Използваме "бисквитки" (cookies), за да персонализираме съдържанието и да анализираме трафика си. Повече подробности можете да прочететеТУК

Отговори
# 195
  • Мнения: 81
Това със стоп капаро/договор за гаранция/договор за предоставяне на депозит.. и т.н. сме го дъвкали много пъти.
И не разбирам, какъв е рискът за купувача освен , ако не е подготвен.
Преди да тръгне да купува имот трябва да знае има ли брокер/адвокат/банка, а не когато хареса имота да почне да се чуди:  ами сега, какво правя... то тоя брокер за първи път го виждам, знам ли го какъв е ...ами адвокат ... от къде да намеря, на кого да се доверя...и т.н. Огромна част от хората са 1:1 така неподготвени. 
Когато купувачът хареса имот , трябва да знае, каква е следващата  крачка: да се обади на адвоката си или да седне да обсъди с брокера си и юристите в агенцията или и двете едновременно. А, ако е сигурен, че има капацитета да се справи сам да е наясно, какво прави.
Факт е, че за юридическо становище са необходими документи, една голяма част от тях са обществено достояние, просто трябва някой да отиде в архива и да направи необходимите справки. Но това е някои, които да знае, какво да търси, кои документи и най-важното умее да чете документи.
Та какъв е проблемът да депозираш 2000 лева/ това е масовия размер/, за да влезеш в преговори по условията за сделка.  В договора има достатъчно клаузи, които защитават купувача. И ясно е казано, че при постигане на параметрите, които предлага купувачът и при изчистена собственост се сключва сделка. При не постигане на съгласие между купувач и продавач парите се връщат. Ако договорът е сключен с агенция, след договаряне на параметрите на сделката ЗАДЪЛЖИТЕЛНО искате парите да бъдат предадени на продавача или директно с него да се подпише такъв договор. 
Но ако се постигне съгласие и въпреки това, купувачът не закупи имота, то той губи парите.
Каква е дилемата? Ако купувачът е подготвен, то за 2-3 часа може да се извади историята на имота и да прецени, дали иска да влиза в такава сделка или не. Защото има сделки, които законът ги позволява, иначе казано няма законова пречка за нея, но купувачът да не желае да влиза в такъв тип юридически казуси.
По изготвянето и подготовката на предварителен договор има много работа. Също така е необходимо и да се извадят актуални документи свързани с продавача и имота. Време е необходимо и на купувача.
По-добре 2000 лева/ ако имотът е в по-висок ценови диапазон, може сумата да е и 5000 лева и повече/ депозиране и време да се подготвят всички документи и спокойно обследване до най-малкия детайл, от колкото да се бърза към предварителен договор и плащане на 10% капаро.

Разбира се има и вариант да искате 100% всички документи и направо да подпишете предварителен договор, но колко продавачи ще тръгнат да вадят документи и да дават лични данни и документи просто, защото някой непознат е казал, че иска да купува? - Само, който е много на зор и в безизходица.
Не знам дали успявам да обясня добре, но много са детайлите покарай една сделка. Едни са за купувача, други са продавача.

Преговорите ги направихме преди стоп капарото.
Въпросът е, че ще теглим кредит. Ако се окаже, че банката не хареса по някаква причина имота и не ни отпусне кредит, стоп капарото заминава. Каза го и брокерката на продавача.
Искат ни 3000лв стоп капаро за 90К евро и доколкото разбирам е много, така че ще се опитаме да го свалим наполовина.

# 196
  • Мнения: 1 107
Признавам не прочетох много задълбочено стоп-капаро, пък депозит пък не знам какво си, но ми е интересно, ако искаш да преговаряш за сваляне на цената, кога се прави? Преди или след даване на стоп-капаро? Ако вече съм дал такова, но продавачът не иска да ми свали цената, а тя не ме удоволетворява ще ми върне ли капарото или? Или се пазари веднага? Как става?

# 197
  • Мнения: 81
В някои агенции се дава преди да започнеш преговаряне за цената. Предлагаш цена и ако продавачът се съгласи, си задължен да отидеш на сделка. Иначе губиш стопкапарото.  Ако не се съгласи с твоята цена ти връщат парите.
Ние лично се отказахме да се занимаваме с такива агенции.
Предложихме цена, брокерката говори с клиента си и така стигнахме до консенсус.

# 198
  • Мнения: 2 796
stray cat, а защо не поискате оценка на имота от лицензиран оценител? Така рискувате минимално да загубите капарото ако Ви финансират за по-малка сума от исканата, т.е. имотът да е надценен без да знаете и оценката да е ниска. Ние и това направихме преди да капарираме. Отивате в банката или банките, от които мислите да теглите кредит. Искате списък с оценителите им. Ако сте с две банки (съвет от мен пуснете си на 2 места документите за разглеждане!) има оценители, които изготвят за повече от една банка и може да поискате от тях оценка по критерии на тези банки. Така може да се ориентирате и колко е изгодна сделката за вас! Ние работихме няколко пъти с Явлена импакт и сме супер доволни.  Най-много да загубите парите за тези две оценки, които са 250 лв да речем, но ще Ви е много по-спокойно. И то в случай, че не стигнете до сделка, а ако всичко е наред ще ползвате едната за кредита, който Ви отпуснат... Ще трябва само да договорите продавачът да отключи имота, за да го огледа оценителя. Ние не сме имали проблем за два имота, за които сме процедирали по гореописания начин.

Томева добре е написала, че хората не знаят какво правят, ама и не търсят специализирана помощ. С допитвания до БГ мамма имот не се купува, макар че има хора дето безплатно доста помагат. Наемете си един адвокат имотен (около 500 лв е хорарът да Ви преведе през една сделка от-до). По-смислено похарчени пари при покупка на имот не знам дали има!

# 199
  • София
  • Мнения: 883
stray cat, просто сложете клауза в договора за капарото, че ако не ви удовлетвоява оценката на банката имате право да откажете сделката и да си вземете парите. ВЪпреки че между няколко банки все ще ви отпуснат желаната сума ако имате предварително одобрение. Оставете си достатъчно време до предварителния договор евентуално за оценка от няколко банки ако се притеснявате.

# 200
  • София
  • Мнения: 1 038
stray cat, а защо не поискате оценка на имота от лицензиран оценител? Така рискувате минимално да загубите капарото ако Ви финансират за по-малка сума от исканата, т.е. имотът да е надценен без да знаете и оценката да е ниска. Ние и това направихме преди да капарираме. Отивате в банката или банките, от които мислите да теглите кредит. Искате списък с оценителите им. Ако сте с две банки (съвет от мен пуснете си на 2 места документите за разглеждане!) има оценители, които изготвят за повече от една банка и може да поискате от тях оценка по критерии на тези банки. Така може да се ориентирате и колко е изгодна сделката за вас! Ние работихме няколко пъти с Явлена импакт и сме супер доволни.  Най-много да загубите парите за тези две оценки, които са 250 лв да речем, но ще Ви е много по-спокойно. И то в случай, че не стигнете до сделка, а ако всичко е наред ще ползвате едната за кредита, който Ви отпуснат... Ще трябва само да договорите продавачът да отключи имота, за да го огледа оценителя. Ние не сме имали проблем за два имота, за които сме процедирали по гореописания начин.

Томева добре е написала, че хората не знаят какво правят, ама и не търсят специализирана помощ. С допитвания до БГ мамма имот не се купува, макар че има хора дето безплатно доста помагат. Наемете си един адвокат имотен (около 500 лв е хорарът да Ви преведе през една сделка от-до). По-смислено похарчени пари при покупка на имот не знам дали има!

Добри оценки ли дават Явлена?
Ние точно така искахме да си купим апартамент. Единият продавач се съгласи, първо да заведем оценител, за да видим, каква оценка ще ни даде оценител и дали ще ни стигнат парите. Иначе банката - ОББ- ни е одобрила за кредит. Платихме си оценката, ама продавачът се отказа преди да мине оценителят, ниска му била цената, няма да го коментирам. Върнаха ни капарото.
Казаха ни, че оценителят може да мине до 2 месеца с платената оценка. Харесахме друг апартамент, ама новият продавач искал първо предварителен договор, а не оценител. Такъв бил редът.
Нямаме до момента късмет с тези продавачи...

# 201
  • Мнения: 276
https://trafficnews.bg/imoti/tsenite-zhilishtata-se-zamraziavat- … uskat-po2-131900/
Говорят, че цените на жилищата се замразяват. Има и малко статистика основно за София. На столичаните може да им е интересно.

Последна редакция: вт, 12 фев 2019, 09:33 от Stamatko

# 202
  • Мнения: 2 796
denizara, на нас ни дадоха много добри и адекватни оценки. Имотите, за които ни правиха бяха с по-ниска обявена цена от предлаганите сходни на пазара, чак в банката не ни вярваха, като им казвахме убедено, че оценките ще бъдат по-високи от покупната цена.... ДСК я намлиха до смешна и ни мотаха до изтичане на срока по предварителния договор, после разбрах от други познати, че това им е стратегия. Щеш не щеш не ти оставят вариант освен да им се хванеш на хорото, щото нямаш друг вариант, ама в нашия случай не познаха Simple Smile)
Никъде няма написано какъв е редът! За мен редът е да видя имота и да викна оценител, за да ме насочи той каква е стойността на имота/какъв е потенциалния наем на жилището и т.н. Ами ако аз съм заблудена и имотът се предлага на по-висока от средната пазарна цена, нали така ще ми светне лампата. Или на мен мнооого ми харесва и съм склонна да дам малко повече, но така ще видя малко ли реално съм склонна да дам отгоре или ... неразумно много.

Последна редакция: пн, 11 фев 2019, 23:19 от drago_2008

# 203
  • София
  • Мнения: 1 038
Да, и ние мислим, че като купувачи имаме право да си нагласим нещата както ни е удобно. Не даваме 100-200 лв все пак....Дано тази стратегия да извиват ръцете на купувачите скоро се промени!
Отделно да попитам, ако има проблем в кадастралната карта с имота, т.е. не се виждат апартаментите, това е хубаво да се оправи до предварителния договор или може да се включи като клауза в него, да се оправи, иначе има неустойки в полза на купувача. Така или иначе банката няма да приеме документа след предварителния договор.

# 204
  • Мнения: 2 796
Ами освен да искате докато вадите Вашите документи за банката и чакате кредита продавачът да си го оправи. В предварителния договор пишете, че при забава да осигури необходимите документи за имота или при проблем в тях, продавачът Ви дължи еди какво си и че имате право да се откажете от сделката и незабавно трябва да си получите капарото. Неустойка на дали ще се съгласят да се впише ама може да се пробвате, за да имат стимул да са бързи и коректни.

# 205
  • София
  • Мнения: 984
Преди 2 седмици правихме оценка с Явлена импакт, видя ми се съвсем реалистична. Оцениха апартамента на малко повече отколкото го купуваме, а паркоместата - на много повече от цената им. Много бързо стана - и самия оглед, и после доклада.

# 206
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 1 585
Винаги съм се изумявала, колко неподготвени се впускат на пазара и купувачи и продавачи, а за голяма част от тях да не кажа 90% това е най-голямата сделка в живота им, сделка с най-голямата парична стойност.
Ако купувачът има до себе си професионалист в сделки с недвижими имоти, то няма да се чуди кое, кога да направи, каква ще оценката за банката, дали ще стигне и т.н. Всеки в бранша си има необходимите контакти и с два телефона може да провери, каква оценка да очаква за даден имот от  оценителска фирма, дори не е необходимо да ги вика на място за първоначална информация. Както има и кредитни инспектори, ако не  във всички то в повечето банки, на които може да звънне и да каже: Клиентът ми е с такъв и такъв доход, работи еди къде си, колко пари може да вземе...

Също така знае и коя банка с кои нотариуси работи и може предварително да направи консултация, по даден казус.
Да, някои агенции преди да депозираш оферта не дават нотариални актове. Да, има имоти, за които не излиза нищо в регистъра на агенцията по вписване по една или друга причина.
Скрит текст:
Миналата седмица проверявах един имот на ул. Хан Крум, ееее...няма и няма нищооо не излиза. Накрая през други регистри за информация го открих, и какво се оказа, че в агенцията по вписване е вкаран на ул. Крум..Confused
Но в повечето случай, може да се снабдиш с цялата история на имота, но там се подава заявление и се знае кой е получил дадения нотариален акт. Много по-различно е от: прати ми на имейла нотариалния акт да го видя.

 В Договора за депозит купувачът  има право да постави, каквито си иска условия за сделка, освен цена и разноски, това са документи, които ще иска, това са условия за съдържанието на документите. Например може да напише: имотът да не е придобиван, чрез завещание или продавачът да предостави строителната документация... и т.н. Понеже на този ранен етап не знаеш, какъв документ ще е необходим се пише всичко.. уд. по чл. 87, уд. от ЧСИ и ДСИ и т.н. Това е много полезна практика, защото и продавачът ще знае, какво се иска от него и няма да почне да ви спори след това ...ама това, за какво ви е...то не е необходимо..
Също така е право на продавача да приеме или да откаже сделка, ако не му изнасят условията поставени от купувача.
Всички си мислим, че в една сделка купувачът е по-уязвимата страна. Така е и не е така, ако продавачът не се подготви предварително също може много лесно да стане  неизправна страна. За това преди да излезе на пазара нека си провери имота и си извади документите. Не, няма да изтече срока им, а и да изтече по-добре повторно вадене, отколкото някаква грешка/изненада в тях, която трябва да се коригира, а това отнема време и струва пари. Липса на нанесен кадастър, стари задължения по чл. 87, за които ако има време, може да се заличат по давност. Като няма време: плаща... Да не говорим, за нанесена по грешка или не възбрана върху имота, за която продавачът няма никаква представа.
Лесно е да цъкаме в имот.бг и да ходим по огледи или да имаме огледи на продавания имот, а после какво правим, като дойде моментът да се стартира сделка...стискаме палци. 

# 207
  • София
  • Мнения: 1 038
Преди 2 седмици правихме оценка с Явлена импакт, видя ми се съвсем реалистична. Оцениха апартамента на малко повече отколкото го купуваме, а паркоместата - на много повече от цената им. Много бързо стана - и самия оглед, и после доклада.

За да се ориентирам, бихте ли казали, апартаментът колко квадрата е, на каква цена беше обявен и на колко го оценихя?

# 208
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 1 585
stray cat, банката ще Ви даде становище едва, след като входирате сделката, а това означава: подписан предварителен договор/ платени 10% капаро/ и всички документи. С една дума Вие имате нужда от юридическо становище доста преди това. Ако адвокат е дал положителен отговор, няма шанс банката да не одобри имота. Разбира се, ако адвокатът е компетентен в тази материя. Също така трябва още от начало да сте казали, какво искате от него. Защото той може да откаже  да ходи по архиви и да събира стари нотариални актове, а да Ви даде един списък и да каже: искам тези документи, като ги набавите ще мога да дам становище . Т.е да е наясно, какво очаквате от него. Имайте предвид, че това с архива е сравнително лесно, често се налага да се издирват удостоверения за наследници или други документи свързани с лица по предходни сделки....

# 209
  • София
  • Мнения: 2 216
Като бях продавач извадих всички документи предварително, за два пъти по половин ден
Кадастърът отне най-много време - 2 часа чакане в началото и после още чакане при взимането. Всичко друго е лесно, данъчна оценка, документите от НАП ми ги пуснаха на пощата чрез ПИК, семейно положение за 10 мин. Виж, за купувачите с ббанка там вече  е друго - разиграват ги от всички страни, а ако апартаментът е апетитен то продавачите предпочитат клиент без банка  Wink

Общи условия

Активация на акаунт