Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 20

Внимавайте къде инвестирате, на познати гараж, който бяха наели за склад, сега им се наводни и се наложи да изхвърлят повечето неща - бяха необратимо повредени. Съответно и те самите бесни, защото не е за първи път такова наводняване, но явно сега им преля чашата и освободиха гаража от днес за утре.

Давам гараж в МанЛи в затворен комплекс за 180лв, обаче моят е с мазе вътре.Бързо го дадох, без такова съсед даде за 150лв.

За МанЛи запад ми е ясно, че паркирането е тегаво, по скоро там бих потърсил, за изток чесно казано не бих гледал, вижда ми се рисково от гледна точна на наводнения. Поради тази причина също избягвам Кръстова вада и Витоша.

--Галинор--
Къде се случва това, ако не е тайна?
Поради подобни опасения аз търся само сгради, който са на поне 2 години, та да се види имат ли проблеми нещо с влага/вода (доколкото може да се види).

Някой с мнения за подземни гаражи и такива на партерно ниво (в който влизаш дирекно от улицата)?  Тези който са на партер, зимно време не ли е студено в тях?

Какво ще кажете за района около Симеон и Опълченска - там има доста НС последните 10на години и има някакво предлагане, обаче се чудя дали има и търсене. Минавал съм вечерно време да гледам как е след зоната и си имаше тук там свободни места за паркиране.

Гаража по принцип е за кола, не за стока. Ако е бил със сменен статут, то е трябвало да си застраховат стоката, така и торнадо да удари все тая.
 В БГ обаче гаражите се ползват за какво ли не.

Не е стока, просто склад - държаха стари, но работещи уреди, велосипеди, материали от ремонт, все неща, които могат да се ползват при нужда и няма защо да се хвърлят. Гаражите така или иначе се ползват И за съхранение заедно с колата. Не е казано, че не може гараж да се използва само за склад, без да се вкара и кола в него.
Не знам къде се намира този гараж, освободиха го вече.
Пък и като го купувате/наемате, едва ли ще ви кажат, че при силен дъжд 'като оня от юни 2020' плувва във вода до кръста, нали това ще ви откаже.

За инвестиция в гараж бих казала, че Кръстова вада е добра локация. До скоро плащахме два гаража там, всеки по 120 лв (започнахме от 100 лв, но със затваряне на съседни парцели за строеж, останаха по-малко места на открито и наемодателят увеличи наема на гаражите). За този наем никога ни една разписка не сме получили, камо ли да се декларира като доход на наемодателя - вероятно е по-лесно да скриеш такъв наем, отколкото на апартамент, и да ти остане необлагаема печалба. А има и други такива квартали - строителни площадки.

За 100лв наем не си струва инвестицията.
100 лв би си струвало, ако цената е 10к евро.
При цени от 20к евро, 200лв е минимума (или айде, 180лв) за който би си струвало да се дава под наем гараж.

Друго,
100 и 120лв е съответно "равновесна цена". За толкова, на наемодателят му е излязла сметката/калкулацията.
Ако плаща и данък, ще си го калкулира в цената, и тя ще стане 135лв.
120те лв отиват за "погасяване" на инвестицията. Дали е високолихвен заем, нисколихвен заем, наследство, кеш, заем от съседа, каквото и да е. При 5% лихва, 20к евро се получава 167 лв на месец. Само лихвата! Без погасяване на главница. А ако не е теглил заем, ще си вложи парите в друго. Така и така, трябва да се търси 5% някаква доходност. И да ги има спестени, тия пари не са от небето и са крайно лимитирани. Защо да подарява потенциалната им доходност на някой непознат? А ако ги няма готови, и трябва да тегли кредит, трябва да си плати лихва. Отделно имаш поне едно 20лв разходи на месец. Да пуснеш обява, да пътуваш с колата, за среща с наемателя, прахосано време, да платиш комисионна един път на 2 години, да ремонтираш врата, дистанционни.
Отделно повечето гаражи имат месечна такса от домоуправителна фирма. Моите са по 10лв на месец. И в тях не влизат големите ремонти. Миналата година платих отделно по 60-70лв на гараж такси за ремонти на главната врата.
Отделно можеш да имаш загуби, наемател, който не плаща. Месец, в който си празен и тн
Ако всичко това се събере, доста ще надхвърли 200лв.
И "не дай Боже" (както казваше Дени Де Вито в "Парите на другите"), и да изкараш 5% (които са 10лв) печалба.
И именно върху тях ти е задължението от 10% данък печалба. Т.е. 1 лев на месец. Да се смята 100% от наема като печалба, за който се дължи данък е меко казано, абсурдно, смешно и дори тъжно.
А основният принцип е, че данъците, които "търговец" плаща винаги се калкулират в цената. И ги плаща крайният клиент. Ако не са платени, то те са спестени от клиента, а не от предлагащия услугата.
И това се осигурява от конкуренцията на пазара.

О, аз споменах принципа, нямам претенции да определям пазарна или не е наемната цена - за нас  си струваше и си плащахме. Нито ме касае кой какво декларира като приходи - аз си гледам моите доходи, не чуждите. bmf попита за район и цена, та дадох сравнително актуално инфо, пък току-виж е полезно.
Конкретно при нас наемодателят на гаражите беше инвеститорът, строил комплекса от 3 блока (преди повече от 10 години). Неговият случай не е точно описаният от теб, защото инвестицията му в един брой гараж далеч не е била 20К евро - на толкова теоретично би могъл да го купи от него следващ инвеститор, а нашия би си генерирал печалба в продажната цена. М/у другото, става дума за подземни паркоместа (клетки), по около 10К евро ги продаваше - по-големите май бяха 12К.  
Аз лично не разбирам кой би купил гараж за 20-25К евро, не се ли препдолага с цел инвестиция да се прави точно разбивката като твоята и да не се купува нещо, което после няма избиване?

Не всички гаражи са по 20к, намират се и на по ниски цени според квартала.

Отделно не е казано, че трябва да се хвърлящ на гараж, може и на парко място, което е и по евтино като цена.
Наема ти е малак, но и риска е значително по-малак. От към подръжка нямаш почти нищо. Евентуално нещо вратата да ти се прецака (ако си в гараж), ако е само парко място, то общата врата ще се раздели от всички и няма да излезне скъпо.
При апартамент, все ще трябва да се занимаваш и да освежаваш след като напуснат наемателите. И понеже като имаш наематели, никой не пази така както би ако си е негово. Съответно след 4-5 години все ще има одраскани мебели, стени, подове и т.н. Уж дребни неща дето нали не си заслужава да се хвръляш да сменяш всичко, ама като дойдат следващите на оглед и ги виждат тези дребни забележки и си викат "тоя тука не подържа нищо само иска пари". Отделно да не говориме, че трябва и майстори да търсиш, да се разбираш с тях кога са свободни. Това може да ти коства доста време и усилия празен апартамент.
Както казах, малак наем и малак риск. Ако за цената на един 2стаен мога да взема примерно 5-6 парко места и съответно наемите и от двете са равни, бих предпочел парко местата. За период от 10г. със сигорност цялостната подръжка на този апартамент ще ми глътне няколко пъти повече пари от тези за паркинга. Отделно ако напуснат наемателите на апартамента оставаш без доход, докато в другия случай да напуснат нещо 1-2 едновременно, все ще капе от другите.

Попринцип одавна търся, гледам и проучвам, но още не съм взел нищо - къде заради цена, къде заради кофти разположение/площ, къде заради лакоми брокери на които просто няма да им подарявам пари защото "такава била практиката" и т.н.

Строителството и инвестирането е отделен бизнес от отдаването под наем.
Също както може да рафинираш петрол, но не е задължително да го добиваш, нито да имаш собствени бензиностанции.
Ако се стараеш да "затваряш цикъла" и движиш паралелно 2 свързани бизнеса, ти си по-конкурентноспособен, но не е задължително да раздаваш печалбата си от това на другите.
Пазарната цена на едно паркомясто е между 15-25кЕ, в зависимост от квартал, дали е затворено самостоятелно и тн.
Ако си го построил сам, или купил в строеж, то ти извършваш друга дейност, на която "отчиташ" печалбата си (също и рискове, разходи, труд, време и тн) ПРЕДИ да започнеш да го даваш под наем.
След това, даването под наем е изцяло друга дейност.
Ако си си построил едно паркомясто, със себестойност 3-5кЕ, приключил си, пазарната му цена става 20кЕ и го даваш под наем, няма как да калкулираш 1та цена на себестойност във 2та сметка. Това са изцяло различни дейности, и е възможно да се извършват от 2 изцяло различни фирми.
Пред тебе винаги има АЛТЕРНАТИВНИ дейности за даден актив. Можеш да го дадеш под наем, но можеш и да го продадеш, и с парите да решиш да строиш нови паркоместа.
Ако тръгнеш да го даряваш на себестойност, кой друг ще строи нови паркоместа?
След като другите хора, не умеят и не желаят да строят, а желаят да получават наготово?
Проблемът идва от там, че хората много обичат да гледат в чуждото канче. Само че, не умеят или не им отърва да гледат всичко, и пропускат доста неща в сметката.

Добре, де, защо започна сега със строителството и различните дейности? Аз изрично написах, че там беше частен случай. Уточних защо се включих с Кръстова вада, уточних, че съм съгласна с теб за оценката на инвестицията. Как стигнахме до последния ти пост, само ти знаеш - аз не разбрах, а си ме цитирал.

Коментирал съм горното.
Казваш, инвестицията му не е била 20к евро. И правиш разлика между него и следващ инвеститор.
Просто уточнявам разликата дали купуваш готово за 20к евро, или сам си го строиш за 4к евро не оказва много влияние върху крайната сметка. И в 2та случая, 100те лв наем не са му 100% печалба.
Не съм разбрал, че подчертаваш, че това е частен случай.
Описваш случая, цитирам го, и го дискутирам. Нито съм те обвинявал в нещо. Просто подаваш тема, пишем по нея.
Но независимо дали е, или не е частен, сметката си е една и съща. И масов случай да беше, пак си е оправдан. На който не му харесва, да строи и да дава под наем паркоместа, или да ги ползва лично.
Много хора, не казвам, че ти конкретно правят следната сметка:
На него му е излязло Х лева, следователно трябва да ми го даде за Х лева.
Ами не работи така пазарът.
Може да го е спечелил от тотото или наследено от чичо в Америка. Негово си е.

Хахахах, ние с теб пак не сме се разбрали май - май просто се изразяваме различно и дори като сме в съгласие, пак не се разбираме
Аз написах за нашия случай и че е различен от описания от теб, просто за да се знае, че не винаги всички гледат на нещата от една и съща камбанария. И единият е инвеститор, и другият е инвеститор. Едно е да строиш, друго е да купиш на ранен етап, трета ситуация (и сума) е ако занижиш риска до минимум и купиш готов гараж с цел инвестиция. Тук вече идва твоята подробна оценка, която всеки е логично да си направи и ако съм аз, бих те попитала със сигурност за съвет.
Но ако bmf си знае как да си прецени инвестицията, и пита само за средна цена по квартали, може би и моята информация ще е от полза. Колеги и познати из района Кръстова вада-Витоша-Лозенец в частта към Парадйс мола, споделяха за същата наемна цена на гараж или паркомясто (надземните паркоместа май бяха малко надолу), та затова си позволих да се изкажа. Не знам дали всички сгради в Кръстова вада са зле откъм наводнения в гаражите, казвали са ми познати, че в техните блокве нямат този проблем, но не съм проверявала лично. 
А тези, които правят сметка на чуждия джоб, нямам идея как пък знаят кой за колко е купил някога си?! Но то даже няма смисъл да ги коментираме - тарикати винаги ще има, пък доколко успешни е друг въпрос.

Щом се разбираме (накрая) лошо няма. По интернет не могат  да се доловят всички нюанси. Затова се пише и малко по принцип. Без да се приема лично.
Информацията винаги е полезна. Аз също давам 2 гаража в Ст Град на 110лв. Бяха до началото на тая година на 100. Трудно им се дава на хората. А си струват и по-голям наем.
Сметката я правя, за когото е полезна, да си прецени и да си я направи сам.
Ако тия гаражи се продават за 15-20к няма да ги купя, за да ги отдам за 100лв.
Ако в строеж се продават за 5-7к, може и да си купя.
Ако в моята кооперация се продават за 15-20к гаражи, може да си купя. Те и под наем ще са около 180. Но и като квадратура са по 1.5. Вместо 15кв са 25. Също, едните са с доста по-ниски разходи и такси. Но пък по-лошо качество, сграда, бетон, хидроизолация, 24 часа жива охрана и тн.
Та случаи всякакви. Универсални отговори няма.

Отдавна не съм писала по темата, но и аз да се изкажа за някой неща които ми правят силно впечатление..Гледам от позицията на семейните.. Масово
-дават се под наем имоти обявени за продажба...Някой забравят да го споменат на наемателите..
- 95% обзаведени...
- Заглавия лукс на обзавеждане мебели Виденов
-Двустайни...дневна спалня.. това е... Ако имаш дете просто няма къде да спи....
-