Купуване на имот от собственик - помощ от Брокер или Адвокат

Бих се обърнала към адвокат.

Изобщо не бих му се доверила на този продавач
Според мен е добре да разпиташ близки и познати за добър адвокат - в днешно време често се прибягва до такъв при имотни сделки, все някой ще има добър отзив.
И сам да избереш нотариус, или адвокатът\близък\роднина да ти препоръча.

Успех.

пс - замисли се - ако се купува с кредит, дали банката ще отиде на крака в Банкя да чете документи на място А ако продавачът не иска да работи с купувачи с кредит\банка - защо, каква причина може да има.

1.Може да е адвокат, може и да е честен или нечестен човек, но не е ваш адвокат, а при една сделка от този вид, вие имате различни интереси. Наемете си ваш адвокат, брокер не ви трябва. Човек, който не разбира от имоти, не трябва (според мен) да купува сам.
2.Документите трябва да се проверят от адвокат, не от брокер и се радвай, че няма замесен и брокер. Ако има някакви проблеми, брокерът не може и да ги разпознае в повечето случаи,  допитва до адвокатите на брокерската фирма. Добре е, че ви дават да ги разглеждате, има собственици, които чак на предварителен договор дават документите. На един адвокат не е потребно да ходи в къщата на колегата си, предполагам могат да се разберат да си дадат номерата на документите и да се разберат.
3. Разбирате се само за една банка. Пък собственика да си ги прехвърля в колкото иска банки след това. Така както ви е казал е възможно да се извърши сделката, има потенциален риск, както  при всяка сделка, но Нотариус поискайте  да изберете вие, или вашия адвокат за вас. Сам(а) разбирате колко е важно да имате адвокат.

- Наемете си адвокат, в никакъв случай брокер. Брокерът върши по-малко работа, а е много по-скъп.
- Няма нужда от ескроу сметка. Прави се както ви е казал - подписвате, но сделката не се вписва докато не занесете на нотариуса платежното. И заедно отивате с него в банката, ти нареждаш плащането пред очите му и той е сигурен. Парите са задължително по РИНГС и идват до два часа. 
- Купувачът избира нотариуса, та няма как продавачът да е уговорил далавера (колкото и малък да е шансът). Избери си ти нотариус, адвокатът ти може да ти препоръча някой. А нотариален акт няма да получиш веднага, а след около седмица. Това е техническо време за вписване на сделката.

При всички случаи си наемете адвокат да провери документите и да защитава интересите ви.
По принцип при продажба отивате двете страни при нотариуса, той чете договора за покупко-продажба. Ако и двете страни сте съгласни се подписвате. После отивате в банката, превеждате парите и носите платежното нареждане на нотариуса. Той няколко дни след това издава нотариалния акт.

Изберете си една банка с продавача. Или вие, или той да си разкрие сметка. По този начин преводът става на секундата. В различни банки има вариант да се спре преводът.
Юрист/адвокат с опит с имоти задължително.
Предполагам е стара къща? Имало ли е сделки с нея?

При нас нещата се случиха по следния начин:
1. Намерихме имота без брокер, стиснахме си ръцете, дадохме стоп капаро.
2. Изпраща се човек да оцени имота (това банката го иска). В повечето случаи плащаш 120лв в ба ката и те си се оправят.
3. Някой изготви предварителен договор (не си спомням кой точно, но вече имахме адвокат), но когато и двете страни бяха доволни го подписахме и преведохме 10% от стойността на имота. Не бих пропуснала предварителния договор, защото в него е описано точно как ще протече сделката, описание на имота, какво има вътре и всякакви битовизми. Все пак се сключва договор, пише сроково, кой на кого и как плаща еди колко си. Доста от нещата не ги пише в нотариалния акт.
4. Започнахме да носим документи в банката. Повечето продавачът ги дава, но има три документа и от купувача.
5. Минава се одобрение от банката. След одобрението се записва час при нотариус рано сутринта. Мисля, че е хубаво нотариусът да има документите предварително, но точно с това не съм се занимавала. Нотариусът е или избор на купувача, или на банката.
6. В денят на сделката се отива заедно с адвокат и продавача/ите. При нас дойде и адвокат на банката, така че предполагам, че винаги идват. Чете се нотариалния акт, който е вече готов (значи явно предварително имат документите) и се правят промени. Когато всички са доволни, се подписвате.
7. Отивате в банката и превеждате парите. Тук може и продавачите да дойдат. При нас не дойдоха и стана мазало... Нотариусът ТРЯБВА да изпрати документите по сделката в Агенцията по вписванията преди 13 часа (май, но беше ранния следобяд). Ако не го направи цялата сделка се изповядва в друг ден.
8. Плащаш няколко хиляди при нотариуса и си готов там

Ние държах е всяка стотинка да мине по банков път затова още при нотариуса продавачът ни върна стоп капарото. Иначе имахме избор да е описано в предварителния договор, но решихме, че става голямо мазало.

Ако не се лъжа нотариалния акт го взимаш след няколко седмици.
После трябва да попълниш данъчна декларация и да смениш партидите на ток, вода и каквото там има (сроковете трябва да ги пише в предварителния договор).
Няма смисъл от сметки и глупости, с Рингс преводът става до час/два. Пича е адвокат, съмнявам се да мисли, че наредено плащане по такава сделка може да бъде спряно.

Да, по принцип предварителният договор не е задължителен, но от него има ползи - там се описва всичко по сделката, а също така може да бъде обявен за окончателен (през съдебна процедура), ако продавачът се скрие.

Улеснение е, когато нотариуса е точно до банков клон.

Много полезни мнения. Благодаря.
Физически ние със собственика и неговите документи ли отиваме при "моя" адвокат, за да ги прегледа той?
Изобщо кой къде ходи и кой на кого разнася документи? Ако ние със собственика-адвокат трябва първо да сключим предварителен договор, то този договор от кого се изработва. От "моя" адвокат ли, след което го нося на собственика?

Собственика в случая нали е адвокат и гледа недобрена всичко, което е в разрез с неговите убеждения.

Парите от моя страна са в 3 банки. Вие как ги превеждате - онлайн или физически банките (обикаляте ЗАЕДНО със собственика (или без него???) Трябва ли да се заявява предварително в банката при нареждане на големи суми?
Собственика каза, че няма смисъл от предварителен договор.. А и може да се заяде за някоя клаузичка в този договор...
Не знам ако тръгна по този път дали няма да почне леко да усложнява нещата, ей така за да ми види сеира..

Покупката на имот си е риск от голям мащаб (много пари). Съвсем нормално е да има трудности. Пък ако се закучи съвсем, по-добре без сделка, отколкото с лоша сделка.
Искате копия от всички документи и си отивате при адвокат, предварителните договори не са голям проблем, всеки може да го напише, другият преглежда и иска някакви поправки и толкова.  Същото е и с НА, но там пък почти няма какво да се сбърка.

Вземате копия от документите и при ваш адвокат, който да ги провери, да види за тежести и пр. След това може да си направите консултация и с нотариус.
Плащането: най-лесно е да съберете парите в една сметка, от която след това да ги наредите с РИНГС. Другият вариант е продавачът да си открие сметка в същата банка или вие в неговата. Трансферът е готов за 10 мин, независимо от валутата.
След това се връщате при нотариуса, той потвърждава получаването на парите и носи документите в Агенция по вписванията. Нотариалният акт е вписан след около седмица.

Важното е документите да стигнат до твоя адвокат. Както са казали вече, най-добрият вариант е да предостави копия.
По принцип предварителния договор в повечето случаи е стандартен, няма значение кой ще го изготви в началото. Изготвя се, изпраща се на другата страна за корекции и така докато се разберете. Сигурно повечето хора, които се занимават с това, си имат основата и само добавят специфики. С кое да не се съгласи? Не иска да се подпише кога ще освободи имота, или какво има вътре, или че няма тежести? Да, не е задължителен, но е защита и за двете страни и при положение, че той ангажира за съвсем нормални неща, не мисля, че някой би трябвало да има проблем да го подпише. Пък може да го подпише и след седмица при нотариус. Аз бих била доста подозрителна към такава сделка, още повече с адвокат.
Ние искахме онлайн, но продавачът беше от старото поколение и се стресна. Отидохме си в банката и ги преведохме. Аз бих превела всичко от една банка и сметка. Можеш предварително да си подготвиш сумата да е само в една банка. Не е нужно да им казваш предварително, те не са кеш, че да трябва да ги имат физически.
Той както иска може да си гледа. Ако иска да си продаде имота и не крие нищо, няма какво да се оплаква. На мен би ми било все тая, че е адвокат. Не е ТВОЯ адвокат и той си гледа него си.
Ако иска да ходи по банки, нека ходи по банки. Не би трябвало да е проблем за теб. И пак казвам, най-добре всички пари да са в една банка. При нашата сделка стана голямо забавяне в банката и нотариусът се чудеше дали да праща документите. Накрая жената каза, че ще прежали парите, ако сме измамници. Проблемът беше технически в самата банка. Представям си да трябваше да обикаляме 3 банки.
Ако бях на твое място - ми да се заяжда за клаузичка. Да не ти го подарява този имот, ти не си му длъжен.
Колкото повече се заяжда, толкова повече си бави парите. Ако се заяжда много и за всичко, бих теглила една и да си търси някой друг.
Преди няколко дни беше пуснал друга тема за друг имот. Еми явно не търсиш нещо, което е кой знае колко лимитирано щом за няма и седмица два имота хареса.
В крайна сметка нали трябва да влезеш в имота и да го почувстваш като вкъщи, а не да трепериш този дали е бил измамник и кога ще ти звъннат да ти кажат, че някой твърди, че му спиш в стаята.

Защо не говорите с нотариуса, той да е посредник при плащането? Тоест превеждаш парите по сметка на нотариуса и когато сделката приключи, той ги прехвърля по сметка на продавача. Това е практиката в много държави из Европа. И двете страни са спокойни.

И това се прави, но струва пари. Само да предупредя.

Кое не струва някакви пари? Както се казва: И да се родиш и да умреш, пак пари трябват...!

В България също съществуват опциите и за ескроу, и за доверителна сметка при нотариса. Обикновено се използват при закупуване на ипотекиран имот, когато трябва да се чака да се вдигне първата по ред ипотека или някакви по-сложни условия.
Ако е стандартна покупко-продажба на необременен с тежести имот, няма смисъл да се прави и да се плащат допълнително такси. Повечето хора имат интернет банкиране - единият нарежда, другият вижда парите, стискат си ръцете и документите се подават в АВ.
Продавачът не може да каже "Чао", защото вече е подписал документите, преди да се наредят парите. Преди това имотът е проверен от адвокат на купувача за тежести, извадено е удостоверение за тежести, на място нотариусът още веднъж проверява преди подписване. Единствено купувачът може да поиска да се изповяда сделката при негов нотариус, за да е спокоен, че няма да има недобросъвестно отношение.

В БГ е обичайно купувачът да избере нотариус, а не продавача, но това е неписано правило, от което винаги може да има изключения. Иначе сделките с имоти обикновено протичат по описания ви от продавача начин, независимо дали са с ипотека или изцяло с лични средства. Ако все пак продавачът непременно държи сделката да стане при негов нотариус, проверете какви са мненията за практиката на въпросния нотариус - ако са положителни и има добро реноме, няма причини за притеснения според мен. Но независимо от това, задължително трябва да имате ваш адвокат, специалист по имотни въпроси. Най-голяма сигурност и на двете страни ще даде сметката под условие (ескроу), а дали банката или нотариусът ще са третата страна (гарантът) в нея има значение за оперативността, в смисъл банките са тежки институции, всичко ще трябва да се изпълни съвсем точно както е записано в условията... Все пак аз бих предпочел банката да е третата страна (гарантът), след като нотариусът ще е на продавача.  При такива суми, ако нямам опит, а пък и да имам, като купувач ще искам плащането да стане именно чрез сметка под условие, в която най-важното условие ще е, че продавачът ще си получи парите когато вие получите и предоставите на гаранта вписания НА в ИР.

По въпроса по-надолу как проверявате документацията - ако просто поискате копия на документите да си ги разнасяте насам-натам за проверки, човекът може и да се съгласи, ако и той няма никакъв опит, но е по-вероятно да ви откаже и с право - вие едва ли сте със специални права и задължения относно боравенето с лични данни и ценни документи. По принцип не би трябвало да има проблем да предостави копия на ваш адвокат и това може да стане и онлайн. Ако и това не е ок за продавача (и пак ще има право), вашият адвокат ще разглежда и проверява на място документите, ще поиска разрешение от продавача да си препише реквизитите им, за да направи официална проверка в институциите и ако продавачът поиска, ще трябва да се подпише споразумение за поверителност / за неразпространение на информация и данни. Ако вече и това не е ок за него, трябва да ви светне една червена ламБа. Също и ако не ще да направите сметка под условие.

Успех!

Ние купихме имот без посредник преди няколко месеца.
Наехме адвокат, на койно дадохме преснимани копия на документите, той направи всички проверки и той записа час за нотариус.
Аз преведох парите онлайн на място при нотариуса по двете сметки на двамата продавачи с рингс.
Нотариуса каза, че това го устройва.
Нотариален акт при вски положения получавата чак сред около седмица.

Привет!

Виждам, че темата е стара, но пък ми се вижда най-подходяща да си задам вупроса.

Интересува ме дали има практика купувачът да изисква от собственика на имот допълнителни документи, които нямат касателство към нотариалното изповядване на сделката и към банковия кредит.

Документите, посочени в предварителния договор са следните и се предполага, че трябва да ги извадим със съпруга ми.
 
 Удостоверение за вписвания издадено от СВ  по партидата на поземления имот и жилището, издадени след датата на подписване на настоящия предварителен договор;
Служебна бележка от Община Варна за липса на задължения;
Удостоверение от Частен съдебен изпълнител за липса на образувани изпълнителни дела срещу ПРОДАВАЧИТЕ;
Удостоверение от Държавно-изпълнителна служба при Районен съд за липса на образувани изпълнителни дела срещу ПРОДАВАЧИТЕ;

За първото не съм сигурна, че по принцип не се изисква от нотариуса, но останалите ми се струват твърде излишни и отнемащи много време, особено на фона на ваденето на всички задължителни документи за евентуалната продажба и ипотека.

Предварително благодаря!

Това всички документи ли са??? Има и други важни и съществени.
Иначе купувачът може да иска каквото му хрумне, най-често заради лош опит (негов или на адвоката/брокера му). Вие си решавате дали да го отрежете или да се съгласите. Респективно дали да стане или не сделката.

Това са документите, които иска купувачът отделно от тези, които са за нотариуса и банката.

Търся да купя апартамент. Моля, препоръчайте ми начини, сайт.

Казали са го, но и аз. Можеш ли да бъдеш убедена, че непознат човек, продавачът адвокат, с когото интересите ви по сделката НЕ напълно съвпадат, е сто процента честен и откровен? Не, нали?
Може да е, може да не е. Човек и за познати не може да е напълно сигурен.

---
Малий, темата била стара.
Така и така съм започнала да пиша в стара тема - аз на мястото на купувача И удостоверение от НАП за липса на публични задължения на продавача бих поискала. Заради чл. 216 от ДОПК. Нищо, че се представя и декларация, хората понякога лъжат или грешат в декларациите.

Глупав въпрос, извинявам се, не съм запознат, а ще ме касае скоро.
Има ли РИНГС преводи в евро между български банки? Или РИНГС е само за левови?

Май е само за левове, не съм имала случай да превеждам евро. Но за евро има една друга система - Таргет 2

https://www.bnb.bg/AboutUs/AUFAQ/CONTR_PAYMENT_SYSTEM_FAQ