Използваме "бисквитки" (cookies), за да персонализираме съдържанието и да анализираме трафика си. Повече подробности можете да прочететеТУК

Правни насоки от адв. Станислава Начева и юрист Елвира Димитрова

  • 1 103
  • 8
  •   1
Отговори
  • www.bg-mamma.com
  • Мнения: 476
Елвира Димитрова и Станислава Начева са завършили специалност "Право" в Юридическия факултет на Русенски университет "Ангел Кънчев". Били са стажанти и сътрудници в различни правни кантори и са трупали опит в сферата на наказателното, гражданското и административното право. От 2022 г. Станислава Начева е адвокат от Адвокатска колегия - Русе.

Сблъсъкът с реалните казуси на живота им е показал колко трудна, но и важна е тази професия.
Елвира Димитрова и Станислава Начева вярват, че когато човек е информиран, той може да вземе най-правилните решения. Това е и причината да станат част от тази инициатива – да бъдат полезни на хората.  


Елвира Димитрова и Станислава Начева

Заедно или поотделно, в зависимост от своята ангажираност, ще отговарят два пъти седмично на вашите въпроси, свързани със следните правни отрасли:

• Наказателно право;
• Трудово право;
• Административно право;
• Търговско право;
• Семейно право;
• Наследствено право;
• Вещно право;
• Облигационно право.




Темата е част от социалната инициатива на BG-Mamma "Специалистите говорят".
Ако се нуждаете от съвети в друга сфера, вижте всички #специалисти, които са се включили в кампанията ТУК.


#СпециалиститеГоворят


Правила на консултативните теми във форума

Последна редакция: вт, 07 юни 2022, 11:09 от Жaклин

# 1
  • Мнения: 2 126
Здравейте!
Бих искала да Ви задам следния въпрос:
Имам сключен договор с наемател за една година. След изтичането на този срок какво е за предпочитане:
1. Удължаването на договора с анекс за още една година, или
2. Преминаването му в безсрочен?
Кои са предимствата и недостатъците на двата варианта?
Благодаря Ви!

# 2
  • Мнения: 3
Здравейте,
Благодарим за въпроса Ви!

   Законът дава широка свобода при уговорките между наемател и наемодател, разбира се те не трябва да противоречат на закона и добрите нрави.
   Обикновено договорите за наем се сключват в писмена форма, макар законът да не предвижда такова изискване като условие за действителността им. Писмената форма улеснява доказването на сключената сделка.

   Договорите за наем, които се сключват за срок от една година имат предимството, че могат да бъдат изцяло актуализирани според динамичните икономически условия и най-вече предоставят възможност да се актуализира наемната цена и лесно наемател и наемодател да прекратят отношенията си, ако не са доволни един от друг.
   Законът не съдържа задължително правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем, но в чл. 229 от ЗЗД се посочват максималните предели - срокът на договор за наем не може да бъде по-дълъг от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка.
Ако срокът на договора за наем на недвижим имот е по-дълъг от една година, следва той да бъде нотариално заверен и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Това дава гаранция и за двете страни при бъдещи спорове. 
Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя - договорът се счита продължен за неопределен срок (става безсрочен). (чл. 236 от ЗЗД)

   От друга страна при безсрочния договор имаме по-голяма сигурност в правния ред и не се създават предпоставки за заобикаляне на закона и сключване на симулативни сделки. Според чл. 238 от ЗЗД безсрочният договор за наем може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е и предупреждение от един ден.
   Такава възможност за прекратяване не съществува при срочния договор за наем, освен ако страните не са я уговорили изрично.

    Анексът към договора за наем представлява допълнително споразумение между наемодател и наемател. След като бъде изготвен, приложението на анекса става задължителна и неразделна част от договора. Към един договор за наем могат да бъдат подписани няколко анекса, без това да налага изготвянето на нов договор или да предполага преподписването на вече съществуващия.    
   Анексът е удобен вариант, когато трябва да бъдат отразени изменения само в конкретната клауза на договора. Това пести време и не изисква цялостното преразглеждане на съдържанието на договора. 
   Например, ако единствената клауза, която ще се изменя е срокът на договора - анексът е подходящ вариант за условното му преподписване. В анекса трябва да бъде вписан конкретният период, за който ще важат промените и изрично да бъде уточнена точната дата, от която се счита, че влиза в сила новият срок. Следва да се поясни и дали останалите условията по договора се запазват същите.

Поздрави!

    # 3
    • Мнения: 2 126
    Много Ви благодаря за изчерпателния отговор!
    Бъдете здрави!

    # 4
    • Мнения: 4 447
    Здравейте Flowers Hibiscus
    Интересува ме какви такси е длъжен да плаща собственик на жилище, ако то е необитаемо? Не се живее в него повече от 3 години. Фирмата "Домоуправител" обаче иска такси за касиер, за обслужване и за Фонд Ремонт и обновление. За ремонтите разбирам, че трябва да се поемат от всички собственици, независимо дали жилището се ползва, но другите такси не мога ги приема, че са дължими при празно жилище.
    Моля за компетентното Ви мнение - какви финансови задължения има собственик на необитаемо жилище и от какви е освободен?
    Благодаря Ви!

    # 5
    • Мнения: 3
    Здравейте,
    Благодарим за въпроса Ви!

         Задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на обекти в ЕС (етажната собственост) са посочени в нормата на чл. 6 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). 
         "Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата (т. 11 от ДР на ЗУЕС).

         Според чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС: Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
         Съгласно ал. 2: Не се заплащат тези разходи за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
         Ключовото тук е думата “пребиваване” - то е свързано с установяването на местонахождението на едно лице на определено място и за определен период от време.
         Заинтересованото лице, носи доказателствената тежест да установи с всички допустими доказателствени средства фактът, че е пребивавал в съответния имот за "не повече от 30 дни в една календарна година". Негово е задължението и за вписване на тези обстоятелства в книгата на ЕС.

         От друга страна хипотезата на ал. 3 дава право Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане. За отсъствието е необходимо писмено да бъде уведомен председателят на управителния съвет (управителя).
         Но тук става дума за случаите, при които обектът по принцип се обитава, но е станал необитаем само за определен период от годината, а не като цяло. Например отсъствие за околосветско пътешествие за 3 месеца. 

         Относно конкретния казус:
         Налице е хипотезата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС - не пребивавате в жилището повече от 3 години. Следователно, не следва да Ви бъдат събирани разходите по чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС (за управление и поддържане на общите части на ЕС (т. 11 от ДР на ЗУЕС), в това число са възнагражденията на членовете на управителните и контролните органи, на касиера, както и обслужване на асансьор). Ex lege (по силата на закона) сте освободени от задълженията за заплащането им, т. като тази норма има императивен характер и стои над решенията на Общото събрание. В тази насока е и Решение № 60181 от 20.10.2021 г. на ВКС по гр. д. № 86/2021 г., IV г. о., ГК.
         Но дължите съответните вноски за фонд "Ремонт и обновяване" (чл. 50 от ЗУЕС). Тези средства се събират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на Общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната. Средствата във фонда се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя) или на сдружението.

         В допълнение:
         Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението. Съобщение за съставяне на Протокола трябва да се сложи на видно място в сградата, а за лицата, които не пребиват в обекта трябва да им бъде изпратено Копие от Протокола чрез електронна поща или адрес в страната, а ако не са предоставили тези данни - се считат уведомени с по-горното съобщение.

    Поздрави!

    # 6
    • Мнения: 2 252
    Здравейте, миналата година м. август закупихме имот ново строителство на 4-ти етаж от общо 5. Сградата е от 2006 г., с получен акт 16 от 2016 г., узаконена от собствениците, тъй като строителя е продал фирмата. Терасата на съседите тече отгоре и ни наводнява във всички стаи. Те обаче отказват да я ремонтират и твърдят, че трябва ние да го направим, като те ще осигурят достъп. Имат ли законово основание да ни карат, както и в случай, че решим да продаваме, какво ще ни посъветвате? Терасата е 85 квадрата и един ремонт от нашата страна ще излезе над 15 хиляди лева.

    # 7
    • Мнения: 4 447
    Скрит текст:
    Здравейте,
    Благодарим за въпроса Ви!

         Задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на обекти в ЕС (етажната собственост) са посочени в нормата на чл. 6 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).  
         "Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата (т. 11 от ДР на ЗУЕС).

         Според чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС: Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
         Съгласно ал. 2: Не се заплащат тези разходи за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
         Ключовото тук е думата “пребиваване” - то е свързано с установяването на местонахождението на едно лице на определено място и за определен период от време.
         Заинтересованото лице, носи доказателствената тежест да установи с всички допустими доказателствени средства фактът, че е пребивавал в съответния имот за "не повече от 30 дни в една календарна година". Негово е задължението и за вписване на тези обстоятелства в книгата на ЕС.

         От друга страна хипотезата на ал. 3 дава право Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане. За отсъствието е необходимо писмено да бъде уведомен председателят на управителния съвет (управителя).
         Но тук става дума за случаите, при които обектът по принцип се обитава, но е станал необитаем само за определен период от годината, а не като цяло. Например отсъствие за околосветско пътешествие за 3 месеца.  

         Относно конкретния казус:
         Налице е хипотезата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС - не пребивавате в жилището повече от 3 години. Следователно, не следва да Ви бъдат събирани разходите по чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС (за управление и поддържане на общите части на ЕС (т. 11 от ДР на ЗУЕС), в това число са възнагражденията на членовете на управителните и контролните органи, на касиера, както и обслужване на асансьор). Ex lege (по силата на закона) сте освободени от задълженията за заплащането им, т. като тази норма има императивен характер и стои над решенията на Общото събрание. В тази насока е и Решение № 60181 от 20.10.2021 г. на ВКС по гр. д. № 86/2021 г., IV г. о., ГК.
         Но дължите съответните вноски за фонд "Ремонт и обновяване" (чл. 50 от ЗУЕС). Тези средства се събират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на Общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната. Средствата във фонда се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя) или на сдружението.

         В допълнение:
         Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението. Съобщение за съставяне на Протокола трябва да се сложи на видно място в сградата, а за лицата, които не пребиват в обекта трябва да им бъде изпратено Копие от Протокола чрез електронна поща или адрес в страната, а ако не са предоставили тези данни - се считат уведомени с по-горното съобщение.

    Поздрави!

    Много Ви благодаря за отговора!
    Ще трябва да опитам да се преборя за правата си!
    Успешен ден! Flowers Cherry Blossom

    # 8
    • Мнения: 3
    Здравейте, миналата година м. август закупихме имот ново строителство на 4-ти етаж от общо 5. Сградата е от 2006 г., с получен акт 16 от 2016 г., узаконена от собствениците, тъй като строителя е продал фирмата. Терасата на съседите тече отгоре и ни наводнява във всички стаи. Те обаче отказват да я ремонтират и твърдят, че трябва ние да го направим, като те ще осигурят достъп. Имат ли законово основание да ни карат, както и в случай, че решим да продаваме, какво ще ни посъветвате? Терасата е 85 квадрата и един ремонт от нашата страна ще излезе над 15 хиляди лева.



    Здравейте,
    Благодарим за въпроса Ви!


         На първо място трябва да определим каква е самата "тераса":
         Разликата между терасата и балкона от една страна и лоджията е, че първите са издатини пред фасадата, докато разликата между терасата и балкона е, че терасата задължително е разположена върху помещения, колони или върху терена, а балконът „виси“ пред сградата.

         На второ място една тераса може да се окаже индивидуална или обща собственост:
         1. Индивидуална е, когато:

    = към момента на възникване на етажната собственост, площта на терасата вече е била включена към площта на самостоятелния обект;
    = по архитектурен проект е дадена като използваема тераса, а не като покрив;
    = ако достъпът до нея се осъществява само от един самостоятелен обект.

        2. Обща е, когато:
    = терасата не се включва като площ към определен самостоятелен обект, но се включва в тази на етажа и сградата;  
    = терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част и принадлежи на всички етажни собственици;
    = като покрив, съгласно правилото на чл. 38 от Закона за собствеността (ЗС), което е императивно, терасата се явява обща част на сградата по своето естество.

         В този случай, когато терасата е обща част на сградата, съгласно правилото на чл. 41 от ЗС всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването ѝ. Следователно нейното поправяне и ремонт следва да се извършва за сметка на етажната собственост, а не на отделния собственик.

         Да обърнем внимание и на гаранционните срокове:
         Минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, регламентирани в Наредба № 2 от 2003 г. са нормативно установени гаранционни срокове, които не могат да бъдат намалявани от възложителя и изпълнителя на строителния обект, но могат да бъдат увеличавани с договора за изпълнение на строителството. (Обърнете внимание какви са сроковете записани в договора за строителство, ако разполагате с такъв.)
         Според чл. 20, ал. 4 от  Наредбата: Минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти са:
    1. за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
    2. за основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях и за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
    3. за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 7 години; в агресивна среда – 5 години;
    4. за всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 години;
    5. за вътрешни инсталации на сгради – 7 години; при основен ремонт и реконструкция – 5 години.
         Тези срокове започват да текат след въвеждането в експлоатация чрез  Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж.

         На следващо място ще разгледаме възможностите за решаване на проблема, когато терасата е индивидуална собственост:
         Можете да опишете всички обстоятелства по случая и да поканите собствениците на имота, който Ви наводнява да отстрани повредата в разумен срок. По официален ред това може да стане чрез нотариална покана.

         Ако и след това те не предприемат никакви действия може да поискате свикване на Общо събрание - според чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС: “Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.”
         По реда на чл. 57 от ЗУЕС управителният съвет (или управителят и двама собственици и/или ползватели, а при отказ от страна на управителя - от трима собственици и/или ползватели) се съставя констативен протокол за “неизвършване на неотложни ремонти”, който съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация. След това общинската или районната администрация издават Акт за установяване на нарушението, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице. Ще бъдат налагани глоби, докато съседът Ви не отстрани причините за теча.      
        
         Ако жилището Ви има застраховка, бихте могли да покриете част от разходите Ви за ремонт, но това няма да реши проблема с причинителя на щетите.

         Разглеждане на спора от съда:
         Може да депозирате искова молба до съответния Районен съд по местонахождението на имота. С нея ще предявите претенциите си за претърпените вреди от това непозволено увреждане и виновният може да бъде задължен да отстрани причините, довели до наводнението.
         В практиката на Върховния касационен съд, се приема, че целта на негаторния иск (по чл. 109 от Закона за собствеността) е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение.
         В случая течовете наводняват стаите във Вашия апартамент и пречат на нормалното им използване, освен това Ви създават разходи за ремонти и влошават качеството на имота.

         За ангажиране отговорност, за вреди от непозволено увреждане (по чл. 45 от Закона за задълженията и договорите), е необходимо да са на лице следните предпоставки: деяние, противоправно действие или бездействие, вина, вреда, наличие на причинна връзка между тях.
         В случая вредите да са пряка и непосредствена последица от ответно бездействие. Вашите съседи са наясно, че има теч от тяхната тераса в жилището Ви, както и с последиците – увреждане на мазилка по стени и таван, бетонна плоча, корозия на арматура и прочие. Въпреки това - те не са предприели никакви мерки да отстранят теча, а напротив предлагат Вие за Ваша сметка да отремонтирате. Тези противопоставки обосновават противоправния характер на тяхното бездействие и дават основание за завеждането на такъв иск.

         Относно продажбата:
         Такъв тип проблеми ще намалят цената на имота драстично. Разбира се негативните последици можете да поправите временно, но това само ще “завещае” проблема на следващите собственици.
         Тук вече е въпрос на личен избор - дали сте готови да вложите време, нерви и пари, за да защитите правата си или предпочитате да се отървете от проблема, макар и с цената на по-ниска продажна цена на недвижимия имот.

    Поздрави!

    Последна редакция: сб, 25 юни 2022, 14:16 от Елвира Димитрова

    Общи условия

    Активация на акаунт