Правни насоки от адв. Станислава Начева и юрист Елвира Димитрова

Здравейте!
Бих искала да Ви задам следния въпрос:
Имам сключен договор с наемател за една година. След изтичането на този срок какво е за предпочитане:
1. Удължаването на договора с анекс за още една година, или
2. Преминаването му в безсрочен?
Кои са предимствата и недостатъците на двата варианта?
Благодаря Ви!

Здравейте,
Благодарим за въпроса Ви!

   Законът дава широка свобода при уговорките между наемател и наемодател, разбира се те не трябва да противоречат на закона и добрите нрави.
   Обикновено договорите за наем се сключват в писмена форма, макар законът да не предвижда такова изискване като условие за действителността им. Писмената форма улеснява доказването на сключената сделка.

   Договорите за наем, които се сключват за срок от една година имат предимството, че могат да бъдат изцяло актуализирани според динамичните икономически условия и най-вече предоставят възможност да се актуализира наемната цена и лесно наемател и наемодател да прекратят отношенията си, ако не са доволни един от друг.
   Законът не съдържа задължително правило, което да посочва минималния срок, за който може да се сключи договор за наем, но в чл. 229 от ЗЗД се посочват максималните предели - срокът на договор за наем не може да бъде по-дълъг от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка.
Ако срокът на договора за наем на недвижим имот е по-дълъг от една година, следва той да бъде нотариално заверен и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Това дава гаранция и за двете страни при бъдещи спорове. 
Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя - договорът се счита продължен за неопределен срок (става безсрочен). (чл. 236 от ЗЗД)

   От друга страна при безсрочния договор имаме по-голяма сигурност в правния ред и не се създават предпоставки за заобикаляне на закона и сключване на симулативни сделки. Според чл. 238 от ЗЗД безсрочният договор за наем може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е и предупреждение от един ден.
   Такава възможност за прекратяване не съществува при срочния договор за наем, освен ако страните не са я уговорили изрично.

    Анексът към договора за наем представлява допълнително споразумение между наемодател и наемател. След като бъде изготвен, приложението на анекса става задължителна и неразделна част от договора. Към един договор за наем могат да бъдат подписани няколко анекса, без това да налага изготвянето на нов договор или да предполага преподписването на вече съществуващия.    
   Анексът е удобен вариант, когато трябва да бъдат отразени изменения само в конкретната клауза на договора. Това пести време и не изисква цялостното преразглеждане на съдържанието на договора. 
   Например, ако единствената клауза, която ще се изменя е срокът на договора - анексът е подходящ вариант за условното му преподписване. В анекса трябва да бъде вписан конкретният период, за който ще важат промените и изрично да бъде уточнена точната дата, от която се счита, че влиза в сила новият срок. Следва да се поясни и дали останалите условията по договора се запазват същите.

Поздрави!

Много Ви благодаря за изчерпателния отговор!
Бъдете здрави!

Здравейте
Интересува ме какви такси е длъжен да плаща собственик на жилище, ако то е необитаемо? Не се живее в него повече от 3 години. Фирмата "Домоуправител" обаче иска такси за касиер, за обслужване и за Фонд Ремонт и обновление. За ремонтите разбирам, че трябва да се поемат от всички собственици, независимо дали жилището се ползва, но другите такси не мога ги приема, че са дължими при празно жилище.
Моля за компетентното Ви мнение - какви финансови задължения има собственик на необитаемо жилище и от какви е освободен?
Благодаря Ви!

Здравейте,
Благодарим за въпроса Ви!

     Задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на обекти в ЕС (етажната собственост) са посочени в нормата на чл. 6 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). 
     "Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата (т. 11 от ДР на ЗУЕС).

     Според чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС: Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
     Съгласно ал. 2: Не се заплащат тези разходи за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.
     Ключовото тук е думата “пребиваване” - то е свързано с установяването на местонахождението на едно лице на определено място и за определен период от време.
     Заинтересованото лице, носи доказателствената тежест да установи с всички допустими доказателствени средства фактът, че е пребивавал в съответния имот за "не повече от 30 дни в една календарна година". Негово е задължението и за вписване на тези обстоятелства в книгата на ЕС.

     От друга страна хипотезата на ал. 3 дава право Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части да реши собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане. За отсъствието е необходимо писмено да бъде уведомен председателят на управителния съвет (управителя).
     Но тук става дума за случаите, при които обектът по принцип се обитава, но е станал необитаем само за определен период от годината, а не като цяло. Например отсъствие за околосветско пътешествие за 3 месеца. 

     Относно конкретния казус:
     Налице е хипотезата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС - не пребивавате в жилището повече от 3 години. Следователно, не следва да Ви бъдат събирани разходите по чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС (за управление и поддържане на общите части на ЕС (т. 11 от ДР на ЗУЕС), в това число са възнагражденията на членовете на управителните и контролните органи, на касиера, както и обслужване на асансьор). Ex lege (по силата на закона) сте освободени от задълженията за заплащането им, т. като тази норма има императивен характер и стои над решенията на Общото събрание. В тази насока е и Решение № 60181 от 20.10.2021 г. на ВКС по гр. д. № 86/2021 г., IV г. о., ГК.
     Но дължите съответните вноски за фонд "Ремонт и обновяване" (чл. 50 от ЗУЕС). Тези средства се събират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на Общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от 1% от минималната работна заплата за страната. Средствата във фонда се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя) или на сдружението.

     В допълнение:
     Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението. Съобщение за съставяне на Протокола трябва да се сложи на видно място в сградата, а за лицата, които не пребиват в обекта трябва да им бъде изпратено Копие от Протокола чрез електронна поща или адрес в страната, а ако не са предоставили тези данни - се считат уведомени с по-горното съобщение.

Поздрави!

Здравейте, миналата година м. август закупихме имот ново строителство на 4-ти етаж от общо 5. Сградата е от 2006 г., с получен акт 16 от 2016 г., узаконена от собствениците, тъй като строителя е продал фирмата. Терасата на съседите тече отгоре и ни наводнява във всички стаи. Те обаче отказват да я ремонтират и твърдят, че трябва ние да го направим, като те ще осигурят достъп. Имат ли законово основание да ни карат, както и в случай, че решим да продаваме, какво ще ни посъветвате? Терасата е 85 квадрата и един ремонт от нашата страна ще излезе над 15 хиляди лева.

Много Ви благодаря за отговора!
Ще трябва да опитам да се преборя за правата си!
Успешен ден!

Здравейте,
Благодарим за въпроса Ви!

     На първо място трябва да определим каква е самата "тераса":
     Разликата между терасата и балкона от една страна и лоджията е, че първите са издатини пред фасадата, докато разликата между терасата и балкона е, че терасата задължително е разположена върху помещения, колони или върху терена, а балконът „виси“ пред сградата.

     На второ място една тераса може да се окаже индивидуална или обща собственост:
     1. Индивидуална е, когато:
= към момента на възникване на етажната собственост, площта на терасата вече е била включена към площта на самостоятелния обект;
= по архитектурен проект е дадена като използваема тераса, а не като покрив;
= ако достъпът до нея се осъществява само от един самостоятелен обект.

    2. Обща е, когато:
= терасата не се включва като площ към определен самостоятелен обект, но се включва в тази на етажа и сградата;  
= терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част и принадлежи на всички етажни собственици;
= като покрив, съгласно правилото на чл. 38 от Закона за собствеността (ЗС), което е императивно, терасата се явява обща част на сградата по своето естество.

     В този случай, когато терасата е обща част на сградата, съгласно правилото на чл. 41 от ЗС всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването ѝ. Следователно нейното поправяне и ремонт следва да се извършва за сметка на етажната собственост, а не на отделния собственик.

     Да обърнем внимание и на гаранционните срокове:
     Минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, регламентирани в Наредба № 2 от 2003 г. са нормативно установени гаранционни срокове, които не могат да бъдат намалявани от възложителя и изпълнителя на строителния обект, но могат да бъдат увеличавани с договора за изпълнение на строителството. (Обърнете внимание какви са сроковете записани в договора за строителство, ако разполагате с такъв.)
     Според чл. 20, ал. 4 от  Наредбата: Минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти са:
1. за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
2. за основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях и за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
3. за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 7 години; в агресивна среда – 5 години;
4. за всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 години;
5. за вътрешни инсталации на сгради – 7 години; при основен ремонт и реконструкция – 5 години.
     Тези срокове започват да текат след въвеждането в експлоатация чрез  Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж.

     На следващо място ще разгледаме възможностите за решаване на проблема, когато терасата е индивидуална собственост:
     Можете да опишете всички обстоятелства по случая и да поканите собствениците на имота, който Ви наводнява да отстрани повредата в разумен срок. По официален ред това може да стане чрез нотариална покана.

     Ако и след това те не предприемат никакви действия може да поискате свикване на Общо събрание - според чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС: “Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.”
     По реда на чл. 57 от ЗУЕС управителният съвет (или управителят и двама собственици и/или ползватели, а при отказ от страна на управителя - от трима собственици и/или ползватели) се съставя констативен протокол за “неизвършване на неотложни ремонти”, който съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация. След това общинската или районната администрация издават Акт за установяване на нарушението, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице. Ще бъдат налагани глоби, докато съседът Ви не отстрани причините за теча.      
    
     Ако жилището Ви има застраховка, бихте могли да покриете част от разходите Ви за ремонт, но това няма да реши проблема с причинителя на щетите.

     Разглеждане на спора от съда:
     Може да депозирате искова молба до съответния Районен съд по местонахождението на имота. С нея ще предявите претенциите си за претърпените вреди от това непозволено увреждане и виновният може да бъде задължен да отстрани причините, довели до наводнението.
     В практиката на Върховния касационен съд, се приема, че целта на негаторния иск (по чл. 109 от Закона за собствеността) е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение.
     В случая течовете наводняват стаите във Вашия апартамент и пречат на нормалното им използване, освен това Ви създават разходи за ремонти и влошават качеството на имота.

     За ангажиране отговорност, за вреди от непозволено увреждане (по чл. 45 от Закона за задълженията и договорите), е необходимо да са на лице следните предпоставки: деяние, противоправно действие или бездействие, вина, вреда, наличие на причинна връзка между тях.
     В случая вредите да са пряка и непосредствена последица от ответно бездействие. Вашите съседи са наясно, че има теч от тяхната тераса в жилището Ви, както и с последиците – увреждане на мазилка по стени и таван, бетонна плоча, корозия на арматура и прочие. Въпреки това - те не са предприели никакви мерки да отстранят теча, а напротив предлагат Вие за Ваша сметка да отремонтирате. Тези противопоставки обосновават противоправния характер на тяхното бездействие и дават основание за завеждането на такъв иск.

     Относно продажбата:
     Такъв тип проблеми ще намалят цената на имота драстично. Разбира се негативните последици можете да поправите временно, но това само ще “завещае” проблема на следващите собственици.
     Тук вече е въпрос на личен избор - дали сте готови да вложите време, нерви и пари, за да защитите правата си или предпочитате да се отървете от проблема, макар и с цената на по-ниска продажна цена на недвижимия имот.

Поздрави!

Здравейте,

Мой близък започна работа преди една година в една фирма. Март месец негов колега напусна и му предлагат да заеме неговата позиция, която е по-висока, и той се съгласява. Вече 4 месеца си работи на тази позиция. Но сега разбира, че неговия колега иска пак да се върне и да си заеме същата позиция.
Моят познат е започнал работа на изпитателен срок преди една година, който вече е изтекъл (6 месеца).
На новата позиция е от 4 месеца, но в новия договор, на тази позиция, няма изпитателен срок.
Има само допълнително споразумение към трудовия договор, съответно промяна на длъжността и месечното трудово възнаграждение.
Има ли колегата му законно право, като се върне да го назначат на мястото на моя познат?
Как, по какъв начин, моя познат може да се защити?

Здравейте, януари месец си закупих апартамент в затворен комплекс. Сега ми искат определена сума за поддръжка. Договор с фирмата не съм подписвала, нито е споменато в наториалния акт.Какви са ми правата? Благодаря предварително.

Имам наемател.Нямам договор.Искам да го изгоня.Какво да правя?

       Здравейте,
       Благодарим за въпроса Ви!

       След изтичане на 6-месечния изпитателен срок трудовото правоотношение е продължило да съществува като срочно или за неопределено време (според това, как в било сключено). С подписването на Допълнителното споразумение без изпитателен срок - то се е изменило чрез промяна в длъжността и трудовото възнаграждение. Следователно Вашият познат има валидно трудово правоотношение на новата позиция (същото не е по заместване, т. като предходният работник/служител вече е напуснал).
       За да бъде отново назначен старият работник/служител и съответно позицията да се освободи - приемаме, че това е по инициатива на работодателя (желанията на бившия работник/служител могат да са всякакви, но е важно какво иска работодателят, освен, ако не е на лице хипотезата на възстановяване на предишната работа от съда). Последният трябва да изпълни със съдържание някое от основанията посочени по-долу (чрез понижаване в длъжност, чрез едностранно изменение на трудовия договор, чрез прекратяване на трудовия договор, чрез дисциплинарно уволнение). Обикновено, когато работникът/служителят не желае по взаимно съгласие да се уредят нещата между него и работодателя, последният използва целия инструментариум в КТ, за да може да постигне желания резултат.
       Съответно на това противостоят опциите за защита на работника или служителя пред съда:
       Трудови са споровете между работника или служителя и работодателя относно възникването, съществуването, изпълнението и прекратяването на трудовите правоотношения, както и споровете по изпълнението на колективните трудови договори и установяването на трудов стаж (чл.  357 и сл. от КТ).
      Исковете по трудови спорове се предявяват в следните срокове:
= 1-месечен - по спорове за ограничена имуществена отговорност на работника или служителя, за отмяна на дисциплинарно наказание "забележка";
= 2-месечен - по спорове за отмяна на дисциплинарно наказание "предупреждение за уволнение", изменение на мястото и характера на работата и прекратяване на трудовото правоотношение;
= 3-годишен - по всички останали трудови спорове.
      Сроковете започват да текат:
= за искове за отмяна на дисциплинарни наказания и за изменение на мястото и характера на работата - от деня, в който на работника или служителя е била връчена съответната заповед, а при искове относно прекратяване на трудовото правоотношение - от деня на прекратяването.
= за другите искове - от деня, в който правото, предмет на иска, е станало изискуемо или е могло да бъде упражнено. При парични вземания изискуемостта се смята настъпила в деня, в който по вземането е трябвало да се извърши плащане по надлежния ред.
       Производството по трудови дела е безплатно за работниците и служителите. Те не плащат такси и разноски по производството, включително и за молбите за отмяна на влезли в сила решения по трудови дела.

       Няколко думи за трудовите договори със срок за изпитване:
Правната уредба на трудовия договор със срок за изпитване се съдържа в разпоредбите на чл. 70 и 71 от Кодекса на труда (КТ). Тя предвижда сключването на такъв договор в полза на работодателя, на работника или служителя или едновременно в полза и на двете страни.
       Изтичането на изпитателния срок не прекратява трудовото правоотношение - то продължава да съществува такова, каквото е възникнало - като срочно трудово правоотношение или трудово правоотношение за неопределено време, но отпада възможността за прекратяването му по облекчения ред на чл. 71 от КТ.

       Как може да бъде изменяно трудовото правоотношение?
       След сключването на трудовия договор, може да възникне необходимост от промяна на неговите клаузи. Тези промени се отразяват чрез сключване на Допълнително споразумение.
       Съгласно чл. 119 от КТ, трудовото правоотношение може да бъде изменяно с писмено съгласие между страните за определено или неопределено време. Тази разпоредба е приложима само в случай, че не противоречи на Кодекса на труда. Когато противоречи, дори да има съгласие на двете страни, подобно допълнително споразумение се приема за недействително.
       С допълнителното споразумение подлежат на изменение:
= длъжността;
= срока на договора;
= характера на работа;
= работното място;
= работните часове;
= заплатата;
= срока на изпитване при промяна на длъжността на служителя.

       В случай, че работникът или служителят не е съгласен с предложена от работодателя промяна и съответно не подпише допълнително споразумение, трудовият договор продължава действието си във вида, в който е бил, като се запазват всички права и задължения на страните по него. Несъгласието на една от страните със споразумението по чл. 119 от КТ само по себе си не е основание за прекратяване на трудовия договор.
       При промяна на длъжността на работника или служителя, работодателят трябва да уведоми Националната агенция по приходите (НАП) за това и да връчи на работника или служителя заверено от НАП уведомление, както и нова длъжностна характеристика за новата длъжност.
       Не всички промени на трудовото правоотношение обаче изискват постигането на взаимно съгласие. Трудовото законодателство предвижда изключения от правилото за взаимно съгласие:
= едностранно да увеличава трудовото възнаграждение на работника или служителя;
= при командироване;
= в случай на производствена необходимост за срок (до 45 календарни дни през една календарна година) или престой работодателят може възлага на работника или служителя без негово съгласие да извършва временно друга работа в същото или в друго предприятие.

       Възможности за прекратяване на трудовия договор по инициатива на работодателя:
       (1) Работодателят може да прекрати трудовия договор, като отправи писмено предизвестие до работника или служителя в сроковете по чл. 326, ал. 2 (при прекратяване на безсрочен трудов договор предизвестието е 30 дни, доколкото страните не са уговорили по-дълъг срок, но не повече от 3 месеца, а при прекратяване на срочен трудов договор - 3 месеца, но не повече от остатъка от срока на договора) в случаите изброени подробно в чл. 328 от КТ.
       (2) Работодателят може да прекрати трудовия договор без предизвестие, когато работникът или служителят: 
= бъде задържан за изпълнение на присъда; 
= бъде лишен с присъда или по административен ред от право да упражнява професия или да заема длъжността, на която е назначен;
= откаже да заеме предложената му подходяща работа при трудоустрояване;
= бъде дисциплинарно уволнен;
= с влязъл в сила акт е установен конфликт на интереси
 и други за справка чл. 330 от КТ.
      (3) Прекратяване на трудовия договор по инициатива на работодателя срещу уговорено обезщетение (чл. 331 от КТ):
       Работодателят може да предложи по своя инициатива на работника или служителя прекратяване на трудовия договор срещу обезщетение. Ако работникът или служителят не се произнесе писмено по предложението в 7-дневен срок, се смята, че то не е прието.
       Ако работникът или служителят приеме предложението, работодателят му дължи обезщетение в размер на не по-малко от четирикратния размер на последното получено месечно брутно трудово възнаграждение, освен ако страните са уговорили по-голям размер на обезщетението.
       Ако обезщетението не бъде платено в едномесечен срок от датата на прекратяване на трудовия договор, основанието за неговото прекратяване се смята за отпаднало.

       Закрила при уволнение на работниците и служителите:
       Закрилата при уволнение на работниците и служителите, работещи по трудово правоотношение, е уредена в чл. 333 от КТ. Тази закрила е предварителна, защото предхожда извършването на уволнението. Нейното предназначение е да постави извършването на уволнението в зависимост от получаването на предварително разрешение от съответната областна инспекция по труда или съответния синдикален орган. Само след получаването на това разрешение уволнението може да бъде извършено. Това разрешение се иска писмено от работодателя и трябва да се получи писмено. Ако такова разрешение не е поискано или след като е било поискано, изобщо не е било дадено, или не е било дадено преди уволнението, то извършеното уволнение само на това основание е незаконно.

       Налагане на дисциплинарно наказание:    
       За нарушаване на трудовата дисциплина работникът или служителят носи дисциплинарна отговорност – т.е. работодателят има правото да му наложи дисциплинарно наказание. В чл. 188 от КТ са изброени предвидените наказания: забележка; предупреждение за уволнение и уволнение.
       В чл. 190 от КТ са изброени неизчерпателно определени видове нарушения на трудовата дисциплина, които законодателят възприема като достатъчно тежки, за да бъдат основание за налагане на най-тежкото наказание – дисциплинарно уволнение. Сред тях са:
= три закъснения или преждевременни напускания на работа в един календарен месец, всяко от които не по-малко от 1 час;
= неявяване на работа в течение на два последователни работни дни;
= системни нарушения на трудовата дисциплина;
= злоупотреба с доверието на работодателя или разпространяване на поверителни за него сведения;
= ощетяване на гражданите от работници или служители в търговията и услугите чрез измама в цената, теглото, качеството на стоката или услугата;
= участие в хазартни игри чрез телекомуникационни средства на предприятието и се възстановяват направените разходи в пълен размер;
= други тежки нарушения на трудовата дисциплина. 

       Оспорването на законността на уволнението пред работодателя не е свързано с никакви срокове. Поради това работникът/служителят може да подаде жалба до работодателя, без да се съобразява със срокове. Ако обаче работодателят не отговори или потвърди уволнението и през това време изтече давностният срок за оспорване пред съда, жалбоподателят ще е изпуснал срока за предявяване на иск пред съда.

       Поздрави!

Благодаря много за изчерпателната информация!

      Здравейте,
      Благодарим за въпроса Ви!

      1. Какво е и какво не е „жилищен комплекс от затворен тип“?
      Според § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица.

      Това понятие не е напълно изчерпателно, затова поглеждаме към съдебната практика и критериите, които тя въвежда:
= наличие на поне 4 самостоятелни  обекта в режим на етажна собственост;
= наличие на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите (например площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и др.);
= всички обекти да са изградени в комплекс, обособен в регулиран поземлен имот;
= да се спазват изискванията за контролиран достъп за външни лица.

      Съдебната практика приема също, че не е жилищен комплекс от затворен тип, ако е налице единствена сграда, около която е извършено озеленяване, осъществена е видео и физическа охрана и са поставени електронни чип системи за достъп до вътрешността й. Наличието на подземен паркинг, генератор за аварийно електрозахранване и обща тераса също не води до извод за комплекс от затворен тип.

      2. Управлението на общите части на сгради в жилищен комплекс от затворен тип:
      Съгласно чл. 2 от ЗУЕС, управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Този договор се вписва от инвеститора в Агенция по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи собственици.
      Законът предвижда само страните и формата на договора, но не регламентира неговото съдържание. На лице е изключение от общия режим на управлението на етажната собственост. Това означава, че след като се въвежда особен режим на управление на общите части, не е необходимо те да се управляват от общо събрание и управител. Но това изключение касае само жилищните комплекси от затворен тип. Разпоредбата не може да намери приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип.
      Договорът е двустранен (възникват задължения и за двете страни), възмезден (една страна се задължава за нещо срещу неговата равноценност), формален (изисква се да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите). Договорът за управление на етажната собственост е с продължително изпълнение. Той се сключва за неопределен срок, заедно със сключването на договора за покупка на апартамента в затворения комплекс.
      За инвеститора възниква задължението да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта и подновяването на общите части. Що се отнася до насрещната страна (собствениците на самостоятелни обекти) - тя дължи възнаграждение.

      Ако се докаже, че има договор по чл. 2 от ЗУЕС, но имотът, за чието управление на общите части той е сключен, не притежава белезите на затворен комплекс, договорът е нищожен (Решение № 455 от 30.05.2017 г. на ОС – Бургас по в. гр.д. № 2005/2016 г.).

      3. Какво става при отсъствие на такъв договор?
      При отсъствие на договор (без значение причините, довели до това) отношенията не могат да останат извън предмета на правно регулиране. Следователно ще трябва да се обърнем към буквата на закона.
      Задължителната съдебна практика приема, че се прилагат общите разпоредби на закона и на общо основание приложение ще намерят ЗУЕС и общите правила на ЗС и ЗЗД (Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр.д. № 1115/2011 г., второ г.о.).
      В теорията е изразено разбиране, че специалният режим на договора не изключва възможността и в жилищните комплекси от затворен тип да се избира сдружение или друга форма на управление на общите части (общо събрание) (чл. 9 сл. от ЗУЕС).

      Когато не е сключен договор по чл. 2 от ЗУЕС, съдът проверява, дали няма сключен друг вид договор – например за изработка, за поддържане, за почистване на общите части на етажната собственост, но тогава отношенията няма да се уреждат по чл. 2 от ЗУЕС, а от гражданското право – (Решение № 285 от 24.04.2017 г. на ОС – Варна по в.т.д. № 156/2017 г.).

      4. Относно конкретния казус:
      На първо място трябва да се изясни отговаряте ли на критериите посочени по-горе за жилищен комплекс от затворен тип:
= Ако ДА:
      ЗУЕС не създава задължение, а само възможност управлението на общите части в жилищен комплекс от затворен тип да се извършва чрез договаряне с инвеститора, а не по общия ред – с решения на Общото събрание на етажната собственост. Все пак трябва да се има предвид, че инвеститорът е този, който продава обектите в новопостроената сграда и който притежава собствеността върху обектите с обслужващо предназначение. Тези обслужващи обекти се нуждаят от непрекъсната поддръжка, а договорът по чл. 2 от ЗУЕС се явява решение за това кой и как ще ги поддържа.
      Без договора не възникват договорни отношения между инвеститора в затворения комплекс и етажните собственици.
= Ако НЕ:
      Трябва да се изясни каква е формата на собствеността.

      На второ място налице ли е изобщо етажна собственост (за да възникне тя е необходимо в сградата да има поне три отделни обособени жилища, принадлежащи на различни собственици):
 = Ако ДА:
      Прилагат се общите разпоредби на закона и на общо основание приложение ще намерят ЗУЕС и общите правила на ЗС и ЗЗД. Управлението тук става чрез формите: сдружение или общо събрание на етажните съсобственици.
= Ако НЕ:
      Щом липсва или не е възниквала етажна собственост, следователно липсват и общи части, които да се управляват и поддържат. Затова и собственик на самостоятелен обект няма задължение да заплаща  разходите за управление и поддържане на общи части.

      Поздрави!