Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 73

Прекалено идеалистично.. кой инвеститор и строител ще чака 20 години да си върне инвестицията и да има някаква печалба?
Та те правят какви ли не схеми по - бързо да продадат.. то предпремиерни цени, та намаление само сега и само днес преди акт 14, после преди акт 15 и финално преди акт 16 😀
Понякога се чудя дали живея в една и съща страна с някои от вас?

 Щеше да е лесно само да прочетете няколко статии в Капитал или Градът.бг, за да имате наистина информирано мнение.
Два съвсем скорошни примера от едни от най-най-големите инвеститори в София: City Home Park и BLD.
Дори първите имат активна и обява за бранд мениджър, който да се занимае точно с build-to-rent проекта им.
А ето и линк към BLD проекта: https://bldliving.com/en/

И все пак 2 от 2000 не прави нов тренд, а по - скоро някакво мааааалко изключение.

Който прави разлика между инвестиция и бизнес

Може би в по - развитите страни... тук не. В България според вас не е ли на почит бързата печалба?

В момента при 3% доходност от наем е много по-добре да продадат веднага отколкото да отдават под наем и да амортизират сградите. Единствено има някаква логика ако е тип фонд с чужди пари като таксуват инвеститорите някакъв % от активите които упрвляват.

Не забравяй, че ако си го строиш сам цената не е 2к/кв а 1к/кв т.е не се избива за 20г (примерно), а за по-малко. Тях не ги мисля, има смисъл да строят и да отдават под наем, защото сметката излиза. Друг е въпроса дали искат дългосрочно да се занимават или че. Като нищо може след няколко години да го шитнат на едро на някой повярвал си предприемач ЧЛ.
Въпроса е друг Светлозара. А именно, че същата сметка за ЧЛ не излиза, защото при тях вече отива 40г избиване на инвестицията с кредит и ремонти. Но ето че хората продължават да купуват.
Ти твърдиш, че няма файда, но искаш да ставаш брокер, смяташ че цените ще растат и тн. Каква е логиката ти? Ако не виждаш смисъл в наемите, то чисто и просто залагаш, че българина е спекулант и търси бързи печалби? Това кога е било устойчиво?

Хиляди пъти предпочитам да правя сделка с брокер насреща си.
1. Ако е брокер на продавача, вече е виждал имота и няма да ми приказва бла..бла.. по телефона, за да има оглед. Много добре знае, че брокерът на купувачът ще ги види минусите. А ако има и някакви засукани обстоятелства, от каквото и да естество, трябва да е много зле, за да ги скрие от друг брокер, защото така и така ще лъснат.  
2. Много си личи, когато с един продавач или купувач не е работено, колкото и сделки да има зад гърба си и да си мисли, че много ги разбира нещата... Можеш да чуеш и най-абсурдните възражения, премесени със страхове:
- Тези мебели/ 20 годишни/ са италиански по поръчка ....А полюлея е кристален, знаеш ли, да ти разкажа дядо ми как го е донесъл от Либия.
- Къщата е по проект на японски архитект, който срещнах в Дубай през 80-те години, за това е такава цената.
- Ако купувачът е с кеш цената е Х евро, ако е с Банка 10 К евро отгоре, така каза синът ми, а ти знаеш ли той в каква голяма международна компания работи...
- ама аз, като продавах предния имот, нямаше такива работи, за какво са му тези документи, ето нали имам нотариален акт, всичко друго е минало вече.
- И т.н..и т.н...
Една сделка я прави сложна или не, не самите процеси на търсене, предлагане, намиране или казуси, спънки юридически или финансирането. Правят е сложна и рискована  хората, които участват в нея. Може да става въпрос за имоти, но всъщност става въпрос за хора.
Ревало ми се, в една сделка чиста, като сълза, никакви казуси, обаче едната страна беше отврат/ меко казано/. Толкова криви и негативни хора не бях срещала. Съчувствах на техния брокер, момчето хиляди пъти се извинява и кърши ръце. Тогава продавахме имот и понеже знаехме, че това са купувачите, имотът беше специфичен, та ги изтраехме и то само, защото до моите клиенти достигна едва 1/10 от всички глупости, които сътвориха, казаха и т.н.
Добре, че обратните примери са повече, тогава на всичко се намира решение, договарят се нещата, хората като са разумни е лесно.
Купувачите също доста често имат нереалистични представи.... , но във времето сами се убеждават.
1.  Нямам предвид разлика в бюджет 5-10 К евро, това не е разлика, но 20-30 К евро вече си е разлика за имоти до 140К.
2. За много финансирането им е пълна мъгла или разчитат, че като са минали през един клон на Банка и там са казали: да ок, ще дадем пари и това е всичко. Да не говорим, че често са спестили доста информация на банката, т.е. тя на база не непълна информация е дала " зелена светлина".

Томева, много си права за всичко това, но то е да имаш читав брокер насреща си. Вие свестните страдате заради всички лъжи, фирми-еднодневки, некомпетентни и откровено неадекватни хора, представящи се за брокери. Все по-трудно ви е да работите, съсловието ви е крайно време да вземе мерки, защото това ще бъде в интерес както на вас, така и на всички страни в пазара.
Как да се доверя на брокер, който не познава района, квартала, и ми обяснява на мен как щели да ми санират блока, като самата аз съм движила документите и знам, че това няма да стане.
Или пък на такъв, който влиза в имота, представяйки се за купувач, праща ме в другата стая и тайно прави снимки.
И още много глупотевини мога да споделя.

Е то кой ще иска да купува в сграда, която се очаква да се амортизира за 20г?

Томева се е изказала повече от ясно. И аз мисля, че сделките се случват с хора на първо място и на второ място с имоти.
Всеки си е крив по свое му, такива са му и сделките.

Права е за това. И точно, защото сделките се сключват с хора, не може да се обобщава, че сделка без брокер ще е трудна. Все пак хора има всякакви.

Ако човека има опит - правил е вече 3 - 4 - 5 сделки. Така да се каже.. претръпнал е - вероятно и към сделката ще е с адекватно мислене без да си създава свои сценарии с кое и как ще го прецака другата страна.
Но ако за първи път купува или продава - особено, ако е с кредит. То наистина е по - добре вместо да губи 10 години от здравето си (в нощи на безсъние, тревоги и дори семейни скандали) - да си намери ДОБЪР, ДОВЕРЕН и ДОКАЗАН брокер чрез ПРЕПОРЪКА.. една, две, пет.. колкото искa да разпитва, колкото иска да търси. Добрият брокер е и добър човек да знаете... Малко хора остават в този бизнес, ако са измамници - нашите градове не са толкова големи - всичко се разчува.

Преди 10 г. продаваме наш имот в Областен град. Отиваме по желание на брокера ни там на среща с купувач и евентуално и  да подписваме договор.
Знаех си, че не е добра идея, но се съгласихме...
На срещата с купувача, а той готин, интелигентен, възпитан мъж, на висока търговска позиция, семеен с деца, чуден профил, та на тази среща ние, уж обиграни брокери с опит, си бяхме просто продавачи, нямаше и помен от брокерите. Готиният купувач имаше неблагоразумието да каже: Вие 3 г., сте давали ап. под наем, взели сте за тези години Х евро, предлагам с Х евро на намалите цената!!!
Майко мила... моя мъж, кръстоса ръце, бутна стола назад и каза: ти на мен сметка на парите ли ще ми правиш...
Добре, че аз се окопитих и бързо влязох в роля, та спасих положението. Бях посинила кокалчета на крака на мъжа ми от ритане под масата. Направихме сделката, цената беше ок и за двете страни. Ние бяхме готови още малко да смъкнем, ако купувачът беше поискал, но той не посмя
Черна станция, не, разбира се, че не обобщавам и да, хората са всякакви, но често и най-прекрасните хора в необичайни за тях, а много често и стресови ситуации имат различно поведение. Ако ще правя имотна сделка не бих оставила това на случайността, но всеки си взема решенията.

Aз не виждам нищо чак толкова лошо в поведението на мъжа от сделката. Явно правилно е преценил, че има мегдан за преговори, и е избрал да почне така. Не по най-правилния начин, може би, но все пак е някакво начало. Мъжът ти не е трябвало да скача толкова, а да приеме нещата като пазарлък.