Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 34

Lights_on, различни са гледните точки и често на наемателите не са обективни. Вие под пребоядисване виждате 100 - 200 лв. разход, а аз виждам около 300 лв. само за боята, защото купувам качествена. Добавям и поне още 1000 за майстор или мои 3-4 работни дни  и 1/3 месец без наем.
Проблемни са най-често евтините жилища, пак стигаме до там. Защото хората, които дават поддържани апартаменти, си търсят пазарния наем, съответно и реагират, ако нещо се счупи или повреди.

Първо дори със 100 лева отгоре пак са на подпазарен наем.
Второ ти до вчера като си купувал сирене за 15 лева, но днес ти кажат, че вече е 20, не ти режат по-голямо парче.
Малко ми е неудобно да обяснявам на възрастнен човек какво е инфлация.

Какво има за чудене? Не отдавам кокошарници. Едното жилище е дадено след основен ремонт. Другото пък е съвсем ново и не е обзаведено посредствено като за наематели, а като за мен и мъжа ми, защото ние го ползвахме. Аз не знам някой да прави ремонт у тях на всяко тримесечие.

На Lights_on примерите показват наистина некоректни наемодатели. За жалост има и такива. В едното ни жилище бойлерът прокапа лятото. За 2 дена имаха закупен нов бойлер и осигурен техник, който го монтира. За моя сметка, естествено.

Изобщо не гледаме едностранно. Много от нас са били и от другата страна дълги години. Не сме родени с 5 апартамента в джоба.
Напротив - много от наемателите гледат едностранно, защото никога не са купували собствено жилище, никога не са плащали хиляди левове на майстори, никога не са влизали в мебелен магазин... накратко - нямат ни най-малка представа от цени и поддръжка на жилища.

Казусът с наемателката, на която ѝ вдигнали наема с 40% означава две неща:
1 - или че досега е живяла на безценица и вместо да реве от новия пазарен наем, трябва да е благодарна, че толкова време е живяла "на кирия".
2 - или че наемодателят се е изхвърлил с новата цена, няма адекватна преценка за пазара. Наемателката може да се изнесе и да наеме нещо на нормална цена, а този наемодател като види, че няма кандидати, ще осъзнае грешката си, но ще е късно.

Моя близка роднина отдава под наем 70 кв. От години има наематели, с които се разбира и затова наемът все още им е под 500 ЛВ. За мен е нереално ниски. Не е актуализиран от доста време.
Отделно за всяка повреда, я викат тя да търси майстори, тя да плаща и оправя. Това за мен също не е редно, защото при ползване на нещо, е нормално то да се повреди и щом го ползваш под наем, би трябвало ти да си го поправиш.
Другото, което е, както казах наемателите са вече от години при нея, тоест едни и същи са, и вече се вижда, че доста забележки има по мебелите - одран гардероб, обелена врата на кухненски шкаф и т.н. Като всичко е от новите и по поръчка правени. Не са стари мебели. Нито може да се преправи, ние даже търсихме подобни цветове, няма точно същите, нито да се сменя всичко с ново. А знаете, това са си доста пари. За да сменим една вратичка, трябва да купим цяла плостост от МДФ, да я кантират и т.н. по наш размер. Ми то е и плъзгаща врата на голям гардероб. Първо, че си е скъпо, второ, че не мисля, че е редно тя да ги оправя.
Вие какво мислите?

И това, при положение, че наемът на 70 кв. чиста площ е под 500 ЛЕВА.

А това с вдигането на наема с по 20-30 лева всяка година казвате ли го на всеки потенциален наемател, за да вземе информирано решение? Или в проекта на договор е упоменато изрично, че наема ще се индексира всяка година с процента на официално обявената инфлация или друга твърда сума? Защото, ако нито едно от двете не е така, то вие излизате некоректната в случая.

Освежителен за мен е да се постегнат или подменят позахабени вече неща- дали с фолио да се освежи огромен вграден гардероб, тъй като подмяна с нов би била скъпа, а и си е здрав, дали да се подменят осветителни тела, вратички на кухненски шкафове, списъкът може да стане безкраен и би бил доста специфичен спрямо жилището. Разбира се под освежителен ремонт нямам предвид драстични неща като нова баня или настилки, но ако е естествен паркет едно циклене и лакиране което знам че не е никак евтино също, но реално много освежава още повече ако n на брой години са минали от последното такова. С оглед на конкретния имот различни неща биха се вписали в моята графа освежаване.
Наскоро из темата се обсъждаше апартамента в Борово където потребителката нямаше средства за ремонт и питаше за колко може да го даде в този вид- там едно освежаване на банята дори откъм осветление, огледало или шкаф, боя за плочки са в тази графа- освежителен ремонт.

За боядисването, последно правих такова преди близо две години, на жилище 60 кв м, среден клас латекс, на промоция беше, струваше ми в този порядък около 200 лв или макс малко отгоре, но не беше скандално висока сума, за майстор не съм плащала. Много хора също имат възможността сами да боядисат и го правят, с тези цени на труд дето искат майсторите, разбираемо защо.
И ето, стигаме отново до това какъв е наемодателя- за вас да се постегнат и поправят счупени дреболии е належащ,наистина адмирации за което,  а не освежителен ремонт, но съм виждала висящи врати на гардероби, кухненски шкафове, неработещо казанче в тоалетната и прочие имащи нужда да се пипнат неща, но никакво съдействие от наемодателя. Ако наемателката е жена, която няма мъж до себе си може би няма уменията сама да ги поправи и би било хубаво собственика да има грижата.

[quote author=Tintina link=topic=1617794.msg47439399#msg47439399 date=1704530611]
lights one, какво е според Вас освежителен ремонт?
Боядисването отдавна не е 100-200 лв. Дори само боята вече не е толкова. А майстор иска 1500 лв. за боядисването на апартамент от 70 кв.м.
Освежителен ремонт на апартамент, основно ремонтиран преди пет години, със сменени инсталации, дограми, мебели, бани и т.н. е само боядисването. Не виждам какво друго би могло да бъде. Че аз вкъщи не боядисвам през пет години.
Поправянето на разни счупени дреболии, стягане на разхлопани мебели не е освежаващ, а наложителен ремонт.

С оглед на последния пост отново си потвърждавам мнението, че по-добре през година с 20-30 лв., отколкото с 40% след пет.
[/quote]

"в момента съм в доста приятна и топла двустайна квартира в Красна поляна, в която за жалост не мога да гледам куче.
Търся си нещо подобно, но с възможността да гледам четириного.
Бюджет ~ 600 лв.
Търся двустаен в следните райони:
-Красна поляна
-Западен парк
-Св. Троица
-Гевгелийски
-Овча купел
-Зоните
-южните райони също са ок, но имам нужда от възможности за паркиране"

От това, което съм изчела тук, ми е интересно - Дали има в София приятни и топли двустайни за ~ 600 лв., в които са разрешени кучета?

Цената на жилищата и на наемите не е в пряка връзка със заплатата на конкретния наемател. Вероятно собственикът се е опитал да обясни, че вече не може да си позволи да поддържа подпазарен наем, защото има нужда от пазарния такъв. Как е прочетено и разбрано, не е ясно.
Инфлацията е факт, след като доходите не са достатъчни, човек се ограничава. Или яде по-малко сирене, или по-некачествено. Мандрата не е длъжна да работи без печалба.

Абсолютно е вариант 2 в случая.  Няма как стая, една стая, струвала досега 450 лв, в нея готвиш, спиш и всичко друго което се сетиш, да струва сега с 40 % отгоре. Златна тая стая. И да, колежката активно търси и скоро ще намери, празниците я спънаха малко, но сега се впуска с пълни сили. Още повече  че въпросната стая е необзаведена и като си вдигне тя спалня, гардероб, бюро и всичко друго, ще останат четири голи стени с една умряла пералня и хладилник. Искам да видя следващия наемател как ще даде този нов наем за това стайче.

 

Няма ли най-накрая да осъзнаете, че наемния пазар не е оптимален/ефективен за наемодателя относно цени. Има огромно забавяне в актуализацията на много голяма част наеми поради широк обхват от причини. Просто такъв ни е пазара. Това че виждате в имотбг 2ст за 500+ евро не значи, че всички или дори много 2ст са на такива наеми. Дори реалността е че вероятно масово са много под тази цена по редица причини. За да поддържаш топ наем ти трябва честа смяна на на наематели и често обновяване/поддръжка на имота. Дали това е по-рентабилно и заслужава ли си разправиите, не мога да кажа. Много хора търсят пасивен доход от рентиерство, но ако искате да изкарвате повече пари от това, то рентиерството изобщо няма да вие е пасивно, а доста активно бих казал. Една от причините да има 2ст все още на 500лв там някъде си из някой квартал с наематели от 5-10г е точно това - на хората не им се занимава и се задоволяват с пасивния доход, колкото дойде.

Тепърва рентиерите ще осъзнаят, че наемите не могат да догонят поддръжка и цена на имот, просто защото заплатите не могат да растат с темпа, който расте цената за покупка на имот и неговата поддръжка. Тази година управляващите вдигат данъци на бизнеса, в паралел масово се наблюдава свиване на потребление, поръчки и икономика. Бизнеса е притиснат, как ще се отрази това на заплати? Та всеки рентиер може да иска да вдига наеми, но ако наемателя заплатата не му стига, няма от къде да дойдат. Той не може да изтегли кредит, за да плаща наем.

Lights_on, не, не ви е излязло 200 лв пребоядисването, с боя на промоция. Дори да не сте ползвали майстор, вашият труд също има стойност. Аз също мога да боядисвам сама, даже ми е приятно. Обаче да боядисам една, само ЕДНА стая с всичкото отсичане на ръбчета, облепяне на прозорци и врати, местене на мебели, покриване на под , време за съхнене, сремето да отида до магазина за боя и да се върна... няма как да стане за по-малко от ден. За цял апартамент - към 4 - 5 дни. Това означава или да не работя, ако изобщо мога да си позволя отсъствие, от което ми се намаля заплатата, или да жертвам един - два уикенда в ущърб на семейството си, което е дори още по-голяма загуба. Ако вие не си цените собствения труд и време, то няма кой друг да го оцени.

Като цяло хората или са съвестни, или не, независимо от коя страна на договора се подписват. Но ако говорим за наемодателите и  техните 2 вариации, то:

Някои си поддържат жилищата навременно, стараят се на наемателите им нищо да не им липсва и да се чувстват като у дома си, но си държат на цената.

Някои се интересуват само да прибират едни пари всеки месец, в рецултат на което се стига до абсурдни ситуациим каквито ти описа по-рано. Само при такива е възможно да живееш от 2017-та до днес на неактуализиран наем.
Някои от втория тип също се пробват да актуализират, но тях пазарът бързо ги поставя на място, като губят наематели.

Иначе има и наематели, които като чуят, че ще им вдигат наема, буквално се засягат лично, изнасят се и наемат друго, по-лошо и по-скъпи жилище, само и само да направят на пук на стария си наемател. Апък той си намира нови наематели на по-високата цена.

Здравейте искам да попитам по опитните как стой въпроса с данъчните декларации за доход от наем . Кога и къде се подава и каква е санкцията за неподаване  на такава декарация? Абсолютно новак съм в тия работи.
поздрави

Има разлика между вдигане на наем заради инфлация и вдигане на наем заради подобрения. В първия случай не е нужно да има някакви подобрения. И тук говорим за вдигане до нормалните нива на наемите на подобни апартаменти с оглед състоянието им, а не да пуснеш античната двустайка на 1000 лева, защото в квартала всички нови и добре обзаведени апартаменти са по толкова. Не че не се случва и това предполагам. Тук се дават някакви фрапантни примери понякога, които не мисля обаче, че са норма. Абсолютно смятам, че наемодателят трябва за своя сметка да прави ремонти, които не са по вина на наемателя, но явно има и хора дето мислят по друг начин, ама какво да направиш, реално не можеш да задължиш с нищо наемодателя. Може да си разтрогнеш договора, защото той не си го изпълнява. То това е и хубавото да живееш под наем, че винаги можеш сравнително лесно да се преместиш. Аз ако съм под наем и ми обявят вдигане на цената, ще разгледам как стоят нещата към момента, ако за тези пари мога да си намеря нещо по-добро - ще се преместя, ако не - ще си стоя на сегашното място. Според мен е доста просто.

Moonriver, ако коментара ти е към мен. Да, съгласен съм, че е толкова просто. Не съм съгласен с частта за инфлацията. Общата инфлация е сбор от много стоки и услуги. Нормално е някои неща да имат по-бързо растяща инфлация, други по-бавна инфлация. Ако щеш вярвай има неща, които имат нулева инфлация или дефлация. Примерно, така интересните за българина олио и тоалетна хартия сега са по-евтини от 2020. Ако трябва да си точна, трябва да гледаш частта от индекса, която е за жилища и наеми, а не общата инфлация. Естествено, това никой ме го прави и лепва общата инфлация, че и повече, на наемодателя. Същото важи и за покупко продажбите на жилища, където цените изпревариха почти двойно общата инфлация.

Както казва Didi168 някои наематели приемат много лично дори минимално и разумно повишение на наема.Преди повече от 15г. имах такива.Беше компромис колкото да не е празно жилището.Не съм търсила наематели, покрай др. хора буквално се съгласих с предложението да дойдат въпросните.След време започнаха откровени нахалства.Забавяне на сметки или наем с нефелни оправдания.Тип детето е болно,пари за лекарства,детето има РД подарък и т.н. Та чак до “то и без това ти е в повече”. Имота,не смешният наем.Него не го оспорваха,но капризничеха на забележките ми при закъснение.Тогава заявих,че вдигам наема и пак беше под пазарният.Нададоха вой,а аз казах в такъв случай след 1м. да си тръгват.Веднаха направиха “компромис” и се съгласиха с моето увеличение.Ами аз вече след цялата наглост не ги исках.Изнесоха се.След още един месец на малко по-висока от предложената на онези,дойдоха много свестни хора.Най-точните,които съм имала.За напусналите тези,които ги доведоха ми казаха,че са се преместили на две спирки по-далече в същият квартал.В по-малко жилище и доста по-висок наем.Може да ви звучи като притча,но така беше.Хич не се впечатлявам ако някой реши да си тръгва,още повече пък да ми се прави на обиден.

А това с вдигането на наема с по 20-30 лева всяка година казвате ли го на всеки потенциален наемател, за да вземе информирано решение? Или в проекта на договор е упоменато изрично, че наема ще се индексира всяка година с процента на официално обявената инфлация или друга твърда сума? Защото, ако нито едно от двете не е така, то вие излизате некоректната в случая.
[/quote]

Договорът за наем се подписва за една година, в масовия случай. След изтичането на този договор и двете страни са свободни да се разделят. Така че каквото и да запишем в него "за догодина", няма да валидно. И не го казвам на наемателите, защото това не е норма. Както споделих, не съм вдигала наем в едното жилище 9 години, в другото -  6. Бях доволна от наемателите, а и изначално наемът беше по-висок от пазарния и дълги години пазарът стоеше на това ниво. На вдигането не влияе само процентът инфлация, а и човешките отношения между мен и наемателите - ако всичко е ок, ако поддържат добре жилището, няма да се циганя за 20 лв.
В момента обмислям актуализация на наем, който не съм вдигала две години. Да, от хората съм доволна, но наемите в района са вече по-високи за по-лоши жилища, отделно има и инфлация, и увеличаване на данъци и МРЗ.