- Публикувана: 3 юли 2025, 15:20 ч.
- Последно мнение: 20 авг. 2025, 12:44 ч.
Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 91
Все едно да спорим дали водата е мокра. 
Хора които нямат спестено самоучастие, искат да изплащат ипотека пред потребителски, защото имота им щял да стане под вода, след като приемем еврото, бързат да купуват преди еврото, защото и аз не знам защо. И всичко това от Ит’та. Чак ми се струва нереално абсурдно.
Хора които нямат спестено самоучастие, искат да изплащат ипотека пред потребителски, защото имота им щял да стане под вода, след като приемем еврото, бързат да купуват преди еврото, защото и аз не знам защо. И всичко това от Ит’та. Чак ми се струва нереално абсурдно.
Въпрос за домашно - ако имаш 5000лв. опразнена кредитна карта и 5000лв. потребителски кредит, кое ще ти струва по-скъпо? От кое ще предпочетеш да се отървеш първо? От ипотеката ли?
Уффф, нали казах - кредитната карта е с абсолютно предимство. А за потребителския или ипотеката е въпрос на сметка, но като цяло рискът при ипотеката е по-голям, ако очакваме срив (както някои непрекъснато приказват).
Освен това ставаше дума за преждевременно погасяване, а който мисли да погасява преждевременно стотици хиляди няма да има проблем с лихвата на 5000, която може да е двойна като процент, ама като реална абсолютна сума няма да ги събори.
Кредитът става предсрочно изискуем, когато хората не го погасяват редовно. А не когато спадне стойността на обезпечението. Банката си е направила сметката - освен ипотеката, гледа заплати, има и застраховка на този кредит.
Има и допълнителни обезпечения, ако чак толкоз я засърби.
Приказки от 1001 нощ от хора без грам опит. И после се чудим що старите хвърлят през прозореца, а младите си дават кредитните карти на OLX и на Здравната каса
Никакъв интерес няма банката да си иска парите предсрочно при редовно погасяван кредит.
По тази логика - ми ще теглят още три потребителски и един бърз, да донадят.
Има и допълнителни обезпечения, ако чак толкоз я засърби.
Приказки от 1001 нощ от хора без грам опит. И после се чудим що старите хвърлят през прозореца, а младите си дават кредитните карти на OLX и на Здравната каса
Никакъв интерес няма банката да си иска парите предсрочно при редовно погасяван кредит.
По тази логика - ми ще теглят още три потребителски и един бърз, да донадят.
Банката може да няма интерес, но банките в ЕЗ трябва да спазват стандарта Базел-3. Той определя колко капитал трябва да държат като буфер за всеки рисков актив.
Ипотека с 10% обезпечение е доста рисков актив. А ипотека, взета с 20к самоучастие при пазарна стойност на актива 200к, ако активът спадне на 180к пазарна стойност вече става недообезпечен кредит и банката има проблем да мине стрес-тестовете, така че няма иска-не иска. Ако такива ипотеки й станат множко в портфлиото, ще почнат да пристигат писма с искания за внасяне на допълнително екуити, според съответния текст в общите условия, който съм цитирал и преди.
Но пък има и надежда - ето оня ден ми попадна нещо, че Бундесбанк обсъждала да премахне изискването банки с активи под 10 милиарда да спазват Базел-3.
https://finanz-szene.de/banking/bafin-bundesbank-risikogewichtung-details/
Нашите са с над 10, ама ако стане наистина проблем, може да предложат и 50 да стане прага, или 100, какво им пречи. Нали ги виждаме политиците - всеки проблем го решават с програми, бейлаути и мерки, финансирани с още държавни дългове и печатане на пари... Ще ги плащаме пак ние, ама някой ден, в бъдещето, когато/ако няма кой вече да купува държавните дългове на приемлива лихва.
Ипотека с 10% обезпечение е доста рисков актив. А ипотека, взета с 20к самоучастие при пазарна стойност на актива 200к, ако активът спадне на 180к пазарна стойност вече става недообезпечен кредит и банката има проблем да мине стрес-тестовете, така че няма иска-не иска. Ако такива ипотеки й станат множко в портфлиото, ще почнат да пристигат писма с искания за внасяне на допълнително екуити, според съответния текст в общите условия, който съм цитирал и преди.
Но пък има и надежда - ето оня ден ми попадна нещо, че Бундесбанк обсъждала да премахне изискването банки с активи под 10 милиарда да спазват Базел-3.
https://finanz-szene.de/banking/bafin-bundesbank-risikogewichtung-details/
Нашите са с над 10, ама ако стане наистина проблем, може да предложат и 50 да стане прага, или 100, какво им пречи. Нали ги виждаме политиците - всеки проблем го решават с програми, бейлаути и мерки, финансирани с още държавни дългове и печатане на пари... Ще ги плащаме пак ние, ама някой ден, в бъдещето, когато/ако няма кой вече да купува държавните дългове на приемлива лихва.
Абе Крис, коя банка в последните 20 години ще даде ипотечен кредит с 10% обезпечение? На обикновено семейство на две заплати? Прочете ли изобщо казуса или пак пляскаш чаршафи наизуст?
Посочи ми реален пример, в който банката изобщо се е захващала да проверява стойности на имоти след отпускането на кредита? Или такъв, в който е изискала кредита предсрочно, или поне писмо да е написала и да е стартирала процедура за допълнително обезпечение?
Въобще, някой с ипотечен кредит да даде информация, че банката е инициирала втора оценка на имота на първата или втората, или която и да е година от отпускане на кредита?
Посочи ми реален пример, в който банката изобщо се е захващала да проверява стойности на имоти след отпускането на кредита? Или такъв, в който е изискала кредита предсрочно, или поне писмо да е написала и да е стартирала процедура за допълнително обезпечение?
Въобще, някой с ипотечен кредит да даде информация, че банката е инициирала втора оценка на имота на първата или втората, или която и да е година от отпускане на кредита?
Скрит текст:
Банката може да няма интерес, но банките в ЕЗ трябва да спазват стандарта Базел-3. Той определя колко капитал трябва да държат като буфер за всеки рисков актив.
Ипотека с 10% обезпечение е доста рисков актив. А ипотека, взета с 20к самоучастие при пазарна стойност на актива 200к, ако активът спадне на 180к пазарна стойност вече става недообезпечен кредит и банката има проблем да мине стрес-тестовете, така че няма иска-не иска. Ако такива ипотеки й станат множко в портфлиото, ще почнат да пристигат писма с искания за внасяне на допълнително екуити, според съответния текст в общите условия, който съм цитирал и преди.
Но пък има и надежда - ето оня ден ми попадна нещо, че Бундесбанк обсъждала да премахне изискването банки с активи под 10 милиарда да спазват Базел-3.
https://finanz-szene.de/banking/bafin-bundesbank-risikogewichtung-details/
Нашите са с над 10, ама ако стане наистина проблем, може да предложат и 50 да стане прага, или 100, какво им пречи. Нали ги виждаме политиците - всеки проблем го решават с програми, бейлаути и мерки, финансирани с още държавни дългове и печатане на пари... Ще ги плащаме пак ние, ама някой ден, в бъдещето, когато/ако няма кой вече да купува държавните дългове на приемлива лихва.
Ипотека с 10% обезпечение е доста рисков актив. А ипотека, взета с 20к самоучастие при пазарна стойност на актива 200к, ако активът спадне на 180к пазарна стойност вече става недообезпечен кредит и банката има проблем да мине стрес-тестовете, така че няма иска-не иска. Ако такива ипотеки й станат множко в портфлиото, ще почнат да пристигат писма с искания за внасяне на допълнително екуити, според съответния текст в общите условия, който съм цитирал и преди.
Но пък има и надежда - ето оня ден ми попадна нещо, че Бундесбанк обсъждала да премахне изискването банки с активи под 10 милиарда да спазват Базел-3.
https://finanz-szene.de/banking/bafin-bundesbank-risikogewichtung-details/
Нашите са с над 10, ама ако стане наистина проблем, може да предложат и 50 да стане прага, или 100, какво им пречи. Нали ги виждаме политиците - всеки проблем го решават с програми, бейлаути и мерки, финансирани с още държавни дългове и печатане на пари... Ще ги плащаме пак ние, ама някой ден, в бъдещето, когато/ако няма кой вече да купува държавните дългове на приемлива лихва.
Така или иначе, по казуса, и аз мисля, че е супер теоретичен шанса банката да поиска дообезпечаване. Колко пък да паднат тия имоти. Ако е с 10-20% едва ли ще се предприеме такава стъпка от банката. Трябва да се сринат наполовина, а това всички знаем, че няма как да стане.
Аз лично не бих погасявал никой кредит, а парите бих инвестирал в нещо друго.
Бтв, при последната ми ипотека банката ми наложи 50% обезпечение на супер добри, завършени и обзаведени апартаменти с акт 16. Отделно оценката беше такава, че никога не бих ги продал за нея. 2500.
Тинтита, ти да не би да имаш опит с дообезпрчаване? Никой не е имал защото пазара от 15г е само нагоре. Опит ще проимат хората ако пазара се обърне.
Аз имам реален пример с мои познати, които получиха 110% финансиране, като единия се осигуряваше на МРЗ, а другото в плик. И него му приеха
Аз имам реален пример с мои познати, които получиха 110% финансиране, като единия се осигуряваше на МРЗ, а другото в плик. И него му приеха
Е как да нямам?
Нали си спомняте 2008-2009? Колко от банките си поискаха парите обратно? При редовно погасявани кредити?
От 21 години ползвам ипотечни кредити, нито веднъж не е имало такова чудо като искане на втора оценка. Дори и през 2008-ма и "масовия срив".
Дори при изтичане на 10-годишния срок за подновяване на ипотеката.
Това се е случвало само когато рефинансирах в друга банка - по искане на втората банка и с неин оценител.
Нали си спомняте 2008-2009? Колко от банките си поискаха парите обратно? При редовно погасявани кредити?
От 21 години ползвам ипотечни кредити, нито веднъж не е имало такова чудо като искане на втора оценка. Дори и през 2008-ма и "масовия срив".
Дори при изтичане на 10-годишния срок за подновяване на ипотеката.
Това се е случвало само когато рефинансирах в друга банка - по искане на втората банка и с неин оценител.
Приказки от 1001 нощ от хора без грам опит. И после се чудим що старите хвърлят през прозореца, а младите си дават кредитните карти на OLX и на Здравната каса
Това, че ти си имала късмет майка ти да купи през 2005-та и после активът да отиде в небето, 2007-8-а не е причина за такива гръмки изказвания. След това пазарът е само нагоре. И не всеки родител ще си ипотекира собствения имот за дообезпечение, така че пак - твоят случай е доста специфичен.
Не си чела правилно.
Купи майка ми, защото аз не можех де юре - още бях омъжена и не исках имотът да се води СИО.
Тя не можеше да докаже доход, аз можех и станах гарант, но банката даде кредит на 15%, въпреки ипотеката на два имота. Водеше се кредит без доказване на доход. Плащах го аз. Нямахме никакво самоучастие - взех назаем от познати, за да платим капарото.
След година, когато се разведох, тя ми дари жилището, рефинансирах в друга банка, която освободи нейния имот и ипотеката остана само на моето жилище, съответно и кредитът беше оформен само на мен. Лихвата падна наполовина.
Това се случи през 2005. Имах стандартен кредит, на мое име, със стандартно обезпечение - ипотека на един имот и доходи само от заплата. Нищо специфично.
2009 останах без работа, което стана известно и на банката. Не ми поискаха кредита предсрочно. Нито поискаха допълнително обезпечение.
В едно си права - не всеки родител би ипотекирал своето жилище. Ако ситуацията беше такава, щях да изчакам да се разведа и да купя тогава.
Купи майка ми, защото аз не можех де юре - още бях омъжена и не исках имотът да се води СИО.
Тя не можеше да докаже доход, аз можех и станах гарант, но банката даде кредит на 15%, въпреки ипотеката на два имота. Водеше се кредит без доказване на доход. Плащах го аз. Нямахме никакво самоучастие - взех назаем от познати, за да платим капарото.
След година, когато се разведох, тя ми дари жилището, рефинансирах в друга банка, която освободи нейния имот и ипотеката остана само на моето жилище, съответно и кредитът беше оформен само на мен. Лихвата падна наполовина.
Това се случи през 2005. Имах стандартен кредит, на мое име, със стандартно обезпечение - ипотека на един имот и доходи само от заплата. Нищо специфично.
2009 останах без работа, което стана известно и на банката. Не ми поискаха кредита предсрочно. Нито поискаха допълнително обезпечение.
В едно си права - не всеки родител би ипотекирал своето жилище. Ако ситуацията беше такава, щях да изчакам да се разведа и да купя тогава.
Чела съм, не си имала никакво самоучастие, затова ипотеката е била на 2 имота.
Това е специфичен случай, който се е развил повече от чудесно в дългосрочен план, но не значи, че при всички ще е така.
Имам и много познати, които на по 20 и няколко се метнаха през 2016-та на 100% финансиране -20 потребителски и 80 ипотечен. Тогава си мислех, че са пълни идиоти, а те сега си мислят, че са надхитрили пазара. Не. Просто са били с неговия възход. И за мен си остават пълни идиоти с извинение, защото не осъзнават приноса на пазара, а си го пишат еб@ти заслугата.
Да, аз не се занимавам с инвестиране в имоти и нямам 5 като някои от вас, но се изказвам от гледна точка на абсолютно реални възможности. Не мога да предвидя точно какво ще стане, разбира се, много по- опитни от мен не могат и всички са затаили дъх, казвам какъв е дребният шрифт и че може да изиграе кофти шега.
А тези под 30 (каквито са и хората от моя казус) пък не са виждали крах в съзнателния си живот. Викат "ако не мога да плащам, ще го продам и готово."
Това е специфичен случай, който се е развил повече от чудесно в дългосрочен план, но не значи, че при всички ще е така.
Имам и много познати, които на по 20 и няколко се метнаха през 2016-та на 100% финансиране -20 потребителски и 80 ипотечен. Тогава си мислех, че са пълни идиоти, а те сега си мислят, че са надхитрили пазара. Не. Просто са били с неговия възход. И за мен си остават пълни идиоти с извинение, защото не осъзнават приноса на пазара, а си го пишат еб@ти заслугата.
Да, аз не се занимавам с инвестиране в имоти и нямам 5 като някои от вас, но се изказвам от гледна точка на абсолютно реални възможности. Не мога да предвидя точно какво ще стане, разбира се, много по- опитни от мен не могат и всички са затаили дъх, казвам какъв е дребният шрифт и че може да изиграе кофти шега.
А тези под 30 (каквито са и хората от моя казус) пък не са виждали крах в съзнателния си живот. Викат "ако не мога да плащам, ще го продам и готово."
Не мога да си представя, че някой би смятал "пълен идиот", някой, който купува имот(и) през 2016та, при каквито и да е условия.
Тогава беше очевАдно, че цените са супер изгодни.
Не че нямам и аз познати с подобно мислене, с големи ИТ заплати, продължават да си живеят в соц панелна гарсониерка без ремонт, без гараж, защото "за какво ти е".
Също и мислене "кредит никога", ако купуваш трябва да е 100% кеш.
За мен пък това мислене не е особено прозорливо, меко казано.
Тогава беше очевАдно, че цените са супер изгодни.
Не че нямам и аз познати с подобно мислене, с големи ИТ заплати, продължават да си живеят в соц панелна гарсониерка без ремонт, без гараж, защото "за какво ти е".
Също и мислене "кредит никога", ако купуваш трябва да е 100% кеш.
За мен пък това мислене не е особено прозорливо, меко казано.
И правилно ще направят, ако го продадат.
И въобще - в живота се случва всичко, някои предвиждат какво ще стане на база на исторически принципи, други - не.
Важно е да се чувстваш комфортно с решенията си.
За хората под 30 много неща са "крах". Например да им забие Револютът или да нямат интернет два дни
И наистина има хора, на които кредитите не им се отразяват добре и не бива да теглят такива.
И въобще - в живота се случва всичко, някои предвиждат какво ще стане на база на исторически принципи, други - не.
Важно е да се чувстваш комфортно с решенията си.
За хората под 30 много неща са "крах". Например да им забие Револютът или да нямат интернет два дни
И наистина има хора, на които кредитите не им се отразяват добре и не бива да теглят такива.
Тинтита, явно за 4-5 години си натрупала equity и банката не е имала нужда да ти иска дообезпечаване. Не е трудно да се сетиш ако знаеш през 2009-2010 колко пари си вкарала в имота и колко му е била пазарната цена. Въпроса е че при хора със 100, че и 110% финансиране в момента, които теглят на ръба един такъв сценарий гарантирано ще ги събори. Ако останат и без работа гаранция, че ще изгубят имота. Някой каза, че ще продадат. Да НО първо в такъв момент всеки свива сърмите и се оглежда и второ доста често хората не искат да продават и се надяват до последно, че нещо ще се сучи и ще изплуват.
Ето флипър от САЩ ги разправя тези неща как се случват в САЩ. И тука не е по различно https://www.youtube.com/watch?v=3zz8Oa3P58I
За тези които ще ми кажат, че там е различно, ще им кажа - а защо искате да имате фиксирани ипотеки и кредитиране като на запад, но негативите на кредитирането НЕ ги искате. То не става само с мекото на хляба.
Ето флипър от САЩ ги разправя тези неща как се случват в САЩ. И тука не е по различно https://www.youtube.com/watch?v=3zz8Oa3P58I
За тези които ще ми кажат, че там е различно, ще им кажа - а защо искате да имате фиксирани ипотеки и кредитиране като на запад, но негативите на кредитирането НЕ ги искате. То не става само с мекото на хляба.