- Публикувана: 26 апр. 2011, 23:46 ч.
- Последно мнение: 24 май 2011, 12:58 ч.
Надеждата за евтино жилище е на път да се сбъдне - 2
Мина повече от година от както обсъждахме темата. За мен все още макар и с по-леки темпове цените се понижават, а доста продавачи са изнервени от факта, че ако продават едно жилище за около 70000 Евро и не успеят за повече от половин година губят близо 5000 Евро само от лихва, нали! Бързо се пресмята, така че имайте го предвид когато обсъждате с колко да се намали цената при преговорите. Щом парите са у Вас, Вие поръчвате ритъма! Успех, аз все още ще изчаквам и не съм загубил, повярвайте ми. Включвам анкетата за 60 дни, за да видим дали ще се промени нещо
Link към старата тема http://www.bg-mamma.com/index.php?topic=470218.0
Link към старата тема http://www.bg-mamma.com/index.php?topic=470218.0
Цитат
Надеждата за евтино жилище е на път да се сбъдне.
Нека да разгледаме няколко аспекта на вълнуващия ни всички проблем с цените на недвижимите имоти.
Демагогията:Свидетели сме на периодични пресконференции и изявления на брокери за недвижими имоти за следното:
- очакват възстановяване на пазара между 6 м. до 1 година;
- “сега точно” пазарът е ударил дъното и вече има раздвижване и се очаква увеличаване на цените. Купете сега! Най-изгодно е!
- банките започват да свалят лихвите и да отпускат нови ипотечни кредити.
Защо ли никой не смее да си спомни за алчността на същите тези брокери когато прогнозираха и налагаха ръстове на цените в двуцифрени проценти между 2005 и 2008 г.
Истината:
Цените се сринаха за последните 15 месеца с над 40 %. Голяма част от строителите фалираха или не могат да довършат в срок започнатото. Брокерите на недвижими имоти загубиха господството си на пазара, а с това и огромните комисионни. Представете си как за няколко огледа с клиенти получаваха 3,5 % или няколко хиляди евро комисионна. В повечето случаи за 1 ден труд. Реалността показва, че това е средногодишната заплата за повечето българи.
“Мисля, следователно съществувам!” – Рене Декарт
Да погледнем реалностите и на базата на тях да се опитаме да разсъждаваме логично и изведем закономерността за цената на недвижимия имот:
- Официалните източници сочат, че всеки трети има банков кредит. Почти 10% от тях не могат да се обслужват, с което процента на задлъжнялите се покачва като той се увеличава при включване на горките поръчители;
- Криза е! Прогнозата за безработицата през 2010 г. е за над 12%. Заплатите се намаляват, все повече хора остават без работа.
- Свидетелствахме как банките отпускаха кредити на всеки, който поиска, в нередки случаи на 100% от цената на имота. С други думи всеки, който имаше нужда /без оглед на възможностите/, се сдоби със собствено жилище;
- Данните от Националния статистически институт сочат, че потенциалните новодомци - лицата между 22 и 26 години са само 14% от населението на страната. Желаещите и с възможности от тях, едновременно да създадат семейство и да придобият собствен дом, едва ли ще надвишат 5%.
- Бумът в строителството остави за наследство множество готови или почти готови непродадени жилища. В същото време виждаме фрапиращи разлики в цената на еднотипни апартаменти. В кв.”Младост” например съм виждал сделки за 500 и за 900 Евро/м2 в един и същи блок само с 2 месеца разлика между продажбите.
- Демографският срив дава основание да се счита, че все повече наследници ще желаят да продадат наследеното жилище, защото няма как всички да живеят в него едновременно;
- Реалната цена на качествено луксозно строителство в елитен квартал в София не надвишава 400 Евро/м2. Строеж на къща в намиращия се непоредствено до София гр.Нови Искър в момента излиза 180 Евро/м2.
- Не трябва да се подценява и факта с изтеглящите се от София чужденци, доскорошни служители в частни фирми или големи наематели като Шведското посолство например. Аутсорсинга се измества в трети страни, “защото там има нужда от създаване на работни места” и защото разбира се е по-евтино от гледна точка на разходи.
Като част от факторите определящи цената трябва да се отбележи и поскъпването на строителните материали, както и на арматурата /включително китайската/, спекулативно разбира се. Все пак основен показател остава търсенето, а то към момента е на точката на замръзване.
Изводите:
1. На пазара липсват реални клиенти, предлагането е огромно.
2. Достигане отново на нивата от 1000 евро и нагоре са илюзия;
3. Сриване на реалната цена в София не повече от 500 Евро на квадрат за НОВО, КАЧЕСТВЕНО и ЛУКСОЗНО строителство. Дори при цена 400 Евро на строителя, ще му остане поне 25 % чиста печалба.
Нека да изчакаме малко с покупката
Нека да разгледаме няколко аспекта на вълнуващия ни всички проблем с цените на недвижимите имоти.
Демагогията:Свидетели сме на периодични пресконференции и изявления на брокери за недвижими имоти за следното:
- очакват възстановяване на пазара между 6 м. до 1 година;
- “сега точно” пазарът е ударил дъното и вече има раздвижване и се очаква увеличаване на цените. Купете сега! Най-изгодно е!
- банките започват да свалят лихвите и да отпускат нови ипотечни кредити.
Защо ли никой не смее да си спомни за алчността на същите тези брокери когато прогнозираха и налагаха ръстове на цените в двуцифрени проценти между 2005 и 2008 г.
Истината:
Цените се сринаха за последните 15 месеца с над 40 %. Голяма част от строителите фалираха или не могат да довършат в срок започнатото. Брокерите на недвижими имоти загубиха господството си на пазара, а с това и огромните комисионни. Представете си как за няколко огледа с клиенти получаваха 3,5 % или няколко хиляди евро комисионна. В повечето случаи за 1 ден труд. Реалността показва, че това е средногодишната заплата за повечето българи.
“Мисля, следователно съществувам!” – Рене Декарт
Да погледнем реалностите и на базата на тях да се опитаме да разсъждаваме логично и изведем закономерността за цената на недвижимия имот:
- Официалните източници сочат, че всеки трети има банков кредит. Почти 10% от тях не могат да се обслужват, с което процента на задлъжнялите се покачва като той се увеличава при включване на горките поръчители;
- Криза е! Прогнозата за безработицата през 2010 г. е за над 12%. Заплатите се намаляват, все повече хора остават без работа.
- Свидетелствахме как банките отпускаха кредити на всеки, който поиска, в нередки случаи на 100% от цената на имота. С други думи всеки, който имаше нужда /без оглед на възможностите/, се сдоби със собствено жилище;
- Данните от Националния статистически институт сочат, че потенциалните новодомци - лицата между 22 и 26 години са само 14% от населението на страната. Желаещите и с възможности от тях, едновременно да създадат семейство и да придобият собствен дом, едва ли ще надвишат 5%.
- Бумът в строителството остави за наследство множество готови или почти готови непродадени жилища. В същото време виждаме фрапиращи разлики в цената на еднотипни апартаменти. В кв.”Младост” например съм виждал сделки за 500 и за 900 Евро/м2 в един и същи блок само с 2 месеца разлика между продажбите.
- Демографският срив дава основание да се счита, че все повече наследници ще желаят да продадат наследеното жилище, защото няма как всички да живеят в него едновременно;
- Реалната цена на качествено луксозно строителство в елитен квартал в София не надвишава 400 Евро/м2. Строеж на къща в намиращия се непоредствено до София гр.Нови Искър в момента излиза 180 Евро/м2.
- Не трябва да се подценява и факта с изтеглящите се от София чужденци, доскорошни служители в частни фирми или големи наематели като Шведското посолство например. Аутсорсинга се измества в трети страни, “защото там има нужда от създаване на работни места” и защото разбира се е по-евтино от гледна точка на разходи.
Като част от факторите определящи цената трябва да се отбележи и поскъпването на строителните материали, както и на арматурата /включително китайската/, спекулативно разбира се. Все пак основен показател остава търсенето, а то към момента е на точката на замръзване.
Изводите:
1. На пазара липсват реални клиенти, предлагането е огромно.
2. Достигане отново на нивата от 1000 евро и нагоре са илюзия;
3. Сриване на реалната цена в София не повече от 500 Евро на квадрат за НОВО, КАЧЕСТВЕНО и ЛУКСОЗНО строителство. Дори при цена 400 Евро на строителя, ще му остане поне 25 % чиста печалба.
Нека да изчакаме малко с покупката
Цените действително са паднали доста, може би до края на годината ще падат още, но едва ли ще стигнат до под 800 евро за непанелно нелуксозно жилище в нормална жилищна среда (далеч от цигани). Даже по-скоро смятам, че ще се заковат около това число. Всъщност, някъде може привидно да са под 800 евро и сега, но много се лъже с квадратурата, така че имам предвид цена за реална квадратура.
За всичко останало, т.е. покупка с компромиси такава цена може да се улучи още сега.
Записвам се в темата като бъдещ купувач и настоящ продавач на жилище 
В момента положението в Пловдив, за мен специално, е неприятно - вече няколко месеца не мога да продам панелен апартамент лукс, от агенциите ме убеждават, че цената ни е много висока (а тя не е) и искат да го продам едва ли не за жълти стотинки. В същото време, за да купя ново жилище - ще ми трябва някакъв кредит, парите от евентуалната продажба няма да стигнат за нищо...
В момента положението в Пловдив, за мен специално, е неприятно - вече няколко месеца не мога да продам панелен апартамент лукс, от агенциите ме убеждават, че цената ни е много висока (а тя не е) и искат да го продам едва ли не за жълти стотинки. В същото време, за да купя ново жилище - ще ми трябва някакъв кредит, парите от евентуалната продажба няма да стигнат за нищо...
Те парите са у купувача (само в някои, други чакат на банките), обаче и имотите не са без собственици. Цените няма да се върнат на ниво 2008, но няма и да слязат под нивата от 2006
Банките финансираха на 100% и куцо и сакато, точно когато цените бяха на върха, така че покупката на тези апартаменти през търг също няма да е на много ниска цена.
Хората, които искат да придобиват нов дом съвсем не са между 22 и 26 год, даже бих казала, че са от 26 до към 50 год. и това променя % на търсещите
Изтегляне от големите градове не виждам, в някои свери с аутсорсинг дори се говори за регионални центрове в София и нови 5 хиляди работни места
Банките финансираха на 100% и куцо и сакато, точно когато цените бяха на върха, така че покупката на тези апартаменти през търг също няма да е на много ниска цена.
Хората, които искат да придобиват нов дом съвсем не са между 22 и 26 год, даже бих казала, че са от 26 до към 50 год. и това променя % на търсещите
Изтегляне от големите градове не виждам, в някои свери с аутсорсинг дори се говори за регионални центрове в София и нови 5 хиляди работни места
и колко му искаш на твоя апартамент?
Записвам се в темата като бъдещ купувач и настоящ продавач на жилище
В момента положението в Пловдив, за мен специално, е неприятно - вече няколко месеца не мога да продам панелен апартамент лукс, от агенциите ме убеждават, че цената ни е много висока (а тя не е) и искат да го продам едва ли не за жълти стотинки. В същото време, за да купя ново жилище - ще ми трябва някакъв кредит, парите от евентуалната продажба няма да стигнат за нищо...
В момента положението в Пловдив, за мен специално, е неприятно - вече няколко месеца не мога да продам панелен апартамент лукс, от агенциите ме убеждават, че цената ни е много висока (а тя не е) и искат да го продам едва ли не за жълти стотинки. В същото време, за да купя ново жилище - ще ми трябва някакъв кредит, парите от евентуалната продажба няма да стигнат за нищо...
Оценено е на 36 000 евро - 60 квадрата (2 стаи + кухня), изолации вътрешни и външни, дограми, оставяме вътре кухненско обзавеждане от дърво + 2 климатика и други дребни нещица. Влизаш и живееш, дет' се вика.
Гледам обяви за ново жилище - двустаен (1 стая + бокс и всекидневна) - около 65 квадрата, на шпакловка и замазка средно струва 38 000 евро...При това няма гаранция какво е качеството на строежа, нещо, от което много ме е страх
Гледам обяви за ново жилище - двустаен (1 стая + бокс и всекидневна) - около 65 квадрата, на шпакловка и замазка средно струва 38 000 евро...При това няма гаранция какво е качеството на строежа, нещо, от което много ме е страх
Оценено е на 36 000 евро - 60 квадрата (2 стаи + кухня), изолации вътрешни и външни, дограми, оставяме вътре кухненско обзавеждане от дърво + 2 климатика и други дребни нещица. Влизаш и живееш, дет' се вика.
Стеф, пропускаш една подробност - новото строителство има по-малки разходи за ремонт, за отопление. Ние сме в ново строителство ами за 200 лв с два климатика си е жега. Качествоо на строителството може да се провери, но и варианта панелите да са от кофтито е голям. Абе по-хубаво от стара тухла няма 
Ако стане това, което се умува с асансьорите доста от старите блокове ще се охълцат и ще трябва да се бръкнат здраво. Експлоатационния срок на асансьор е 15 год, тези на по 20+ отдавна е трябвало да бъдат спряни, имапромяна в изискванията за сигурност и тн, итн. А да се смени асансьор на стар блок съвсем не е толкова лесно и евтино - 15-20 хил лв струва нов май без монтажа
Ако стане това, което се умува с асансьорите доста от старите блокове ще се охълцат и ще трябва да се бръкнат здраво. Експлоатационния срок на асансьор е 15 год, тези на по 20+ отдавна е трябвало да бъдат спряни, имапромяна в изискванията за сигурност и тн, итн. А да се смени асансьор на стар блок съвсем не е толкова лесно и евтино - 15-20 хил лв струва нов май без монтажа
Оценено е на 36 000 евро - 60 квадрата (2 стаи + кухня), изолации вътрешни и външни, дограми, оставяме вътре кухненско обзавеждане от дърво + 2 климатика и други дребни нещица. Влизаш и живееш, дет' се вика.
Като казвам лукс, имам предвид, че апартаментът е идеален отвсякъде и в отлично състояние, няма нужда да се ремонтира или прави каквото и да е. материалите, които вложихме в ремонта, са възможно най-добрите (за което сега съжалявам, защото по никакъв начин не можем да си избием разходите, никой не го интересува колко пари сме дали за ремонт) Да, цената е ниска, но това е общия фон на пазара в момента, с който искам не искам трябва да се съобразя. Само фактът че апартаментът е панелен (макар и да има вътрешна и външна изолация, окачени тавани и подова изолация) - смъква цената неимоверно много. То е все едно да имаш Ферари, паркирано в селския двор до обора Коте - какво имаш предвид, като казваш, че новото строителство има по-малки разходи за ремонт и отопление?
Нашият панелен блок е от хубавите панели. След изолациите, с 2 климатика и сметка от 150лв. в апартамента се ходи по гащи
Продавам го готово за живеене, което с тази цена на продажба прави около 600 евро на квадрат - а за да си купя ново жилище, тепърва искащо ремонт, със 600 на квадрат не знам дали въобще ще се оправя...
Не мисля, че тук е мястото да си рекламирам имота, затова не изпадам в подробности какъв точно е апартаментът
И да не е само спам - едва ли може да има еднозначен отговор на така зададен въпроса от анкетата. То и сега в града, в който живея, има цени от 350Е/кв.м, но има и от 1200Е/кв.м.. Като цяло не смятам, че цените ще падат повече. В момента има търсене - на много хора очевидно им писна да чакат още падане на цените и не им се рискува да продължават да отлагат. Лични впечатления.
Stef, ти сама си го казала - изолацията е за твоя сметка, отначало не ставаше въпрос, че имаш външна вътрешна изолаци, окачени тавани. Защото за лукс стандартно обявяват - сменена дограма , евентуално интериорни врати, ламинат и нови плочки в коридора
Всичко това при строителя вече е направено - получаваш си го с нови прозорци, изолирано, с модерни интериорни врати, обикновено дори е с плочки в коридора и ламинат, направени санитарни възли. А на днешно време предлагат и пребоядисване в желания от теб цвят за всяка стая. Така от мръсната работа не ти остава нищо, поръчваш мебелите и внасяш багажа.
Цената на панелите се срина по две причини - изтекъл или изтичащ срок за експлоатация, нужда от ремонт на общите части, неясни условия за саниране - ми не е много гот да се наложи да се разправяш със съседи, които едва свързват двата края, но от които трябва да измъкнеш 1000-2000лв, и основно банките спряха финансирането на панели или толкова занижиха % за финансиране, че вече няма желаещи.
Всичко това при строителя вече е направено - получаваш си го с нови прозорци, изолирано, с модерни интериорни врати, обикновено дори е с плочки в коридора и ламинат, направени санитарни възли. А на днешно време предлагат и пребоядисване в желания от теб цвят за всяка стая. Така от мръсната работа не ти остава нищо, поръчваш мебелите и внасяш багажа.
Цената на панелите се срина по две причини - изтекъл или изтичащ срок за експлоатация, нужда от ремонт на общите части, неясни условия за саниране - ми не е много гот да се наложи да се разправяш със съседи, които едва свързват двата края, но от които трябва да измъкнеш 1000-2000лв, и основно банките спряха финансирането на панели или толкова занижиха % за финансиране, че вече няма желаещи.
И ние поради изброените от Коте причини смятаме да теглим ипотечен за ново строителство, а и под наем сме живели и в ново и в старо: ами друго си е да влезнеш в чисто нов апартамент!
В момента живеем в стар блок с ТЕЦ, ужасно е, едно че извират отсякъде хлебарки, защото под нас е абонатна, второ - вчера дойде сметка за топла вода 70лв
В предната ни квартира бяхме на ток, преко сили правихме 160лв в най-големите студове, а за вода плащахме около 10-15лв.
В момента живеем в стар блок с ТЕЦ, ужасно е, едно че извират отсякъде хлебарки, защото под нас е абонатна, второ - вчера дойде сметка за топла вода 70лв
В предната ни квартира бяхме на ток, преко сили правихме 160лв в най-големите студове, а за вода плащахме около 10-15лв.
Гретел - за съжаление, и аз получавам подобни оферти от агенции - да излъжем какъв точно е имотът, само и само да дойдат хората на оглед Има го и обратното - като чуят цената, и въобще се отказват да идват Аз обяснявам - елате, вижте го, струва си всяка стотинка...Но хората като си имат ограничение от някаква сума...просто нямат пари, да не говорим, че се оказа, че банките налагат таван за отпускане на жилищен кредит - ако панелът, който ще се купува, е с изтичащ срок на годност, така да се каже, се отпуска по-малка сума. Което пак е едностранчиво погледнато, защото независимо от срока за екслпоатация на панела, различните панели са строени по различен начин и някои от по-старите панелки са далеч по-качествени, отколкото по-новит (визирам нашия панел, който е строен 73-та година, и апартамента на свекърите, който е от 80и някоя, има вече разрушени части).
Коте - разбрах те, благодаря за уточнението
Има го и обратното - като чуят цената, и въобще се отказват да идват Аз обяснявам - елате, вижте го, струва си всяка стотинка...Но хората като си имат ограничение от някаква сума...просто нямат пари, да не говорим, че се оказа, че банките налагат таван за отпускане на жилищен кредит - ако панелът, който ще се купува, е с изтичащ срок на годност, така да се каже, се отпуска по-малка сума. Което пак е едностранчиво погледнато, защото независимо от срока за екслпоатация на панела, различните панели са строени по различен начин и някои от по-старите панелки са далеч по-качествени, отколкото по-новит (визирам нашия панел, който е строен 73-та година, и апартамента на свекърите, който е от 80и някоя, има вече разрушени части).Коте - разбрах те, благодаря за уточнението
