Спад в цените на жилищата? Засега само в ръста им

Спускането ще е плавно

"Няма нито пазарни причини, нито индикации за драстично преобръщане на тенденциите в момента", казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". "Има вариации в ценовите нива, но те са плавни. Такива са и промените в активността, в типовете имоти, които се търсят и предлагат", добави тя.

Младен Митов, главен анализатор в "Явлена", определя пазара в петте големи града, най-вече този на имоти в средния и началото на високия клас, като плато, от което започва спускане. "Пред нас обаче няма стръмно спускане, а лек склон. Това е нормален процес, който поддържаме и подкрепяме, защото в него има предвидимост и предсказуемост. "Безсмислено е да гадаем с колко би бил спадът. Важното е, че цената на едно конкретно жилище вече ще зависи от неговите специфични характеристики", добави той.

До сделка се стига по-бавно

Удължава се времето, необходимо, за да се стигне до сделка, казват единодушно от агенциите за недвижими имоти. Явлението, което е сред първите и по-далечни симптоми за предстоящо намаляване на цените, се наблюдава още от първото тримесечие.

"Започва насищане на пазара на жилища благодарение на огромното ново строителство, което го заля. Това дава възможност на хората да избират по-дълго, да търсят съотношение качество - цена и сделките се забавят", обяснява Младен Митов. Според него на пазара има господство на купувача, който не е притеснен финансово.

"Купувачите подхождат с по-голяма задълбоченост и внимателна преценка при вземане на решение за покупка. Нараства взискателността им към качеството на средата около имота и поддръжката на общите пространства", отбелязва Адриана Тончева, старши специалист "Пазарни проучвания" в Colliers. Тя уточнява, че забавянето идва преди всичко заради избора на продукта.

"Търсещите жилище са наблюдателни и склонни на навременни действия. Когато на пазара се появи имот на добра цена и с високо качество, те реагират изключително бързо. Сделката може да стане факт и за месец", коментира Гергана Тенекеджиева. "Но нагласата им е, че не са малко и надценените оферти. Затова винаги искат отстъпка. Ако имотът действително е на надпазарна цена, получават отстъпката. Но, когато е определил справедлива стойност, собственикът не е готов да отстъпи." Тоест не говорим за "пазар на купувача", а за балансиран и "равнопоставен" пазар, смята тя.

Повече сделки в София

Следващият белег, че снижаването на цените е близо, на теория са по-малкото сделки. През първото полугодие в национален мащаб продажбите на жилища са с 1% по-малко, отколкото през същия период на предходната година. В София обаче според статистиката на Агенцията по вписванията сделките нарастват с 4.4%. Тези данни не може да се приемат безрезервно заради договорите на зелено, които се сключват на ранен етап, а се вписват отложено във времето – когато сградата вече има акт 16. Те са обяснението, че регистрираният ръст на покупко-продажбите през второто тримесечие на 2019 г. е впечатляващите 7.74%. "Той отразява множеството разрешителни за строеж, издадени преди година и половина", коментира Гергана Тенекеджиева. Според нея обаче ръстът идва и от активния пазар. Предлагането е налице – и на нови, и на стари сгради, а търсенето продължава да го изпреварва.

"През 2016 - 2018 г. се наблюдаваше значителният ръст на нови проекти, които за разлика от тези преди кризата са концентрирани на добри локации. Ако приемем, че средният срок за развитие на един жилищен проект е от 2 до 2.5 години, е логично, че през цялата 2018 г. се наблюдаваше известен ръст на вписаните сделки, в това число и ипотеки", казва Георги Георгиев. Със завършването на тези проекти може да има известно забавяне при вписването на нови сделки, уточни той.

Кога ще паднат наемите

Множеството започнати жилищни проекти подклаждат и прогнозите за спад в наемните цени в София. Очакванията са, че когато сградите бъдат завършени, купувачите на зелено с инвестиционна цел ще излязат на наемния пазар с апартаментите си. Засега обаче не се забелязва изразен спад в наемите. "При наемите има ту недостиг, ту насищане и не може да се каже, че има промени", казва Младен Митов. Гергана Тенекеджиева също определя наемите като стабилни, с обичайните разлики според района и сезона. "Есента, когато стартира академичната година, търсенето на имоти под наем е изключително активно. Това прави собствениците не така склонни на преговори, особено в популярните за целта райони. Но има и точки в града, в които пазарът е по-слаб, защото са далеч от учебни заведения, от административния център на София или са с по-слабо развита транспортна мрежа", добавя тя.

Трудности в спекулативния сегмент

Заради насищането на пазара с наеми спекулативният сегмент (покупките с цел отдаване под наем - бел. ред.) също намалява, твърди Младен Митов. "Независимо от пазарните промени това е социална тенденция, която няма да отшуми. Покупката на жилище с цел отдаване под наем е сигурна стъпка, която трудно ще излезе от мода, особено на активен наемен пазар, какъвто е софийският", смята Гергана Тенекеджиева.

Стоян Добрев от агенция KK Consulting отбелязва, че една от категориите на пазара, която в момента страда, са хората, купили имоти на зелено с идеята да ги продадат, когато сградата влезе в експлоатация. "Ако преди три години те изкарваха по 200 евро над това, което са дали на квадратен метър, сега предлагането в сегмента е много голямо и трудно достигат 50 евро. Този тип купувачи обаче обикновено не са притеснени финансово и нямат причини да бързат да продават", добавя той. Според наблюденията му цените на имотите не просто растат по-бавно, а изобщо не растат. Гергана Тенекеджиева също споменава, че инвестиционните имоти, купени на зелено, които вече имат разрешение за ползване, предстои да бъдат обявени за продажба.

Рекордно строителство

Фотограф : Надежда Чипева

Краят на 2018 г. е периодът с най-много издадени разрешения за строеж на жилищни обекти. В София в етап на изграждане са 2600 жилищни проекта по данни на Георги Георгиев. "Темпът на нарастване на издадените строителни разрешения за сгради се колебае между стабилен и растящ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% спрямо миналата година. Но най-сериозно покачване в броя жилищни единици има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е започнало строителството на малко над 6500 жилищни единици", казва Гергана Тенекеджиева. Тя отбелязва, че на пазара вече се появяват и малки инвеститори, които правят малки сгради, което е знак, че очакванията на участниците са позитивни." В същото време се налага купувачите да внимават с непроверените компании, от които купуват, особено на зелено.

Стабилен пазар засега

Броят на издадените строителни разрешителни е единственият показател, по който пазарът сега се доближава до нивата отпреди кризата, казва Георги Георгиев. Той твърди, че въпреки значителния растеж на цените на жилищата - 20% за последните четири години в национален мащаб, приликите с балона отпреди десет години са незначителни. Основният аргумент в анализа на "Райфайзен" и Bulgarian Properties е, че коефициентът на достъпност (колко средни работни заплати са нужни за да се купи един кв.м) сега е 1.23 за София и 0.84 средно на национално ниво. През 2008 г. същия коефициент за София е бил 3.43.

Младен Митов обръща внимание, че средните цени в София все още са под нивата на тези от периода 2008-2009 г., когато в пика достигаха нереалистичните 1400 евро на кв.м.

Все още офертите са по-малко от реалните запитвания за покупки, добавя Гергана Тенекеджиева. "Смятам, че балансът в момента е изключително добър. И двете страни знаят това – купувачите опитват да получат отстъпка в цената, а продавачите обичайно са предварително решени дали ще отговорят на тези искания. Тази предвидимост сама по себе си е знак за стабилен пазар", добавя тя.