Договорът за наем на недвижим имот е една от най-често срещаните облигационни сделки в България. Дали като наемател или като наемодател, страните по договора се срещат с редица практически проблеми, породени от икономическата обстановка и приложимото българско законодателство.
Основната уредба на договора за наем се намира в чл. 228 до чл. 239 от Закона за задълженията и договорите. С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя за временно ползване движима и/или недвижима вещ, а наемателят се задължава да заплаща уговорената наемна цена.
Разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД дава основните характеристики на договора за наем, а именно:
- двустранна консенсуална сделка, т.е. влизаща в сила от момента на съгласие между двете страни по основните параметри на договора (предмет, срок и цена);
- реална сделка, т.е. изисква се предаване за ползване на движима или недвижима вещ;
- възмездна, т.е. наемателят ползва вещта срещу възнаграждение под формата на наемна цена;
- предоставянето е за временно ползване, т.е. наемодателят запазва своето право на собственост върху вещта.
Договорът за наем също така е неформален, т.е. законът не изисква писмена форма за неговата действителност. Устният договор за наем е еднакво правно валиден, както и писмения такъв. И двата вида договор за наем влизат в сила от момента на постигане на съгласие между страните относно наетия обект, наемната цена и срока на действие на договора. Следва, обаче, да се има предвид, че когато договорът е на стойност над 5 000 лева (чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК), неговата валидност и клаузите му не могат да бъде установявани със свидетелски показания пред съда.
Максималният срок на действие на договор за наем, освен ако е сключен като търговска сделка, е 10 (десет) години. Второто ограничение по отношение на срока е, че лица, които могат да извършват действия само на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за срок повече от 3 (три) години.
Председателят на кооперацията, който съгласно чл. 26, ал. 2, т. 3 от Закона за кооперациите (ЗК) ръководи текущата дейност на кооперацията, е сред лицата, които могат да извършват действия само на обикновено управление. В случай, че председател на кооперация сключи договор за наем на вещ за срок по-дълъг от три години, то този договор ще има сила за три години. За останалия срок договорът ще бъде не нищожен, а недействителен. Наемно правоотношение, сключено със срок повече от три години, е възможно в случаите когато има взето решение на общото събрание на кооперацията и е упълномощен председателят да сключи този договор.
Предвид промените в икономическата обстановка в България през последните години стана практика договорите за наем да се сключват за срок от 1 (една) година. В този случай, обичайно договорът включва и клауза за автоматично удължаване на срока на неговото действие за период от още 1 (една) година - при липса на писмено изразено желание от страните за прекратяване на договора. По-краткият срок на действие на договора дава възможност на страните да уговорят и по-кратки срокове за неговото предсрочно прекратяване.
Друга практика, която намира все повече приложение, е в договора за наем да се предвиди и клауза относно срока и начина на освобождаване на наетия недвижим имот при прекратяване на договора. Въпреки улеснения режим на предвиденото в чл. 310 и сл. от ГПК „бързо производство", наличието на подобна разпоредба спестява на страните разходи и време при разрешаване на проблема за освобождаване на наетия имот.
Помощ в тази насока се явява и практиката, при сключване и при прекратяване на договора за наем, страните да подписват приемателно-предавателни протоколи за предаването на държанието на вещта. Минималното задължително съдържание на протоколите включва: състоянието на вещта при нейното предаване, показанията на контролните уреди (водомер и/или електромер и/или топломер), извършените подобрения от страна на наемателя и др. Страните трябва да имат предвид, че ако не е посочено друго, се счита, че вещта е предадена в добро състояние. Също така, страните трябва да знаят, че при прекратяване на договора наемателят дължи връщане на вещта на наемодателя в състоянието, в което я е получил.
Редица практически проблеми съществуват и друг основен елемент от договора за наем - наемната цена.
Често, от незнание, при определяне на начина на заплащане на наемната цена страните по договор за наем се явяват в нарушение на разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ). Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗОПБ, плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са на стойност, равна или надвишаваща 15 000 лева или на стойност под 15 000 лева, която обаче представлява част от парична престация по договор, чиято стойност е равна или надвишава 15 000 лева. Именно втората точка на тази разпоредба е приложима към договорите за наем, при които месечната наемна цена е под 15 000 лева, но взети в съвкупност всички плащания по договора за срока на неговото действие често надвишават 15 000 лева.
Трябва да се има предвид, че в стойността на договора за наем, наред с наемната цена, се включват и разходите, свързани с ползването на вещта, които наемателят е задължен по закон да заплаща (чл. 232, ал. 2 от ЗЗД).
Такива разходи, на първо място, са консумативните разходи за ток, вода, топлинна енергия, асансьор, охрана, СОТ и др. Предвид трудността с предвиждане на техния размер, успешни практики са: уговарянето на определена сума, която да се заплаща от страна на наемателя за консумативни разходи, както и наличието на самостоятелни или контролни измервателни уреди - електромер/водомер/топломер - отчитащи потреблението за наетия недвижим имот. По този начин страните могат да предвидят своите разходи/приходи, а така също и да осигурят заплащането на реалния размер на консумативните разходи въз основа на отчетените контролни данни с периодични допълнителни споразумения към договора.
Стойността на договора, също така, се изчислява за пълния срок на неговото действие, т.е. вземат се предвид и всички направени удължавания на срока с допълнителни споразумения между страните.
Предвид това, при предвидима стойност на договора над 15 000 лева, препоръчително е страните да уговорят плащането да се извършва единствено по банков път.
Друг съществен въпрос при договора за наем, особено за наем на недвижим имот, са разходите за поправки и ремонти на наетата вещ. Съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД дребните поправки, т.нар. текущ ремонт, са за сметка на наемателя, докато поправките на всички други повреди, които не са виновно причинени от наемателя, са за сметка на наемодателя. Като виновно причинени се считат и тези щети, които са нанесени при употреба на вещта не по предназначение.
Именно с оглед покриване на разходите за ремонт, както и като гаранция за точността на наемателя честа практика е в договорите за наем да се уговаря заплащане на депозит от страна на наемателя. Обичайно е депозита да се изчислява в размер от един до три месечни наема, като същият се заплаща в деня на сключване на договора или в определен от страните срок след това. При прекратяване на договора и своевременно заплащане от наемателя на всички дължими суми по него, наемодателят е длъжен да възстанови депозита на своя вече бивш наемател.
Настоящето изложение покрива само част от практическите проблеми на наемните правоотношения в България. Възникнали допълнителни въпроси по темата ще бъдат предмет на последващо изложение на страниците на вестник „Земя".
