Пазарът на недвижими имоти във ВАРНА- какво се случва реално? 8- ма тема

Колега не забравяй като изчисляваш парите с чуждата паница и неща като: цена на капитала, ДДС и корпоративен данък. Ако ще и 10x да е надценката щом има клиенти не мисля, че е нечестно или некоректно. Навремето имах една приятелка цял живот работила като служител и милата идея си нямаше за надценки ( пък хеле държавен служител, там си живеят в някаква паралелна реалност ) и като и казах, че имам надценка над 100% на някакъв продукт ( където се влагаше и много интелектуален труд ) тя изпадна в някакъв потрес и ме гледаше все едно съм престъпник. 

Само че ние и преди сме го писали това и не си съвсем точен.
Не помня дали ти си участвал преди или е бил друг.
Какво означава "надценките са 2-3 пъти нагоре"?
Надценката се смята, като се извади себестойността.
Т.е. ако имаш 400Е на кв за строеж, и 400 Е на квадрат за земя, надценката е 200Е на 800Е, което е 25% !
А ти говориш за 200-300 %

Отделно, че ако се разбият на 3години, се получава по 8% на година.

Дори и земята да не е 400Е (никой от нас не знае колко е точно), процентите пак са много далече от твоите.
Дори да вземем земята за 0, което е невъзможно, се получава
600Е надценка за 400Е, което е 150%
Делено на 3 години, се получава по 50% на година.

И това е при 400Е общо за земята, строежа, труда, разрешителни, архитекти, адвокати, нотариуси, счетоводителки, па и метачите след камионите.

Аз мисля и преди ти бях писал, прати ми на лични строителите, които имаш, и които ти дават оферти, съвсем сериозно ще ги използвам. Ако трябва и хотела и самолета ще им платя до София.

@Penkoman  и @Tangrata

Не искам да изпадам в спорове от рода на "Не ли по-добре вместо канадци да добиват българското злато, да го добиваме ние?", защото едните ще кажат, ако бяха на загуба какво ще търсят тук канадци, а другите ще кажат, че нашите държавници не са компетентни да управляват такъв рудник.

Ще ви отговоря по няколко точки:

     - материалите са качествени и са с високи цени - големите строители произвеждат матерали сами или ги вземат на много ниска цена от пазарната (например Комфорт произвеждат дограма)
     - земята не е безплатна - така е, затова сградите се строят с максимална височина (не случайно се раждат грозните сгради с "покрив" обхващащ последните 3-4 етажа
    - инвестицията се изплаща бавно - в момента да, но много от сградите преди кризата, които съм гледал бяха на 80+% процена разпродадени още преди да са почнали да копаят дупката - за предварителен договор имаме различни % - 5/10/15/20 - има хора, които плащаха кеш (и не бяха малко)

Защо си мисля, че цените са толкова високи (говоря за Варна, понеже видях, че единия колега е от София). Преди 2 години се консултирах с фирма за ремонт на покрив на къща - http://www.condor-commerce.com/).  Човекът на огледа ми каза (преразказвам по спомен):

  - Искаш ли още един етаж за 15 000 евро, котата го позволява?
  - Какво включва? Изглежда ми малко?
  - Вънни + вътрешни стени + замаска + излизване на нова площа в/у, която да направим покрива.

Реално къщата е тип стара малка кооперация - с общ вход и отделен апартамент на всеки етаж. Ако към тези 15 к, сложа още 15 к (макар, че са много) за ВИК, ел., дограма, изолация, гранитогрес излиза, че имам 120 кв метра чиста площ апартамент за 30 к евро. В момента за такъв апартамент ми искат 100+ к евро.

Да знам, че в този случай говорим за строене на плоча - строителят има и други разходи (документации, основи, тецове и още какво ли не), но когато ги "пръснеш" на голямо количество апартаменти не изглеждат толкова сериозни тези разходи.

И да повторя - не казвам, че е лошо (аз също съм се хванал на хорото), но просто не виждам защо трябва да се лъжем, че за парите, които даваме получаваме "толкова много".

Имам познат строител във Варна.Имаше парцел 400 м2 ,който имаше някакъв проблем с кадастъра и който ще строи на обезщетение (7 наследника в кв.Левски). Проекта е 25 жилища от които 7 са на обезщетение. Още преди да започне да копае ми се беше оплакал,че е дал над 100 000 лева(без да е плащал земята) за проекти,такси и документи.
Същия този познат, в един разговор пред мен с адвокат се "изтърва",че доходността от средно към хубаво качество строителство е 27-28 %.

Това с годишната печалба от 8% ми се струва много малко. Освен ако не е шиене на зелени чорапи за армията или някаква друга дейност с осигурено изкупуване. Все пак си има някакви рискове. Ама де да знам може и нормално да е. Така или иначе пазара определя цената. Щом се купува значи толкова струва към момента. Сега дали се плаща с кредит или в кеш не виждам разлика. Нали строителя взема парите. Какво го интересува как и откъде идват парите.

Via, относно канадците ще ти кажа, че едно време прабаба ми казваше следното "като си прост и не разбираш, гледай какво правят хората", та толкова по въпроса за капацитета на България да си добива сама златото, въпрос на желание е да се наемат правилните хора за да се научат тукашните, което ще излезе доста по-евтино от това някой да го добива чувам при доста смешни условия за нас. По-добре да си беше седял ресурса и да не го пипат за тоя дето може и знае как защото не е нескончаем. Не, че нещо ама и космонавти сме пращали в космоса с правилната помощ и връзки.

Знам, че не е по темата...ама трийте като искате.

Иначе за имотите тука никой не е казал дали получаваме много и малко, а че има основен принцип в икономиката, който се нарича еластичност. Сега мен ако ме питаш аз отдавна да съм си събрал партакешите и за парите дето съм ги дал тука да съм си направил една супер къща с басейн в забравено планинско село, че и за някакъв цех ще ми останат..., така че стойност за един не е стойност за друг...човека каза "Не съди за другите по себе си" от интервюто. Та така, няма какво да гледаме и съдим за надценки само по себе си, не знаем, не сме вътре, не разбираме, пък и щом пазара го позволява, ами колкото толкова.

@Penkoman и мен ми се иска печалбата от добива на  ресурсите по нашите земи да отива за нашия народ обаче реалността е друга ...

Иначе съм съгласен с теб и не съм против "строителите" -  просто според мен, когато говориш за цената на апартамент е нормално да получиш някакво намаление и досега като са ми правили оферти са ми давали. И като казвам нормално имам в предвид на фона на голямата надценка

За мен не е реалистично да се очаква, че за 15000 Евро ще получиш 120квадрата почистване на стария покрив, поставяне на арматура, стоманобетонена плоча, носещи колони, покрив, настилки, хидроизолации (на покрива), топлоизолации, керемиди, пък и бонус тухлени стени.
Вярно, че не съм в тоя бизнес, но преди 3 години, за застрояването на 8 квадрата тераса, без дограмите, без плоча, без колони, ми взеха към 8000лева. Без къртене, чистене, подготвяне, без поставяне на дограмата и тн.

Тия хора, да вдигнат цяла къща, на цената на 1 гараж (то зависи и от гаража, че в София са вече между 20 и 40к Евра), явно са големи факири.

Това излиза 125Евро на квадрат, включително самите тухли, бетон, желязо, покрив.
В другата тема ги смятахме, те почти за толкова хората ще го ... боядисат ...
Искат по 120 Евра за довършителни работи, боя и плочки.

Здравейте,
обмислям покупка на малък апартамент 45-55 квадрата във Варна с цел инвестиция. Имаме много близки и роднини във Варна и прекарваме поне 2-3 месеца лятото там. Живеем в София и не сме запознати със строители и инвеститори, но започваме да гледаме. Попаднах на тази обява: https://www.domvbulgaria.com/imot/luks-sgrada-top-tsena-za-istin … norama-17990.html
От агенцията ми обясниха, че се намира под улица Кракра, но бих искала да Ви попитам, дали случайно нямате някаква идея къде точно е и кой е строителя. Имам притесния, че все още е пред акт 15, но ме увериха ,че съседните входове имат вече Акт 16 и не би трябвало да е проблем. Попаднах на коментар, по-горе, че в района има проблем с подаването на ток.
Та всякаква информация ще ми е полезна.

Изобщо не Ви препоръчвам този район. Циганската махала е в близост. Не е център.

Да, това е при 'братята', сградата е в едни убити улички до старата фабрика Хр Ботев. И аз не ви препоръчвам района.

Актуването и етапа са относително понятие за мен, може да е актувано на 15 и никога да не вземе 16. Залагаш на строител и безрискова схема на плащане обвързана със степента на строеж. Под Кракра няма нищо което попада в графата "инвестиция", там купуват хора от района или заблудени. Тесни улици, не е комуникативно и.т.н. многократно е обсъждан района. Лично аз ако искам да постигна такава цена бих се насочил към Виница в централната част. Виница има всичко нужно, по-изпипана е инфраструктурата и ако щеш излъчването около централната улица и има и възможности за морска панорама. Цените във Виница са най-ниските в града наравно с тези в Кайсиева и Аспарухово.

До новата "Billa" на Лятно Тракия има строеж.Улица "8 март".

За покрива беше отделна цената - говорим за стени и плоча отгоре върху, която да се прави покрива.  Дал съм ти линк към сайта на фирма - зад Община Варна им е офиса. Казвам ти какво сме говори - вече какво е "щяло" да стане, ако се бях съгласил или какви други случаи има е друга тема.

Според мен ако имаш познати, които са си правили скоро къщи, може да ги питаш колко им е излязло самото строистелство - без проекта и земята. Отново - мои познати си направиха прилични къщи (без мази) на по един етаж за "смешни пари" (да, не е в центъра на Варна, а в село на 20 км от Варна, но е въпрос на вкус).

ЕДИТ:

Братвочед ми живее в кв. Христо Ботев до училище Елин Пелин. Много се притесняваха за района - не са имали никакви проблеми за много години. Единствено се говори, че имало много наркомани и разбивали колите, но на мен в жк. Младост ми се случи два пъти да ми разбият колата, затова пак е спорно. На един друг приятел, който живееше в района за 8 години му бяха счупили огледалото на колата - в момента се премести в друг квартал, защото търсеше по-голяма площ.

За всички, които говорите за цигани и проблеми разходете се около Елин Пелин - училище, парк, няколко детски градини, пазара ти е наблизо, слизаш до новото кръгово за отрицателно време.

За мен има само един недостатък - няма места за паркиране (гаражите ги правят на жилища, паркоместа в компексите на много места не са с автоматични врати и хората ги "мързи" да си ползват местата и спират пред сградите).

Знам, че тази за улица "Тодор Влайков" има проект да става с по 2 платна в посока, което е "+" за в бъдеще. И не съм сигурен дали ставаше въпрос за ул. "Кракра", но братовчед ми каза, че се говорило, че и нея ще правят с по 2 платна в посока.

Също така в момента там има 4-5 сгради, които се правят и една готова, която е празна. Според мен може да потърсиш и нещо по-добро като цена.

Ето това и аз разправям...да си обираме крушите, а не да се тълпим в тия пост-индустриално-революционни кутийки, че и цял живот ги изплащат. Тука вече съм съгласен с теб. Мисля и още нещо. Не е работа на всеки да строи ама едно време всеки си е строял сам. Къщата е от такава важност за твоя живот, а възможно и на 1-2 поколения след теб, че ми се струва допустимо ако имаш финансова възможност или организационна да се оттеглиш от работа частично за да я построиш хубаво и на хубаво място.