Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

шоколадче 
Продажбаите, за които пишеш са се случили (и ако да - кога) или сега си ги обявила на тези цени?Интересно ми е, защото аз точно в този район купих на зелено и сега е готово и смятам да отдавам.
И наемите са актуални наеми в момента, така ли да те разбирам?Ако е така - и продажбите и наемите звучат в съвсем нормални и не много спаднали граници.

Казваш, че търсиш за приятелка от чужбина.Прави ми впечатление и около мен - търсещите са повече.А непрекъснато се говори за липса на търсене.Явно просто търсене си има, не по-малко от преди.Липсва само спекулативното търсене може би.

Очудвам се, че са могли да те завлекат с ток за 2 години 

Здравей,
аз самата купих в края на 2007 в този район за 1150 евро, в момента в моята сграда и отсрещната (те са на един строител) цените са от 950 евро (с много балкони) до 1100 евро. Т.е. промяна от преди 2-3 години почти няма.

Тези цени горе са отпреди 1 месец, когато търсихме за приятелката от чужбина.
Около Двореца на Децата предлагат около 850 евро с акт 16 в края на годината.

Наемите са съвсем актуални, макар че този, където ни завлече с тока, ни завлече и с 2 наема. Сега, заради големите пътни ремонти в Надежда, може и да не намерим желаещ за такав наем.

А за ЧЕЗ аз съм супер шокирана, защото освен задълженията ми към тях текат лихви и съдебни разноски (например за няколко сметки на обща стойност около 400 лв. лихвите са около 80 лв. и още толкова съдебните разноски, после същото за следващите няколко дължими суми и така).

миналата година и аз имах случай на завличане с 2 наема, плюс над 400 лева сметка за ток. и порутено жилище.
ако трябва да съм откровена, свестен наемател не съм срещнала. не само аз, но и около мен всички се оплакват от едно и също - нередовно плащане на сметки и наем, завличане по всевъзможни начини със суми за ток, вода, парно, при напускане на жилището - пълен погром.
по-лошото е, че нищо не можеш да им направиш. буквално, ще ги хванеш за опинците....и те си знаят това, и си правят каквото искат.

за продажби - според мен, цените ще падат.

А аз пък търся... в София, тухла, с 3 спални около южен парк
... може пък от тук да намеря

Тук някой говореше за регулация на пазара, аз го наричам сегментиране, но като гредам за едно и също говорим - лоши, недобре ситуирани, неподдържани имоти, чиито цени спадат. И добри, поддържани и с добра локация - чиито цени се задържат или дори се покачват.

Не мога да посоча конкретните цифри и местоположения, но наблюдавам два случая, при които преди 3 месеца познати дадоха под наем апартаменти с 20% по-скъпо отколкото при напусналите наемаели и една сделка за купуване на апартамент при цена над 2 хил. евро на квадрат... Така че смятам, че има временни сътресеня, дължащи се на кризата, които ще сегментират пазара

Не казвам, че не е така, но как е установено, след като не са проверявани? Някоя врачка ли ги предсказва тези неща?
Според мен в близките години ще тръгне програмата за саниране и което трябва ще се подмени, другото ще се запечата със съвременни материали, които ще предпазват перфектно. Цената доколкото знам не е непосилна, така че нещата ще се наредят.
А за земетресенията, Турция даде пример, така че е ясно кое ще падне ...


Най-голямо е търсенето, както винаги по-малките имоти (боксониери, гарсониери и хол с бокс и спалня). Комуникацията не е без значение, но инфраструктурата вече е добре развита почти навсякъде, така че е относително кое е добра и лоша комуникация, по-важна е цената към момента.

Кредитите - да, кредитират панелни, 65-75%, в зависимост от банката.

Не може да се прави сравнение с кризата от 97-ма, най-малкото, защото кредитната политика сега е на светлинни години напред, през 97-ма реално нямаше такава 

Мисля, че при качествените имоти на хубаво място няма голямо изменение на цената. Търсят се и се реализират бързо. Друг е въпроса, че купувачите опитват да свалят цената. Но който няма спешна нужда  от пари  може да си позволи да чака реалната цена.

samuraika ,поздравления за темата    Аз се канех да пускам подобна!
Предстои ми продажба на жилище в София.Това което чета за панелките обаче, ме отчайва!
Какво мислите за този сайт на който можеш да оцениш имота си ?
Сега събирам информация и ако науча нови неща ще пиша веднага!

Може и да сте прави ,че мнението ми не е обективно,защото съм привързана към дома си.
Като се огледам ,има и много лоши, има и добри  панелни блокове.Явно нашия си е доста хубав,в сравнение с останалите.
Но от новото строителство съм разочарована,защото имах по-големи очаквания.Затова съм толкова крайна в изказванията си.
Накратко,каквото и да купува човек,трябва да си отваря очите на четири,за да не съжалява след това.

Записвам се да следя темата. Обявила съм 3 стаен апартамент за продажба в хубав район, но интересът е малък. Едновременно с това търся по-малък апартамент в същия район и затова темата ми е интересна.

Съгласна съм.Преди, когато цените растяха бързо и с по много хората бързаха да купят и всичко се харчеше.Сега, като го няма психологическия момент "купи сега за да не съжаляваш утре" и хората избират, гледат, преценяват повече.И така и трябва!

Не се сърди човече дано да стартира по-бързо тази програма и да се даде една експертна оценка, защото наистина има нужда. Но и без врачка е ясно, че за 30-40 години се случват определени процеси, неизбежно е.И не съм много сигурна, доколко турския пример ни върши работа на нас...
За кредитирането на панели малко съм изненадана - още преди 3 години банките отпускаха до 50% за панел, напоследък бях чула че е много трудно да се получи кредит за панелно жилище (напълно възможно да не съм права, нали това се опитваме тук - да разсейваме слухове и митове с факти).Ако някой, който е закупил панел наскоро с кредит даде малко подробности би било много полезно!

За кризата от 97 два поста преди цитирания бях казала, че нямаше кредитиране ппочти никакво.То и банки нямаше (гърмяха една след друга) и национална валута нямаше като хората...Но това се отразяваше най-веч на ценовите нива.Споменах я като сравнение със сегашната относно поведението на купувачи и продавачи, защото имам приятел, който разпалено убеждава, че скоро цените щели да станат по 200-300 евро на квадрат поради свръхпередлагане и нулево търсене.Само че не се случва това.Предлагането не е "сврвръх" и не идва основно (макар да има и не малко) от закъсали кредитори.Не малка част от потенциалните продавачи просто изчакват.А и търсенето съвсем не е нулево.Проблемни остават само наистина кофти имотите (не толкова вид строителство, колкото общо състояние и местоположение).Те биха се продали трудно, но пак се опира до цена - всичко може да се продаде на някаква цена.

"Добрата инфраструктура и комуникации" са пожелателни в България все още, за съжаление.А има квартали на София, в които са тоталнпо отсъстващи - не като удобен транспорт, а ниво улица дори.

Sesiliq ще чакаме включване!

Мама Краси ти си права за много неща.И аз много добре разбирам, какво искаш да кажеш и съм съгласна с теб.Има чудесни панелни блокове, с малко обитатели (осем етажен панел с по два апартамента на етаж - 16 семейства на вход- все ще се споразумеят, ще съберат пари,ще извършват ремонти, особенно ако не са по една пенсионерка в апартамент), които са в изряден вид.Според мен са за предпочитане пред :
-огромно ЕПК с население като средноголямо село.Практически невъзможна поддръжка.
-некачествено ново, на кофти място,без улица,забито за съседния блок и с доста по-малка квадратура на същата цена.
-стара тухла,в отвратително състояние,населена със свадливи бабички,без асансьор (като изключим централната локация, която си е винаги предимство).

Въпросът е коя е реалната цена. В последните 5 години се наблюдава тотално надценяване на имотите, съпоставени спрямо доходите и нивата на наемите.

Споменахте купуване на дом. Интересен довод е това, особено когато едно нещо се е продавало за 1000 евро и за две години се обезценява с 30%. Същевременно лихвите по кредита на едно семейство се вдигат, и така хем имотът им се е обезценил, хем това им струва и по-скъпо... Логиката "купувам, за да живея в него" не ми се струва достатъчно ясна, особено когато над половината бюджет на едно семейство отива за жилището. Наскоро гледах предаването "Размяна на съпруги" и даваха някакво семейство, което живееше в нова кооперация в Дружба, около която беше някакъв Бейрут. Общите им доходи бяха 2 600лв. и като си платят ипотеката им оставали по-малко от 1000лв. Сигурна съм, че много семейства живеят така с ипотеки за над 20 години. Е, аз не смятам, че е нормално доходите ти да отиват в изплащането на подобно нещо, само за да кажеш, че си твое жилището.   

На мен също ми е интересон коя е реалната цена на имота. Тъй като в момента искам да продавам и да купувам друг едновременно се нагледах на простотии - панелка с нито един прав ъгъл и странно разположение на стаите за 1200 евро на квадрат, изтърбушен стар тухлен апартамент с преходни стаи и вестибюл, още от стълбището мирише на старо също държи такава цена .... Новите, които ходих да гледам са със странно малки стаички и големи тераси, за мен необяснимо като архитектура, но нали съм икономист затова не ги разбирам тия неща, но почти половината квадратура е тераса, която трудно можеш да усвоиш и цената в района  е около 950 най-малко. Говоря за Хиподрума, Борова, Лагера, Красно село. В същото време брокерите ми предлагат аз да си намаля цената за да го продам. Много нелогични нища има на пазара в момента, от няколко месеца следя нещата и се шашкам.

.

Според мен си отговорила на този въпрос донякъде.Истерията да се купува подведе много хора.Точно, защото им беше внушенео, че не просто си купуват жилище, а правят инвестиция, която задължително ще поскъпва.Иначе не мога да си обясня как толкова много хора се нагърбиха с непосилни заеми чиито вноски надхвърлят понякога в пъти това, кото биха плащали като наем.И примера който даваш го потвърждава - няма наем в Дружба, който да е 1500 лева, а тези хора плащат точно толкова като вноски!И това ако не е лудост... И тези, които купиха нашия апартамент, бяха на 300 лева наем а започнаха да изплащат по 700 лева вноски като си изхарчиха и всичките спестявания до стотинка.Аз си го обяснявам със спецификата на отношенията наемател-наемодател в Бг - и двете страни не са защитени и нямат спокойствие и сигурност.Няма и големи корпорации, които да са собственици на цели блокове, да ги поддържат и да можеш да си живееш там до пенсия без да дойде хазяина и да те изгони, щото синО се заженил примерно.
А със споменаването на  купуване на "дом" исках да разгранича търсенето за лични нужди от спекулативното (с цел препродажба) или инвестиционното (с цел отдаване под наем).Докато вторите две се влияят много силно от цените и състоянието на пазара, то при първата категория нещата са малко по-различни.Според мен те са и основните купувачи в момента.(Пак казвам, мога и да греша - само косвени наблюдения тип "една жена каза")