Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално? - 30

Моят личен си брокер също така практикуваше - капаро преди документите 1000 евра и комисионна 3,6 на предварителен. Та не е гаранция. Хем апартамента беше на тяхната агенция (хоумтую) не е проблемът че някой отказва достъп. Аз един път се вързах, втори няма и да има.

До момента, в който харесате апартамент гледате характеристиките на имота...изложение, квадратури...състояние и т.н. След това се гледат документи. За съжаление 90% от продавачите излизат на пазара без предварително да са си подготвили документите. И се получава така, че в момента, в който се появи купувач с интерес към имота, те не могат да му покажат нищо друго, освен техния си нотариален акт/ евентуално, ако го намерят/, а той е крайно недостатъчен, за да прецени купувача, какво купува и дали да го купи. За огромно съжаление в България все още работи принципа: дай парите, после ще ти дам документите.   Това е първият препъникамък , който създава най-големи проблеми и с който всеки купувачи трябва да се справи.
 Идеята на договора за депозит или гаранция е да се договорят и опишат всички детайли на бъдещата сделка в това число и какви документи трябва да бъдат предоставени преди предварителен договор и разбира се много важни клаузи относно собствеността, а именно: изчистена собственост даваща правото на купувача да придобие имота по оказания от закона ред и т.н.  Този договор може да бъде разписан с продавача и той да получи депозита или с неговата агенция. В първия случай депозита отива в продавача и условията по сделката вече са договорени. Във втория случай депозита отива при агенцията, като параметрите по сделката може и да не са съвсем договорени, а това да предстои. И в двата случая купувачът със или без брокер има възможност и е задължително предварително да провери имота,  дори да не са му предоставили документи, само че е доста по-сложно и трябва да има достъп до няколко регистъра, за да навържи картинката на историята на имота и депозирайки да знае, какво купува по документи.
Този договор за депозит е в полза и на купувача, защото в повечето случаи въпреки,  че е говорено още в самото начало той не е съвсем готов с финансите. Не си е уточнил банката, не е сигурен в оценката на имота...парите все още са хипотетични. Този договор му дава време да се подсигури преди да подпише и плати капаро на предварителен договор, което е доста по-сериозна сума.
Аз лично с купувачи предпочитам, когато депозирам да го правя с агенцията, която представлява продавача, ако тя е негов ексклузивен брокер, защото аз имота ще го видя, но продавача без неговото съдействие не мога да проверя. Рискът тук е, че продавачът може и да откаже сделка без да има последствия за него, защото той не е поел финансов ангажимент.
От друга страна, ако съм брокер на продавача, признавам си много ще ми е  притеснено, ако дам документи на купувач, който естествено е напълно непознат за мен без да имам финансова гаранция, за неговите намерения. 
Как да раздавам нотариални актове на всеки минал през имота и казал, че иска да го купува. Много пъти уж много харесали имота, а после дори телефона не си дигат. Има купувачи, които искат да договарят сделка просто ей така, защото им било  интересно до къде ще стигнат продавачите, иначе имотът определено не е това, което искат.
Решението е всички документи за сделка са предварително подготвени, в това число и УВТ, хем няма да има изненади от носно собствеността, като сгрешена кадастрална схема и други или ако са на лице такива, ще имаме време да ги поправим. Хем, като дойде купувач мога да му покажа, какво точно купува и единственото, което трябва да се договори е цена и модел на сделка, така че той спокойно може да депозира. От него ще искам обаче, ако е с банков кредит да ми покаже ипотечен сертификат, че има одобрение, защото не искам да блокира имота на клиента ми без да има парите.

''Идеята на договора за депозит или гаранция е да се договорят и опишат всички детайли на бъдещата сделка в това число и какви документи трябва да бъдат предоставени преди предварителен договор'' - това е много важно и се пропуска в тези договори много често, всичко трябва да е описано много точно.
Но тази част с договарянето с банката е нещо, което става много бързо. Поне при нас стана бързо, отидохме в 3 банки и за 1 ден ни дадоха положителен отговор и 3те. И това е нещото, което направихме второ, първото беше да си направим консултация с адвокат.

И как по-точно ще те предпази, ако продавачът и неговият брокер така искат, а ти искаш точно този имот? Ами като не искаш, довиждане. Търси си друг имот. Истината е, че определящо за всичко в дадена сделка не е брокерът (твой или на продавача), а имотът. Ако имотът е това, което искаш, вкл. и цена, тогава най-вероятно има и други като теб мераклии и трябва да мислиш какво конкурентно предимство да имаш пред тях, за да го вземеш. Стоп-капарото е част от това предимство, а това, че брокерът на продавача ще вземе пари и от теб го кара да е мотивиран да убеждава продавача да го даде на теб. Това е положението за хубави и търсени имоти.
Нищо не може да те защити твой брокер, ако имотът е хубав и търсен, и има и други кандидати за него. А пък ако не е хубав и търсен, за какво ти е на теб? И свеждаме задачата до първи  случай
Точно! Всеки брокер, независимо от коя страна е, първо и единствено си гледа комисионната. Моят опит е такъв.

Колко по-лесно било когато купуваш директно от строител с вече готови пари
Строителят си има всички документи, няма брокери, няма комисионни, няма капаро (просто ако не дадеш може друг да го вземе). Само проучваш колко надежден е строителят (най-важното от всичко), дали случайно няма ипотека или други тежести и подписвате предварителен договор. С банка ще е малко по-тегаво, но още по-сигурно за сметка на това.

Защо споделената от томева информация, както и още много, потънали из темите, не се изнасят на първа страница като полезна информация?
Ходихме на оглед вчера. Хубав апартамент, разкошна тераса, супер комуникативно място, но ще има проблем с паркирането до година-две, заради двете новостроящи сгради без предвидени паркоместа от другата страна на улицата.

И какво излезе от справката, за да не стигнете до сделка?

Точно това е и моят опит с Явлена - ужасно неизгодни за купувача условия, аз на тъмно и по обещания и то не от страна на продавача, а на агенцията пари не давам. Показаха ми там един апартамент, който се съмнявах, че е самостоятелен имот и за всяка друга подробност по него ми поискаха стоп капаро, плюс комисионна за Явлена 3,6%. Те така работели. Ами аз не работя така и ги отстрелях. Имоти и агенции бол, не зная как оцеляват на пазара все още. А по въпроса, че е рисково да се показва НА на непознат купувач - много по-рисково е за купувача цялото това начинание, хеле пък да дава крупни суми срещу нищо. Защото в 90% от случаите се оказва, че по НА квадратурата е доста по-малка от обявената например и т.н. А УВТ няма смисъл да го има извадено предварително, щом като собственикът може да изтегли ипотечен кредит в деня преди продажбата например. Точно за това се вади максимално кратко преди сделката при нотариуса.

Моят личен опит като продавач беше: Никакво стоп капаро за това да видиш апартамента или да предложиш офертна цена. Ако имам две офертни цени аз си избирам която ми е изгодна. Купувача, ако е разчитал на огромна отстъпка надявайки се да е единствен - негов проблем. При това положение всеки си казва реалните представи за цената на имота. Чрез брокера (въпреки че бих предпочела да говоря лично с купувачите) съм изслушвала аргументите (ако е имало такива) и съм давала моите. Накрая продадох на семейство, което не направи никакъв коментар върху цената и много хареса жилището.
 При подписването на предварителния договор се уговарят условията на сделката в това число и задълженията на продавача и неустойките, които дължат двете страни при неизправност. Капарото, кето се плаща се приспадна от цената и в момента на подписване на договора всички реклами се спират. Искам да кажа само, че такъв предварителен договор има реална сила в съда. Ако купувача е изправна страна - съда ще му върне капарото и неустойките. Ако продавача е коректен - същото. Този договор е много важен и защитава и двете страни. Ако документите на продавача са некоректни - вие като купувчи сте защитени и можете да си получите парите и неустойките напълно законно. Да ще мине време в съда, но изправната страна ще спечели. За това е много по-важно да си гледате точките по предварителния договор а не толкова да се правите на юристи и да изследвате документите на собственика. За това си има нотариус при изповядване на сделката, които преди това следва да направи проверката. В моя конкретен случай "личната брокерка" на семействота за малко да прецака сделката поради страхливост и презастраховане и да набута клиентите си в разходи, защото щяха да се окажат "некоректната страна по предварителния договор". Слава богу, че чуха мнението на моя адвокат и на още един юрист и не се подведоха по въздесъщото мнение на "личната им брокерка" и накрая сделката се реализира и те наистина са доволни, защото пихме по вино.
Та накратко:
1. Предварителен договор консултиран с юрист
2. Комисионна на брокера след изповядване на сделката
Стоп капарото за мен е нужно само при луд наплив и то при наемане. Иначе ако дадете офертна цена и купъвача не е съгласен за какво ще давате стоп капаро.
Ако ще купувате жилище трябва да сте наясно дали наистина го искате или не и ако искате време за да дообмислите - може и да се съгласи продавача, но едвали ще спре други клиенти да го гледат и да му правят оферти, нали? Няма логика да се иска нещо такова от продавача, който иска да си продаде жилището. Той само може да изчака с решението си на кой да го продаде и в случай, че сте с еднакви оферти, но по различно време - избора е на продавача или на купувача, който предложи повече.......

И какво още трябва да има продавач на етап оглед?  В нот. акт пише собственик/ци и квадратура, на този етап не виждам какво друго трябва. За подписване на предварителен договор е друго.  То по тази логика купувачът да си носи на огледа писмо от банката за разрешен кредит за сума, равна на продажната цена. И писмо за намерение да купува.  
Не виждам защо преди ПД трябва да се дават кеш пари, но и не виждам защо продавачът трябва да спре огледите само защото някой купувач е казал "купувам". Не е сериозно и няма занчение с чий брокер и колко брокера са. Най-добре е наистина с оферти като ast2017 - отиваш, гледаш, депозираш цена и условия, и продавачът избира. ast 2017 добре го е описала.  

Според мен за комисионната, която взимат, брокерите най-малкото трябва да се уверят, че има всички други документи, необходими за продажба, преди да почнат да приемат оферти. Като например, че един имот е вписан в кадастъра, нещо което отнема немалко време да се случи.

Ами закупете си гараж заедно с апартамента и ще си решите проблемите с паркирането.

Всичко това се описва в ПД, който може да бъде обявен за окончателен в съда. Ако продвачът мами за собствеността или не може да има тези документи и сключи ПД, си носи последиците от това. Но на етап оглед и преди ПД не виждам смисъл от това. Купувачът ако е сериозен, дава оферта за цената и условията, и ако е приета, се отива на подписване на ПД, където всичко това се описва и се дават срокове. Не виждам защо при огледи висчки тези документи трябва да бъдат давани на всеки оглеждащ.

И предлагаш да сключиш предварителен и да дадеш 10% от една много сериозна сума без да си видяла всички документи? После да се занимаваш в съда да разваляш договори месеци сигурно...
Примерно апартаментът е придобит по време на развод, но преди финализирането му, има съсобственик, който няма как да знаеш за него, защото го няма в НА, но все пак може да предяви претенция. И много други примери, които застрашават купувача. И могат да се изяснят по време на преговаряне.

На мен ми направи впечатление, че Явлена е добра фирма. Тя наистина знае как да работи, от много време е на пазара. Може би затова си позволява и 3% комисионна.
Аз съм против това  "стоп капаро", което българските фирми наложиха на пазара, но това е цяла нова тема.
Дали ще спрат обявата или не, каквто значение има, след като те ти дават срок за Предварителен договор, което значи, че ти го купуваш. При тях и продавачът е подписал също як договор, че и са проверили дикументите,  за да го продават, т . е. "Явлена" върви сериозно към сделка. Ти, ако искаш имота, не би ли подписала, че ще им платиш комисионна и ще сключиш предварителен договор и нотариален договор.