Пазарът на недвижими имоти-какво се случва реално? - 35

Това с мебелите наистина много често е така. Стаята е 3 метра, пък нарисуваното легло заема едва половината ширина.

Аз лично не гледам картинките на мебели, а цифрите квадратура. Ако спалнята е 9м2, няма смисъл да ми рисуват спалня кингсайз и 4тирикрилен гардероб с тоалетка и нощни шкавчета.

Това е поредната градска легенда. Както и останалите проектни части, проекта по част "Ценообразуване и площоразделяне" се прави от лицензиран проектант и едва ли някой ще си рискува лиценза, за да угоди на възложител.

Това е така. Всъщност не умножават по 80%, но ползват размерите на най-малките възможни спални и легла, каквито на практика никой няма да си купи. Това е общото положение, но имам чувството, че за някои май наистина казаното от теб може и да е вярно


И аз съм на това мнение. Още повече, като купувах ми дадоха и някакви документи за площообразуването. Не, че съм ги чела - всичко с общите части беше в границите на разумното и не съм се втелясвала.

Само за протокола, няма лицензионен режим за проектантите, т.е. няма как да има лицензиран такъв.
Ценообразуването трябва се прави от независим оценител, а площоразделянето, след като има цена на всеки имот и на общите части (не в квадратни метри), е аритметика за 4 клас.

Ако пък не угоди на възложителя, рискува да не получава повече поръчки от който и да е възложител, че те там както са конкуренти, така са си и близки.

Аз не съм експерт, но по пътя на здравата логика и с опита, който имам от друг бизнес смятам, че трябва да бъде тъкмо обратното. Ценообразуването си е работа на строителя/инвеститора и никаква лицензирана фирма няма работа да му смята цената. И проектосметната документация си е за него, да си знае разходите и приходите. Виж разпределянето на идеалните части към отделните апартаменти би трябвало да почива на някакви регулации и там един лицензиран проектант би имал място. Впрочем, всеки проектант е лицензиран, иначе няма да има право да проектира.

Проектантите не са на лицензионен режим. Там е друго. Трябва да имат проектантска правоспособност, която се подновява всяка година. Има разлика между лиценз и правоспособност!

ОК, формално - имаш право. Дали му е даден лиценз да проектира, или е взел тапия за правоспособност, за мен като идея е все тая.

ЧС, вече го писах - чл. 40 от Закона за собствеността - това е законовата регламентация.
Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.
При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.
Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.

Стойността на имота се определя въз основа на обективни критерии - конструкция на сградата, етаж, изложение, техническа инфраструктура (отопление и климатизация, асансьор, гаражи) примерно. Проектантите са инженери, а не икономисти/счетоводители. ПроектоСМЕТНАТА документация (разходите) на инвеститора не са работа за инженера.

Аз поне така си мисля, де!

Лицензът е разрешение, което дават органи на изпълнителната власт, т.е. държавата. Съответно държавата контролира.
Правоспособността се придобива от колективен орган на хора, упражняващи определена професия - лекари, адвокати, инженери, архитекти и др. Т.е. от самите тях. съответно те сами се контролират.
Правоспособност се придобива, ако лицето има изискуемите образование и професионален опит. Това, което следят разните такива организации, е най-вече някой член да не подбива минималните цени. Няма начин хора, които нарушават правилата (примерно за площообразуване), да накажат техен член, който прави същото.

ОК, не е лиценз, проектантска правоспособност е. И не виждам как икономист или счетоводител ще смята по - добре площи на сграда. Повечето ,  често имат затруднения с разчитането на чертеж. Както и обикновено, инженерите не са дотам компетентни в различните видове счетоводни сметки по които се отнасят различните видове разходи. Въпреки че се нарича проект по ценообразуване/площоразделяне, в него цени няма .
В проекта по ценообразуване/площоразделяне фигурират :
1 .м2 застроена площ на отделните имоти;
2.  корекционни коефициенти отразяващи етажност, изложение и т.н.;
3. % ид. части от общите части на сградата, (коридори, стълбищни клетки, абонатни станции, маневрени халета,  подземни улици, помещения за детски колички, площи за изграждане на вертикални щрангове и т.н. всички площи , без които няма как да се построи и използва сграда, но които и никой не може да загради и използва само за себе си).
4. м2 прилежащи общи части
5. м2 на отделните имоти с прилежащите им общи части.
Във всеки нотариален акт се записва застроената площ + % прилежащи общи части (и за старо и за ново строителство). Просто за старото строителство няма кой да ги сметне тези % колко м2 са .
За допълнителна информация прилагам извадка от един такъв проект и дано внеса известна яснота .

Правоспособността да проектираш инсталации високо напрежение, или мостове, или парни котли съвсем не се дава ей така и съвсем не се гледа само да не подбиваш цените. Иска се изпит и не съм съвсем сигурна дали не е пак пред държавата, отдавна ми беше.

 Pep-si, моля те, върни се към последните ми 2-3 поста и пробвай да четеш с разбиране.
1) м2 на общи части не може да има, защото някои общи части не са плоски - пак повтарям - асансьорната уредба - мотор, въжета и др., ВиК щранговете са цилиндри, домофонната уредба са жици и т.н. Айде да не пускам като една друга съфорумка пространни линкове и цитати от закони, наредби и съдебна практика за това кое е обща част.
2) Общите части към даден апартамент трябва да се дават само като процент или промил, никога в м2. С изключение на много старото СС, където частта на апартамента от общите части е дадена в обикновена дроб, а не като десетична дроб - примерно 3/18 от общите части, но това лесно се преобразува в десетична дроб.
3) Идеалната част от общи части, изразена в кв. м., не може да има и по друга причина - защото са общи в идеална съсобственост - всеки съсобственик в идеалната (а не реална) съсобственост притежава % от тези части, но ползва 100% от общите части. Давам пример, за по-разбираемо - ти не ползваш само Х% от асансьора, а 100% от асансьора (който е най-малкото само лъскава кабина)
3) Пак погледни как се изчислява % общи части - дели се стойността (цената) на застроената площ на апартамента на стойността (цената) на общите части. Цената се определя от оценител, включително по критериите, които ти си написала - базова цена на кв. м. с приложени корекционни коефициенти отразяващи етажност, изложение и т.н. Една е цената на кв. м. застроена площ, друга е цената на дограмата, трета е цената на домофонната уредба, на подемника и т.н.
Не е нужно оценителят да разбира от чертежи, обективните данни - кв. м. на отделните обекти, общите части, общите съоръжения (част от които и ти си написала) ще ги даде инвеститорът, а ще ги изготви проектантът (кой точно - по коя част???), и така оценителят, въз основа на тях, ще разпредели разходите по обекти (отделни апартаменти) и ще определи цената на всеки апартамент, след това ще определи разходите за всички общи части и накрая ще дели цената на всеки апартамент на цената на общите части.

Черна станция, правоспособност се получава, ако отговаряш на условията за образование (хорариум по дисциплини и диплома) + професионален опит, изпит - само за дипломата, друг няма.
Ако се интересуваш от какво се вълнуват проектантите - можеш да почетеш протоколите от срещите им (има ги на страницата на камарата им). В резюме - някой да не им дръпне паничката и някой да не си предлага услугите на цени под определените от тях минимални.

Не ми се занимава да разгледам обяви за различни апартаменти по площ в една сграда и да сравнявам на око, но съм останала с впечатлението, че повече общи части се "мятат" към по-малките апартаменти. Но може и да греша.

Много в дълбоки детайли навлизате.... и съвсем се изгуби нишката. Няма никакъв смисъл да се цитират закони и т.н., освен ако някой от вас не е специалист и умее да ги тълкува и да каже как се прилагат в практиката.  Ако някой от вас е проектирал сграда или е работил в архитектурно бюро и знае целия процес от-до, то тогава може да се приеме, че има информация от първа ръка и като професионалист в тази област. В противен случай всичко е лав моабет и всякакви спорове са безсмислени поради липса на знания и компетентност. 

https://www.capital.bg/biznes/imoti/2019/03/15/3404737_spokoistv … t/?p=0#addcomment

- тъй де тъй, затова се опитах да внеса известна яснота по въпроса, но друго си е когато man_darin_ka тепърва открива наредби и ме апострофира супер уверено, колко съм неподготвена .
- това никой не го оспорва, но хоризонталната им проекция, която се взема предвид при изчисленията Е . Пояснявам: един верикален щранг може да е с дължина10; 20; 30  и т.н. м., но заема хоризонтална площ 1 м2 и точно този 1 м2 е общата част която се включва към количеството "общи части" при изчисленията в проекта.
Приложих реален проект, в който ясно се вижда начина на площоразделяне (т.е. участват само площи + корекционни коефициенти, които са > или < от 1 в зависимост от по- благоприятно , съответно по- неблагоприятно изложение, етаж и т.н.) , но друго си  убеден че е  намесен и оценителЯТ - по сериозно някак си звучи , а и къде къде по - загадъчно и предизвикващо усещането че "няма начин да не са ме метнали с тия общи части".
Както и да е, спирам с доброволните обяснения. Който има желание може да се поинтересува подробно, или още по - лесно - да се тръшка, колко са измамни квадратурите в новото строителство .