Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 6

При оценка с цел ипотечен кредит следва да се имат предивид няколко важни момента. Първо ще поясня по-лесно разбираемите, но по-маловажни и накрая по-съществените, но които трудно се разбират от всеки:
1. Всякакво обзавеждане и оборудване в жилището няма да бъде включено в пазарната стойност. Често се случва купувачът да получава в договорената с продавача цена и обзавеждане и техника, каквито в случай на изземване на имота от страна на банката не биха били налични.
2. Понякога в покупко-продажбата влиза описано паркомясто. Освен, ако то  не е гараж, това не е самостоятелен обект на собственост и не е обезпечение по кредита, не се включва в оценката. То обаче е полезно за бъдещия купувач и може да влезе в оформянето на продажната цена.
3. При продажба на имот, който банката е придобила поради неизплащане на кредит, този имот става едно задължение за банката. Тя трябва да му плаща данъци, трябва да има служители, които се занимават с продажбата му и управлението му, които представляват банката в етажната собственост и тн. Всичко това са несвойствени за една банка дейности и ако са изнесени към външна фирма също са разходи. Затова в интерес на банката е тя да се отърве бързо от имота. Следователно се търси бърза продажба. В методиката за оценка на банките са заложени такива занижаващи коефициенти, които оценителите са задължени да спазят, за да им се признае оценката от банката.
Ако вземем физическо лице-собственик, който желае да продава имота си, той е склонен да изчака доста по-дълго време (освен ако не е финансово притиснат) да получи максималната цена за своя имот. В неговите очи имотът му  си е много по-ценен, отколкото е за една банка. Затова е нормално цената при продажба от банка да е по-ниска.
4. Повечето банки в България са дъщерни на банка-майка от някоя западна държава. Там техните централи е нормално да разработват методики за оценка, които не са специфично съобразени с особеностите на имотите в България и да има на места нелогични неща, които да са си всъщност съвсем логични в другата държава. Оценителите са длъжни да се съобразят с тези методики.
5. При наличие на някаква неяснота по параметрите на имота, например разлика в площите по нотариален акт и кадастър, винаги банката ще приеме по-ниската стойност, с която оценката ще се получи по-малка. В този пример ще се вземе по-високата стойност само ако едно геодезическо заснемане докаже по-добрата площ.

Това са по-съществените причини за това оценката с цел ипотека да се получи различна от оценката с друга цел на същия имот.

Ами реално сценарият е следния:

1. Решавате, че искате да си купите апартамент ново строителство с ипотечен кредит. Много хора си мислят, че банката ще им отпусне пари за цялата продажна стойност на имота което съвсем не е така.

Ако апартамента струва 100 000 евро, банката иска вие да имате някакво самоучастие, минимум 10% от тази сума да е платена от вас на продавача още преди да сте пристъпили към подписването на договор за кредит.

В този случай ви остават 90 000 евро цена на имота която искате банката да финансира. Първата крачка е направена, банката ще трябва да финансира по-малка сума която я устройва.

Втора стъпка, банката ви казва, ние ще финансираме до 80% от пазарната цена на имота. Ако пазарната оценка на имота излезне 90 000 евро, колкото остава да се платят за имота, то лошо за вас защото банката ще финансира 80% от 90 000 евро - 72 000 евро, останалите 18 000 вие ще трябва да набавите сами или с потребителски кредит.

Ако оценката излезе повече от 90 000 евро, да речем 115 000, вие ще сте доволни защото 80% от тази сума са 92 000 евро, точно колкото трябва да се платятн а продавача + 2000 евро отгоре които вие можете ако искате да усвоите допълнителни, това обаче ще направи ипотеката ви договорна, а не законна и нотариалните такси са х2.

Просто най-общо казано, че евентуалните кредитополучатели ако нямат едно предварително самучастие от 10/15% /или така да го кажем - кеш/ ще им бъде доста трудно с исканият кредит.

Схемата която правят доста хора от която ме побиват тръпки и се чудя как банките се навиват е, харесват имот, за да платят авансово 10% взимат кредит, после взимат и ипотечен кредит и после и още един кредит да покрият евентуално недостига във финансирането и за довършителни работи.

Малко много писах и объркано, дано е ясно донякъде.

Всичко може. Но най-обичам хора, които си коментират наизуст заради идеята.
Спорът тях е безсмислен преди да е започнал даже.
Иначе по темата - да, може финансиране на 100%, ако оценката е висока, но това от банката никой няма да го каже.
Затова е на-добре да се отиде при кредитен консултант, той ще предложи оферти от няколко банки и най-добри условия.

Аз коментирам моя казус, твоят е толкова неясен, че изобщо няма какво да кажа по него. Не може да плюеш дадени оценители без да дадеш допълнителна и ясна информация и да мрънкаш, че други не са съглесни с теб. Спор няма, даже дискусия няма, точно заради това, че си се запънала да си права.

Толкова банки работят с Явлена консулт, сигурно защото са пълни профани (по твоите думи).

Мнението няма никаква добавена стойност ако не е подкрепено с факти. В какъв случай, при какъв кредитополучател, какъв имот, в каква последователност. Първо бих искал да разбера, Вашата дефиниция за финансиране на 100%. Ако, дали, може и т.н. е ала-бала.
Пример, моля.

Някой има ли опит с Dbank? Нямам никакви наблюдения върху банката, а имат добри условия (в сайта им).

Понеже няколко пъти се споменават кредитни консултанти, искам да спомена, че при малко по-особен случай, не вършат никаква работа.
Консултирахме се с такъв от Кредитланд точно защото сме особен случай, даде уж 4 оферти и накрая се оказа, че при посещение в банката, изслочиха допълнителни изисквания като 3ти  съдлъжник и т.н.
Така че не винаги "действат".

Чета, че повечето банки нямат такси за предсрочно погасяване след първата година(както е по закон), но винаги го правят за сметка на вноската, а за периода имат такса. Оттук и съпросът ми, който не могат да сметна математически. Ако имам кредит 200 000 и равна вноска 1000. Обаче всяка година накрая получавам бонус 10 000, който внасям предсрочно. Има ли тогава значение дали е за сметка на вноската или периода? Като се има предвид, че ако вноската падне на 800, тогава предсрочното погасяване няма да е 10 000, ами ще е 10 000+12x200=12 400(т.е. при по-малка вноска ще остават повече пари в бюджета за предсрочното погасяване). Стана като еди басейн се пълни от 2 тръби... прекалено ми е сложно, за това питам, ако изобщо някой може да ми разбере обяснението:)

Нашият ипотечен кредит е при тях, много бързо се случиха нещата и засега сме доволни, първоначално имахме запитване към ДСК, но там всичко ставаше много бавно и се отказахме

Райфайзен нямат такса за предсрочно погасяване за сметка на периода. За другите банки няма как да знам, но силно се съмнявам, че всички имат такси, ако намаляваш срока на кредита. Проучете си нещата.

Уникредит също нямат.

Пощенска имат 150 лв.

Има значение, за да сме точни, напиши и лихвения процент, има значение и сумата, и годините, и колко мислиш да внасяш предсрочно и колко години ще внасяш. Затова дай тези данни.
По подразбиране е по-печелившо за теб да намалиш срока ка кредита, отколкото вноската. Нали целта ти е да платиш по малко за банката.

Да, при частично предсрочно погасяване е по-изгодно да се намали срокът на кредита, а не вноската.
В ДСК след първата година нямат такси.

Искам да попитам има ли такова нещо като писмен отказ от страна на банката за финансиране. Разбрах, че такова животно няма и банката не е длъжна да се аргументира.
Купувач съм и от агенцията на продавача ми предлагат договор за стоп - капаро, в който всякакъв вид пороци  и проблеми ако се открие да има апартамента - аз депозита не мога да си го върна и ме успокояват, че ако има проблем, заради който банката ми откаже финансиране, трябва да представя писмен отказ и ми връщат гаранцията. Обаче писмен отказ никога никой не получава. Така ли е?