Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Търговете може да са и в двете посоки - и за закупуване, и за продаване. И винаги може да има капаро за гаранция за сериозност на намеренията. Ако няма е много лесно да се опорочи търга с фалшива оферта.

С фалшиви клиенти (купувачи) от брокерите, е много лесно да се опорочи цялото упражнение. И в едната, и в другата посока. Щото и брокерите били чували или били гледали по ТВ, че така се прави някъде в чужбина. Като поговорката за жабата, която видяла, че подковават коня.

Мандаринка, брокерите нямат нужда от фалшиви купувачи, за какво им е да разиграват циркове... Дори да е брокер от агенциите "копърки" . Виж това го правят, когато частно лице продавач си е пуснал обявата и казва, че огледи прави за брокери само с купувачи. По този начин си правят достъп до имота и продавача и разчитат при срещата да го убедят, колко са велики и колко още много купувачи имат и ще му продадат имота много бързо и на МНОГО по-висока цена.  И не съм много сигурна, дали при продажбите са толкова активни "копърките" , но при наемите се вихрят яката.
Точно вчера имах "удоволствието" да разговарям с няколко такива, които се представят от различни агенции, но са едно ядро, дори от еднакви телефонни номера звънят, защото моя приятелка, решила да си пусне обява на имота под наем сама, да не ме занимавала...И естествено се почнало едно лудо звънене на брокери... 20-30 човека на ден... Така си мисли тя, само че са били едни и същи "копърки" и само 1-2 от агенции, които е чувала. А когато започнали да се повтарят в сценариите по телефона, започнала да и светва лампичката...Звъни ми на пожар: Помооощщщ... спаси ме... . Не си измислям, това бяха думите ѝ. Казах ѝ да маха обявата и да звъни на всички брокери, които са пуснали имота ѝ по сайтовете да я свалят. Естествено бяха вече вкарали телефона в системата и звъненето продължава... Та, тя от вчера, на всеки, който се обади дава моя телефон. Така имах честа да чуя от първо лице, какви ги говорят. Защото тя само е казала, моя приятелка се занимава с отдаването, ето телефона ѝ, звънете на нея, т.е те не знаят, че съм брокер. Ами да ви кажа, много са добри в лъжите...И в тона и един такъв приповдигнат. Оставяш с впечатлението, че тях си чакала цял живот и баси късмета имаш, че са ти се обадили.  ​
При продажбите е малко по-различно, пак се вихрят "копърки", но покупко-продажбата изисква повече време, нае е като при наемите 10 мин. представление и готово.
Аз когато продавам имот винаги съм се чудела, дали  да информирам, когато с други купувачи се водят някакви разговори/ без финансов ангажимент /, правят се повторни огледи и явно наистина обмислят покупката на имота. Защото, ако кажа, могат да си помислят, че го казвам, за да им създам спешност. Ако не кажа, пък после... "защо не ние казахте и ние щяхме  да го купим".  Та ни така, ни така... И съм решила нищо да не казвам, кой, когато е готов да вземе решение, тогава. Защото съм виждала купувачи прибързали с решението си. После сделката е супер тегава... те сърдити на целия свят, защото се чувстват несигурни, изкарват си всичко на продавача, дори се държат арогантно и обидно.
Продавачът е този, който взема решение, брокерът е длъжен да го информира за всяко едно предложение или промяна на обстоятелствата. Факт е, че често сме изправени пред ситуации, когато все някой ще е недоволен и сърдит, за това, ако брокерът представлява само едната страна, другата няма голямо основание за недоволство. Аз си гледам интереса на продавача и целта ми е най-добрите параметри на сделка за него, които много ясно, че може да не са най-добрите за купувача. Същото важи и обратно.
За депозирането на оферти съм писала и преди. Депозиране, не означава още сделка... Сделка е когато подпишат страните предварителен договор. Ако купувачът депозира по-ниска цена от офертната, имотът стои отворен за по-добри предложения, които могат и да се случат, а може и да не случат. В повечето случай, когато сме депозирали имот на по-ниска цена сме били наясно, колко е склонен продавачът да смъкне и си решаваме дали да искаме още смъкване с риск, това да не е нашият имот или да предложим цена, която е ок и за продавача. Всеки случай е различен. Аз като брокер на купувача, никога не съм предлагала над офертна цена... по-скоро търсим друг имот. Но като брокер на продавач ми се е случвало, когато има повече от един купувач, който иска да купи дадения имот. Е... единият явно го иска повече.

Томева, ето и ти казваш, че се правят такива номера от агенциите, сега копърки/цаци/акули - няма значение.
А големите агенции пък се мислят за много велики и се държат от позиция на силата спрямо купувач/продавач, нареждат му, така да се каже.

А това с "депозирането" винаги ми напомня на онази реклама "Не позирай, депозирай!", т.е. , чудя се как да се изразя политически коректно, че да не ме затрият, ама все не успявам да намеря точния евфемизъм.

И по ГПК, при изнасяне на имот на публична продан и организиране на таен търг, се внася депозит за УЧАСТИЕ. Той се връща после, освен на спечелилия тъпга де.
Явно по аналогия, на ГПК и на ЗОП, прилагат тази практика някои агенции..

На този етап не виждам, как да се избегне депозирането... При всички неуредици в администрации, инстанции и институции...Ако беше с един клик да видиш коректно цялата история на имота с всички собственици и моментното актуално състояние и да отидеш направо на предварителен  договор или нотариално изповядване би било супер за всички. Само брокери и адвокати да имат достъп и да се знае, кой, кога е ползвал тази информация, за да няма злоупотреби... И ако купувачите пък от своя страна са готови с парите... ама не са, дори и банка не са си избрали... и дори не знаят дали ще им стигнат парите, защото искат 110% финансиране... и ако може и за разноските да им останат. Купувачите естествено предпочитат преди да подпишат ПД и да платят 10% капаро да са 100% сигурни в банката, а това става след оценка на имота, след представяне на един куп документи.
Така че депозирането остава до второ нареждане и е по-малкото зло и за купувач и за продавач. И едните и другите си купуват време, за да се справят с документи и с финанси.
Депозиране на оферти няма нищо общо с търговете. Всеки купувач има право да направи предложение за цена, а то може да е както по-ниска, така е по-висока. Както смятате за нормално да предложи по-ниска цена, защо да не е същото да предложи по-висока цена, за да купи имота, ако е преценил, че имота си струва за него тези пари.

И за мен това си е съвсем нормално поведение. Даже мисля, че някои връщат и депозита на победилия по счетоводни причини, а после отделно си плаща цялата сума с фактура и банков превод. Но това са детайли.
Според мен по презумпция продавачът не може да опорочи търга, даже има право да не продаде, ако иска. Номера могат да правят купувачите с фалшиви оферти и оттегляне и точно от това пази депозитът. Иначе съм съгласна с Томева, че накрая винаги (трябва да) решава продавачът, той отива при нотариуса да подпише и той взема парите. А че някои брокери му изземват  ролята и го дават много тежко, това е защото им позволява или е неопитен.

И ако може Томева да разясни професионалния им жаргон, че нещо почнах да се обърквам:
1) Какво е "депозиране на оферта" - какъв документ се подписва, какви пари се дават, на кого се дават (много съществен елемент), в кои случаи се връща, в кои случаи не се връща, кой задържа сумата, когато не се връща?
2) Какво е депозит за "сериозност на намеренията" с пак същите подвъпроси - какъв документ се подписва, какви пари се дават, на кого се дават (много съществен елемент), в кои случаи се връща, в кои случаи не се връща, кой задържа сумата, когато не се връща?

И между другото - защо трябва само адвокати и брокери да могат да виждат историята на имота? За да може само те да вземат хонорар от потенциалния купувач ли?  Аз друга причина да са само те не виждам. Само да дам пример - не всички юристи са адвокати, има юристи, които не практикуват право, примерно са собственици на фирми, има юристи, които са юрисконсулти, съдии, прокурори, клиенти, които са юристи. А брокерите пък не са никакви - служители във фирма, няма разлика между тях и касиерка в хранителен магазин.

Търговете при ЧСИ-тата са си регламентирани по закон, нямат общо с практиката на брокерите, нито пък има законово задължение брокерите да използват тази процедура. ЗОП пък, дето го намесихте също, съвсем е "Нерде Ямбол, нерде Стамбул!", абсолютно за друга процедура става дума.

Намесих ЗОП, защото показва, че дадена практика е законна.
И разбирам, че не ти харесва продавачът да те разиграва, но това си е негово право. И ти имаш право да се фръцнеш и да кажеш "аз пък така няма да играя".

И по принцип не е брокерът този, който решава, освен с някакъв супер ексклузивен договор с всички специални упълномощавания за това, но се съмнявам да има много такива случаи. Продавачът е този, който взема решение, но някои се оставят в ръцете на брокерите и те нареждат и се разпореждат. Но и това си е тяхно право в края на краищата.

А аз споменах ГПК, да покажа от къде вероятно копират процедурата със задатъка за участие.

Относно текстовете в ЗУТ касаещи уличната регулация, които обсъждахме в темата преди няколко месеца - https://www.24chasa.bg/novini/article/10103566

Аз съм купувач и харесам апартамент, който струва 100 000евро. Искам да го купя. За това си свое намерение оставам депозит/ гаранция в размер на...2..3000 лв./ може и повече, ако имътът е по-скъп/. И в този Договор за депозит/ горанция аз подробно описвам, какво предлагам: цена, разноски, срокове,  начин на плащане, обзавеждане/има или няма/ и т.н. всичко, което касае конкретната сделка. Както и че ще купя имота, ако няма никакви тежести. Ако в последствие има такива, то депозитът ми се връща. Страни по този договор обикновено са купувач и агенцията на продавача.
В зависимост от това, какво предлагам, продавачът може да приеме или да не приеме. Обикновено касае цената. Ако предложа 95К евро, продавачът може да каже: ще помисля. В това време имотът е на пазара и може всеки друг да направи по същия начин своето предложение и на по-висока цена. На по-ниска няма смисъл, дори и да желае бива информиран, че има по-висока оферта. Ако депозирам имота на офертна цена, в повечето случаи имотът се спира от продажба и страните се готвят за ПД.
Но при голям интерес, може някой да остави депозит и на 103К с идеята да измести предния. Нищо, че имотът е спрян от реклама, това може да купувач, който е гледал имота предния ден и дори същия ден...знаете понякога има 3..4...огледа един след друг. Това не се случва много често, но все пак може да се случи. Брокерът е длъжен да информира продавача за тази промяна. Решението е негово, но кой няма да вземе едни пари отгоре.
Ако продавачът приеме условията на купувача, а въпреки това купувачът се откаже от сделка, тогава той си губи депозита. Парите отиват в продавача за компенсация. Имотът отново излиза на пазара. 
В този договор за гаранция присъства най- съществената клауза, която я има във всеки предварителен договор,  а именно: декрарация, че имотът няма тежести. Или ако има, че имотът има ипотека, която ....еди как си ще бъде заличена...
Вие съдите по себе си, но на пазара има всякакви хора.
Мандаринка, ти как ще постъпиш, ако продаваш имотът. Само на приказки от едни хора, които виждаш за първи път ще си дадеш всички документи, ще спреш имота от продажба...ще откажеш ли на други купувачи, само защото сте се били разбрали на приказки. Каква ти е гаранцията...никаква. Че те могат да продължат да си ходят по огледи и след 2 седмици да ти откажат сделка. Кой губи? Продавача! Губи време, губи потенциални купувачи, а много вероятно и пари..Купувачът, какъв риск поема? Ако не му приемат условията си получава парите, ако има тежести си получава парите...
Гадно е, ако е депозирал на офертна цена, а някой друг даде повече пари. Но това са редки случаи, тогава и той има право да подобри офертата си. Той решава...За моята практика ми се е случвало 2 пъти.
Ако ме питате, защо да депозирам щом няма гаранция,  че продавачът ще приеме офертата или че точно аз ще купя имота, ще ви кажа, че вероятността да го купите, депозирайки оферта, дори и на по-ниска цена е много по-голяма, ако не го направите.

Харесвам имота. Имам парите. Оставям стоп капаро...докато извадят тежести, дан.оценка и т.н.документи за сделката. Имота се сваля от сайтове и не се предлага на втори, трети и пети.
Така е редно и спроведливо, за мен.

А не, дала съм стоп капаро, и той пак се върти на пазара.

И в договора за стоп капарото искам не само моя ангажименг да се захише, че ще купя, но и ангажимента на продавача, че ще го продаде НА МЕН.

И договорът да е с продавач. Не с посредника. Защото посредникът нищо не може да ми гарантира!

И нека има клауза, че ако сделката не се състои заради продавача, освен да върне стоп капарoто, трябва да надплати 100% за изгубеното време. Не може той да очаква да гушне 3 бона, ако някой му губи времето, пък да не плати, ако той губи чуждото.

В същност горе долу това се случва, стига да купуваш на офертна цена. И вярвай ми по-добре депозита да е в агенцията,  защото ако излязат някакви бакии и тежести или обстоятелства, които не са били известни дори на продавачите,  много по-гарантирано е да си върнеш парите от агенцията, от колкото от продавач, който може и вече да ги е изхарчил.
Ама всеки си решава...
Няма идеален вариант...
И пак казвам, ако депозираш на офертна цена, гарантирано ти го купуваш в 99%. Ако намаляваш цена, може и друг да го купи. Но зависи, колко искаш да свалиш. Обикновено брокерите знаят, до къде е склонен продавача и ти подсказват, когато очакванията ти са по-големи. Всичко е много..много индивидуално...няма общ случай... Зад всеки имот стоят хора. Всеки със своите разбирания и виждания.