Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Аз не мога да кажа за развитието от първа ръка, задържах се едни 5-6 месеца само много отдавна. Нямаше осигуровки, нямаше нищо - ако имаш сделка, взимаш си част от комисионната кеш. Ако нямаш - твой си проблем. Ако случайно намеря моя договор като купувач от края на 90-те, ще напиша колко е бил %.

Купувачите без брокер са много малко, колкото и да не ви се вярва. На 20 огледа да се обадят 1..2 частни лица.  Т.е, ако продавам апартамент логично е да търся купувач при брокерите. Като един брокер, може да има 2..3 купувачи с такова търсене.
Не знам, какъв е профилът на купувачите, които сами си търсят имот и имат времето и капацитета, сами да си направят сделката. Но явно голямата част нито имат време, нито им се занимава с идиотщините на пазара.

Никой,  никакви спънки не създава и не крие оферти.  Нали до сега се твърдеше, че масово брокерите гонят комисиона от купувача, защо им е да крият офертите от тях. Вие търсите конспирация и заговор на всякъде.

Първият си имот купих 1994 г. платих 2,5% комисиона и 250 лв. на най-добрия адвокат в града. Обявите се търсеха в местния вестник.
Около 2002..2003 пак имах сделки, комисионата 2%, брокерът ми беше приятел иначе си беше 3%. Всъщност около 2005..2006, почнах да инвестирам/силно казано/ в имоти и от там се запалих и ми хареса бизнеса с недвижими имоти, т.е. хареса ми работата с хора. А пък за периода 2007..2009 ..книга мога да на пиша. Тогава за първи път чух от моите брокери фразата "това е балон". Ама аз дебела глава много не ги послушах, ама е на, оцеляхме.
Хората са различни, някои постоянно са в бурите, други са предпазливи и цял живот търсят гаранции...гаранции..Късметлии са тези, които напипат златна среда и баланса,  то даже не е късмет, а качества и капацитет.  Най-много според мен/ абсолютно лично мнение/ на човек му пречи вечния страх и стремеж: да не ме прецакат, да мина тънко, нещо така на далавера, ако мога и да не плащам, ама не мога ли сам...нещо така на приятелски начала, някои да ме ореди по-тънко за мина.

Така е, между другото този стремеж не винаги води до добро. Ако давам под наем и си имам брокер, на мен лично ми светва червената лапичка, ако потенциалният наемател ме издирва с цел да прескочим брокера. Отказвам такива наематели, защото с това мислене създават проблеми и после - ту сметките си оспорват, ту искат нещо да им се приспада.. Специално за наеми комисионната от 50% ми се струва един разумен вариант и за двете страни.

Разбира се, че може и без брокер.

Както може и без интериорен дизайнер, и без хамали, които да ти пренасят мебелите, и без фирма за почистване след основния ремонт, и без хора, сглобяващи мебелите. Но всеки според възможностите си преценява за всяка дейност има ли нужда от професионална услуга или не.

Казвала съм вече, за наемите брокерът за мен е огромна помощ. Даже бих използвала думата "незаменима". Работи с хора, познава типажи наематели, има страничен поглед. Сеща се да пита неща, които на мен не ми хрумват. И чак на второ място слагам времето, което отделя за огледи, снимки, договор и т.н.
Заслужава си 50% от един наем.

3% при покупко-продажба без таван на сумата обаче, може да е наистина незаслужена цифра. Ами 3% при сделка за 200к са почти 12 000 лева! ССБългарин работи за толкова една година. Брокерът получава тези пари, без да поема риск, без да носи отговорност. В почти всички случаи, това е неоправдано голямо възнаграждение.

Може би държата трябва да регулира бизнеса като сложи таван на възнаграждението. Примерно 3%, но не повече от 3000-4000 лева. Защото работата на брокера е кажи-речи една и съща, независимо дали продава гарсониера или мезонет.
Имам спомен, че и нотариусите работеха известно време без таван и имаше абсурдни такси.

Deborana, твоят въпрос се загуби в дискусията, но 120к за отремонтиран 70кв. в Лозенец  звучи супер на пръв поглед. Нищо, че е първи етаж.

Нямам предвид това. Апартамента (и нея всъщност) ги намерих по обява на сайта на агенцията - звъннах в офиса и ме свързаха с нея. Ставаше дума за НС в строеж няколко месеца преди акт 15. Стандартното - оглед, харесах го и трябваше даден ден след работа да отида и да подпиша някакъв договор (не помня какъв беше точно) и да преведа 1000Е стоп капаро. Буквално часове преди това се оказа, че колежка на брокерката ми е показала апартамента на неин клиент, който веднага е дал 1000та евро - най-бързият печели за съжаление. Три седмици по-късно същата брокерка ми се обади - имам много добра оферта за теб, ако искаш да говорим. Оказа се, че съседната сграда (същия строител, същия инвеститор) току-що е взела акт 14 и тя ми предложи апартамент, който беше със същото разпределение и квадратура, но с по-добро изложение и на по-ниска цена. Бях първият клиент, който отиде на оглед в сградата, дори още нямаше пусната обява за нея в сайта им. Така в крайна сметка подписах предварителен договор за апартамента, в който живея.
Тук нейният ангажимент свършва (доколкото разбирам от прочетенето в темата, от казано от познати).
Аз държах връзка с нея до самия край, до самото получаване на ключовете - постоянно ме информираше какво се случва, на какъв етап е строежа, вкарваше ме периодично вътре да гледам как върви. Всичко беше чудесно, но 3-4 месеца преди получаване на акт 15 и 16 и съответно подписване на договор за покупко-продажба се появи проблем от моя страна - оказа се, че ако изчакам тези 3-4 месеца, няма да получа финансиране и съответно няма да мога да купя жилището, губя апартамента, 10те процента, които съм дала и т.н. Трябваше да се случи...ами сега. Тя се зае със случая, успя да убеди продавача да сключим сделка (това, повярвайте ми, не стана с един телефонен разговор, имаше разни условия), помогна с насоки за финансирането от банката, присъстваше на самото изповядване пред нотариуса. Беше с мен от първия оглед до реалното получаване на ключовете (това са около 15 месеца общо), аз (както осъзнах в последствие) изобщо не бях в час с много неща, тя ми казваше - сега иди там и направи това, сега ти трябва този документ, после пък ти трябва едисикакво.
Така че...в случая, в моите очи, тя си заслужава парите за тези 15 месеца ангажимент и помощ.

Едно не мога да разбера - уж в темата са все млади/интелигентни/пазарно ориентирани потребители, нали така? И току някой поиска регулация на цени, комисионни (те пак са цени, на съответната услуга) - минимални, максимални, какви ли не. Хора, регулирането на цените е НЕпазарен, дори бих казала АНТИпазарен механизъм! Кой ще определя цената и каква ще я определи? Ценова регулация трябва да има само на монополни пазари - примерно ВиК-тата, единствени са, няма друг, трябва да бъдат защитени клиентите и потребителите от големия лош, да не ги изнудва с високи цени.

Нали на таксИтата сложиха максимални цени - това повиши ли качеството? Или просто всички фиксираха почти на максималната цена?

Сделка за мижава 2-стайна панелка може да отнеме време и усилия, ако има проблеми с документи, собственици и т.н. А сделка за многостайна тухла да е супер безпроблемна. Фиксираният % по никакъв начин не отразява сложността на сделката, т.е. цената на услугата.

Агенциите трябва да си определят различен % комисионна, различен % от останалите агенции, включително и различен% в рамките на една агенция в зависимост от сложността на сделката. Да се конкурират един с друг и с цената на услугата (комисионната) и с качеството ѝ.

Дона, в първата част на практика потвърждаваш това, което казвам. Ако нямаше брокери (изобщо на пазара, а не конкретно ти да не ползваш брокер), тогава нямаше да има никакви 1000 евро стоп-капаро, и нямаше да те изпревари другия клиент, защото всъщност ти си била първа. А това че после в съседство се е появила по-добра сграда от същия инвеститор - това е на принципа всяко зло за добро. Такива ситуации има много в ежедневието, и това не е заслуга на брокера ти.

Относно втората част - разбирам че ти е била нужна консултация и съдействие, и е супер, че си ги получила. Но сама казваш, че това е било извън задълженията на брокерката, тъй като нейния ангажимент свършва с предварителния договор. Просто си попаднала на свестен човек, който по съвпадение е брокер. Но тя щеше да е такава (отзивчива) дори да имаше друга професия.

Аз нямам нищо против брокерите като хора, но самата им роля на пазара е излишна, респ. може да се замести с други съществуващи професии (адвокати, евентуално архитекти и т.н.)

Относно комисионата от 50% при наеми - за нея съм съгласен, че е приемлива. Според мене от гледна точка на клиента (наемателя) брокерът пак се явява излишен, но разбирам защо от гледна точка на наемодателя има някаква реална добавена стойност. Но дори да няма, говорим за няколко стотин лева, и за сравнително необвързваща сделка като отдаване под наем. Там и да стане гаф с кофти наемател (или наемодател), се поправя лесно. Ако обаче купиш кофти имот, не се оправя лесно.

Всъщност по-скоро се иска друга регулация - да има някакъв изпит и да не може всеки, да се стандартизира какви дейности се извършват от брокера и каква отговорност носи той.

Всъщност Илит на тази страница точно за ценова регулация е написала - таван на цените.
Аз също смятам, че фиксиран % от стойността на сделката не е редно да бъде така, но не искам да фиксират тавани, подове и т.н. Като ги набарат, че са се сговорили за %, да ги плеснат яко през ръчичките, показно, като в "белите" държави.
Да предлагат комисионна, която е адекватна на сложността на сделката и да не е фиксирана по никакъв начин.

Ако оприличим пазара на недвижими имоти с този на автомобили, сходствата са на 99%.

Някой някъде да е виждал брокер на автомобили? Аз като продавач да имам нужда от брокер да я продаде или като купувач да ми трябва да я намеря и закупя?

mobile.bg е същото като imot.bg хора/фирми продават на хора/фирми които купуват. Цените си се договарят между двете страни, има си пазарлък и по-бързия печели. Нещата очевидно се случват от десетилетия без проблеми и без спънки, независимо, че покупката на МПС също е донякъде специфична материя от гледна точка на документация и техника.

Защо тогава е нужен брокер за недвижим имот? Защо като продавам апартамент не може купувача да ми звънне и да направим сделка, ако не е наясно - има адвокати.

Освен да отворим нова професия, автомобилен брокер. Пишете ми ако търсите кола, аз ще ви я намеря, ще ви заведа да я видите при продавача, преди това ще ми дадете 1000лв такса оглед, ако я харесате ще ми дадете 3% комисионна и колата си е ваша. Ако после ви протече покрива, пардон, блокира двигателя аз обаче не мога да ви помогна.

за личните данни и за имотния регистър, или по скоро за липсата му

https://news.lex.bg/%d0%b0%d0%b3%d0%b5%d0%bd%d1%86%d0%b8%d1%8f%d … 1%82%d0%b8%d0%b2/

ИР винаги е бил публичен и е редно да остане такъв.
Ако заличат името и егн-то на собственика, каква работа ще върши справката.

Името и ЕГН-то могат да бъдат заличавани частично, в копието. Както и подписите. Примерно го казвам, има си отговорни институции, които да го измислят как да защитят личните данни (респективно собственика) и да са полезни за купувача. Нотариусите могат да си правят справките изцяло, те и сега би трябвало да имат достъп до регистъра и са администратори на лични данни.
Агенциите, поне някои от тях, също са администратори на лични данни, аз подписвах декларация за личните данни в агенцията.
В Търговския регистър подписите са заличени, по спомен.

Разбира се, че има такава услуга, само че не се казва брокер. Иначе можете да си наемете човек, който търси и гледа колите, все пак не всички разбираме от коли.
По същата причина съществуват и брокерите - не всеки иска да се занимава с търсене,  огледи и т.н

Между другото напоследък виждам реклами на платформи за жилища, тип мобиле, обяви има и в олх и т.н, ако някой държи да няма брокер може да си пуска частни обяви или да търси сам. Само че от другата страна трябва да попадне и на подобен продавач/купувач, а на много хора не им се занимава с реклами, огледи и т.н.
Иначе пазарът не спира никой да си работи частно, но след като в цял свят имотите се движат от брокери - вероятно има логика да е така.

А кой да му търси имот, ако не самия купувач? Нали той трябва да прецени какво иска и какво не, на кой компромис е склонен и на кой не? Дали ще преглежда оферти, пратени му от брокера, или ще прелиства в имот.бг, времето и усилието за купувача е същото. При брокера, ако добре си е свършил работата, ще има по-малък процент оферти, които отпадат в първите 10 секунди на преглеждането, но пък за сметка на това имот.бг няма да му надува главата с глупости и да го натиска да сключва сделка.Тука или не си разбрала, или се правиш на такава. Естествено, че брокерите нямат полза да крият от купувачите оферти, които вече са у тях (брокерите). Но им пречат да си намират предложения, които не минават през брокери, или да се свържат директно със собствениците, и изобщо да правят каквото и да било, което заобикаля брокера. И особено, както казах, задържат определени оферти от пазара, като ги пускат само чрез колеги, а не на публичните места. Което е чиста проба бариера за достъп до пазара.
При продавачите по същия начин - звънят на "частни" оферти и ги навиват да ги продават през брокер, не дай си боже да подпишеш ексклузивен договор, ... и така нататък.

Изобщо на предварителна фаза на сделката (до т.нар. стоп-капаро) 90% от работата на брокера е да оправдае собственото си съществуване, като създава излишни проблеми и пречки и след това казва "ела, аз ще ти реша проблема". Само че проблемът е създаден от този, който предлага решението.

На следващата фаза, по време на самата сделка, и особено след прибрана комисиона, качеството на брокерите много силно варира, и в най-лошия случай е нулево, т.е. не върши нищо след като си е взел парите.

И за да не съм само негативен, да кажа - не оспорвам, че свестните и качествени брокери имат умения и знания, които са ценни както за търсещи, така и за продаващи - познаване на пазара, на районите, къде какви проблеми има, на фирмите коя как строи (при НС), преценка на хората и така нататък. Това са неща, които са леко встрани от областта и на адвокати, и на архитекти, които имат много по-дълбоки познания в своята област, но не и на пазара като цяло.
И брокерите можеше да са много полезни, ако бяха неутрални, т.е. ако бяха консултанти, а не посредници. И ако вземаха пари за време или за свършена работа, а не за сключена сделка. В момента, в който парите на някого зависият от изхода на сделката, той няма как да е неутрална страна. И няма как да защитава интересите нито на продавач, нито на купувач, когато той като трета страна има собствени интереси, които са различни от другите две.

Като сме дошли до тука, да те питам Томева, защо това не е подходящ вариант за вас брокерите? Да вземем лично тебе, какво ти пречи да кажеш - от утре спирам да съм брокер, ставам консултант. Ако някой иска да купува или продава, ще го съветвам кое как да направи, от какво да се пази, и до там. Дали ще купи, дали не, от кого, как... си е негова работа. На купувачите ще обяснявам как (евентуално) биха могли да смъкнат цената, и дали си струва, а  на продавачите ще обяснявам как биха могли да вдигнат цената. Правя го, защото моите пари не зависят от цената на сделката, нито дали ще има сделка изобщо.

Защо няма такива брокери-консултати, а всички са посредници?
Тука съм напълно съгласен, и това е много по-широк проблем, защото е в основата на всякакъв вид корупция и шуробаджанащина. Като почнем от "бутането" на катаджията, и стигнем да "уреждане" на познати на службица тук и таме.
За да цитирам Атанас Буров:В случай, че това го казваш в смисъл, че тези, които са против брокерите, искат да минат тънко - поне при мене това не е така. Аз с радост си плащам за всяка услуга, която съм поискал доброволно, а не ми е наложена, и която ми носи някаква добавена стойност. Проблемът с брокерите е структурен в начина по който работи бранша, а не в парите. Че в определени случаи комисионите идват височки за това, което реално се върши, е друг въпрос, но той е следствие, а не причина. Цената ще се регулира от само себе си от пазара, ако браншът се организира по начин, така че да има реална конкуренция (вкл. чрез цена и качество, а не чрез това кой е по-нахален).