Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Ако човек е харесал конкретен имот и знае местоположението, но съседите нямат представа кой е собственика, как може да се намерят контактите му?

и как си го хареса като не знаеш  кой е собственика, гледа ли го вътре?

Айде сега - юрист се занимавал, секретарки, ала-бала - брокерът върти 90% от сделката, готови бланки за всичко се използват. Преди много-много години, в зората на демокрацията (края на миналия век) брокерите взимаха сравнително малък % от комисионната за агенцията. Примерно 1/4 или 1/3, не си спомням вече. Но беше борба кой ще вдигне телефона (стационарния), за да "хване" клиента. Или дали водещият брокер (нещо като началник) или баш шефът няма да ти вземат сделката в последния момент, точно преди финализирането, когато всичко вече е уточнено. Или пък дали същите тези няма да ти вземат "голям" клиент, т.е. клиент за голяма сума. Та ако и сега е така, от 6К комисионна, брокерът ако взима 2-3К е добре. Защото не знае колко сделки на месец ще има - останалите хиени в офиса също точат зъби.

Ами, дерзай.
Аз си пуснах обява, намерих кандидат за 100к.
Брокерът ми доведе кандидат за 115 к.

Според теб, кое е по-добрата сделка?

Ама как хубаво се напомпи пазарът на имоти!

Преди време бях писал, че цените ще вървят още нагоре и прогнозата ми се сбъдна.

-----------------------------------------------

 Двустайни апартаменти в София вече гонят 140 000 евро
Продавачите свиват предлагането в изчакване на по-високи цени


18 Авг. 2021
автор
МИЛА КИСЬОВА   
25 282
 Илияна Кирилова
През второто тримесечие на годината в София се отчита 35% скок на сделките с имоти спрямо миналата година.

Лек спад в търсенето на тристайни апартаменти, като интересът към тях почти се изравнява с този към двустайните. Това отчита компанията Arco Real Estate за пазара на имоти през второто тримесечие на 2021 г.

Според агеницията сделките за завършени двустайни апартаменти в София вече се случват в диапазона 120 000 –140 000 евро, като тази сума може да достигне и до 150 000 евро, ако е включено и паркомясто. За тристайни жилища покупките стартират от 160 000 евро нагоре.

Като цяло брокерите посочват, че през второто тримесечие на годината квадратният метър жилищна площ е поскъпнал средно с 3.2% спрямо първото тримесечие, а спрямо 2020 г. - със 7.5%.

Няколко са факторите, които влияят на пазара и дърпат цените нагоре: поскъпването на материалите, атрактивните ниски лихви по ипотечните кредити, както и промените в Закона за устройство на територията, които предвиждат повече общи части.

Водещ фактор е и усиленото търсене на алтернатива за спестяванията, след като една след друга банките не само премахват олихвяването, но и преустановяват да поддържат депозити и налагат наказателни такси за съхранението на по-големи суми.

https://www.segabg.com/hot/category-economy/dvustayni-apartament … nyat-140-000-evro

Между другото това е почти винаги така, освен в едни кратки периоди от време в които настъпи криза и хората имат нужда от кеш и продават. Но в този период 90% от потенциалните купувачи са още по-затруднени и пак не купуват.
А в останалото време гледаме цените и се тюхкаме колко са високи. Хипотетично, да предположим, че след 5 години цените са х2 на сегашните без тенденция на корекция. Бас държа, че ще се ядосваме, как не сме взели сега на евтините цени по 1-2 апартамента! Всеки път ни се струва цената висока, а в бившите комунистически държави, на запад цените са от по-високи, до много по-високи.

Разбира се. Има изследвания, преди време съм писала за тях - приемането на цените става със забавяне от 2 години. Сега сме ОК с цените на имотите отпреди 2 години, след още две години поскъпване ще сме Ок с днешните...

Говориш така все едно домати купуваш. По 1-2 апртамента, това значи 300-600к на шиз. Вероятно всеки има по още 1-2. Кога всеки втори българин стана милионер?

300к евро нищо не са за средния българин. Ще ги изработи за има-няма 30 години.
Между другото в страните  с нормални икономики цените на имотите растат обаче и наемите скачат. В уса за една година наемите са скочили с 7% средно за страната като все повече се чува за наддаване за наеми (няколко желаещи наематели предлагат повече от исканата цена). На някои места са скочили повече. Скоро четох за една компания която управлява няколко хиляди къщи че ще подновяват договорите за наем с 20% нагоре.

У нас има такъв голям процент собствени жилища (макар и да живеят по 2 - 3 поколения заедно много често), че пазарът на наемите според мен е спънат по презумпция. Ако не беше икономическата миграция от дълбоката провинция към София и още няколко града, щеше да е и направо умрял. Затова наемите не растат, няма движеща сила за голям ръст. А и дошлите в София като гледам са само временно под наем, после купуват и освобождават. На тяхно място идват нови, после и те купуват. И така няма натрупване на наети имоти, което да създаде дефицит и да вдигне цените. Е, аз не съм вътре в пазара на наеми, но като аутсайдер така си обяснявам нещата.

Наемите има резон да растат само за съвременно ремонтирани и обзаведени жилища с всички удобства. За 60 год апартамент от баба ти с козметичен ремонт няма кой да ти даде висок наем.

Всеки път, хората си казват - цените скочиха двойно и ако бях взел 2 апартамента с кредит (2к месечно към банката), то на петата година щях да продам единия и с разликата да изплатя на банката и другия.

За това и хипотезата, че АКО цените скочат двойно за 5 години, то много хора ще съжаляват, че не са купили от вечно скъпите жилища сега.

След като имаш наблюдения от онова време, да попитам, че винаги съм се чудил - комисионите за брокерите кога станаха 3%? Винаги ли са били толкова (и какво значи "винаги", след като няма как да е било преди 1990г), или и самият процент е пораснал? Или пък може да е спаднал - щото през 90-те един апартамент беше по 30-40 хил. марки (за който помни тази валута), и пазара беше толко умрял, че надали един брокер е продавал по повече от няколко апартамента на година...

И като цяло ми е интересно какво е развитието на брокерството като занаят през годините...

Ако не беше брокерката ми, нямаше да живея в настоящия си апартамент. Не 3%, ами и повече бях готова да дам.

Апропо, знаете ли защо при покупка на НС (в строеж) през агенция, същата масово не взима комисионна от купувача? Сигурно взимат процент от строителя/инвеститора, но защо не и от купувача и често изрично го пишат в обявите? Може би Томева ще знае?

Може да се поспори по въпроса. Вероятно имаш предвид, че брокерката ти е намерила нещо, което преди това дълго не си могла да намериш сама. Но това е така, защото брокерите изкуствено задържат част от обявите да са само помежду им, т.е. никога не виждат бял свят по сайтовете и други публично достъпни места. Де факто брокерите се опитват да оправдаят собственото си съществуване, като създават спънки и пречки за достъп до пазара, така че да не можеш да си свършиш работата без тях. Ако не съществуваха брокери, всички щяха да публикуват обяви в сайтовете, където щеше да може да ги намери всеки желаещ.Интересно е, че поставяш въпроса по този начин - аз бих питал защо другите обяви са с комисиона, а не защо тези са без...

И аз съм забелязал този момент, предположението ми е, че инвеститора просто не му се занимава да наема хора да движат нещата с всеки купувач, поради което възлага целия процес на агенция. За тази услуга агенцията получава някакви пари - дали е процент, или по някаква друга схема (фиксирана сума на сделка, или сума всеки месец...). На практика агенцията играе роля на отдел маркетинг на инвеститора.

А защо не вземат и от купувача - по всяка вероятност е изискване на самия инвеститор. Тъй като при сграда в строеж няма как да се скрие кой е продавача (инвеститора), ако се иска комисиона и от купувача, той твърде лесно може да заобиколи брокера и да се свърже директно с инвеститора. От което и двете страни нямат полза - брокера очевидно иска сделката да мине през него, за да си вземе поне едната комисиона от продавача, а инвеститора не иска клиентите да идват директно при него, защото ако това искаше, изначално нямаше да възлага нещата на агенция.
И както винаги е въпрос на това кой е по-силната страна - когато строиш сграда със 100 апартамента и потенциалния оборот е 10-20 млн. евро, агенциите се надпреварват да си им клиент, а не обратното. И мога да си представя, че при такъв обем се съгласяват на доста по-малко от 3%.