Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 73

Не е.
Щом имате нужда от парите, за да си оправите положението, продавайте.
Цените на стоките и услугите (особено майсторските надници) няма да паднат след въвеждането на еврото. Няма да спечелите кой знае колко. Т.е. няма да стане двойна цената на панелката след година-две. А вие през това време ще се лишавате и ще плащате цената на лишенията.

Извинете,
Не съм сигурна, дали правилно съм разбрала: Продали сте апартамент за цена Х, който сте закупили за цена 2Х, т.е. два пъти по-скъпо. Продали сте за 50 % от цената, на която сте го закупили ?

Ако беше я добутал до днес, щеше да я продаде за XXL

Точно така! А 2011-2013 год. беше паднала дори и на 1/3 - 1/4 от цената, която платих 2008 год., но 2016 год. я продадох за 1/2, малко се беше вече пооживил пазара и аз приложих гореспоменатите подобрения, да придобие вид.
Има и по - зле от това. 2008 год. всички бяха побесняли и купуваха всяка керемидка кое къде изкочи, щото ЕС, ЕЗ, НАТО ... летяхме в стратосферата и цените за гараж щяха да станат 1млн €. Ама нъц. Продадох 2008 година една вила в едно село, извън регулация почти за цената на тая панелка, която купих същата година. В момента, същия брокер, който я продаде, ми каза, че и пари да му дават, няма да я вземе. Целият район е буренясал, сградата е пред разпад, и е с отрицателна стойност, защото все още генерира разходи.

П.П. В момента, гледам в този район и блок с панелката, че се продава с 1/3 по - скъпо спрямо 2008 г., т.е. ако бях изчакал досега, щях да съм дори и на печалба. Но ми генерираше прекалено много разходи за поддръжка, така че в комбинация и с данъците и ТБО, дали щеше да ми излезе сметката? Последни издихания на панелките... Но парите си ми трябваха тогава, защото купувах друг имот и така.

На няколко сайта можеш да гледаш такава информация, например на zillow.com
Както казаха и други по-горе, информацията се събира чрез държавните/общинските служби, после е достъпна от една обща база данни. А брокерите си имат система МЛС, в която си качват офертите и се наслагва върху данните за предишни продажби, площ, характеристики на имота според декларираното в данъчната служба, и като го сложиш всичкото това на Гугъл Мапс имаш нещо много полезно както за продавачи, така и за купувачи.

Нашата държава даде милиарди за електронно правителство, кадастри, агенции по вписвания, свързване на нотариусите, какво ли още не - със сигурност може да се захване да направи нещо подобно. Разбира се, добре ще е и брокерите да се размърдат малко и да си направят някаква обща мастър база данни за офертите, така че да не си ги дублират. Не вярвам и на тях да им е лесно да работят по този примитивен начин както сега. Но като нямат браншова асоциация и някакви правила, саморегулация ако щеш - така е.

Има места, където откакто са построени къщите, не е протекла нито една продажба. Хората си живеят, после децата им…
Американците са много мобилни и там е възможно такава база да се натрупа.

Доколкото знам работят с 2 - 3 програми, като една от тях е най - наложена. Тя е достъпна само за брокерите обаче, не е за всеки човек. Плаща се и така се ползва. Принципно конкуренцията в този бизнес е огромна и няма как да ги накараш агенциите да работят заедно на такова високо ниво. Просто големите ще изядат малките - като повечето бизнеси тук.

Това какво общо има? Къщата си има цена и без да се продава.

Засега изглежда спадът е спрял: https://www.homeheed.com/blog/yuni-2023-iznenadvashto-nagore/
(пак да кажа, че тук споделям новини, на които попадам, без да твърдя нищо специално). Следя този сайт за обяви в района, който ме интересува, изцяло са IT, т.е само статистики четат, не са някакви специалисти по имоти.

Някой питаше дали да продава панелка и реших да отворя обявите. Миналата година по това време в блок в Западен парк се продадоха две панелки, 60 кв отделна баня, тоалетна и килер, за тотален ремонт за 84 и 87 хиляди Евро, и две обзаведени, готови за нанасяне за 98 и 105 хиляди.
В момента тези, които се предлагат са под 90. Има една много хубаво обзаведена за около 140 и едно недоразумение, което се предлага вече една година и цената му само расте. Сега е 159.
Та... Ако имам панелка в непрестижен район и парите ми трябват - бих я продала.

Мислите ли, че е възможна продажба на апартамент, в София в частност без брокер, някой ако е успял скоро да продаде имот без да се обвързва с брокер моля да сподели опит,  благодаря предварително.

Естествено, че е възможна. Слагаш телефона си по средата на всички снимки, за да не ти ги откраднат.
Публикуваш в имотните сайтове и фейсбук групи като отбелязваш, че си частно лице и в цената не е включен комисион за брокер.
И се подготвяш да те побъркат от звънене и настояване да те представляват.

Ако имотът ви е хубав и на добра цена, продажбата му е напълно възможна с/без брокер. Пускате си я в имот, пускате я по всички фейсбук групи за продажби на имоти без брокер, пускате в Alo.bg и внимателно отговаряте на обявите. Но трябва да имате познания за пазара, както и да знаете уловките на брокерите, които ще ви преследват.
Обаче според мен доста хора по тези групи правят грешката да решат, че брокерът пречи на продажбата им и пускат имоти на безумни цени. И ги гледам с месеци си ги въртят и пускат отново и отново. Ако цената е извън пазарна - имате шанс, ако някой търси точно в тоя район, точно в тоя блок по някаква причина и т.н, но ако има такива купувачи на зор - те ще се появят почти веднага. Ако с месеци си въртите уникалната обява по форуми и сайтове, вината явно не е била в брокера, а е добре да помислите защо имотът ви не се продава.
Лично аз съм доволна от работата си с брокери, но вече знам как да си намеря добър такъв и да извлека полза от това партньорство, обаче подхождам разумно и при добра работа на брокера с удоволствие си плащам комисионната.

А иначе - поредна статия за намаляващия брой сделки: https://www.dnes.bg/stranata/2023/07/22/imotniiat-pazar-u-nas-v- … namaliavat.577151

Пуснах обява, звъняха ми само брокери, почти всички питат първо за тяхната комисионна, дали искам да се рекламира на други места, искат оглед без реален потенциален купувач да добиели представа за имота за да го представят по-добре на бъдещите купувачи - имах няколко такива огледа, на част от тях ми връчиха да подписвам договор за комисионна и едва тогава щели да го показват на техните клиенти, другият пък настояваше да подпиша екслузивни права, да сваля всички обяви и само неговата агенция да продава. За мен е странно това надуване на цените заради комисионната не разбирам защо- от купувача ще вземе и от мен ще вземе, но ще я вкара в цената което завишава в крайна сметка. Получих и коментар, че без брокер не може да се продаде имота на тази цена, получих и поздравление за реалната оценка на имота, получих и оглед от с реален купувач, който се оказа че познавам - една мама от площадките в квартала, на брокера лошо му стана като видя че се познаваме, но жената търсеше с 2 спални и се ядоса защо брокера я е довел на такъв с 1 спалня. Да призная не очаквах такъв натиск и меко казано шмекерии - първият насрочен оглед въобще трябваше да е с брокер и купувач, брокера не дойде и си беше изключил телефона - това още от ден първи на излизане на обявата. Наясно съм, че цената се определя от пазара. Когато работите с брокер/и само 1 ли ви представлява или няколко? Ако питат "искате ли да рекламираме имота на други места" какво да кажа, при положение че един от брокерите дошли на оглед ми каза, че не е хубаво 1 имот да е пуснат от много различни агенции. Имаше и две-три читави брокерки - читави по реакцията им по тлефона и въпросите които задаваха без да акцентират върху комисионната си, но останалото е натиск и манипулации. А имота е обикновен 2-стаен тухла, в кварталите с добра комуникация.

Аз предпочитам да работя с един брокер. Давам му ексклузивни права за 2 месеца. Така той има стимул да ми намери купувач бързо. И е факт, че е по-добре обявата да е една и да се водят от една агенция. Даже е по-лесно, вместо да ти звънят 100 човека, брокерът ти организира огледите така, че да ти е удобно, Оставям му ключ или се разбираме че ми е удобно между еди-кой-си интервал и той си нарежда всички огледи през 10-15мин, така че да се включи в интервала.
Ако обявата е в повече агенции, те се стремят да излязат най-отгоре на търсенето и понеже повечето хора търсят по цена, започват едни вариации в цената с по 1000-2000 надолу, после ти казват, че няма друга оферта. Това не е изгодно за теб.
За мен най-работещ вариант е един брокер (ама читав), фискиран срок за ексклузивни права, твърда цена за този период (за обявата, без право да я променя). Щом една агенция рекламира имота, останалите със сигурност ще го намерят, те виждат всички обяви.