Закупуване на жилище

Честох и реших да попитам. Скоро научихме , че ако даден човек живе и плаща данъците на даден имот/жилище 10 години той придобива собственост или нещо подобно. Някой знае ли има ли подобни закони и доколко функционални са те?

Ако впишете цената от 30 000 лв. таксите са около 870 лв. +- 10 , 20 лв. зависи си все пак от Нотариуса  но това е държавната такса , местният данък , такса вписване , комисионни на банките , 6 бр. нот.актове ... изобщо всичко .
Кажат ли ти повече - си е за тях 

При 63 000 лв. таксата е 1800 лв. пак съвсем малко има +-

Най - често се дели между Продавача и Купувача на 2 - така при 870 лв. ще платите х 435 лв. . Така е по - добре и за двамата , освен ако Продавачът не настоява да си докаже парите / т.е. откъде ги е получил /
Това е въпрос на договорка . Законът допуска сделките да не се изповядват на реалната стойност .


п.с. смятам ги наум . Ако кажеш ще ти ги сметна с точост до стотинките 


 

Няма такова нещо . Правото на собственост е неприкосновено .
Прочела си такова нещо , защото има ситуации в които примерно съпруг живее в наследствено жилище на съпругата и след 5 години адресна регистрация там има право на ползване . Няма вариант да стане собственик.

Все едно да си дадеш под наем имота с уговорката наемателят да плаща и данъците и след 10 г. хоп да ти го вземе 

Възможно е нещо подобно примерно при хора настанени в жилища от тези одържавените на времето , да изискат обстоятелствена проверка и да ги признаят за собственици , но това е друго и е много дълго ...

Pipinka, няма нужда до стотинката да ги знам таксите  - просто за ориентир. Неприятното е, че собственикът държи ние изцяло да покрием тези такси. Не знам дали може на някакво законово основание да го "притиснем" да плати половината сума    Всъщност аз не съм  много наясно и има ли рискове за мен, ако се изповяда сделката на стойност, по-ниска от реалната.

Наеми си адвокат за да провери собствеността върху имота и да ти подготви проекта за нотариалния акт и да ти каже и да изиска да види оригиналите на всички документи необходими за сделката предварително.
В никакъв случай не се подлъгвай някой брокер да свърши тази работа. първо че най-вероятно няма да е юрист и второ-от момента в който ти си харесала имота брокерът и продавачът имат едни и същи интереси- да стане сделката на всяка цена, ако има нещо гнило - да го прикрият, за да не се откажеш. Нали се сещаш, че брокера ще си прибере парите за комисионната от твоето капаро?!? И няма никакъв интерес нито да проверява, нито да ти казва ако знае че нещо с имота не е наред....

В общи линии важното е първо продавачът да е собственик на имот наистина, да се проверят всички нотариално актове от построяването на имота и по цялата верига да са чисти сделките. да се провери семейното положение, наследници и т.н. Важно е и да няма наематели в имота ащото всъщност ако те не искат да си излязат доброволно и дори и наем не плащат и познават добре закона, ти можеш да ги изкараш оттам само със съдебно решение след 100 години, като съда ще ги осъди да ти платят обезщетение за ползването на имота за този период, ама ти най-вероятно няма да има какво да им вземеш....ако са голи като пушки или са взели мерки...
Има доста подводни камъни- въпрос на късмет  и почтеност на продавачите най-вече.
Аз лично преди да видя че апартамента е празен и да са ми дали ключовете с протокол за предаване на владението - пари не бих дала. Това е много по-сериозно отколкото да има някоя неплатена сметка, която в крайна сметка и да ти вдигне реално цената на жилището дори със 1000 лева не е като хем да си си дал парите, хем да не можеш да си влезеш в жилището неизвестно докога.
Има случаи когато собствениците продават имота именно за да натресат на друг такива наематели, вместо да се съдят с тях...

Ако в предварителният договор не сте се разбрали да си поделите таксите - няма начин . В закона - ЗЗД пише , че са за сметка на Купувача . Просто масово си ги делят ...

За теб няма никакъв риск да впишеш тази стойност - 30 000 лв. и е нормално да го направиш , за да си спестиш таксите . По - скоро той не може да докаже откъде е взел 63 000 лв. след като в акта пише 30 000 лв. Но теб това не те интересува

Закона създава такава възможност за хора които несмущаване и непрекъсната са владеели даден имот в продължение на минимум 10 год. и са му плащали данъци да станат собственици, чрез извършване на обстоятелствена проверка с разпитване на 3 свидетели, сама по себе си процедурата не е дълга, но крайния резултат е Констативен нотариален акт- той е от вина на т.нар. "слаби нотариални актове", подлежи на отмяна, от съда радбира се.

Изобщо не мога да се съглася с теб.
Продавачът никой няма и да го пита откъде ги е взел тези 63000, защото той може да си ги сложи под дюшека, може да каже че ги е взел назаем и т.н., но ако сделката е порочна и се стигне до "развалянето й" именно купувача ще си поиска не 30000 а 63000 и ще трябва да доказва първо че е дал толкова(само с разписка с подпис на продавача илидокуемент че са внесени в банка, никога със свидетели) и второ купувачът ако е тарикат ще му пусне едно доносче в полицията за укриване на данъци, защото ако се пише по-ниската цена именно купувачът укрива данъци -местен данък за придобиване на имот -  не продавача.
И може така да стане : Продавачът се оказва след сключване на сделката че не е собственик, или има нещо друго което е причина да се развали сделката; продавачът не иска да му върне парите или изобщо или е съгласен да му върне само 30000; Купувачът казва - ще те съдя, аз ти дадох повече от написаното в акта имам и разписка; Продавачът- ми съди ме, и след като почне купувачът да го съди, представи си сам в съда доказателствата които го уличават и неминуемо сам си и признае че платената цена на имота е повече и респективно местния данък е повече и купувачът си го е укрил и спестил по този начин продавачът идва с един адвокат и ти казва или приеми да ти върна само колкото пише в акта и си трай, или ти пускам жалба в прокуратурата...
Купувачът се консултира и той с адвокат, адвокатът казва - да така е и купувачът  или го погва прокуратурата и го чака съд и затвор(това е за прокурора готова свършена работа- всички доказателства купувача сам ще си ги е дал и ще си е признал)  или си затрайва изяжда се от яд и негодувание и гори и с 33000 и с таксите и с евентуално вече направения ремонт на имота....
ама това е най- черния вариант...

Затова в нотариалният акт се пише , че при съдебно отстраняване на Купувача от имота Продавачът е длъжен да върне обявената цена + неустойка в размер на 33 000 лв. което прави продажната цена .
Продавачът наистина може да си ги сложи под дюшека , но ако ги внесе в Банка ще трябва да пише ...

oceanid - много си наплашен/а и мнителна или много филми гледаш .
Как си представяш това с доносчето в полицията  Те веднага ще хукнат разбира се , да раздават правосъдие ...

Колкото до развалянето на сделката - малко е прекалена параноята ти . Да не говорим , че тук има намесена и банка , която дава кредита и тя също няма да си остави магарето в калта 
Така че , хайде да не стресираме хората безмислено !

нито съм наплашена нито съм мнителна... адвокат съм...
горния сценарий е реален случай- дойде да се консултира с мене измамения купувач , чак като го бяха погнали от прокуратурата че и му бяха намекнали че пари искат за да се замотат....


Най-добре е имота да е проверен от специалист и действително да е чист, за не са възможни такива сценарии. Въпреки че въпросната неустойка ( в случая примерно от 33000) е практика, но честно кацано се пише малко за да плаши гаргите- стигне ли се до съд има трайна практика да се приема че тази неустойка е прекомерна (сделката е между физически лица доколкото разбирам...) и съда е много вероятно да я намали...
Не съм забелязала че имота ще се купува с банков кредит, но мисля че банките държат да се пише реалната цена.

Не , вече банките не държат .

Това е най - лошото от трите 

Oceanid, в моя случай банката каза да избираме между реалната цена и кредита (който е наполовина по-малък) - дори първо  казваха само върху сумата на кредита да изповядаме сделката.

знам... за мене самата... човек става мнителен с такава професия...
но за другите е екстра да не кажа че затова си плащат...

Campanula, всичко опира до това почтен човек ли е продавача в крайна сметка....
 Крайното решение си е твое, защото като са ти обяснени вариантите - решението дали да поемеш риска не е юридическо и зависи от много други неща. В имот.бг има калкулатор на нотариалните такси, ако искаш седни и сметни колко точно е разликата в таксите и помисли и в пари какава е цената на риска. Нещата които ти написах повечето продавачи не ги знаят и трябва да имат много печен и безскрупулен адвокат че да ги светне да тръгнат да те шантажират с  прокуратура.  така че и риска не е толкова голям. А за някои продавачи е просто очевидно че не са способни на такива неща и е достатъчно да са изрядни документите на имота. Като минава през банка ако има ипотека върху имата за обезпечение на банката имаш относителна сигурност че и те ще проверят щателно документите.

Съжалявам, че няма да пиша конкретно по темата, защото виждам, че има доста писано. Само ще помоля Pipinka, да бъде по-мека в тона си /относно адвокатите/, защото една част от нещата, които е писъла са невярни.
По темата: наеми си адвокат.

1.   Удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията
2.   В деня на сделката- и компютърна справка за същото
3.   Оригинали на документите доказващо собствеността и историята на имота, като копията от всички документи се предават на нотариуса около 3 дни преди сделката за да изготви документацията по делото и  проекта на нов Акт.  После трябва да останат в новия собственик.
4.   Удостоверение за семейно положение.  Ако собственикът е семеен и имотът е придобит по време на брака - декларация от съпруга/та за съгласие за продажбата или е необходимо присъствието на брачния партньор на самата сделка.  Към това акт за граждански брак, или свидетелство за църковен такъв ако са бабка и дядко семейни от преди 19ч0г- архив се води от тогава. Ако имотът е по наследство или е придобит преди брака – партньорът няма дял.
5.   Ако продавачът е разведен – решението на съда за прекратяването на брака
6.   Ако участниците в сделката имат промяна в имената по независимо какви причини са необходими удостоверения за идентичност на имената от ЕСГРАО
7.   Ако имотът е по наследство – удостоверения за наследници в срок и копие от смъртните актове
8.   Данъчна оценка в срок
9.   нова скица за земята от общината, ако към имота има парцел
10.   документ от архитектурно техническата служба на общината (или както там се казваше) т.е скиците на самия строеж- важи за сградите предимно преди 19ч0г. 
11.   Удостоверение по чл. 87 ал. 6 от ДОПК за продавача, за теб- ако си с кредит
12.   Удостоверение за липса/наличие на заведени изпълнителни дела срещу продавача, и срещу теб ако си с кредит.
13.   Ако някога е имало учредено право на ползване- нотариално заверена декларация за отказ от това право или присъствие на ползвателя на сделката и полагането на подпис за отказ.
14.   Последни платени сметки към датата на сделката (а от Софийска вода и сл. бележка за общо дължими суми, същото важи и за справка от топлофикация по район- може да има сключен договор за специфично погасяване на дългове) , ако въводът във владение е по-късно то се прави т. нар договор за възмездно държане на имота
15.   Декларация , че за никого жилището обект на сделката не е основно, както и когато е приложима декларация по чл. 23 от Семейния Кодекс
16.   Ако имотът е придобит по наследство със собственоръчно написано нотариално заверено завещание- трябват нотариално- заверени декларации от всички възможни лица, които биха могли да оспорят завещанието, че към датата на отварянето му са били известени и знаят за наследството. Целта е да се парират 5те години давност, в които биха могли да предявят претенции. 
17.   Ако искаш за застраховаш имота и да имаш по-голяма сигурност при евентуална недобросъвестност на продавача, настоявай за изповядване на пълна пазарна цена. в НАкт да има клауза за обезщетение при евикция в размер на двойния размер на пазарната стойност на имота, а това би била цената по сделката. Ако изповядваш на данъчна оценка , би следвало да напишат четворно обезщетение в твоя полза при евикция, но това е безсмислено , тъй като съдилищата така или иначе биха признали само до двойния размер. Да не се стига до там ... но все пак го имай предвид. Това се прави за да се минимизират рисковете да си поредният закупил имота, а той вече да е продаден редовно да 3то лице, което има предимството да е купило преди теб. Хипотетично е възможно , но уреждането на такава сделка изисква доста усилия – „свой нотариус”, свой човек в АВписванията, много строго дебнене на сроковете на удостоверенията за тежести и т.н. затова се изисква компютърната справка посочена в т. 2 – ако брокерът и банката са свестни ще ти проверят имота минути преди да влезеш при нотариуса.
18.   по закон таксите по придобиването се покриват от приобретателя на имота освен ако страните не са се споразумели за друго. Деленетео на ½ е масовата практика, но не е задължително.
19.   придобиването на имот по 10г. стопанисване като съвестен владелец се нарича придобиване по давност- издава се т.нар Констативен нотариален акт с 3ма свидетели, по-възможност съседи. Относително лесно се оспорва в съд.
20.   с извинение за препоръката , но по-добро от това да търсиш „брокер –юрист” не мога да дам, защото брокерите масово не са наясно с правната страна на нещата, а адвокатите с техническата. До тук съм срещала един единствен адвокат , който да проследи сделката до край. Така ще си спестиш и 2те комисионни- по една за адвоката и за броекра.
21.   В нотариалния акт следва да бъде записано, че имотът се предава празен от лични вещи и имущество или да се фиксират срокове за привеждането му в това състояние.
22.   Предаването на владението е в определени случаи е по-важно от прехвърлянето на собствеността - затова се прави с протокол за въвод и предаване на имота
23.   Ако имотът е закупен по социалистически времена и изплатен с вносни бележки към ДСК- необходими са- крайната бележка за окончателно изплащане, писмо от банката, че по кредита не са дължими суми и документ за вдигане на ипотеката, ако е имало такава, защото в Агенцията по вписванията архивите май бяха от 1990-1992 насам , не и преди това.
24.   Купуването с банка е едно от най-сигурните защото те обикновено отделно проверяват всичко още веднъж.

Май това е всичко за  което се сещам към момента, ако има друго ще допиша.