Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - Тема 4

Банката е Пощенска. Първо пуснахме само искане за намаляване на лихвата и съответно срока. Съгласиха се и намалиха на 3 или 2.95, не помня. Аз обаче бях взела оферта от друга банка, но нарочно не им я пратих, за да видя какво ще предложат изначално. Реално първата им оферта беше същата като на другата банка, но трудно се съпоставяха на пръв поглед, защото бяха за различен срок и имаха някои неща, които в едната банка ги имаше, в другата не и обратното, но накрая сметката беше почти същата.

Така погледнато, още към този момент щеше да ми е по-добре да подпиша анекс, вместо да се занимавам да рефинансирам. Обаче, точно по това време имах адски много работа и изобщо нямах време да се занимавам дори с анекс, не отговорих много време и банката започнаха да ми звънят какво съм решила. Тогава им казах, че имаме по-добра оферта и я обмисляме, пратих им офертата на другата банка и след няколко дни ми върнаха още по-добро предложение, което вече беше доста по-добро от на другата банка.
Таксата, която ни взеха беше нещо от порядъка на 500 лв., но си заслужава отвсякъде, защото реално срока намаля с 40 вноски, а самата месечна вноска се увеличи с около 50 лв, което няма и да го усетим.

Единственото условие, което бях поставила е, вноската да се запази приблизително същата, защото сме й свикнали, т.е. да си нагласят срока, така че да плащаме същото, не по-малко и не повече.

От нашата кредитна инспекторка знам, че ако искаме да увеличим вноската по-значително, те правят ново обследване на доходите, за да могат да установят дали ще можете да си позволите новият размер.

Но, както казах, абсолютно всичко може да се договаря и предоговаря. Аз това упражнение не го правя за първи път, а веднага щом си направя сметката, че мога да поискам подобряване на условията, пускам искане за преразглеждане. Ако не ми харесат условията, просто си оставам на старите или търся алтернатива. Но за момента не съм намерила банка, която на нас да ни предложи по-добри условия от пощенска, може би защото имаме и доста добра и вече дълга кредитна история при тях.

+1 за Пощенска банка.

В ЦКБ също имат добри условия за рефинансиране - поемат разходите за новата ипотека и застраховката имот, не искат застраховка живот. Лихвата също е доста ниска.

И ние сега сме в размисли на оферти за рефинансиране. Имам чуденка обаче-сключвате ли застраховка живот към ипотеката или правите от тези другите със спестовен характер? Питам защото искам да има застраховка, за всеки случай, но и двете си имат и плюсове и минуси?

+ 1 и от мен за Пощенска

В тази връзка реших да вляза да видя как са ми сметките там.Вноската по кредита ми е паднала с 30 лв.Някой да има идея защо?Не съм правила нищо,  преди 2 дена платих 6-та вноска и сега гледам,че погасителния ми план е променен и вноската е с 30 лв надолу.
Не че имам нещо против,но някой знае ли дали е имало някакви промени и каква е причината за това намаляне?

Считано от 25.09.2019г. Пощенска банка актуализира стойността на референтния лихвен процент ПРАЙМ за жилищно-ипотечни кредити, както следва:

•       Референтният лихвен процент ПРАЙМ за обезпечени кредити в лева се намалява от 1.15% на 0.60%;
•       Референтният лихвен процент ПРАЙМ за обезпечени кредити в евро се намалява от 1.20% на 0.65%;

Това е причината за по-ниската вноска. Честито, дай Боже всекиму, както се казва

Ехеее,каква приятна изненада.
Мислех си,че за да намалят лихвения процент трябва аз да искам предоговаряне.Иначе знам,че го обновяват, но предполагах,че го отразяват,ако е само в посока нагоре.

Ауууу, каква добра новина! Ще проверя и аз.  А Пощенска си намаляват автоматично, ако има намаляване на Прайма. Мен питайте, дето другия ни кредит като ги минах на Прайм и от 7% постепенно падна на 2.85. В дадени моменти се пулехме и се чудехме дали няма някаква грешка.

Ето защо ни накараха да подпишем на една година фиксирана лихва.

А нас на 3

Добре,че още не сме подписали,понеже си чакаме Акт.14. Като дойде време пак ще има пазарлъци

В момента имаме сертификат за 2.8 % лихва с 2.9 % ГПР и 3 г. фиксирана. Много ми беше странно как се навиха толкова лесно за тази фиксирана лихва и то без да се променя лихвения процент след тези 3 г.

Сега дали има смисъл да искам друга оферта след като вече ПРАЙМ-а е паднал ? Все пак тези 3 г, са си една сигурност,че вноската няма да скочи. Какви са очакванията?

Ние като подписахме анекса според мен вече са обсъждали намалявнето, защото го вкараха в последната версия, преди това изобщо не го бяхме обсъждали. Това беше някъде края на юли.

Нищо, по другия кредит ще падне лихвата. Там и без това сме на няма такива условия>

Я да видя правилно ли съм разбрал...В момента след като е паднал въпросния ПРАЙМ ,лихвата по кредита си остава същата,но вноската става по-ниска? Тоест,ако преди падането на прайм-а  за 100 000 лв на 2.8% лихва за 30 год срок вноската е била 500 лв (давам просто пример) ,сега след падането при равни условия вноската ще стане 480 лв .(примерно)?

Принципно зависи какво е общото настроение и каква надбавка ще са съгласни да сложат. Когато се подписва първоначално слагат по-висока надбавка, но после са склонни да я намаляват. Един вид да ви проверят все пак колко изрядно ще си плащате.

Ако повечето банки в момента оферират на 2.7-2.8 крайна лихва, то не смятам, че Пощенска така лесно ще почне да дава кредити на 2.3 примерно.

Ние имаме два ипотечни там и първият както казах си пада постоянно. Когато подписваме за втория, първия вече беше на 2.85, а по това време банките масово даваха 3.5%. Категорично ми заявиха, че новият кредит няма как да е на 2.85 и го сключихме на 3.3. Но ето, че след година и половина ги изравнихме като условия.

Та за това ме съмнява да ви предложат много по-надолу въпреки промяната в Прайм.

Ахааа,сега разбрах.Благодаря
А надбавката също ли може да се коментира?

Някой ,който скоро е подписал,наясно ли е с тази клауза в договора,в която,ако цените на жилищата започнат да падат и станат под 80% от моментите задължения по ипотечния креди,банката изисква предсрочно плащане на някаква част от кредита или иска ипотека на още един имот? Един вид, ако обезпечението по кредита се обезцени банката има претенции по ипотеката. Разбрах,че тези въпросни 80 % също могат да се договарят. Когато говорих с нашата кредитна инспекторка по въпроса останах изненадан,че тя не знаеше за тази клауза в договора(а е управител на клон) Каза,че от 16 г. е в банката и никога не са стигали до такъв казус.

То надбавката е това, което се коментира. Прайма няма как да го пипаш, той е фиксиран за всички. От това колко е надбваката, се определя крайния лихвен процент, на който ще отпуснат кредита.

Ние нямаме клауза за такива 80% в нито един от двата договора, така че не знам. Но според мен дори и в такава ситуация, пак ще може да се предоговарят условията. Банките нямат изгода от това някой да не си плаща кредита. Това, което знам от приятели в тази сфера, е че дори някой клиент да има временни затруднения и да не може да си плаща кредита, най-добре е първо да отиде и да говори с банката си и те могат да му предложат варианти, примерно известно време да се намали размера на вноската, да се плаща само лихва без главница. Да, така кредитът ще се оскъпи малко, но е много по-добре от това човек да бъде обявен за ненадежден длъжник. После цял живот няма да може лесно да се изтегли кредит.

Въпросът е свързан с Чл. 16 от договора за кредит на Пощенска Банка - цитиран директно от договора за кредит на мой клиент, който избра офертата на Пощенска: " При намаляване на пазарната стойност на предоставеното обезпечение под 85 % от текущия размер на задълженията по настоящия договор, установено в резултат на извършена актуализация на експертната пазарна оценка на обезпечението, Кредитополучателят се задължава, при писмено искане от Банката, да допълни или да замени обезпечението или да погаси частично задълженията по договора, с оглед изпълнение на условията по настоящата разпоредба." Какво означава това?
Ако например сте изтеглил кредит в размер на 102 000 лв, пазарната оценка на предложеното обезпечение към момента на изтеглянето на кредита трябва да е била 120000 лв. и е покривала на 85% от стойността на кредита.
Обаче след 3 години например банката прави актуализация на пазарната оценка и вижда, че вашия имот вече струва по-малко, например 100 000 лв, а в същото време остатъка по кредита ви е 95 000 лв. Тогава банката може да изисква от Вас да погасите с 10000 лв. ваши лични средства част от кредита, така че главницата да падне до 85 000 лв, или да предложите допълнително обезпечение за въпросните 10 000 лв. но трябва да го изиска писмено!!!