Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 45

Не казахте работата ви има ли нещо общо с недвижимите имоти? Съветвам ви да не се фрустрирате и приемате нещата лично. Темата е относно това какво се случва: според двама-трима агенти, с които съм разговарял откровено, реално има сделки "все още по-малко от преди пандемията", но с разумни компромиси от всички страни. Коментираха също и недоумението си от окаяното състояние на някои от имотите си и неотстъпчивостта на собствениците. Всеки един, който ходи по огледи ще срещне 90% надценени имоти и недобросъвестни хора и почти никога няма да намери съюзник и човек на негова страна. Вашата заплата може да се е увеличила, но моята намаля в кризата и знам за колеги, които са съкратени от работа в един смятан за относително стабилен сектор. Това се наблюдава в целия свят. Така, че нека говорим с примери и факти. Ако вие имате такива, споделете ги. Само в България се правим, че това не ни засяга, защото така ни изнася.

"Според Световната банка човечеството е преживяло 14 глобални рецесии от 1870 г., като последната е финансовата криза от 2007 г. до 2009 г. Организацията предвижда, че тази ще бъде най-лошата след Втората световна война."
https://www.cnet.com/personal-finance/coronavirus-recession-when … it-means-for-you/

"Нивото на безработица в ЕС се е повишило до 6,6% през април, от 12-годишно дъно от 6,4% за предходния месец, според Евростат. Това е най-голямото покачване от няколко години."
https://www.euronews.com/2020/07/06/coronavirus-job-cuts-which-c … ces-because-of-co
 
"В България икономическата криза, породена от пандемията от коронавирус, ще се почувства от есента нататък."
https://www.pbnovini.com/balgariya/2020/finansist-s-mnogo-losha- … ni-udari-krizata/

Аз понеже съм прост и неразбиращ човек, който не харесва квалификации и епитети като "осъдителни", да му вадят думи от контекста и да му казват какво да мисли, реших да питам безпристрастно Гугъл и да се ограмотя относно това какво е спекула: "Спекулация е финансово действие, което не гарантира сигурност на капиталовата инвестиция, както и възвръщане на основната сума. Уикипедия"; "(1) формирането на теория или предположения без твърди доказателства. (2) инвестиция в акции, имоти и др. с надеждата за печалба, но с риск от загуба" (Гугъл). Това, което се случва на пазара мога да го нарека и с други думи, но няма смисъл да влизаме в спорове. Всеки гледа от към собствената си камбанария.

Специално за вас редактирах предишния си пост и с няколко графики, а тук прилагам и най-важната - за доходите. България е сред лидерите по социално неравенство и разлики в доходите. Хванах произволна статия, чиито изводи обикновено са поръчкови. Всеки здравомислещ човек може да направи сам изводите си.



Без да ангажирам никой с мнението си, на база информацията от графиките предполагам, че цените в близките няколко години ще вървят надолу с много по-висок темп от предходната криза. Така, че в момента е най-сигурно и изгодно човек без собствено жилище да живее под наем и изчака по-добри времена или ако рискува да е след сериозни отстъпки в цената. А онези, които искат да продадат да са готови на разумни коментари в полза на купувача. И това не включва т.нар. офертна цена, която по подразбиране е надута от брокера с 10~20 и повече %. За съжаление не се намират статистики за реално сключените сделки, офертните и реалните продажни цени, за да докажа това предположение. Балона по нашите географски ширини все пак няма да се спука, но трябва да изпусне солидно количество въздух. Един познат сподели, че са се появили доста имоти на достъпни цени в съседна Гърция след пандемията. Никой не знае наистина какво ще се случи. Едно е сигурно - кризата е безпрецедентна.

Относно исканите цени от продавачите - това е само едната страна на уравнението. Важно е дали има кой да я плати, за да е изпълнено равенството. И при това днес, а не след 6, 12, 24 и т.н. месеци. Следователно нещо струва толкова, колкото някой е готов да плати тук и сега.

Чудел съм се нещо друго. Защо повечето имоти са през агенции? И кой поема разходите по прехвърлянето на даден имот - агентската комисионна 3%, общински данък 3%, норариална такса 1% и т.н.?

Ако попрочетеш предходни теми, ще намериш отговори на въпросите си - и за разходите по прехвърлянето, и за (приблизителни, осреднени) цени на имоти при реални сделки по квартали и вид апартаменти (големина), а не по офертни цени. Ще ти дам насока за търсенето - прочети постовете от Томева, тя е брокер и не крие това, за статистиката отпреди корона-та.
А за брокерите се коментира през няколко страници във всяка от имотните теми.

Продавачите също "реват" от огледи от купувачи, за които въпросният имот е над възможностите, но въпреки това искат да го гледат. Надценени имоти има, това също е факт, но те си стоят понякога с години. Да тръгваш на огледи с презумпцията, че цените (сумата) трябва да са тези, но в лева, а не в евро, е заблуда, която губи и твоето, и на продавачите време.

П.С. Идиомите не се превеждат, а се търси максимално точното съответствие на другия език. Това, ако го знаеш достатъчно добре, естествено.

Следователно нещо струва толкова, колкото някой е готов да плати тук и сега.

Пак пишеш, а не четеш другарчето преди теб😃

Освен това, трябва и продаващият да е съгласен на условието (цената). Инак, въобще не струва толкова.

Аз с конкретни примери. Искаха да наемат нещо за една цена. Аз се дърпам, дърпам...накрая и аз отстъпих със 100 лв, но наеха с 300 над предлаганото от тях.

Значи, не е вярно, че колкото те са готови да платят, тъй като аз не бях съгласна с тяхната цена, и сделкатаеше да чака следващите 😃

Пазарът на имоти се движи от хора в нужда да купят днес и от хора в нужда да продадат днес. Всичко друго е гарнитура. Преди 10г. чинията на пазара изглеждаше така: 10 кебапчета с малко марулки, а днес е 2 кебапчета с много гарнитура.  Т.е. продавачът не е мотивиран, маже и да продаде, а може и да не продаде. Преди 10 г. основната причина за продажба беше невъзможност за обслужване на кредити, тук там някой наследствен имот или продавам, за да купя. Пазарът се раздвижи с покачване на доходите и падатето на лихвите по ипотечно кредитиране.
Не мисля,  че тук някой спори,  че не се задава криза. Някои продавачи ще коригират цена,  за да вземат кеша, защото имат конкретна цел,  други ще изтеглят имота от пазара.
При предната криза, финансово притиснати от невъзможност да облужват кредити продавачи, пак бях с вързани ръце, защото много често кредитът им беше по- голям от пазарната стойност на имота. Съответно разликата оставаше без обезпечение и банката не даваше съгласие за продажба т.е. за дигане на ипотеката. Реално този имот не излизаше на пазара на по-ниска цена, а потъваше в дебрите на публична продан...ама и това е процес, защото може да отнеме години, докато се случи и не е опция за масовия купувач.
За брокерите няма да коментирам, аз по-добре от всички знам, какво е, но те са най-малкия фактор за дигане на цените. Опитай се да обясниш на някой, че имотът му не струва толкова. Какво се случва, давам пресен пример: продавач на панелна гарсониера иска 70 000 евро, след 30 мин. разговори, той си тръгва сърдит от офиса, а знаем какви са последствията от сърдит клиент. След няколко дни си пуска обява в имот.бг, естествено на 70 000 евро, след още няколко дни, имотът се появява на още няколко обяви от брокери на 70 К. Поне 10 брокера са му се обадили, да си предлагат услугите, от тях поне 5..6..са му казали, че цената е висока. И разбира се били са отсвирени. Останалите нищо не са коментирали, просто са снимали и са пуснали обявата. Ще питате Защо? Ами и аз не знам защо,  някакви си техни интереси, в които аз не намирам логика.

Аз пък намирам. Ще го чакат да си преосмисли цената. Може да му водят клиенти, които няма да искат на тази цена, може и просто да го оставят да "узрее" и сам да се убеди, че с този етикет няма да стане.

И тогава, последният , довел клиент, ще сключи сделката.

Нас са ни водили по такива места, аз съм убедена, че сме били именно с цел да се събере брой оглеждащи. С ясното съзнание, ще ние няма да го купим. 😃

А другата ми мисъл е, че са искали физически да ни изморят, че да кажем "ай стига толкова огледи" и да изберем някой вариант 😃😃😃

Мои познати брокери започнаха да подпитват тук, там за някоя по-сигурна работа, за препоръка във фирмичката. Явно и те са се стреснали и са видяли накъде отиват нещата.

Румка, най-големите ми грешки в работа са били,  когато въпреки ясното съзнание, че няма как да стане на тази цена или други изисквания съм се наела да работя, било то с продавач или купувач. Рядко го правя, но понякога се подавам на емоцията,  а не трябва. Естествено резултатът е недоволни хора. И естествено се забравя,  какво си казал.

Пак ли за балона се разправяте. Не знам къв балон може да има, когато в София търсенето в пъти превъзхожда предлагането.

Аз пък да кажа за един психологически аспект от гледната точка на продавач.
Ако тръгнат да ми водят купувач, който смята, че много разбира от цените на НИ и започне агресивно да обяснява, че цената е мноогоооо повече от това, което струва жилището, просто ще се запъна, ако не ми е спешна продажбата. Хора, купувачи, помислете как преговаряте! Без да промълвиш и дума дали жилището ти харесва и те интересува, започваш агресивно да коментираш недостатъци, съответно сваляне на цената. Без да имаш на практика интерес към жилището, защото някои негови характеристики просто не те удовлетворяват - не ти харесва разпределение/етаж/изложение и т.н., и т.н. Пак казвам - ако не ми е спешна продажбата и ми доведат 1-2-3-4 такива незаинтересовани купувачи, които просто преговарят за спорта, ще се запъна - или ще си държа цената, евентуално плюс-минус някаква скромна сума, или ще го сваля от продажба. Сигурна съм също така, че някои агенции водят фиктивни купувачи, които преговарят за цената, за да могат да видят колко е склонен да "клекне" продавачът.

Чета коментари в предходната страница, някои хора се опитват да докарат от девет кладенеца вода за да се аргументират колко несправедливо скъпи били имотите в Софето, сравнявайки с Румъния, Австрия, мръщят се на цени, отправят упреци към продавачи, недоволстват..
Хора, и да мрънкаме и да не мрънкаме към момента положението е такова. Към момента е така !!!  Ако не ви изнасят цените от 25000 евро за гараж в София, елате да ви дам четиристаен апартамент за тях в Провинцията, че даже с гараж и дворно място от 100 квадрата. Само че всички бягате и драпате към София нали ? Щото в моите 108 квадрата ще трябва да седите гладни и с празен хладилник, а не дай боже да се разболеете, не ви виждам.. И аз съм недоволна че напикана гарсониера в София струва колкото два мой  апартамента, и с удоволствие бих ги сменила за нея , но няма навити... Писала съм и назад в темата - има и в Германия страхотни имоти, на цени много под Софийските, както и несравнимо по качествени. Но не се купуват ! Защо ли ? Написала съм го в предходния си пост - просто са на грешното място. Така че засега това е положението. И да се въргаляме, и да се тръшкаме, и да пишем и да сравняваме - това са цените в София. Като гледам в моята губерния как всеки се кани да мигрира нататък хич не ми харесва работата.

Това с туризма и воденето на туристи трябва да е с мярка, защото не всеки толерира такова разхищение на времето си.

Не само времето а и нервите. Те май напоследък всички са само туристи Ние и затова свалихме    имот от продажба, щото ни омръзна да ни надзъртат по стаите всякакви пунгашори (99.99% безпарични) с неясни намерения. Просто пост 278 на Мандаринката все едно е мой. Оттегляне и отдаване под наем. Една прилична пенсийка никога не е излишна.

@jedinait На каква база твърдите това? Хиляди апартаменти стоят празни и в имот.бг с месеци. Интересува ме гледната точка на потенциални купувачи и хора, които могат да предоставят обобщения базирани на реални данни.

Дръжте ги, утре може да паднат още цените и наемите. Мнозина забравят как се печелят пари, защото не ги изкарват с пот на челото. И че 1 евро днес реализирано в добра идея е по-силно от 1 евро утре.

Откакто предлагането на кредити се повиши, лихвите паднаха, банките станаха по-сговорчиви (но вдигнаха комисионните и таксите), цените на имотите (в София) се вдигнаха.
До тук това го знае всеки.
Обратната страна на медала, обаче е ,че при тази конфигурация на условията на пазара (кредити), везните се накланят към това, все по-трудно купувачи да купуват със собствен кеш, и все повече, да се налага ползването на кредити и банки. Условия, какво да ги правиш.

Е, тук има 2 групи ощетени кандидат купувачи.
Едните, които са заклеймили банките и кредитирането като мошеническа система, и казват "Кредит, никога!"
Независимо дали правят "математика" и смятат числата кое и как е изгодно. В повечето случаи, да теглиш кредит за имот е изключително изгодно.

Вторите, са група с по-несигурни (или без) професии и работа. И тях просто банките не ги искат, да им дават кредити. Не им дават одобрение.

Та преди да слагаме всичко под общ знаменател, добре е да се запитаме, дали странностите, които виждаме не са основно в нашия телевизор. И да не се мъчим да "ремонтираме" света.

Единствено може да сравните информацията от Агенция по вписване, за брой продажби по тримесечие. Може да видите и сравните и с предходни години.
Да, има имоти, които висят в имот.бг с месеци, те се виждат, но тези, които излизат на пазара и се продавят, няма как да ги видите от сайта.
Не е нужно да ми вярвате, но ако ви дам инфо за всички апартаменти, които сме проверили за даден купувач, с който работим да речем 2..3..4 месеца,  ще видите, че имотите, които сме проверявали и за които сме събирали допълнителна информация в първите месеци, но сме ги отхвърлили,  като неподходящи за конкретния купувач, вече не са активни. Да, някои стоят още. А, ако периодът е 6м. и +, всички са неактивни.

Колкото по-голямо е разминаването в стойността,  която виждат в еднин имот купувач и продавач,  толкова по-трудно се стига до сделка. Купуването на имот е голям процент емоция. Купувачът трябва да го усети, да види себе си в това жилище. Често неговата оценка се разминава с тази на продавача.  Продавачът си мисли, че той няма парите и за това не купува, а истината понякога е, че купувачът не вижда себе си в това жилище, колкото и да е прекрасно.