Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Изобщо не мисля, че си задължен. Свободен си и да не го даваш. Стопкапарото наистина е изкуствено наложено и евентуално ти дава някаква илюзорна сигурност, че офертата няма да ти избяга. Но ако не държиш на тази сигурност не виждам защо да си длъжен, а да не поискаш веднага предварителен договор, с риска докато преговаряте някой друг да те измести. Предварителният договор обаче според мен си е добро нещо в общия случай.

Директно при нотариус едва ли ще отидеш. Най-малкото има технологично време за изготвяне и договаряне на НА. А може и нещо да те усъмни и да поискаш допълнителни документи. При последната ми продажба ми поискаха документ за отсъствие на реституционни претенции например, което е доста необичайно. Но и купувачът имаше право, защото там има една лобистка каша от зората на демокрацията и би могъл да изскочи заек без никой да подозира (даже и продавачът). Та ако продавачът е склонен да уйдисва на екстравагантните претенции без гаранция за сделка, пак сте ОК. Обаче ако не е склонен ще откаже. Аз почти бях сиктърдосала моя купувач, още повече по предварителни проучвания този документ се вади доста бавно, а и други ми предлагаха по-висока цена. Но все пак отидохме до съответната служба (адски забутана разбира се) и се оказа, че нямат работа, а и има и експресна процедура за нищожна надценка. Та се навих и всичко стана много бързо.
Но иначе не си длъжен, въпрос на навик и желание на продавач и брокер. Ако се запънат и си искат стопкапарото или даваш, или ги сиктърдосваш и толкоз.

Архивът на Агенцията по вписванията е публичен, всеки може да си извади НЕзаверено (ксеро)копие от н.а. на когото пожелае, само трябва да знае номера. Аз лично имам цяла папка с (ксеро)копия на половината родА и техните наследодатели, най-старият акт е от началото на 20 век. Покрай ровенето в старата архива видях вписвания на княгиня Евдокия, на Иван Евст. Гешов и т.н., нямаше никакъв проблем да си поискам копие.

В този смисъл, както и аз направих при моята продажба,  носех си (ксеро)копие от н.а. и скицата от кадастъра, както и от данъчната оценка на огледите. За да покажа, че имотът е мой, включително в момента, че е придобит по еди-какъв-си начин. Ако и който се интересува от имота повече от едната разходка за оглед, имаше възможност да седне и да прочете тези документи. Не съм раздавала копия, разбира се. Така, ако някой се интересува, с № на н.а. може да си извади всички предшестващи документи за собственост от Агенцията по вписванията и да знае цялата история на имота. И да се консултира с когото иска - брокер, адвокат, родАта и т.н., негова си работа. В АВ като дават (ксеро)копие, не заличават ЕГН, подписи и т.н. Та е все тая.

Брокерите, преди подписване на ПД, поискаха да сканират документите. Дадох им да сканират (ксеро)копията, носех си оригиналите за сверка. За мое спокойствие и сигурност. Купувачът беше с кредит,  сканираните (ксеро)копия щяха да ги искат в банката. С тях (с н.а.) щяха да си направят справка за тежести и за историята на имота в АВ. Единственият друг начин за справка е с ЕГН-то ми, което така или иначе го има в ПД. Само щеше да им отнеме много малко повече време и пари. Не виждам защо трябва да усложнявам излишно живота и на агенцията, и на купувача.

НА не е гаранция, че апартаментът е твой. Трябва ти и документ за семейно положение, още един там документ дали не сте в режим на разделна собственост, евентуално акт за граждански брак за да се види кога сте женени (някои общини отказват да напишат в документа за гражданско състояние годината). Освен това пак може и да си поставена под запрещение, може да има други дела за наследство и какво ли не. Ми всички тези проучвания си искат време.

Поредният пример от петък. Мъжът ми отива на оглед, сграда на 5-6 години. Продавачът е мъж, Павел Георгиев Кацарски (името е измислено). Брокер от непопулярна агенция, даже визитка няма. Справка в ТР показва, че не той е управител/собственик на агенцията. ММ харесва имота, казва, че имаме интерес, ще дойда и аз да го гледам вечерта или на следващия ден, за когато бихме искали да ни покажат документи.
А, толкова бързо не може, ама вие за втория оглед с жена Ви се подгответе с 2 хиляди за стоп капаро, или поне хиляда.
Съгласно имотния регистър, апартаментът е собственост на Ирена Георгиева Люмиер от 2015 година.
Е, с кой се договарям аз и на кой да дам 2 хиляди лева? Жената може хал хабер да си няма, че някой й продава апартамента. Пък после са си водя аз дела да ми се върне стоп капарото от агенцията, която очевидно също не знае чии апартамент продава.
Като им казах чия собственост е, полудяха, как можело аз сама да проверявам, Ирена била сестра на тоя, дето отключва апартамента и се представя за собственик, тя живеела във Франция, той и брокера се занимавали с продажбата. Добре, пълномощно има ли от нея за продажбата, договор с агенцията, изобщо някакъв документ, че тази жена знае, че брат й и брокера водят хора на оглед, и искат стоп капаро.
- Ама госпожо, то така от самото начало като тръгвате с недоверие, никаква сделка няма да стане.
- Да, абсолютно сте прави, няма да стане сделка и няма да ви дам пари, докато не ми представите доказателства, че Ирена знае, че й продавате имота.

Представям си да бях поискала трудов/граждански договор на брокера, за да ми докаже, че наистина работи за тази агенция и има право от нейно име да подписва 'договор за стоп-капаро' и да взима пари на ръка или да предоставя банкова сметка, по която да се превеждат...

На това няма какво да се възрази.

Това е защото успях да проверя имота без номер на нотариален акт. Ако не бях, щях да си мисля, че този човечец е продавач и тн.
Той вероятно не е измамник, което обаче не може да се каже за брокера му.

ЧС, разбира се, че едно копие от н.а. не значи, че съм собственик, но имам и копие от кадастъра, както и данъчна оценка. И вероятно поне 50% от продажбите са точно такива - без проблеми. Другите 50% си изискват допълнителни документи. Изброените от теб се вадят задължително за изповядването.
Ето примерът на Зигизаги - едно копие от н.а. (на името на наследодателя) и прост въпрос - Вие единствен наследник ли сте? би светнало сигнални лампи. Защото щеше да има неадекватна реакция от брата-продавач. Ако наблюдаваш внимателно, ще се усетиш.
А диалогът с брокера си е емблематичен - те винаги го удрят на чест и доверие. Доверието си е доверие, ама дори и на Женския пазар гледам отстрани какво слагат от задната страна на сергията, че отпред винаги са наредени едни красиви, големи и узрели плодове и зеленчуци. Въпреки че става дума за 1-2-5 лв.

Затова стоп-капаро, депозиране и всякакви други измишльотини не са от особена полза за купувача. Какъвто и договор да има за тези пари, ако не му ги върнат доброволно, пак отиват на съд с всички произтичащи нерви и забавяния. В този смисъл да напомня и за личния опит с голяма агенция, в ролята на продавач(и) - мотаеха се яко след ПД, когато си взеха комисионната и остана месец до изтичане на ексклузивния договор. С клаузата, че се подновява автоматично, ако някоя от страните не се откаже изрично. Е, написахме уведомление, че на основание това и онова, ние няма да подновим договора. Занесохме го в агенцията, където отказаха да подпишат, че са получили уведомлението. Ма то договорът бил между управителя, а него го нямало, всякакви глупости на търкалета. Изпратихме го препоръчано.

Че то за това спор има ли? Въпросът не е дали стопкапарото е от полза, а дали е неизбежно зло, ако сме харесали имота.

Чудя се, стоп-капаро, депозиране и т.н. от купувача на неговия брокер, по какъв начин обвързва продавача да продаде на този купувач? Освен морално задължение - дадена дума, нищо друго обвързващо за продавача няма.
Дори да се откаже конкретния продавач, купувачът не си получава парите обратно, държат ги за следващата оферта, която се хареса. Сериозност на намеренията, нещо такова беше.

Това не е вярно. Споразумение за стоп-капаро би следвало да се подпише с продавача, а не с агенцията. Описва задълженията на двете страни и се връща при отказ на продавача, дори има санкция.
Поне аз такива споразумения съм подписвала и много внимавам какво подписвам.
Ако е с агенция по изключение, пак не е невъзможно да са описани ясно ангажиментите, възстановяване и т. Н

По никакъв. Освен в някаква степен, ако брокерът има договор за ексклузивност. Въпросът е можеш ли да го избегнеш без да загубиш желания имот и ако не можеш си преценяваш кое е по-малкото зло.

И аз се чудя още нещо - брокерите си искат комисионната още на ПД, цялата, а пък документацията по сделката се записва в ПД. И какво правим, ако сделката се разсъхне, защото документите не са ОК? Връщат ли комисионната?

Нямат навик като че ли да събират и преглеждат документите преди ПД, най-малкото защото въобще не знаят дали ще се стигне до сделка, защо да се хабят за без пари.

За пореден път се убеждавам, че хората са изключително небрежни с толкова важно нещо като покупка/продажба на имот. Ако си задавате подобни въпроси - значи ви трябва адвокат за консултант.
Какво правите ако не се състои сделката - ами нали затова са договорите, за да опишат възможните сценарии. Записвате това в договора с брокера и е ясно дали се връща, вместо да се чудите.

ПП. Не съм адвокат, но няколко пъти продавам/купувам.
Депозитно споразумение се сключва с продавача, с описание при какви условия (цена, срокове и т.н) се сключва сделката. Депозитът е минимален, той гарантира само интерес, но не се губи, ако по вина на агенцията не се случи сделка. Как така ще остава за тях за следваща сделка, че те може да не намерят добър имот?
Предварителен договор- след изготвяне от адвокат. Ако е написан правилно, може да се превърне в окончателен при определени условия, дори без продавача, така че е много важен според мен.
Агенцията за комисионна - плаща се след подписване на договор, който също описва подробно различните сценарии.

Аз иначе влизам в темата да проверя какво става с цените. В София всичко е литнало нагоре и не намирам изгоден, двустаен. Възможно ли е да се намери нещо около 70к евро според вас (без панел)?

Ти си мислиш, или пък си имала късмет с читава агенция, че можеш да договаряш клаузите на какъвто и да е типов договор - при нас отказаха дори редакционни изменения на бездарно и некадърно написания им ПД. Измененията бяха предложени от наш юрист, не е адвокат, но доста адвокати не могат да му стъпят и на малкия пръст. За н.а. - също, нотариусът се държа като продавачка от Женския пазар - вие ли ще ме учите, или се съгласявайте, или сделката пропада по ваша вина.

А за договора за комисионната, ексклузивен за 1 година - пак беше типов, а поведението на агенцията като на ало-измамниците или продавач-консултанти на мобилен оператор. След 4 месеца мълчание след ПД (взеха си комисионната последния работен ден преди Коледа), се оказа, че не са си отворили папката с документите, дадени от нас като продавачи 2 месеца преди ПД. Не бяха гледали документите - нито че ги има, нито какво пише в тях. Пак да повторя - за една от големите агенции говоря, не за копърка. И пак да кажа - въпреки че бя хме продавачи , искахме всичко да е изрядно, не само да си вземем парите.

И не сме ги избирали ние, съсобствениците ни ги набутаха.

Така е, те казват, че всъщност тяхната работа е само да ти намерят жилище, а не да ти осигуряват правна помощ. Но често се случва клиентът сам да си го намери, а те само да лапнат комисиона