Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 56

Абсолютно съм съгласна за общите части с julian. Кофти е да ги плащаш, ама е по-комфортно да са повече! Не че това е най-важното, ама.. били сме в блок с едни тесни коридорчета, не мога да се размина със съседа...

Алтернативата би била да ти сложат примерно цена 2000 Е/м2 за ЗП и още 500Е/м2 за общите части, и като ги събереш получиш същата сума както сега с усреднената цена и за двата типа площ

Твърдо не мога да се съглася с това. Ако се замислиш, плътност на застрояване ли се казва, не съм съвсем сигурна, но това е "петното" (по старата соц.терминология), върху което можеш (имаш право) да построиш сграда спрямо общата площ на парцела. Това си е съвсем регламентирано по закон и нормативна уредба. Оттук следва, че по-широки коридори и по-голяма градинка/отстояния между сградите са за сметка на ЗП на апартаментите. Най-големите околоблокови пространства са в панелните (и ЕПК) комплекси. ЕПК-тата пък са пословични с големите си коридори. И да правим разлика между ид.ч. (%) от общите части на сградата (коридори в разисквания случай) и ид.ч. (пак %) от собствеността върху парцела, върху който е построена сградата (оставаща градинка или други екстри като в затворените комплекси). Ид.ч. от общите части на сградата стана модерно да ги добавят под формата на кв.м. към площта на жилището. Ако тръгнат да добавят и ид.ч. от парцела (земята) към жилището, тогава вече ще стане дявол на магаре.

За мен общите части на сградата (коридори, стълби) трябва да комфортно големи, за да можеш да качиш по-голям багаж (примерно диван на части, една лежанка 1,70 м. дължина или нещо подобно) по стълбите, като се вземат предвид завоите. Повече от това за мен е загуба на площ за сметка на апартаментите. В ЕПК-тата с големите коридори хората недоволстват защо са им толкова големи коридори, абсолютно неизползваеми с някаква разумна цел.

Не съм съвсем сигурна, да подчертая, ама нали има и изисквания за отстояния между сградите, дори зависят от това от коя посока (изложение) е новата сграда, с идеята да не засенчва слънцето? Поне по време на соц-а мисля, че се спазваха тези изисквания. Примерно ако тръгнеш да строиш от север на съществуваща сграда, разстоянието до нея е по-малко (не засенчва), отколкото ако съществуващата сграда е от юг.

За безумната обява от частно лице на маймуница (и с главни букви при това) - купувачи, които имат поне минимален опит, ще разберат, че продавачът (май е продавачКа) няма никога да продадат. Като има клиенти, решават да вдигнат цената, като вдигнат и няма клиенти, свалят цената. И така до безкрай. Такива обяви просто се игнорират, не си заслужават времето и нервите да се ходи на оглед.

Не успях да разбера тезата ти. За това да попитам по друг начин - кой трябва да плати по-големите коридори, асансьори, отстояние от улицата, големи вътрешни градинки?
За сметка на купувачите или трябва да е един вид дарение на инвеститора в полза на купувача?

Съгласен съм, че масово се бъркат общи части и идеална част от парцела. Всъщност и двете се мерят в % идеална част, и процентите представляват дела на ЗП на самостоятелния обект спрямо общата ЗП на всички самостоятелни обекти. После тези проценти се вземат от РЗП-то на сградата и така се получава "РЗП на апартамента", въпреки че всъщност един апартамент няма РЗП, а само ЗП.

Пример: Ако в една сграда има 8 апартамента с обща ЗП 1000 кв.м., а сградата има обща площ (РЗП) от 1200 кв.м., т.е. има 200 кв.м. общи части. Тогава един апартамент с площ 100 кв.м. има 10% идеална част от общите части, което прави 20 кв.м. При което инвеститора декларира брутната площ на жилището като 10% от 1200-та кв.м. или 120 кв.м. "РЗП на апртамента" и 100 кв.м. ЗП.

А, и другото, което масово води до объркване, е че човек като види 100 кв.м. ЗП и 20 кв.м. общи части, казва че общите части са 20%. Така погледнато са 20%, но де факто тези 20% никъде не играят роля, важен е дела на единия апартамент спрямо всички останали.

От парцела изобщо не е задължително човек да има идеална част, може да е собственик само на самостоятелния обект + право на строеж. Но ако има и идеална част от парцела, то пак важат тези 10%. Само че като ги декларират в кв.м. вече вземат 10% от площта на парцела, което е някакво съвсем имагинерно и нищо незначещо число.

Станция, да и аз съм "привърженик" да се обявяват в проценти, защото така е по-коректно. Но както сама казваш, масовия потребител в един 10-етажен мастодонт като има 1,23% идеални части това нищо не му говори. И после тоя потребител като се премести в 3-етажно блокче и има 23,45% идеални части и ще се опули яката.

Асансьор, вентилация и така нататък попадат в общите части по смисъла на закона, което е важно дотолкова, че поддръжката им е задължение на всички (етажната собственост). Но тия неща нямат "площ", която да може адекватно да се сметне, така че в декларираната брутна площ влиза просто РЗП-то на сградата (както си се смята по наредба) умножено по процента идеални части. Иначе ако е за въпрос и покрива е обща част, ама неговата площ не влиза в брутната площ на апартаментите. То само това остана...

Винаги купувачът плаща всичко, това е ясно.
Обяснявам тезата ми - като предпочиташ по-големи коридори и по-големи градинки/дворове и по-големи отстояния, тези екстри водят до по-малки апартаменти и/или по-малко на брой апартаменти, но пък по-големи. От което не само че получаваш по-малка полезна площ (застроената площ на твоето жилище), но и на по-висока цена. А инвеститорите строят на максимално допустимите  параметри - т.е. най-малките коридори, дворове и отстояния. Защото ако се отпуснат с екстри, ще се вдигне цената на кв.м. и няма да намерят достатъчно платежоспособни клиенти.

Предполагам, че има и такива инвеститори, които строят за такава целева група по-взискателни купувачи и пак предполагам, че тези строежи дори не излизат на обява, продават се само на познати/списък с доверени клиенти. В масовия случай при по-масовите строежи се цели максимално много ЗП за продажба.

Соцкомплексите са с отстояния между блоковете/кооперациите, защото всичко извън твоя блок не е твое, а държавно/общинско. Едно време е имало бол земя, държавна/общинска или срещу обезщетение 1-2 апартамента, което за мащабите на строителството е пренебрежимо малко. Сега инвеститорът дава солиден % обезщетение заради земята, затова гледа да я застрои максимално. А спазването на градоустройствените норми е при властта. Ако властта мисли за комфорта на живущите, щеше да направи такива норми и да ги спазва стриктно. Защото властта трябва да мисли да се грижи за общия интерес, инвеститорът се грижи единствено за собствения си интерес, който е максимална печалба.

Много ми е интересно с тези фокуси с ид.ч. като кв.м. какво се декларира в данъчното, съответно върху какво плащаш данък - върху площ, включително ид.ч., превърнати в кв.м., и още % ид.ч., т.е. данъкът ти е повече. Защото има такава графа в данъчната декларация - за % ид.ч.

Тази обява получава личния ми приз за най-безумно описание

Доколкото знам в нотариалния акт си пише ЗП на самостоятелния обект и % идеални части, като в допълнение пише и на колко кв.м. се равняват. Отделно пише и ако имаш идеална част от парцела и пак пише на колко кв.м. се равняват. Така че си е описано всичко.

Ох, всъщност на доста по-големи съм попадала ама все тая като се продават и явно има кой да ги купува.
Да оставим неграмотното писане, но и колко противоречия между схеми и описание вътре е имало не е истина.

Дотук добре, ама какво смятат данъчните, че трябва да се впише в декларацията - ЗП и отделно % ид.ч. от общите части или ЗП плюс превърнати в кв.м. ид.ч. от общите части и отделно от това % ид.ч. Та важното е те какво мислят. Знаеш, че трудно се спори с администрацията, те винаги са в по-силна позиция - ако не ти приеме декларацията, какво правиш?

Кьолш, тоя е от нашта партия, бил е в Германия явно. Никой друг не пише "s" за "з" и "z" за "ц" - това са особености на немската фонетика.

Мандаринке, е след като има отделно поле за % ид.ч. каква е логиката в полето ЗП да пишеш ЗП + ид.ч. преобразувани в кв.м. Абсурдно е...
Както казах самостоятелния обект има само ЗП, което си е площта в очертанията на апартамента. И отделно % ид.ч. Тази площ "РЗП на апартамента", което е ЗП + ид.ч. сметнати в кв.м. го декларира само инвеститора, защото това е площта, която той иска да му платиш. Респективно на вторичния пазар продавача пак това ти иска като цена, защото той това е платил. Но това е въпрос само на ценообразуване. Не променя факта, че площта на жилището е ЗП, т.е. малкото число.

Не съм сигурна, как се смята, но знам от прочетено, че тези метри общи части са фиктивни и съдържат всичко. Тоест не са само метри. Днес бях гледал и законите, ама се отказах да пействам цитат.

Ако погледнеш в обявите, на някои (повечето?) места квадратурата със и без общи части е декларирана като ЗП и РЗП. В закона обаче няма понятие РЗП на самостоятелен обект. В това съм сигурен, защото наскоро с адвоката нищихме точно тоя въпрос. Има ЗП на парцел (това "петно" дето каза Мандаринка по-рано), има РЗП на сграда и ЗП на самостоятелен обект. Трите имат леко различни дефиниции, например по отношение на балкони и тераси - това между другото. Та това РЗП декларирано по обявите е просто РЗП на сградата умножено по % ид.ч. за съответния апартамент.

А че понятието общи части включва и тия неща, които не се мерят в площ, е напълно вярно, но те просто не са декларирани никъде.