Обсъждане на имотни обяви-24

Имаш предвид апартамент за отдаване под наем, нали правилно разбирам?

E, чак пък дупка да е Сточна гара И си е център, а не близо до центъра, поне така пише по нотариални актове - от 1924 г. насам.
Но е различно - от север на Сливница е по-евтино, отколкото от юг на Сливница. Зад Лидъл навътре в квартала също е по-скъпо. Инфинити завършиха сграда Графит, Идеа Хоум вече копаят дупката на тяхната сграда Опус ли беше, Опиум ли беше На улица Димитър Горов, от западната страна (това е късата уличка, която излиза през тунел точно на Бърза помощ) 3 обединени парцела имат разрешение за строеж (или виза за проектиране, не помня точно). Контракт сити главният им офис и апартхотел е точно срещу МРРБ по диагонал. От север на Сливница, на ъгъла на Панагюрище и Константин Стоилов завършват няколко входа. На самата Сливница от север, до ковачница Крали Марко преди седмица-две цял уикенд биха бетон на подземното ниво и кота 0, там ще е многофункционална сграда с магазини (логично е, на самия булевард), на табелата видях много турски имена. Сградите на ъгъла на Панагюрище и Константин Стоилов, първият вход, който вече е готов, преди 2 години на изкоп и начален етап продаваха ОТ 790-850Е на квадрат, но и там цените се вдигнаха за следващите входове. Та така, от юг на Сливница на изкоп, каквото е останало, под 1450Е на квадрат няма - Опиа на Идеа хоум са с такава цена, но това е върху ЗП плюс общи части, ако се сметне през ЗП само, ще стане повече.
От юг на Сливница има 2 детски градини - една с филиал, сега ще отпочват и сграда за яслени групи в двора на основната детска градина. Прилежащото училище е 1 СОУ, не е много предпочитано, но е вариант, има шанс и за 112 ОУ. Зад Лидъл вече прилежащото училище е 112 ОУ, а детската градина на Чумерна и Симеон си е съвсем близо, на пешеходно разстояние на практика. Освен Лидъл друг читав магазин за хранителни стоки няма. Както и заведения. Но е удобно като комуникации във всички посоки.

"Стратегията" на Гого не я разбирам и приемам - като семеен човек логиката на къща плюс два 3-стайни я разбирам и приемам. По един сравнително равностоен апартамент на всяко дете, да няма сърдити, а за родителите - къщата, докато децата отраснат, нататък вече - Божа работа. Ако трябва да използвам модерната терминология - защо трябва да "набия" огромна сума в "премиум" къща? Не изпитвам никаква вътрешна необходимост да се самодоказвам по този начин. Чисто практически 2 е повече от 1, а 3 е повече от 2. Примерно, ако се наложи да ми трябва сериозна сума кеш, продавам единия имот и ползвам сумата по предназначение - за лечение (дано не се налага), за обучение, за начален старт на детето за учене в чужбина. Другите имоти си стоят - в единия живея, другият - под наем, да капе нещо (поне).

Обясни го много по-точно от мен. Да, това е идеята ... уж. И да, минало ми е времето за самодоказване и премиум имоти. Гледам чисто практично на нещата. Дали сме прави или не, времето ще покаже. Може и да не сме.

Записвам се в новата тема. Съгласна съм с мнението, че по-добре къща и 2 апартамента, отколкото топ къща и 1 топ апартамент.
btw, Мисенс хахаха, винаги съм си мислела, че този ник се чете Мишенце

Ами, не знам и апартаментите колко са топ, но са / ще са добра квадратура и на комуникативни места. Отделно ще имат по нещичко на морето и толкова. Ако сме здрави, дай Боже, това са ни възможностите. Дано не им се налага, разбира се, да опират до помощ и да са реализирани и успешни, ама все си е нещо, в случай на трудни периоди. А и както е тръгнало, ако изобщо го докараме до пенсия с ММ, не искам да сме в тежест на децата.
Знам, вероятно ще кажете "ехеее, докъде го мислите чак" и може да имате право. Не го мисля чак толкова, правим каквото можем, а какво ще стане, никой не знае. Само да сме здрави.

При положение, че гаражите са по 200лв или почти толкова, не е висок наем 1000лв за тристаен до бизнес парка.
Имаше един период преди ковид кризата, бяха започнали да вървят по 1200 лв без гараж.

Каквото и предлагане да има, няма как след 20 години наемите да са пак по 1000лв.
Тогава как ще смятаме доходността?

Кръстова вада винаги си е бил компромисен вариант с помийни ями и кални пътища без асфалт.
Като съм преговарял за други сделки, брокерите винаги са се убивали да предлагат можество свободни в кръстова вада на цени под пазарните. Около 2018та например завършени за 800Е на кв.
Вероятно има и зключения. Говорим средни цени.

Какво мислите за инвестиция в център (например района на  Витошка, НДК и др.)?
Наемите там в момента са доста ниски, та дори и от някои крайни квартали, не се знае дали RBNB ще се възроди.
От гледна точка на възрастта на сградите и цената на квадрат дали въобще е разумно да се купува такова нещо.
Почти не излизат нормални за живеене апартаменти - плоча, с асансьор, на тихо място или на нормален етаж, та за това питането ми е по-скоро за инвестиция.

Не съм следила цените в Кръстова вада в последната година, пак отбелязвам. Не знам кой какъв опит има, говоря за реални продажби в Силвър сити, който е затворения комплекс до МОЛ Парадайз. Не знам какви брокери предлагат, но там има опашка от желаещи да купят и цените не са тези, които споменавате. Иначе за квартала нямам възражения - ужасен откъм трафик и градоустройство. И аз не знам защо всички се избиват да купуват там.

Къде ги гледате тия гаражи по 200лв до Бизнес парка? И аз давам там и не е такава цената за съжаление.

Веднага ти казвам. В к-с Гардения (хем не е съвсем до БП) се дават гаражи точно за 180-200 лв. Мой познат търсеше.

На мен друго ми е интересно - колко е търсенето на възскъпи (в този диапазон) тристайни под наем? Семействата, които се нуждаят от такъв апартамент и могат да плащат такъв наем не са ли с ипотеки повечето?

В момента наемите са много-много различни. От наем на гараж от 75лв до над 200. Предполагам, че тези разлики са между нови/стари наематели. В момента се съмнявам някой нов наемател да даде 200лв за гараж, а ако имате такъв който в момента е ок да плаща 200лв - не го изпускайте.

Да се върнем за момент на наемите - цените на имотите не се вдигат заради повишеното търсене от страна на наемателите и поради тази причина няма резон да се очаква покачване на приходите от наеми.

През 2018-2019 може и да е имало лек ръст на търсенето, но в момента, ако следите количеството издадени разрешителни за строеж - са рекордно високи, т.е. каквото и търсене да е имало преди Ковид, сега се строи и ще се строи в следващите 1-2-3 години рекордно много в София. И както няма опции сега, съвсем скоро ще запроима - разбира се, на по-високи цени за кв.м на зелено.

Но причините за това е търсене, къде да си вложиш спестените пари, а не търсене на квартири под наем. В сектора, в който работя, половината работят римоутли и нямат никакво намерение да се връщат в офис и София - завинаги.

Това вероятно важи за инвестиция с цел печалба от наем и съм склонна да се съглася. Аз лично не държа даже да го давам под наем тристайния. Един от имотите ми на морето изобщо не се дава под наем напр. години наред.

Да попитам хубава локация и парцел с прилични размери от кога станаха премиум  себедоказване? Ако е апартамент не е себедоказване? По тази логика сигурно и нова тухла е комплекси?

Също така кое е по-рисково:
1. Семейство с капитал 20-30к и доход 4к с кредит за 3ст
Или
2. Семейство с капитал 300-400+к и вероятно доста по-добър доход с два кредита за 3ст и къща, като апартамента ще е под наем.

Разни хора, разни идеали! както е казал писателят. Семейни улегнали хора имат други приоритети в живота.
Вече обясних някои аспекти на практичността при избор на къща и 2 тристайни. Да добавя още един прагматичен аспект. Клиентите на премиум къщи са по-малко като брой и са по-претенциозни (не в лошия смисъл на думата, нормално е като даваш много-много пари, да имаш по-големи изисквания). Т.е. по-дълго ще чакаш "твоя" купувач. Ако продаваш в период на криза или поне спад, купувачите ще са още по-малко и ще натискат за още по-голяма отстъпка. Така 3-стаен добър апартамент е по-ликвиден от премиум къща.

Решила е потребителката, че като купи къща и два 3-стайни (плюс вече наличните ваканционни имоти) ще реализира оптимален вариант за нея и нейното семейство. Диверсифицирала е портфейла с имотите, не е заложила само на една карта. Парите, които ще продължи да печели, ще си ги харчи за други неща.

А и виждам известно противоречие в позицията на Гого - хем има балон, банките са основните виновници с ниските лихви и "зарибяването" на клиентите. Пък сега защо потребителката не се (из)хвърли за голямата риба...при тези ниски лихви...

Е, нали сравнявахме целите квартали Младост и Кръстова вада. Пределно е ясно, че някакво изключение, някакъв конкретен затворен комплекс, който се намира точно до мол Парадайс ще е на по-високи цени.
Даже другите потребители ползваха именно Кръстова вада за да подчертаят, че има много голяма разлика между микролокациите в самия квартал и даваха пример за Кръстова вада до Парадайс и по-нагоре.
Точно и затова в предните постинги подчертах, че говорим СРЕДНО за квартала, а не супер изключения.
Опашки за всякакви неща има, и няма това как да повиляе на цените в Младост, които бяха обсъждани.
Мисля точно обсъждания гараж се спомена, че е наземен. Т.е. цена между 150 и 200лв, в зависимост от различни фактори. И 150 да е, това не разваля моята сметка с много. 1200 за голям 3стаен с гараж на хубава локация си е напълно стандартна цена. Като може да се наложи да се дадат под наем отделно. Макар че има хора, точно комплект търсят.
Цените наистина варират, но това не означава, че не се намират и наематели за по-високите цени.
Според мен наемодатели, които в момента правят дъмпинг вредят на себе си. Аз не съм имал проблем да давам по време на пандемията на на цени -10% или същите като преди. Ако е старо обзавеждане с компромиси и за ремонт, и трудно се намират желаещи, тогава е друго.
Последно съм пуснал обява за 1ст за 600лв. Ще ми счупят телефона. Само дето не са се изнесли предишните наематели, а почти не позволяват никакви огледи. Та си оставам с многото звънене и мераклии да го видят. Но сряда обещаха да се изнасят.

Приходящи семейни програмисти с деца непрекъснато прииждат. Те търсят точно в младост и точно 3стайни с гаражи. И точно не са им проблем парите. 1200 ги дават с лекота. От Варна, Бургас, Беларус, Украйна и тн.