Пазарът на недвижими имоти в България. Какво се случва реално. - Тема 59

  • 41 678
  • 753
  •   1
Отговори
# 120
  • Мнения: 726

Някой би ли ми услужил с копие от договора си за покупка на зелено. Заличете данните на възложител и изпълнител. Искам да сравня самия пълнеж, преди да ида при адвокат. Благодаря

# 121
  • Мнения: X
Една прилична статия на руски за техните панелни, предвид че бяхме "16-та република" (фактически) вероятно важи и за нашите. Формулирано е понятието срок на годност в официалната документация, откъдето ясно се вижда, че не става въпрос за падане, а за съхранение на характеристиките на експлоатация без капитален ремонт - топлоизации, дограми, хидроизолации, наличие на влага и т.н. И второ, дадени са нормативните числа за този срок и той е 100 години за номенклатурите след първите хрущовки. А нашите панели  масово са от по-новата номенклатура 8 етажни (смятани са  за 9, но са строени с 1 етаж резерв заради противоземетръсни норми).  И пак, не става въпрос за падане, а за експлоатационниге характеристики. И е нормативен, а не фактически. И не значи, че след него трябва да се събаря, а че трябва да се ремонтира. И се отнася за всички видове строителство, не само за панелите. Тоест, сградите в центъра на София трябва да ги събаряме директно, има и 100 годишни там вече.  Компютри и компоти...
https://news.ners.ru/skolko-prostoit-panelnyj-dom-faktory-uvelic … elnyh-zdanij.html
Нормативными актами определено, что срок службы пятиэтажного дома, возведенного в советское время, в среднем составляет 50 лет, а девятиэтажного — 100. Но это общие нормы, которые могут сильно отличаться в зависимости от разных факторов.

Последна редакция: пт, 28 яну 2022, 10:23 от Анонимен

# 122
  • Мнения: 53 166
Някога бях чела за тези "Хрущовки", че се махат, защото са неадекватни на новите реалности - почти никаква енергийна ефективност, разположение, конфигурация на жилищата и не помня какво точно. Освен това на това място може да се построят по-високи сгради. То по цял свят сгради се рушат не понеже ще паднат, а защото са морално остарели и на тяхно място е по-изгодно да се построи нещо ново.

Впрочем подмяната на жилищния фонд може да стане по ефекта на доминото - изкупува се един панелен блок на 5-6 етажа, събаря се и на неговото място се строи модерен блок НС на 10-12 етажа, с подземни гаражи, изолации, асансьори и всичко нови работи. После на собствениците на съседния блок се предлага да се преместят в новия, като заплатят апартаментите със старите си жилища + някаква приемлива добавка. Всеки ще се навие да живее в ново и модерно за малко пари. Тогава се събаря втория блок и... все така. Това би освободило и простор между блоковете за детски площадки и зелени площи.

# 123
  • Мнения: X
ЧсС, точно за това става въпрос.
А ик изгода от подобни суапове зависи от цената на земята и на жилищата. В Москва са в пъти над София, по едно време бяха и над Париж май. А, и на енергията. Абе зависи от много неща.

# 124
  • Мнения: 53 166
Лека полека може да стане изгодна и тази схема. Знае ли човек? Големият и минус е, че винаги ще има доста бедни, пенсионери и заядливци, които няма да искат да се местят. Би станало много по-лесно, ако целите блокове бяха частни, а вътре живееха хора под наем. В чужбина го има това и подобни ъпгрейди на жилищния фонд стават лесно.

# 125
  • Мнения: 1 756
Без да съм запознат със случая, но попринцип изглежда икономическо неоправдано да се бута сграда, за да се построи някоя с няколко етажа по-висока. Имайте предвид, че самото събаряне на сградата струва също доста средства, после разчистването и т.н. и после наново сграда. През това време има разходи по наеми на всичките живущи. И на мен ми се струва, че причината за това упражнение не е единствено в желанието за по-високи сгради.

Последна редакция: пт, 28 яну 2022, 12:54 от Чичко_Тревичко

# 126
  • София
  • Мнения: 18 723
В Москва при бутане на т.н. хрущовки на тяхно място се строят бизнесцентрове и молове. Поне в центъра на града и в по-скъпите квартали. А хората като цяло се радват, че отиват в по-модерни сгради. Но не всеки де доволен, че го отдалечават от цетъра. От друга страна - хем ново, хем без или за малко пари.

# 127
  • Мнения: X
Без да съм запознат със случая, но попринцип изглежда икономическо неоправдано да се бута сграда, за да се построи някоя с няколко етажа по-висока. Имайте предвид, че самото събаряне на сградата струва също доста средства, после разчистването и т.н. и после наново сграда. През това има разходи по наеми на всичките живущи. И на мен ми се струва, че причината за това упражнение не е единствено в желанието за по-високи сгради.
Специално за панелите не е така, в линка назад пише, че го правят за тези номенклатури, които имат предвидени начини за демонтаж още при проектирането. Те както лесно и бързо се сглобяват, така лесно и бързо се разглобяват, относително спрямо другите сгради. Разходите за ЕПК или тухлени са много по-големи, и за двете операции Това е и основната причина да се строят толкова много панелни навсякъде. Даже четох, че технологията е от началото на 20 век от САЩ.
Отделно че и за тухлени на скъпи места е оправдано и се прави, въпреки разходите. За целта се прави ик оценка, парични потоци и се вижда има ли смисъл. То за частни къщи е същото- събарят по-ниска, за да направят по-висока. Те в голямата си част са многофамилни, защото са с няколко наследника. В Лозенец на Кораб планина събориха 3 етажна прекрасна голяма къща с хубав правилен двор и направиха 4 етажно блокче на по-голяма ЗП, общо взето печалбата в квадрати не е голяма, да кажем някъде от 300 кв РЗП на 700 (на око преценка), но явно сметката на инвеститора излиза и така. То там нищо не се продаваше, и сега не се. Само за обезщетени и за инвеститора. Подобно е на Обербауер, даже бях дала тел на Милитана и й бяха казали, че не се продава, само за обезщетение и за инвеститора. Екслузивни нови на топ място с топ проектиране и строителство.
Айша, точно, това пък е друг случай.
Като цяло, най-много зависи от цената на земята и съответно на жилищата на конкретното място.

Последна редакция: пт, 28 яну 2022, 12:52 от Анонимен

# 128
  • Мнения: 1 756
Не смятам, че аналогията с къщите е подходяща. Къщите в града струват прекалено скъпо, което води до ограничаване на потенциалните купувачи. Все пак не всеки може да си позволи къща в града. От там излиза, че фактор е и по-лесната евентуална продажба на отделни апартаменти от сграда, отколкото на цяла къща (ликвидност). Това е валидно при събаряне на къща и построяване в последствие на блок. Но дали е валидно за събаряне на блок и построяването на по-голям блок? Не съм виждал много блокове да се събарят, за да се построи по-голям блок в последствие, освен ако няма и някаква друга причина (конструктивен дефект или нещо друго).
Което е и причината да ме навежда на мисълта, че това упражнение в Русия се случва не просто заради няколкото етажа в повече.

# 129
  • Мнения: 53 166
Което е и причината да ме навежда на мисълта, че това упражнение в Русия се случва не просто заради няколкото етажа в повече.

Ми не е. Аз писах - това са морално остарели и енергийно неефективни сгради, разположени на скъпа земя. Причините да се събарят са комплексни.

# 130
  • Мнения: 1 613
Някога бях чела за тези "Хрущовки", че се махат, защото са неадекватни на новите реалности - почти никаква енергийна ефективност, разположение, конфигурация на жилищата и не помня какво точно. Освен това на това място може да се построят по-високи сгради. То по цял свят сгради се рушат не понеже ще паднат, а защото са морално остарели и на тяхно място е по-изгодно да се построи нещо ново.

Впрочем подмяната на жилищния фонд може да стане по ефекта на доминото - изкупува се един панелен блок на 5-6 етажа, събаря се и на неговото място се строи модерен блок НС на 10-12 етажа, с подземни гаражи, изолации, асансьори и всичко нови работи. После на собствениците на съседния блок се предлага да се преместят в новия, като заплатят апартаментите със старите си жилища + някаква приемлива добавка. Всеки ще се навие да живее в ново и модерно за малко пари. Тогава се събаря втория блок и... все така. Това би освободило и простор между блоковете за детски площадки и зелени площи.
Това не винаги е удачно. Представи си в момента колко хармонично и приятно е отстоянието между някои 7 етажни панелни сгради и какво би станало ако на тяхно място построят 16 етажни. Ще стане по-схлупено. Говоря за България. В Москва може да са оставяли още по-голямо разстояние.

# 131
  • Мнения: 53 166
Да де, ама аз писах за по-ниски етажности. Освен това идеята беше, че на мястото на два 5 етажни ще се построи 1 десет етажен, което ще увеличи свободната площ и отстоянията.

# 132
  • Мнения: 1 613
Да де, ама аз писах за по-ниски етажности. Освен това идеята беше, че на мястото на два 5 етажни ще се построи 1 десет етажен, което ще увеличи свободната площ и отстоянията.
Тази галимация си струва само ако панела се разпада и е опасен за живущите. Ако случая е друг няма да излезе сметката. Освен това ти предложи нещо съвсем различно. Цитирам: “изкупува се един панелен блок на 5-6 етажа, събаря се и на неговото място се строи модерен блок НС на 10-12 етажа”

Последна редакция: пт, 28 яну 2022, 16:45 от Мъфин

# 133
  • Мнения: 53 166
И това беше казано - днес не излиза, утре кой знае? Менят се доходи, цена на земя, цена на панелки, мода и желания на хората...

# 134
  • Мнения: X
ЧС, точно. Най-старите панели, Хрушчовките, им идва време за обновяване и съответно се прави сметка какво ще струва то и дали не е по-изгодно да се демонтират и да се изградят на тяхно място тройно  по-големи. Хем се обновяват, хем нараства тройно жилфонда.  etr го цитира от линка. Те пак новите някаква част ще бъдат панелни, но новостройки. A за друга част е решено, че ще ги обновяват, няма да ги демонтират. А пък има и трети вариант, за който Айша писа, за най-скъпите райони.  Това няма.много общо с тезата, че ще падат и затова трябва да бъдат съборени . Назад няколко души писаха същото.
 Нашите панели масово са 8 етажни, от 1970те, тоест, ако се вярва на руската публикация, срокът им за обновяване е 100 години, т.е към 2070та. Което не пречи да бъдат обновени и сега, стига да има пари за това. Но при нас не може на мястото на 5 етажен да построят 10 етажни панелен, защото не отговаря на нормите. А и вече.нямаме завод за панели, а вносните са скъпи. Та ако ще строят нещо, трябва да е скелетна железобетонна, което пък засега не е ик изгодно. За в бъдеще не знам. Не вярвам скоро да стигнем Москва по цени на жилищата.

Чичко Тревичко, няма разлика между къща в града с 5-6 наследника и малка кооперация в града на 3 етажа с по 2 ап, пак 6, ама не роднини. И за.двете важи, ако са на хубаво място и с високо обезщетение, че могат да бъдат съборени и на тяхно място да има голяма нова. Проблемът и при двете е, че.на хубавите места рядко има съгласни на това.  Затова и непрекъснато предприемачите лепят обяви, че търсят да застрояват срещу обезщетение, затова и застрояват всякакви вади и ливади. Защото терени в Лозенец има малко, а собствениците.искат огромни обезщетения. И нищо от това няма връзка с падане на къщите. Всичко е сметки и интереси. Случва се, строят, дадох 2 примера, но това са ексклузивни имоти, които дори не излизат на пазара. Изключение са големи терени като на БЛД Сикрет гардънс, ама такива пък съвсем няма.
Между другото, напоследък наблюдавам поне 4 много хубави къщи, които съм ги заглеждала и вече ги няма, а на тяхно място строят.

Последна редакция: пт, 28 яну 2022, 16:50 от Анонимен

Общи условия

Активация на акаунт