Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

Расте, расте... докато не спре да расте.
В горния пример, както е станала цената от 1600 на 2200, нима не може пак да падне на 1600? Нима в близкото минало нямаме подобни примери? Както и в момента по света?
Наемите и те колко ще растат - колкото заплатите, по-бързо няма как. А сега заплатите растат по-бавно от инфлацията.
Да не говорим, че щом всеки ИТ вече бил депозирал по 2-3 апартамента за инвестиция, само чака да вземе Акт 16 и ги пуска под наем, колко ще се вдигне предлагането. Аз по Околовръстното като минавам, навсякъде навътре само кранове виждам. Че то като ги завършат всички тия строежи, колко хиляди (или десетки хиляди) жилища ще излязат под наем, и кой ще ги наема всичките?

Според мен вече азиатските държави с нисък стандарт (Филипини, Индия и т.н.) ще привличат компаниите, които аутсорсват IT, customer service или каквото и да е, че и тук взе да става прекалено скъпо. Така че това, че съкращават в щатите, не значи, че ще хукнат при нас и догодина средната заплата ще е 2 к евро минимум 😀

10% спад от коя цена, как я определяте? Че имоти има всякакви, едни са много набалончени, други по-малко

Аз ще купя един тристаен на топ място, с хубава гледка, в луксозна и качествена за живот сграда (много добра топло и шумоизолация) за над 2200 евро/м2 и вече купих двустаен в пак такава топ сграда, в добър според мен южен микрорайон за много, ама мноооого под коментираните 2200 е/м2. Как точно съм се минал и как ще изгоря? Тристайният ще оставя в бъдеще на големия син (когато създаде деца), а за малкия тепърва ще купувам друг тристаен. При него децата ще са след много време и ще му мисля когато това време приближи. Двустайният купен за отдаване под наем ще си избие парите. Взех го на добра цена и в сграда, в която много лесно ще намирам наематели. Давам и други (наследствени и много добре обновени) двустайни. Въобще човек е по-добре да се тревожи за тези, които нямат жилища отколкото за тези, които имат повече от едно.

Само не схванах, как на иначе толкова умните ИТ-та разбиранията за инвестиции се свеждат пак до тухли и бетон?               
Тия хиляди жилища които ще се построят и продадат в София , повечето ще стоят празни. Както стоят празни през повечето време на годинита и така наречените ваканционни комплекси. Щом има излишни пари, то те трябва да се влагат някъде.

Ами и на тебе браво - както казах браво и на жената по-горе, която е направила изгодна сделка преди време.
Но ето че сега самата тя ми казва "цената е 2200" - е аз мога ли да купя за по-малко? Ако мога, значи цената не е 2200.
Ако наистина цената е 2200 и някой ми предлага за 1600, бих го купил днес и бих го продал утре за 2200. Ама де такива сделки? Ако може да се купи и за 1600, значи тогава цената не е 2200, както казва тя, и значи въобще не е спечелила откакто го е купила.

Дано не стане като в Китай, където населението имаше хоби да купува жилища ей така само за инвестиция, защото цената им "винаги се качва". Много от тях сега ги взривяват:
https://www.youtube.com/shorts/xqyqwJDXo4s
И то хубави жилища, поне на външен вид - за тях тук биха се избили:

Добър ден. Пак ли спорим за същото и боготворим ИТ’а. Липсва само оня с ателието

Недовършени сгради, с компроментирана конструкция и носещ железобетон. Виж надписа на собствената си снимка.
Крис, това е под нивото ти, минаваш на ниво тролене. И Гого беше като теб. Отначало влезе културно и с въпроси, а после мина изцяло на трол-ниво, като се отчая от липсата на срив и липсата на евтини супер-къщи в Банкя, а и липсата на строители, които да строят евтино, качествено и бързо, и без надзор.

За вълка говорим ...
Гого 79 и Крис 78. Да не сте близнаци, нещо?

Да, а дериватива ми е братовчед

И какво пише, Тангра - Китай разрушава недовършени сгради. Не е ли така?
Колко са новопостроените жилища, в които не живее никой? Някъде пише 50 милиона, някъде пише 60, тук пише 75:
https://www.wionews.com/economy/build-pause-demolish-repeat-chin … ion-people-515567
Вероятно само партията знае. Разрушават и вече построени, които така и не могат да се населят, и започнати, на които девелопъра е взел капаро от някаква част клиенти, взел и кредит, построил до груб строеж, ама няма пари да завърши, защото продажбите зациклят, лихвата по кредита се качва, и какво следва? Каквото на видеото.

Аз не хейтя никой, който е направил добра сделка в миналото. Който е купил нещо за 1000 и то струва сега 2000 - респект! Но сега, когато вече струва 2000, за да го купиш трябва да вярваш, че ще стане скоро и 3000?

Аз пиша и по инвестиционни форуми понякога... 2020-2021 г. купувах акции на петролни компании. Имаше много хора, които викаха - тия са миналото, ще си закопаеш парите, а бъдещето е Амазон, Майкрософт, Тесла, Нетфликс... Я виж, викат, последните 10-15 години само се качват, а петрола последните години само пада. Да, но палачинката се обръща. Сега аз си вземам нелоши дивиденти от петрола, а всичките технологични акции са надолу коя 30%, коя 50%. И тия хора нещо се покриха.
Аз обаче не съм се оженил за петрола - ако в бъдеще ми се стори неперспективен или надценен, бих го продал, пък ако технологичните станат изгодни бих си купил пак от тях. Не трябва да се мисли линейно - каквото станало последните 5-10 години, ще става същото и следващите 5-10. Икономиката не е линейна, а на цикли.
Тези с биткойните пък бяха направо арогантни - викаха "have fun staying poor". Те също напоследък се покриха.
Ако имотите вземат, че паднат догодина, дано и вие не се покриете. Ако ли пък след 2-3 години са още по-скъпи (в реално изражение) аз бих казал "ей, не бях прав - съжалявам". То няма за какво да съжалявам, защото инвестиционни съвети не давам на никого. Но ей така - защото никога не съм казвал на черното бяло.

Не е задължително троленето да е хейтене, може да безогледно вадене на "обратни" аргументи, за да се защити някаква съмнителна теза. Случая с китайските сгради е такъв. Те са били още собственост на строител, който е фалирал. Не са си ги купили частни инвеститори.
Освен това, китайският пазар е напълно различен на пазарния. Не ми се влиза в подробности.

Икономиката е на различни цикли, да, не се повтаря. И аз твърдя точно същото. Затова и ми е абсурден аргумента: "А видяхте ли през 2008ма какво стана?"

Аз не съм твърдял, че непременно сега трябва да се купува. Нямам такова мнение в темата. Нито някой друг колега. Чел си друга тема сигурно. По-скоро оборваме липсата на (или слабите или нелогични) АРГУМЕНТИ на хората, които твърдят, че аха, да стане големият срив. Това също е писано в темата.

Никой никъде не е избягал. Аз пиша във форуми със същия ник от 2000та година. Повечето от тия форуми вече не съществуват, но аз съм си пак тук. Писал съм го безброй пъти. Заставам зад всяко мнение писано от мен, на каквато и да е тема, в какъвто и да е форум за всички тези години назад. Включително мнения писани под афект, депресия, твърд алкохол или каквото и да е друго имало, или нямало.
За сметка на това, имал съм безброй опоненти, които са се покривали засрамени. В канадския форум ги наричахме "водолази". Бият тъпана от България, колко ще преуспят, а като пристигнат на терен и изведнъж им потъват гемиите и се "потапят под вода".

При акциите се гледа краткосрочният удар, от днес до догодина.
100 пъти се писа, че на имотите не гледаме по този начин. Излишно е да вадите вода от кладенци какво ще е след 1 или 2 години.
Важното е след 30г как ще е. И изобщо няма как да е възможно за 25 годишен период лихвата да е все 8% историята не познава такъв феномен.
Може 3-5 години цената да е на плато, после ще е нагоре.
Може 3-5 години наемите да са на плато, после ще са нагоре.
Няма застой в наемите за периоди от по 20-30-40 години. А това са периодите, които ни интересуват.

Със сигурност има и по-доходоносни инвестиции. Например земеделските земи. Или някакви акции, купени в точно определен период, назад във времето.
Да се гледа назад е лесно. Напред предскажете, пък тогава пишете и съдете.

От акции не разбирам!!! Разбирам от имоти, но искам да направим няколко сравнения и ако някой се навие да ми отговори имам няколко въпроса, не са провокативни:
1. Банката ще ми даде ли кредит да инвестирам в акции? Ако НЕ, Защо?
2. Ако имам 60000 лева и те ми стигат, като самоучастие за ап. 260 000 лева. Вноската ще е 1320 лева при 5% лихва/20 години/, разделена на  лихва 833+ главница 486. Наемът, който ще се взема към днешна дата е 850 лева да речем равен на лихвата. 
И въпросът ми е с 60000 лева,  каква сигурна доходност мога да очаквам от акции, ценни книжа и т.н., говорим за най-популярните и най-смятани за безрискови, ако въобще има такова понятие?
3. Относно акциите, няма ли в историята, доста случай, където за часове или дни, могат да се сринат и има ли такива, които въобще никога не връщат високите си нивата?  При имотите този процес е разтегнат във времето и може да реагира човек , а и баш сриване не е имало.
4. Колко достъпни са за масовия потребител акциите и колко имотите, да речем от гледна точка на образувание, финансова култура, информираност и т.н. ?
5. С имот, трудно бих сгрешила дългосрочно, с акциите така ли е? И имота мога да продам, ако преценя, че не е това, което съм очаквала.  Ако е много скоро, 1..2 години, може и загуба да имам, но с годините напред много е по-вероятно да генерирам печалба.
И последен въпрос: Нали и акции и имоти са ПАЗАРИ? Каквото влияе негативно на единия пазар, не влияе ли негативно на другия пазар, естествено, че си имат специфичните влияния всеки един, но неща като война, инфлация, криза с горива и доставки и т.н.

Не си прав, Тангра - виж директно на сайта на Фед-а, от устата на коня, както казват американците:
https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US

От 1971 до 1995г. колко години са - 25 ли са? И лихвата над 8% ли е? Да не говорим, че и над 15% е бивала.
Това в Америка, не в България - най-развития пазар.
Но какво да я гледаме историята - както казваш, тя не се повтаря. Важно е в бъдещето какво ще е. И какво, мислиш, ще е? Енергията скъпа, недостига ни петрол, ни газ, наливат се милиарди в зелени измишльотини, които не могат да осигурят стабилна базова мощност. Евтиният петрол (и въобще евтината енергия) беше единия фактор за икономическия подем последните десетилетия. Това време може и да е свършило, и няколко десетилетия енергията да е скъпа. А без изобилна евтина енергия няма растяща икономика.
Другият фактор беше евтината работна ръка и стоките, с които Китай заливаше света. Щяха ли хората да имат пари за жилища, ако плащаха за обувки и дрехи не по 20-50 лева, а по 200-500? А за компютри не по 1000, а по 10000? Помниш ли колко струваха компютрите и телевизорите, преди китайците да почнат да ги правят масово и евтино? Е, и това време може да е свършило - никой не ще да прави бизнес с Китай, САЩ им сложи ембарго на чипове, дрънчат оръжия покрай Тайван и може и хептен да се затворят.
Нататък не ми се говори, прогнози и спекулации много.
Само исках да ти покажа с данни, че това, което написа ти просто не е вярно.

Към Томева същия аргумент - лихва 5%, ама по държавните облигации е вече 5.5 - български имам предвид, не американски. Защо 5, а не 7-8, а защо не и повече?
Сметката ви не я разбрах - даваш 60 хиляди и на месец по 1320, вземаш 850. Значи да дам 60 хиляди, за да вземам отрицателни 470? Ми не, мерси. Мисля също забравихте вашата комисионна 3% на 260 хиляди, данъка за прехвърляне, и таксата на нотариуса. Ако след 2-3 години продам апартамента, не само че няма да ми ги приспаднат, ами ще трябва да ги платя отново (е, само комисионната).
За акции също дават кредит (марджин се казва) за повечето фондове и акции марджинът е 30%, тоест за да купиш нещо за 100 даваш 30 твои и 70 от брокера. Дава ги директно брокера, не банка. Но не е хубаво да се взема много марджин, защото ако ти спаднат активите получаваш марджин кол (тоест, трябва да довнесеш капитал веднага, или те ликвидират). Аз не рекламирам акции, не съм брокер - не казвам, че са най-добрия вариант. Просто са един от вариантите - не са само имоти на света като опция за инвестиция.

Относно дадения пример. Ако 20 години вноската ти е 1320 лв., а наемът 850, това означава, че двайсет години всеки месец трябва да доплащаш 470 лева за този апартамент. За 20 години колко пари трябва да се доплатят и за колко трябва да се продаде накрая този апартамент, за да се излезе на печалба? Хубавото е, че едва ли за всички 20 години лихвата ще е 5 процента. Аз лично не бих теглила кредит да изплащам апартамент, чиито наем няма да ми покрива цялата вноска по кредита.

Ами, той въпросът ти съдържа отговора в себе си.
Ако приемем, че всичко е константа, няма инфлация и промени в цените на имотите и останалите неща, следователно след 20 г. Ще си продадеш имота за 20*12*850.
Ще си вземеш тази сума накуп. И даже ще имаш горница от 20*12*(850-470).
Приемаме, че тези 850 се дават тъй или иначе, за живеене

Съгласен съм, имало е периоди с високи лихви.
Но волно или неволно, таблицата ти е подвеждаща. Тя показва ФИКСИРАНИ лихви за 30 годишен договор напред във времето. А тези числа са различни от variable лихвите. Разликата отива към 2%. Освен това, това са средни условия, за всякакви клиенти. За премиум клиенти има други цени, поне 1% надолу. Т.е. общо 3%
Т.е., в тая таблица там където пише 7.5%, да се чете 4.5%.
Точно на това му викам тролене.
Има и друго, средната вноска за жилище през 1971г е 126$ месечно. Що ли е така?
Представи си сме 1971 и си даваш твоя аргумент, 25г напред ще има високи лихви, не купувайте братя, 126$ са това на месец (с лихвите), дране и балон.
И това би била вноска, която плащаш следващите 30г напред, непроменена. от 1971ва, чак до 2001ва.
Ами колко да са били 126$ през 2001ва, като наемите вече бяха по 1000$ на месец, а заплатите по 50-60к годишно.

Не можеш да биеш инфлацията. Тя е инструмент именно да ограбва народа. Това ѝ е функцията. (и уж да стимулира икономиката)

А сега ситуацията е екстремна. Инфлацията е огромна, напечатани пари има много. С вдигнатите лихви просто гледат да пооберат парите в обращение. Но те не изчезват. Само строят бент, язовирна стена, с която ги трупат. Не ми се мисли като се отприщи бента. Ситуацията няма нищо общо с периода 1970-2010.