Публикувана: 13 окт. 2022, 20:39 ч.
Последно мнение: 10 ноем. 2022, 09:02 ч.

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

31 952
743
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви са основните проблеми на жилищните райони около София?
Какви са предимствата и недостатъците на това да живеете в къща вместо в апартамент?
Какви са основните причини за нарастващото търсене и покупка на имоти през последните години?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви са основните проблеми на жилищните райони около София?
  
  Основните проблеми в жилищните райони около София включват лошото състояние на инфраструктурата, липса на тротоари, канализация, вода и неравни пътища. Това създава трудности за живеещите в тези райони, които се оплакват от липсата на удобства и високите разходи за поддръжка.
- Какви са предимствата и недостатъците на това да живеете в къща вместо в апартамент?
  
  Живеенето в къща осигурява по-голям комфорт, пространство и възможност за градинарство, докато апартаментите са по-подходящи за тези, които не искат да се занимават с градинарство и предпочитат по-ниски разходи и лесна поддръжка.
- Какви са основните причини за нарастващото търсене и покупка на имоти през последните години?
  
  Увеличеното търсене и покупка на имоти се дължи на повишаването на заплатите, ниските лихвени проценти, страха от инфлация и спекулациите, както и необходимостта от по-големи жилища след преминаването към дистанционна работа поради пандемията. Освен това хората търсят по-големи жилища с достатъчно пространство за работа от вкъщи и за техните деца.
- Какви са основните причини за по-строгите условия за отпускане на нови заеми?
- Какви са сивите сделки, споменати в дискусията?

# 675 7 ноем. 2022, 18:37 ч.

Мнения: X

Ти обръщай ако искаш, но нереализираната ти загуба си е абсолютно реална, дали си фирма или не е без значение. И е абсолютно грешно твърдение, че такива моменти състояние не се следяли. Следят се, има цели отдели, които само с Valuation се занимават. И това не са счетоводни отдели. А това, че някой с два апартамента под наем не го следи - разбирам, но всеки с голямо портфолио от имоти следи такива развития. Най-малкото ти трябват да изчисляваш доходност. Не може да си говорим за инвестиции и да не разбираме такива базови понятия във финансите.

# 676 7 ноем. 2022, 18:51 ч.

Мнения: 50 643

Цитат на: BadKarma в пн, 07 ное 2022, 18:37

Ти обръщай ако искаш, но нереализираната ти загуба си е абсолютно реална, дали си фирма или не е без значение. И е абсолютно грешно твърдение, че такива моменти състояние не се следяли.
Не съм казала, че не се следят, а че се следят за сведение в моя случай. Следят се, има цели отдели, които само с Valuation се занимават. И това не са счетоводни отдели. И това го знам, но както казах, говоря за себе си, като самотен електрон, не съм голям инвеститор с отдели.
А това, че някой с два апартамента под наем не го следи - разбирам, но всеки с голямо портфолио от имоти следи такива развития. Най-малкото ти трябват да изчисляваш доходност. Не може да си говорим за инвестиции и да не разбираме такива базови понятия във финансите.
Не, че не го правя, но за какво ми е на мен лично да изчислявам доходност, освен за информация? Както казах, не съм фирма, не управлявам чужди активи, не изготвям отчети към клиентите си... Да, сметнала съм си разбира се, че тази година съм на шест цифрена загуба, но не се впечатлявам толкова от това защото полза няма, а и очаквам възстановяване на пазара. Човек не може все да печели в края на краищата.

Пак да кажа - не съм професионалист и много от правилата на професионалистите не са ми нужни, а и термините не знам всички със сигурност. Водя се от много по-практичен подход - продаваш когато си на печалба или когато вече нямаш избор и не можеш да чакаш и чак тогава си решаваш дали инвестицията си е струвала или не.

# 677 7 ноем. 2022, 18:55 ч.

Мнения: 4 309

Цитат на: Черна станция в пн, 07 ное 2022, 18:27

За мен такава счетоводна загуба няма реален смисъл, освен като ориентир, защото съм физическо лице, а не фирма, не водя счетоводство, не използвам моментната стойност на актива като гаранция за заеми и т.н.
А аз не възнамерявам към момента да обръщам в пари, ако не ми е изгодно.

Това не е оптимална инвестиция, ако не можеш във всеки един момент да я обърнеш в пари, защото не се знае кога ще ти дотрябват. Инвестициите трябва да са ликвидни - представи си, че се разболееш, или твой близък, недай боже? Или за да не сме черногледи, ти предложат супер имот на първа копка на много изгодна цена, но скоро трябва да направиш първа вноска?

Инак си наричай печалбата или загубата както искаш, но това не я прави по-малко реална. Ще ти го демонстрирам с един прост пример:
Аз и ти почваме с по 100к. Гледаме продават се жилища по 50к.
Ти си купуваш, а аз чакам "да станат по 2 за лев" и не купувам.
След 1 година са се качили и са вече по 60к, аз клякам и купувам на горния етаж над теб.
Ти имаш жилище + 50к кеш, аз имам същото жилище +40к кеш. А почнахме от еднаква база. Реална ли ти е печалбата спрямо мен? Не си продала, така че не си я реализирала.
По същия начин, ако ли пък догодина станат по 40к и аз купя тогава, то аз ще имам същото жилище като теб +60к кеш, а ти само 50к кеш. Сега реална ли ти се струва?

Последна редакция: пн, 07 ное 2022, 19:03 от chris78

# 678 7 ноем. 2022, 19:01 ч.

Мнения: 50 643

Не мисля да споря, защото гледаме от различна гледна точка. За мен е важно да имам "пенсионен фонд", а до тогава не мисля да кеширам, не че не мога.

# 679 7 ноем. 2022, 19:10 ч.

Мнения: X

Ами то хубаво продаваш когато си на печалба, но за да знаеш дали си е струвало трябва да имаш представа от нещо наречено “opportunity cost”. Може да ти звучат като ненужни термини, но имат смисъл. И неразбирането им е в основата на повечето мнения, които се пишат.

# 680 7 ноем. 2022, 19:18 ч.

Мнения: 50 643

Цитат на: BadKarma в пн, 07 ное 2022, 19:10

Аз знам какво е това, но то не е за мен. Убедена съм, че не съм инвестирала в оптималното за момента, но аз все пак съм пасивен инвеститор без претенции да познавам и предсказвам пазара и поради дългосрочния хоризонт на инвестиционните ми цели съм се спряла на някакви средна хубост активи, които не растат супер, но и не спадат много и са управлявани от професионалисти като теб. И тествам емпиричното правило, че активните играчи рядко успяват да надбягат пазара. Пък и да не е вярно, все едно не съм от активните.

Ако трябва да дам пример, аз съм засадила един терен с фиданки и съм го оставила с идеята след 20 години да реша кога да сека и продавам. Дотогава се занимавам с каквото ми е професията, или си лежа, и нямам претенции, че ще имам по-висока печалба отколкото ако бях насадила жен шен. За мен важен е моят инвеститорски профил и моята цел.

Последна редакция: пн, 07 ное 2022, 19:28 от Черна станция

# 681 7 ноем. 2022, 19:42 ч.

Мнения: 4 198

Според мен на практика ама значение дали имаш реализирана или нереализирана загуба/печалба. Но имотите вече се търгуват по друг начин, станали са спекулативен актив. Съответно, никой няма да ги купува ако се обърне тренда и всички ще бързат да ги продават. Ще кажете че си измислям. Ето на запад преду вдигането на лихвите се избиваха да купуват и нямаше предлагане, сега е обратното. Защо дойде това предлагане, защо секна търсенето? Ниматам няма кешови купувачи? Нима не смятат, че дори и да им спад, той ще е малък и временен? Не подценявяйте психологията на масите. Ето вчеря тук една съфорумка писа, че недоумявала как аз като имам активи, искам цената им да падне. Това е психологическа нагласа. Ако питам танграта, и той ще каже че иска цените да паднат, защото той няма намерение да продава, нито е хванал господ за шлиферя с едно ателие. Истинските инвеститори, искат да има цикличен пазар, а аматьорите си мислят, че с едно ателие и ще станат мелеонери. И работата е там, че пазара е пълен с аматьори, които се паникьосват. Навсякъде е така, никой не може да ме убеди в противното.
Така че тея реализирани и нереализирани глупости, са просто фалшива психология и нищо повече.
И друго, ако човек купува за себе си да живее там, изобщо, ама изобщо не би трябвяло да го интересува дали имота му ще върви нагоре или надолу. Това което го интересува е месечната вноска. Но желанието навсички да са инвеститори е изкривило дори хората с нужди.

# 682 7 ноем. 2022, 20:14 ч.

Мнения: 637

Те хората, които купуват за лични нужди, му казват инвестиране, а това реално е потребление. Същите тези хора не вярват в балони.

# 683 7 ноем. 2022, 22:11 ч.

Мнения: 337

Цитат на: BadKarma в пн, 07 ное 2022, 19:10

В тая тема един от инвеститорчетата сравняваше абсолютна (да, абсолютна, а не относителна) възвращаемост от инвестиция на X пари в акции срещу абсолютна възвращаемост на инвестиция на Х пари + У ипотека в имот. При това без да прави cost averaging в размер на вноските по ипотеката в първия случай.

Просто това е нивото на инвеститорчетата в имоти в България. Не могат даже и реалната възвращаемост да си сметнат.

Последна редакция: вт, 08 ное 2022, 00:51 от derivative

# 684 8 ноем. 2022, 09:02 ч.

Мнения: X

Цитат на: chris78 в пн, 07 ное 2022, 18:55

По същия начин, ако ли пък догодина станат по 40к и аз купя тогава, то аз ще имам същото жилище като теб +60к кеш, а ти само 50к кеш. Сега реална ли ти се струва?

Това е много хубав пример, но за някакви други времена без инфлация и обезценяване на парите. Освен това има и други аспекти. Жилището само по себе си може да е на същата цена, но да го обзаведеш и наемеш майстори - на по-висока. Или пък тя да е имала наематели цяла година и да е печелила междувременно допълнително. Не мисля, че може да се отсъди толкова строго в момента, ще чакаме по-спокойни години Blush

# 685 8 ноем. 2022, 09:39 ч.

Мнения: 4 309

Цитат на: Ли Лу в вт, 08 ное 2022, 09:02

Тя може да е имала наематели, но аз пък съм имал капитала си - вложил съм го например в безрискови американски ДЦК, които са ми донесли за една година 4.5% - тя от наеми изкарала ли е 4.5% тази година?
Разбира се, че има много странични фактори, аз нарочно дадох опростен пример - без никакви други неща като лихви, алтернативна доходност, и т.н. само за да илюстрирам факта, че печалбата или загубата, реализирана или не, си е все печалба или загуба. Става дума за ликвидни активи, на които има как да измериш пазарната стойност.
Може би най-съществената разлика е, че нереализираната не подлежи на облагане с данъци, а реализираната подлежи.

# 686 8 ноем. 2022, 10:22 ч.

София
Мнения: 4 668

Изкарват се 4.5% от наеми, да.
Апартаменти по 50-60 000лв (1ст) вадят по 6-7 000 лв наеми. (което е над 10%)
Апартаменти по 90-100 000лв (2ст) вадят по 10 000 лв наеми.
Освен това, като теглиш чертата след тия 4.5 % цената на ДЦК-то остава по номинал в $, цената на апартаментите е +20% за година (не винаги, но едно 3% твърдо за 100год период).
И това е 0-5г след покупка. 20год след покупка, отношението първоначална цена/наем ще е съвсем друго. И % ще са още повече.

# 687 8 ноем. 2022, 13:51 ч.

Мнения: 50 643

Цитат на: chris78 в вт, 08 ное 2022, 09:39

Може би най-съществената разлика е, че нереализираната не подлежи на облагане с данъци, а реализираната подлежи.

Много вярно като концепция, но не съвсем вярно откъм практиката. В България не подлежи на данъчно облагане и печалбата от рента за земеделска земя. Имаш 1000 декара, даваш ги под аренда за 100 лева на декар и всяка година ти капят НЕОБЛАГАЕМИ 100 000 лева. Необлагаеми са и печалбите от дялове в публично търгувани фондове - купил си за 100 000, продаваш на пика за 200 000 и нищо не дължиш. Аз лично предпочитам инвестиране без данъци, макар да е по-нискодоходно.

# 688 8 ноем. 2022, 14:03 ч.

Мнения: X

Цитат на: Танграта в пн, 07 ное 2022, 16:07

...
Също знам и за хора, милиардери, направили парите си от къщи и имоти. Например най-богатият българин, Бог да го прости, Игнат Канев.
Милиардери, българи, забогатели от търговия с акции и биткойни не знам. Имаше една пирамида, с фалшиви биткойни, нея не я броим. Стартъпи в ИТ също не броим, щото това не е търговия с акции, ами си е баш ИТ работа. Освен това, техните резултати бледнеят пред Каневите.
Та, хайде да не ги изкарваме предприемачите в имоти чак толкова прости.

Хм, Канев не е купувал имоти от строител на зелено и така да печели, а ги е строял сам, раздвал е сума ти пари за благотворителност и е издържал сума ти деца за да могат да се изучат в трейдърските професии, които все повече западат. Да не сравнявате ябълки с лимони ще е по-добре.

Последна редакция: вт, 08 ное 2022, 14:10 от Анонимен

# 689 8 ноем. 2022, 14:29 ч.

Мнения: 4 309

Цитат на: Танграта в вт, 08 ное 2022, 10:22

Изкарват се 4.5% от наеми, да.
Апартаменти по 50-60 000лв (1ст) вадят по 6-7 000 лв наеми. (което е над 10%)
Апартаменти по 90-100 000лв (2ст) вадят по 10 000 лв наеми.

Продай ми един от твоите едностайни за 50-60,000 лв тогава? Сериозно - пиши на лично и да ходим да го прехвърляме.
Или смяташ за колко си го купил преди 10 години, спрямо колко доход носи сега?
За съжаление, в миналото не може да се върне никой - аз ако можех, и още по-изгодни сделки щях да направя, отколкото да купувам едностайни.
В момента това, което се предлага в София, хич не носи добър доход. Според примерите, давани по-горе, дори 2-3% зорлем се докарват.

Последна редакция: вт, 08 ное 2022, 14:39 от chris78

Препоръчани теми

Каква е работата на мъжа при започване на връзка?

Търся електронна книга - 41

Легално и морално ли е да печелиш пари от АI профили в социалните мрежи

Пазаруване от aboutyou.bg TEMA 16

750
На пазар

Причина:

Причина: