Публикувана: 1 дек. 2022, 08:25 ч.
Последно мнение: 18 ян. 2023, 08:45 ч.

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 68

39 934
736
1

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Какви теми се обсъждат във форума за пазара на недвижими имоти в България?
Какви са мненията относно разстоянието до центъра на София и възможностите за транспорт?
Каква е обичайната практика за закупуване на жилище за деца, които учат в града?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Какви теми се обсъждат във форума за пазара на недвижими имоти в България?
  
  Форумът обсъжда различни аспекти на пазара на недвижими имоти в България, като разстояния до центъра на София, възможности за транспорт, цени на имотите и практиката да се купува жилище за деца, които учат в различни градове.
- Какви са мненията относно разстоянието до центъра на София и възможностите за транспорт?
  
  Мненията относно разстоянието до центъра на София и възможностите за транспорт варират. Някои участници смятат, че определени местоположения са лесно достъпни пеша от центъра, докато други изразяват опасения по този въпрос. Освен това се обсъжда значението на различните видове транспорт и тяхното въздействие върху цените и търсенето на имоти.
- Каква е обичайната практика за закупуване на жилище за деца, които учат в града?
  
  Обичайната практика за закупуване на жилище за деца, които учат в града, варира. Някои родители споделят примери от личния си опит относно инвестирането в имоти и предимствата на определени местоположения. Други изразяват опасения относно рентабилността и смисъла на такава покупка.
- Какви са мненията за пазара на недвижими имоти и инвестирането в недвижими имоти в България?
- Какви са мненията на форума относно предимствата на ходенето пеша и живота без кола?

# 150 5 дек. 2022, 09:48 ч.

Мнения: 1 088

Крис, е то и сега цените са точно такива... Не точно в най-вървежните квартали, но за 1500-2000/кв.м. може да се намери прилично жилище. Проблемът е по-скоро не да намериш цена, а да намериш подходящо жилище, в което наистина искаш на живееш. Защото стария сграден фонд е много зле, а новия е със силно вариращо качество.

И между другото в много други държави не е така, с 5-6 годишни СРЕДНИ заплати за държавата НЕ можеш да купиш адекватно жилище. Подчертавам средни, защото винаги може да се намери заплата, за която уравнението излиза вярно...

# 151 5 дек. 2022, 10:10 ч.

Мнения: 4 626

Знам, че много хора ще кажат "недей гледа САЩ" ама ето какво е в САЩ - това съотношение е исторически по-близо даже до 4-5, а 7 се счита за балон, затова казах 6:

Да не говорим, че в САЩ средното жилище е много над 80-90 кв.м. за семейство.
Това съотношение е изчислено като максимално възможното, за да може човек да си купи жилище и все пак да живее (нали няма тези 6 години да ходи гол, бос, и гладен). Реално изплащането му става за 15-20-30 години, зависи колко пестиш и колко харчиш.
Какво оправдава в България това отношение да е 10 и нагоре?
И не, цените не са точно такива - намери ми хубав готов двустаен за 70-80к, не в елитен квартал, но в среден, да речем Младост или Борово. Това не е Докторска Градина или Иван Вазов.

# 152 5 дек. 2022, 10:14 ч.

Мнения: 1 756

Цитат на: tre в пн, 05 дек 2022, 09:45

Цитат на: chris78 в пн, 05 дек 2022, 09:38

Скрит текст:

Е аз не съм милионер, сигурно затова и на мен ми се струва твърде скъпо. 300к апартамент за ремонт става 400к с ремонта и разходите по закупуване. И това за да живееш в някаква стара кооперация с бабите, под Дондуков. Това не са цени, които нормални софийски доходи могат да оправдаят. Но може би някой, който има вече друг имот и го продаде за 200, ще донади още 100-200 от кредит и ще може да се премести в центъра. Доколко там качеството на живот ще му се вдигне, зависи от субективното възприятие.
След време обаче, ако цените се нормализират и стигнат приемливо ниво спрямо доходите (т.е. средно жилище да струва 5-6 годишни заплати) ще се вайка защо не може да си възвърне вложеното.
Ако средната заплата е 2400/лице в София, това прави:
Жилище 50-60 кв.м. за домакинство от 1 човек: 12*2400*6 = към 170 хил.лв. = 85 хил. евро
Жилище 80-90 кв.м. за домакинство от 2 (с деца): 2*12*2400*6 = към 340 хил.лв. или 170 хил. евро
Като под "жилище" имам предвид даваш парите и влизаш. Не "проект за жилище" дето трябва да чакаш още 2 години докато стане; не "проект за ремонт" дето трябва да изсипеш още 50к за майстори; нито пък да купиш 60 кв. а да получиш 45 реална площ.

В коя столица на Европа може да се купи жилище което "да струва 5-6 годишни заплати"?
Защо се внушава, че жилище 50-60 кв. м. става само за домакинство от един човек?
Кой си купува жилище без да е наясно колко му е реалната площ?

Коя столица в Европа има намаляващо население? Мисля, че за втори път те питам в темата, така и не получих отговор.

# 153 5 дек. 2022, 10:25 ч.

София
Мнения: 4 668

Добавям, за отношението цени на жилища/заплати, в България мерим нетна заплата, на запад се мери брутна. Разликата е от земята до небето.
За 5-6 НЕТНИ заплати на запад нищо, ама нищичко не можеш да си купиш. И кенеф дори. Изключвам къщици от талашит насред полето, насред нищото, дето после трябва да ги кърпиш всяка седмица. И то май само в някои щати на САЩ ги има такива.

А ако сравняваме "най-големия и икономически развит град за държавата/района", например НЙ, ЛА нещата вече стават несравними. Защото все пак София си е центъра на бизнеса, образованието и тн.
Пожелавам успех на всеки, който се опита да си купи с 5-6 годишни заплати жилище в Манхатън, например. Ще му трябват 10 пъти по толкова.

Слаши, колкото и да сте работили само с Германия, управлението и политиката на държавата продължава да действа много, но косвено. Ниски данъци, добра инфраструктура, предсказуемост и предвидимост. Очевидно не всеки може да го осигури. А през последните 12 години беше осигурено и резултатите всички ги виждаме. Който е имал желание е работил и е спечелил.
Ако се изкара сивата икономика, много ме съмнява дали ще сме "най-бедните и най-изостаналите" в Европа. У нас хората масово са по-богати и си позволяват повече от западните страни. Включително и жилища. (да вмъкна малко и темата).

# 154 5 дек. 2022, 10:33 ч.

Мнения: 1 962

Цитат на: Чичко_Тревичко в пн, 05 дек 2022, 10:14

Скрит текст:

Цитат на: tre в пн, 05 дек 2022, 09:45

Цитат на: chris78 в пн, 05 дек 2022, 09:38

Скрит текст:

За какъв период са извадките ти за "намаляващото" население на София?
А тази дъвка за населението на Европа докога ще я дъвчеш. Вече ти отговорих, но явно ще се наложи пак да ти осветлявам този въпрос, и сигурно след една седмица пак ще питаш.
Евростат: Населението на ЕС намалява, увеличава се главно от миграция.

Последна редакция: пн, 05 дек 2022, 12:33 от tre

# 155 5 дек. 2022, 10:40 ч.

Мнения: 1 088

Цитат на: Танграта в пн, 05 дек 2022, 10:25

Слаши, колкото и да сте работили само с Германия, управлението и политиката на държавата продължава да действа много, но косвено. Ниски данъци, добра инфраструктура, предсказуемост и предвидимост. Очевидно не всеки може да го осигури. А през последните 12 години беше осигурено и резултатите всички ги виждаме. Който е имал желание е работил и е спечелил.
Ако се изкара сивата икономика, много ме съмнява дали ще сме "най-бедните и най-изостаналите" в Европа. У нас хората масово са по-богати и си позволяват повече от западните страни. Включително и жилища. (да вмъкна малко и темата).

Да, затова казах, че не сме зависими от постове и хора. А финансовата и данъчна политика на държавата че имат значение, няма никакъв спор. Това е първото, което се гледа, когато външен инвеститори тръгва да мисли къде и какво да прави.
По някаква ирония "фундамента" на данъчната политика, а именно 10%-ния данък, беше въведен по Станишево време. Сигурно единственото читаво решение на онова правителство.

За другото съм съгласен, като чуя, че България била най-бедната в ЕС и се изприщвам. Вярно е, че има много бедни, но и в другите държави има. Смея да твърдя, че който не е прекалено глупав и мързелив, в БГ живее по-добре от в други държави. А че гази кал и дупки, и се сблъсква с всякакви недомислици, то е друга тема... Не е яко, но е поправимо.

# 156 5 дек. 2022, 10:49 ч.

Мнения: 4 626

Цитат на: Танграта в пн, 05 дек 2022, 10:25

Това въобще не е вярно. В САЩ данъците са големи само на най-високите доходи, а на средните и ниските са колкото тук, че и по-ниски. Даже бедните не само че не плащат, а и им дават earned income tax credit, т.е. плащат негативни данъци. Над 50% от населението не плаща федерални подоходни данъци.
Но да не говорим за бедните, понеже те обикновено не купуват имоти, а да говорим за средните. Средният семеен доход $75к купува средна къща за $420к. Ето какви данъци дължи такова семейство:

Това включва всичко - и осигуровките (FICA), които там са 7.65% за служителя (тук са 10.58%)
Федералния данък за такова семейство е 7.5% (тук 10%) но там имат и щатски, някъде е 0% някъде 10%, средно 5%.
Когато си купиш жилище, лихвите по ипотеката си ги приспадаш, така че данъкът ти става още по-нисък. Отделно имаш и данъчни кредити за деца, ако спестяваш за пенсия, и т.н. То и тук ги има, но там са в нелош размер. Отделно дето нямат и ДДС, така че не плащаш на държавата 20% за всеки лев, който харчиш. Е, имат щатски данък оборот, той е пак според щата, някъде 0%, някъде и 7-8-10, средно го кажи 5%. Но къде е 20%, къде 5%. И какво стана с разполагаемия доход?

# 157 5 дек. 2022, 11:09 ч.

Мнения: 53 427

Оставете САЩ на мира, те са друга история. Ние сме в Европа, нямаме техните широки простори с евтина земя, нямаме дървени къщи, които макар и с луксозен интериор и екстериор са си дървени бараки, цените при нас са различни ( в САЩ почти всичко е по-евтино). Нека сравняваме с европейски големи градове.

# 158 5 дек. 2022, 11:17 ч.

Мнения: 4 626

Да, нямаме - и затова нямаме като тях къща 200 кв.м. с два гаража и двор за всяко средно семейство, а апартамент в квартал без гараж и с тесни улици пред него.
Но иначе механизма на пазара е един и същ във всяка държава - жилищата се купуват от хората с парите, които изкарват, така че няма как да струват твърде много, защото никой няма да може да си ги купи.
Затова гледаме средното, и по-точно медианата, на доходите и цените на жилищата. Няма как само богатите да имат жилища, пък бедните да нямат - те и под наем да са, пак плащат някакъв % от дохода си и когато нямат висок доход, не могат да плащат висок наем, така че и инвестиционните имоти не могат да струват много.

Оставете ги ИТ-тата, защото за всяко ИТ има и хора под средното, те също живеят в жилища. На семейни близки дъщерята сега ще кандидатства, искала педагогика - ще става учителка. На колежката по бюро до мен мъжът й е пожарникар. Тези хора нали също са на пазара, нали и те трябва да могат да си позволят жилища?
Пазарът се движи в съвкупност от макро-рамката. Има си и сегменти вътре в него, но няма как средното да надскочи макро-рамката за твърде дълъг период. Когато го направи, това се нарича "балон" и после пък спада. Дългосрочно не може да се движи извън тренда.

# 159 5 дек. 2022, 11:25 ч.

София
Мнения: 4 668

Слаши, да, 10%я данък е просто гениален. Дано остане така още дълго. Защото според мен той е основен двигател на икономиката (и благоденствието) у нас. Социален тип капитализъм у нас би рухнал на момента.

Крис, очевидно говореХМЕ за СРЕДНА заплата, като за нея имам предвид и данъците. Най-бедните не могат да си позволят никакво жилище, нищо, че са без данъци. Все пак съм живял 12 години в Канада, сестра ми 17. Други лични приятели продължават да живеят там и минават 20 години. Наясно съм с много неща от първо лице.

https://policyadvice.net/insurance/insights/average-american-income/
51 500 usd средна заплата, бруто.
https://www.forbes.com/advisor/income-tax-calculator/new-york/51 … &dependents=0
51 500 излизат нето 44 000 usd за щат Ню Йорк.

Е, с 4-5 пъти по 44 000 какъв имот можеш да си купиш в Ню Йорк?
Това е между 176 и 220 хиляди $.

Отделно, че там редовните разходи не са като българските и не може да се правят преки паралели. Транспорта, да кажем, там въртиш по 5-10 пъти повече километри. Съответно колите се амортизират повече, гуми, ремонти. Едно голямо парче от месечния доход отива за кола и транспорт. Здравни, ако нямаш застраховка, самолетни полети, за да отидеш където и да е, включително на море или планина.

# 160 5 дек. 2022, 11:54 ч.

Мнения: 53 427

Цитат на: chris78 в пн, 05 дек 2022, 11:17

Но иначе механизма на пазара е един и същ във всяка държава - жилищата се купуват от хората с парите, които изкарват, така че няма как да струват твърде много, защото никой няма да може да си ги купи.
Затова гледаме средното, и по-точно медианата, на доходите и цените на жилищата. Няма как само богатите да имат жилища, пък бедните да нямат - те и под наем да са, пак плащат някакъв % от дохода си и когато нямат висок доход, не могат да плащат висок наем, така че и инвестиционните имоти не могат да струват много.

Да, но имаме огромен процент собствени жилища, които се предават по наследство. И затова съвсем не е нужно ВСЕКИ да може да си купи. Който не може се свива, но има къде да живее докато се замогне, а купуват замогналите се - дали продавайки стар с доплащане, дали изцяло със спечелени пари, но на пазара на имоти съвсем не играе цялото населени. не знам и 10% дали са там.
Всичко написан от от теб принципно е вярно, но има нюанси и допълнителни фактори, които променят нещата.
А и (макар да не харесваш аналогията със скачените съдове) винаги когато бедна държава се скачи икономически с богата такава цените тръгват нагоре. И заплатите, но с леко закъснение.

# 161 5 дек. 2022, 12:37 ч.

Мнения: 4 626

Цитат на: Танграта в пн, 05 дек 2022, 11:25

https://policyadvice.net/insurance/insights/average-american-income/
51 500 usd средна заплата, бруто.
https://www.forbes.com/advisor/income-tax-calculator/new-york/51 … ra=0&dependents=0
51 500 излизат нето 44 000 usd за щат Ню Йорк.

Е, с 4-5 пъти по 44 000 какъв имот можеш да си купиш в Ню Йорк?
Това е между 176 и 220 хиляди $.

Щат Ню Йорк не е само Ню Йорк Сити, а е и Бъфало, и Сиракюз, и разни други техни еквиваленти на Стара и Нова Загора. Със сигурност можеш там да си купиш къща за $200к. А в Ню Йорк Сити дори в Макдоналдс ще изкарваш $50к, там средната заплата е мно-о-ого над това ниво.
Няма смисъл да влизаме в конкретика за всеки един отделен щат/град, аз затова дадох средното за държавата. И дадох средния семеен доход, който не е средната заплата х2, тъй като не във всяко домакинство работят двама фул-тайм.
За България/София можеш да го смяташ по същия начин, аз взех за удобство х2 средни заплати, но това не винаги е така.

# 162 5 дек. 2022, 12:41 ч.

София
Мнения: 4 668

Ами именно. И аз това казах. Високите цени са по супер урбанизираните територии. Стара Загора не е типичен пример, заради ТЕЦ ли какво имат, не следя подробности. Но в Ямбол колко струват имотите?
Всичките ти примери са на имоти насред нищото. В България можеш да си купиш на безценица такива. И то дори на разстояние за "ежедневно пътуване до София". В САЩ се пътува по 2 часа в посока. Бий един кръг около София на 2 часа път. Ще се изненадаш от цените. Да не излязат и къщи и апартаменти на ПОЛОВИН годишна заплата.

# 163 5 дек. 2022, 13:02 ч.

Мнения: 53 427

Когато баща ми почина продадохме масивна вила на два етажа с двор декар, вода, ток, път, влак наблизо, на час път с кола от София за 36 000 лева. Това колко са, някъде около 1,5 средни годишни заплати? Ако сравняваме със САЩ това си е в предградията на голямата метрополия.

# 164 5 дек. 2022, 13:04 ч.

Мнения: 4 626

Добре Тангра, оставям последната дума, ти да си прав, то и без това човек не може да те наддума.
В заключение само вмятам, че щом София била несравнима с Ню Йорк, ако видя Роналдо ще му кажа следващия апартамент да си го купи тук, че от предишния в Ню Йорк загуби не малко пари. Дано в София да спечели.
То къде отиде този пост - нещо не го виждам. Бяхме писали как Роналдо си купи апартамент в Ню Йорк преди време за $18м и тази година го продаде за $7м

Препоръчани теми

🌹 Ергенът 🌹 Между 2 сезона, #2

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #14: от вторник до четвъртък, 20:00

Red Pill Редпилнати мъже/жени

Ергенът 2 ❤️ Симфония от чувства - Тема 12

Причина:

Причина: