Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 73

ВиК и ЕЛ не зависят от поддръжката - те са зазидани при строежа и стареят еднакво и при чисти, и при мръсни стени. И затова в стар апартамент се сменят задължително и двете. Само идиот ще изкърти фаянса и ще остави старите тръби и жици. Да не говорим, че може да иска друга конфигурация на системите.
И като ще къртя плесен, мухъл и хлебарки не пречат.

Ние продавахме скоро, не в България, но търговията работи еднакво навсякъде. 15 огледа имахме за седмица, 10 от тях дадоха оферти. Една от тях беше много добра, с огромен депозит. На всички казахме, че има много оферти и ако наистина искат апартамента да вдигнат цената. Купувачката с големия депозит вдигна цената с 10 000 долара. Така, че всичко е възможно. Тя хареса гледката. Направи тотален ремонт след това.

С интерес следя тази част на темата, защото подготвяме да продаваме стар апартамент (строен 82-83 г.), не е нещо спешно може и след 5-10 год. да стане, ще видим как върви пазара. А и сега не ми трябват допълнително пари за наместване. Живяли са стари хора в него, изобщо не  поддържан, с дървена дограма и сега пресмятам докъде да протече изливането на средства за ремонт. Само неотложни работи ли по ВиК или просто да спра водата централно за апартамента и да го правят после купувачите. Електрото предполагам също да не се занимавам. Смятам само малко да изчистим изхвърлим всичко (има страшно много вещи и мебели, таванската и мазето са заринати) и да поизмием прозорци, помещенията. Евентуално да боядисаме дограмата, тя дървена, няма да впечатлим никой. Иначе апартамента - 5стаен, 125 кв. по апартамент на етаж в идеален център на голям областен град.

Опразнете апартамента, изчистете и успех с продажбата.

Ако няма да го пускате сега - спрете водата и тока.

Всъщност и аз си спомням как ни прецакаха за горния етаж, апартаментът беше идентичен, но с един етаж по-високо. В деня, в който се бяхме уговорили с продавача да дадем стоп капаро, ни се сервира, че вече има купувач. Продаваха се няколко апартамента от една фирма - все почти идентични, та не беше драма за нас, но впоследствие се оказа, че съседът е дал една идея повече пари (спрямо общата цена на жилището - никак не малко), защото е искал да купи и съседния апартамент (на този етаж се падаха два един до друг). Съвсем естествено - веднага са "клекнали", въпреки уговорката ни, а ние за малко да изядем дървото, защото наистина се влюбихме в жилището.

Conchita7, колко жилища сте продала и купила в България в последните години? Ей тъй, от любопитство на какво почиват твърденията как "пазарът работи еднакво навсякъде". То пазарът на булки не работи еднакво навсякъде, камо ли този на имотите. А по теорията на вероятностите когато 10 души твърдят едно, а един - при това без опит тук, друго, каква е вероятността точно той да е прав?
Сейко, само освободете жилището от всички ненужни вещи. Няма никакъв смисъл да боядисвате дограмата и да правите каквито и да било ремонти. Ако стартирате продажбата септември и не успеете да продадете до 3 месеца, може и да свалите цената.

В България купен 1 ново строителство, продадена 1 панелка. За шок на брокерката панелката беше с пълен стейджинг - картини, табуретки, възглавници, вази с цветя, купи с ябълки 😀В имотите обяви направо изпъкваше на фона на съседните коптори.

Същото е и на пазара на булки - тези, които са по-бели и по-накичени се продават или.по-бързо или на по-висока цена.

Каквото и да си пишем тука 😄 не можете да накарате наследника Ганчо да ремонтира апартамента от баба му и така да го продава. Има и направени имоти, но колко са направени.. дали реално ще ви издържи ремонта им две години ( или ви чака един НЕПРЕДВИДЕН разход) никой не може да ви каже и да ви обещае. Да не говорим за вкуса 😄 понеже масово се искат направени имоти, но като се влезе в тях и следва "ох, дивана, ох банята, ох тази боя, ужас е".
Възможен сценарий е и изречението "ооо, абсурд това няма да как да е направено за тези пари, тези материали са евтини".
Та така и така... Ремонтирайте, изсипете една торба с пари и после да ви дойде купувача с 5 лева в джоба да ви каже как нямате вкус, масата е грозна и апартамента ви трябва да е с 30 000 Евро надолу 😄.

Зависимостта между поддръжката ( вкл.и чистота) и състоянието на имота е, че който не го впечатлява, че има мухал, мръсотия, няма вероятно да го впечатли, че има проблеми и с ел.инсталации или ВиК, няма да е предвидил различни кръгове за различните ел.енергоемки уреди примерно, няма да му е направен наклона на сифоните и.т.н ( да не давам сега 100 примера). А и не всеки иска и трябва да прави тотален ремонт на имота, който купува и по някакъв начин се опитва да направи оценка на разходите. И както сами няколко хора вече се изказаха, не всичко може да се види с просто око, за това всеки съди по други критерии , колко и какво ще му се наложи на ремонтира. Примера за панелката, която купихме от доста възрастни хора беше, защото макар и стар апартамент 70-80 години строен, беше със сменено ВиК, Ел., имаше сложена и изолация и ремонт се наложи, но не беше на чак толкоз голяма стойност.
Аз имам и други примери за а имоти, които сме купували/продавали включително и за продажба на имот в топ локация, който 10 години преди това давахме под наем. За съжаление последните наематели го оставиха тотал щета, вкл. със стени боядисани в тъмно лилаво, черно, едната врата беше изтърбушена, баня с мухал и т.н. Почистихме колкото може и го пуснахме на пазара. Почти нулев интерес, а който идваше с потрес излизаше за по-малко от 10-15 минути.
Наехме фирма: боядисване на стените , да не са в тези потресаващи цветове, сменихме вратата с една за 100-200 лв ( това преди 4 години) и още малко дребни подобрения и за седмица го продадохме на цената, която го бяхме обявили ( без дори пазарлък за сваляне).
А ако не се гледаха тези неща от купувачите, тогава нямаше и да се правят огледи на място, а само гледат документи за собственост, изискват чертежи на имота.

Ако бяхте намалили цената с толкова, колкото платихте на фирмата за боядисването и новите врати, пак щяхте да го продадете. Можехте даже и да свалите вратите.
Грам няма да ме впечатлят евтини репродукции по стените (едва някой ще продава имот с ценни платна на известни автори) или купи с ябълки.
Още като вляза в един имот мога да сметна колко ще ми струва ремонтът.
Инсталации на апартаменти от 70-те, каквото е масовото строителство у нас, са морално остарели колкото и да е поддържано жилището. Защото навремето са правени за по една фурна и хладилник. А сега има уреди, каквито тогава не са и сънувани. И задължително кръговете трябва да бъдат различни, за да не падат бушоните.
ВиК-то е същата работа.

2016 год. продадох една панелка за Х сума. 2008 год. я бях закупил за 2Х сума. Но беше без мебели, кухня. Само беше с направена баня. На този етап ми предлагаха 1/2Х. Реших да рискувам и монтирах някакви евтини мебели и кухня за 1/20Х (но всичко беше поне с ПДЧ 1,8 см, сега иам чувството, че това е изключение в конфекцията с мебелите сега са масово 1,6 см). Еми - продадох си я за Х. И то за има няма месец от пускане на обявата.  Тогава трудно се продаваше още.

Пак се генерализират нещата.
Освежаването ни струваше около 1500 лв, а нямаше какво да намаляваме цената, защото интерес нямаше като цяло..И едва ли беше, защото някой искаше да намалим цената с тази сума 😅
А и това, че вие знаете колко излиза един ремонт  и колко струва дадена мебелировка, санитария, не означава, че всеки купувач може да го направи. И да: не може да се се оцели всеки вкус, за това съвета не е да се реновира изцяло жилището, а да се проведе в приветлив за продажба вид.

А като говорим за цветове, приятелско  семейство продаде доста хубав апартамент до нас, заради люляково- розовия цвят, в който беше изпълнена в крайна сметка фасадата и мъжът не можа да се примери, да живее в "къщата на Барби".
Аз лично при покупка на недвижими имоти проверям и  строителната фирма, която го е изградила; ако имам достъп до информация, проверявам какви са предвидените големи проекти в близост; информирам се за съседите, ако е възможно. Всичко, което може да вдигне или намали цената в бъдеще. Ако целта на закупуването на имота е да бъде продаден или отдаван под наем..

Затова трябва да направиш ремонт който да се хареса не на тебе лично а на масовия купувач. Това не е толкова трудно, аз бих избегнал смели цветове като червено и черно. Използват се неутрални цветове по стените като бяло или светло сиво. В банята се слагат неутрални плочки става някаква имитация на мрамор или камък. Мебели от комунизма задължително се махат.
Аз по принцип предпочитам нещо което не е пипано. Обаче очаквам да бъда компенсиран за това че се захващам с ремонт. Например ако един апартамент струва 200 хил евро ремонтиран, ще приспадна разходите за продажба (да речем 8000 евро), лихви докато трае ремонта (2000 евро), стойност на ремонта (20000 евро), компенсация за мен 10000 и така ще предложа макс 160000 евро за неремонтиран апартамент със сходни характеристики.

Всичко е относително и строго индивидуално.Някой може да иска и 50% да му се смъкнат,защото ще прави скъп ремонт с най,най-уникални материали.Мои познати продадоха мин.год.(когато уж нямаше балон,а той се надуваше)
панелка тотал щета след много наематели.Новите собственици си платиха доволни пазарната цена за района без пазарлъци.

Смъкването на цената също като че ли не зависи от състоянието на апартамента, ако щеда е кочина, 40 000 евро надолу хмм. Реалистично до 30К макс да се смъкне независимо от състоянието на апартамента. Т.е. пак опираме дотам, че състоянието няма значение.