Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 77

Didi168, благодаря ти че беше така обстойна в коментара си:)
След празниците ще обмислим и проверим много внимателно ако го запазим, то в какъв размер ще ни отпуснат ипотечен заем за новото, а и ще трябва да предвидим и пари за обзавеждане и ремонт там
 Права си, че точно знаем тук, в сегашния какво не е наред и се надявам да съумеем да го оправим. Наистина много инвестирахме за шесте години, в които живеем в него и не ми се иска заради минусите му (които понякога наистина са по трудно поносими от купувач отколкото от наемател) да го продадем само исамо да освободим парични средства...
 Иначе и аз това си мислех да сметна около 10 наема плюс да сме сигурни с мм, че може да поемем разхода за ипотека дори и да не ползваме наем.
 За цените намират се маломерни на зелено на по ниска цена от 100 хиляди Евро, но като сложим и ремонт, ще мине време докато избием поне ремонта, те може би наистина остава или варианта продаваме и си облекчаваме значително ипотеката или задържаме и рискуваме

Оо за зелено ли става въпрос в другия вариант? Значи цената с обзавеждането ще е поне с още 20 - 30 хиляди € отгоре. Още няколко хиляди за нотариус и данък придобиване, още минимум 2 години пропуснати наеми до акт 16, още месеци проспуснати наеми докато го обзаведете. А нервите и времето, които ще пръснете по планиране. майстори и обикаляне на магазини... тях не знам как да си ги сметнете, но не ги забравяйте в калкулацията.

"Не им трябват повече пари" е съкратена версия на "не им трябват повече пари, ако трябва да дадат повече за да ги получат, а последващата инвестиция на тези нови пари няма да доведе до повишени печалби".  Така нещата стават различни, нали?
Едно е ако на теб някой ти предложи пари с нулева лихва и връщане когато можеш, друго е да ти предложи пари, но срещу ипотека и висока лихва. Във втория случай и ти ще кажеш, че не ти трябват пари

Аз мога да споделя скромно мнение за какво служи информацията за цените и как не бива да се гледа само настоящата цена. Един нов строеж в края на 21г. е обявен на средни цени от 550 евро, това е цена при старт на строежа, а в последствие най-лошите апартаменти се предлагат на цена 990 евро. Инфлацията предполагаме, че е 50% , тогава закъснелите купувачи би трябвало да платят около 800-850 евро, без да вземаме под внимание, че апартаментът е останал последен и има куп недостатъци, 2г. не се намира купувач. Разликата от близо 200 евро показва, че продавачът спекулира с цената и би могъл да направи отстъпка и да е на печалба дори и при 800 евро. Тази отстъпка може да се поиска, ако купувачите се аргументират и са разумни. В момента наблюдавам паника сред търсещите имот и страх да не изпуснат последния влак.

За сега е само "Общност на малките агенции". В началото на януари ще бъде обявено официално създаването на организацията. Идеята се роди и много бързо набра скорост есента. С две думи: обединяваме малките агенции с идеята да променим бранша, като създадем норми, правила, стандарти, които да повишат качеството на услугата. Против лошите и практики, които ние ги знаем прекрасно кои са, като сами се контролираме. Трудно се влиза при нас, защото се прави предварително проучване. Има създадена група за това, която проверява агенциите. Без агенции, които имат фалшиви обяви и обяви " Само за частни лица", които са двата метода за измами, за ограничаване на възможностите и на продавачи и на купувачи да направят най-добрата сделка за себе си, не за брокера! Отворен пазар! В същото време организирахме и проведохме редица работни брънчове на различни теми, като GDPR, предстои ЗМИП,  Ново строителство, технология на сделката и т.н. имаме план до март. Подготвяме и голямо събитие " Маркетинг и реклама". Подкрепят ни сайтове за имоти, в чието лице видяхме съмишленици. Разбира се имот.бг, не е сред тях, защото никого не им е пукало за фалшивите обяви и агенции, важно е пари да влизат.
Когато си "малък" си сам и е трудно да се справиш с всичко, но когато много "малки" се обединят стават сила.
Девет собственика на малки агенции сме организаторите. Имаме страхотни идеи и всички са свързани с професионалното развитие на брокера и етични норми. Иска ни се по-бързо да се случват нещата, всеки отделя максимално възможно от времето си и ресурса си, но чак сега вече се подреждат нещата и влизат в ритъм.

tomeva, и на мен ми беше интересно какво се случва. Обаче тази идея за регулиране на бранша, ограничаване на фалшиви обяви и т.н. не е ли тема, подета и от вашето сдружение НСНИ  и т.нар. големи агенции? Те също нямат интерес от все по-лошия имидж на бранша и все по-трудната работа на всеки негов член. Също правеха събития, семинари и т.н. (друг е въпросът, че малко лаишки бяха тези събития, малко като - "искахме, ама нямахме желание". Та в този смисъл - кое е новото? Разцеплението на бранша на малки и големи?

Че какво му е лошото на “само за частни лица”? Някой брокер има хубав имот/клиент с хубав имот, за който е сигурен, че ще успее да го продаде без помощта на друг брокер със собствен клиент. Защо да си дели комисионната с някого /да получи само от продавача вместо от продавача и купувача/? Това за мен не е лоша практика, а по-скоро брокерът е сигурен във възможностите си да продаде и в потенциала на имота. Аз ако бях брокер на имоти, само за по-бавно ликвидните сделки бих търсила съдействие от колега от друга компания или за имоти, които се отдават под наем евентуално, за да не бавя клиента.

Няма разцепление на малки и големи. Не изключваме в един момент и по-големи агенции да се присъединят. Стига егото им да го позволи. Ние не сме против агенции на основата, колко са големи или малки. Против сме на тези с лоши, нелоялни практики, фалшиви обяви и обяви "само за частни лица".  В НСНИ има такива агенции, те го признават, но не желаят да се освободят от тях. Като ти го каза: .
Другото ново е, че създаваме хоризонтални връзки, което е много различно за структурите, където обикновено са вертикални. Аз съм много добра в технология на сделката, процесите и споделям моя опит с колеги, като обучения, но нетипични, в конкретика с примери, казуси. Други колеги са много добри, с онлайн маркетинг и реклама, правят страхотни презентации на имоти и постигат много добри резултати. Те правят обучения на тези теми.. и т.н. Имаме колеги адвокати и то много добри, те правят обучения на тема юридическата страна на сделката. Архитекти, геодезисти подготвят тема парцели и НС...
Заразяващото е, че всичко това колегите го правят на добра воля, плащаме само за зала и кетъринг. Плануваме и професионални коучове да каним, но това сигурно ще е за втората половина на годината.


Това е ограничен пазар!!! За продавача: Брокерът спира достъпа на потенциални купувачи, чакайки да се появи частното лице. Основен принцип е: колкото повече потенциални купувачи, толкова по-добра сделка.
А на купувача, че го принуждават да работи с този " брокер" без да има избор! Аз, като купувач искам да имам правото да си избера брокера, а не по задължение да плащам на някой.  И да се моля да не се прецака сделката.
Кой печели?! - Брокерът с обява "Само за частни лица", който прави двойна сделка.

Тя тази идея за регулиране на брокерите е на 15 години, още толкова години ще им трябва да подкарат закон или някаква регулация.
Никой не иска регулиран пазар, в който една камара брокери да спрат да вземат апартаменти и да ги продават, без да си им давал право.
Не се обиждай Томева, но още 200 брънча да направите, нищо няма да се случи. Има море от некадърни брокери, които се къпят в 3%-та. Кой ще позволи това да спре?

 

И по-стара даже...
Да, най-вероятно ще сме капка в морето, но е важно, че ще ни има. И всеки, който иска, може да се информира и да направи избор.
Пазарът се променя, хората също, все по-подготвени и образовани се впускат в начинанието покупка или продажба на имот. Което много ме радва. Винаги съм се чудила, как отделям време да проучим един диван например, преди да го купим,  а да проучим, как и с кой да направим имотна сделка, която е стотици хиляди евро, не или поне не полагаме усилия да вземем информирано решение!

9 собственика на малки агенции наистина сте капка в морето. Вярно, че все от някъде трябва да се почне, но мен лично това, което правите, не ме топли по никакъв начин. Ще викна ура, когато капката в морето е някой нов член в някой закон, който е в мой интерес. Нещо официално, което да важи за всички брокери в цялата страна. Например ако се докаже, че дадена агенция оперира с фалшиви обяви, да бъде солидно глобена, да се отнемат разрешителни (то първо трябва да се получават такива де, че да се отнемат) и такива фирми да губят правото да практикуват. А не просто да не могат да членуват в някаква частна организация, за която масовия клиент не е чувал, и да си работят на воля.

250 са агенциите за сега, 9 са организаторите на всички тези инициативи.
"Топли" ви, ако срещате повече професионално подготвени брокери с добри и полезни за клиентите практики.
И да, все отнякъде трябва да се почне...Другите неща, за които говорите са в ресора на законодателите, ние не сме такъв орган.

На 2-рия купен апартамент, човек става полу-професионалист.
Ако имаш добър нотариус да провери нещата и работиш със стабилна строителна фирма, изобщо не ти трябва агенция или брокер.
Казвам го от опит.

Томева, мъжът ти също ли е брокер?

Ето тази тъпа порочна практика трябва да изчезне. Защо аз като купувач трябва да плащам 3% на брокера на продавача. За мен той само отваря вратата, за да видя имота. Нали затова продавача го е наел - да му направи снимки, да качи обявата по сайтове, да направи някаква реклама и да дига телефона и да води клиенти.
Не виждам къде е логиката. Да не споменаваме как може да представляваш 2 противоложни страни (казват му конфлик на интереси).

Ако следваме горната логика - трябва като влезнеш в един магазин за мебели/техника и т.н. затова, че продавачката/консултантка вътре ми е показала нещо, отговорила ми е на 2-3 въпроса които съм имал за даденият продукт, накрая на касата да и дам няколко процента от стойноста на продукта на нея, само защото ми го е показала. А тя е там, наета да прави точно това и затова и се плаща.