Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 80

Е как за чий ти е ... Нали тук се обяснява, че не е лесно да се занимаваш с огледи, да ти звънят всякакви и да искат по всяко време да ги водиш на огледи.
За тази тежка и отговорна работа от висококвалифицирани специалисти е ОК да се получава по 3% от стойността на имота.
И за какво ще обикаляш по входовете да питаш бабите кой живее еди къде си , като в платформата ще знаеш кой има право да продава този имот. Няма да са съседите нали ...

Такава платформа има например в САЩ - MLS се казва. Всички лицензирани риалтъри работят с нея.
Няма дублирани обяви, всичко е на едно място, и всеки един лицензиран, който си е платил членския внос има достъп до всичко, пуснато за продажба, с локация, снимки, описание и т.н. и може да го предложи на клиента си без да го води по безмислени огледи, без първо да звъни да пита "продадено ли е" и "работите ли с колеги", без да се чуди реални ли са снимките, и т.н. Ако някой качи дублирана обява, грешни снимки, грешен адрес или без съгласие на собственика, ще му вземат лиценза.

Естествено, не си задължена да работиш с такъв посредник и с тази платформа. Може да си пуснеш имота за продажба с обяви по стълбовете, или във вестника. Тогава обаче няма да има такъв широк достъп до обявата ти.

Достъп до тази платформа има и през много други сайтове (но без да можеш да качваш обяви, ако не си лицензиран). Все пак е много полезно да разглеждаш какво има обявено за продан в района, в който търсиш. Също така държавните и местните органи предоставят данни за минали продажби в района, които се наслагват и гледаш имота, който те интересува, как е като цена спрямо съседните минали продажби.
Ето тука гледам например един квартал на Хюстън:


Интересува ме примерно тази къща за $267к. Гледам наоколо подобните са се продали по 230-280, значи около средното е. Гледам също има една наблизо и за $375 - ама тя е с 6 спални, пък мойта е с 3. Гледам има пък друга само за $99к пак с 3 спални - ама тя пък е буренясала и изглежда за ремонт, вероятно 100-150к ще хвръкнат и пак става толкова.
Ето как с технологиите се ориентирам и без да трябва да разчитам на брокера да ме светне как е пазара.
Но нашите явно предпочитат да си държат тази информация само в главите, вместо да я предоставят на технологиите - за да могат да си оправдаят комисионната. Естествено, ни една човешка глава не може да побере цялата информация за пазара, нито пък можеш да разчиташ на нея да ти я представи добросъвестно и безпристрастно.

Внимавайте, какво си пожелавате, дори и най-невероятното да се случи да е. После да не ревете, къде са брокерите....
Всички говорите така, защото виждате само повърхността и идеализирате картинката: Пешо продава, Гошо купува, правят си сделката и после сядат да се почерпят.
Вероятността да не се харесат и Пешо и Гошо е 80%, съдя от опит. И единният е готин и другият сам по себе си е готин, но заедно "брашно не мелят". Единият вика, тоя на какъв се прави, не стига че му давам, тоя уникален имот. Другия вика, аз съм с парите, аз казвам, какво и как ще стане. Тук технологиите не могат да помогнат.

Математически модели, ценообразуване и т.н. , ама хора това е имот, дом, къща...емоциите са водещи. 
А как си определя цената продавача, знаете ли? - според това, колко му трябват. Или гледат други, като него, какво са направили, но винаги, винаги... на другия имота е по-кофти. Нали следите пазара. Ами следете новите оферти от частни лица и вижте и тези, който брокер е нает да се занимава с продажбата. На 10 продавача, 9 тръгват  с нагласата за много по-висока цена. И какво се получава. Решава продавачът, че ще наеме брокер. Брокерът му казва, цената не е пазарна. Продавачът отива при друг брокер и така докато попадне на някой, на който му все тая, че имотът ще залежи, че в крайна сметка продавачът ще загуби. Или пък продавачът си казва, б*си смотаните брокери, нищо не разбират, аз съм търговец, сега ще си го продам. И си пуска офертата сам. И тогава се случва, това което се случва в свободното интернет пространство. Тото.

chris78, MLS системата е прекрасно нещо, тя е в помощ на брокерите и не само. С един бутон, може да видиш и цените на имотите, които са се продали в района, както и колко струва имота ти днес.
Ние сме в каменната ера в това отношение. Там агентите са чисти посредници. Всичко извън да свърже двете страни за даден имот, се плаща отделно. Само преди 20-30 дни ни беше на гости един приятел от Чикаго, та в подробности ни разказа, как си е купил къща там. И колко е дал извън договорената цена, за какво ли не и на кого ли не!

Два пъти съм ползвала брокер и двата пъти платих комисионната след финализиране на сделката, при вече свършена работа. И двата пъти платих на адвокат да ми преработи предварителния договор в моя полза. Всичко общо взето си беше на ниво, може и късмет да съм имала, но по принцип по интуиция  действам, ако някой или нещо не ми вдъхне доверие, не се занимавам. Та има и добри примери:)

Такава платформа не е само за отсяване на брокери, ами и доста неща ще лъснат, вкл. би станало по-трудно препиране на пари през имоти, прикриване на цена и даване в брой, деклалиране на по-ниски цени, за да се скрият данъци и такси...

Aз три пъти съм купувала имот и трите пъти имам късмет да избегна ползването на брокер . Плащам си 500-1000 лв на адвокат , който се занимава с имотни сделки , проверява за всички тежести, прави ми договорите и защитава МОЯ интерес . Не виждам защо трябва да платя 3% от цената на имота комисонна на човек , чиято единствена услуга е да ми отключи апартамента  . Щом иска , продавача да си му плаща , за услугата да му продава апартамента .Сега ако си наема брокер , който да ми търси имот по конкретни мои изисквания  и успее да намери , като ми спести обикаляне - тогава съм съгласна .

Писали сме го вече, понякога е неизбежно. Харесваш конкретен имот, но той се предлага само и единствено през определена агенция. Единственият вариант в случая е да се ползва собствен брокер, но понякога няма и такава възможност, така че ако държиш точно на този имот, то кихаш на брокера на продавача. За мен това е изнудване, но това е положението, два пъти кихахме така за няма нищо.

Винаги съм се чудел защо не правите астрологичен анализ. За много хора хороскопа е водещ... 

Да си брокер е най-обикновена търговска професия - като да си продавач в магазин за козметика например, аз поне не виждам никаква разлика, не се изисква никаква еспертиза, само да си убедителен, в представянето на даден продукт в добра светлина. За предоставянето на такава елементарна услуга, парите, които се правят в брокерския бизнес, са абсолютно неоправдани.

Нищо не разбрах от това, което е написала tomeva. Купувачът и продавачът трябвало да се харесат? Аз като съм купувач ми е абсолютно все едно, дали продавач, баба Яга или брокер продават жилището. Не мисля че и на продавачът особено много му пука кой купува. Продавачите имали нереалистични очаквания? 90% от продаващите хора могат да влязат в някой портал, да разгледат подобни обяви в дадения квартал и да добият представа колко вървят жилищата. Ще завишат цената стартово, като не стане, след месец-два ще я свалят и в крайна сметка ще се намери купувач щом се достигне пазарната цена. Къде в изброените от мен сценарии брокер би помогнал кой знае колко с нещо, че да се оправдае комисионна от десетки хиляди левове?

Айде да споменем, че освен американската система има немска,  френска, италианска, английска, нидерландска, белгийска, шведска и т.н. които са ни много по-близки понеже от известно време сме в Европа, пък някои и току-виж се оказали по-добри.

Американската система давам за пример, защото американците по принцип са най-напред с технологиите. Може китайците да са ги надминали вече, знам ли.
С френските и германските системи нямам много опит, но и там не вярвам да има "не работим с колеги", "само за частни лица", "наеми мен, за да ти покажа скрити обяви, които другаде ги няма обявени", "тоя се продаде, но ела да ти покажем други подобни", и подобни български шмекерии.

В Германия няма пране на пари през НИ и като цяло хората инвестират в други неща и в момента е супер трудно да се продадат жилища, всяко, което е публикувано, стои поне по 1-2 месеца. Едно време при ниските лихви хората буквално наддаваха за жилища, което рязко вдигна цените, и никое не се задържаше повече от няколко дни, а сега брокерите ти се молят денонощно да отидеш на оглед, доста са изгледнели. Общо казано, в Германия брокерите са също толкова безполезни, колкото и тук и въртят същите номера, защото са отчаяни. Само за сравнение - в Щутгарт, град, който гони милион, има 3200 сделки миналата година, Пловдив, 350к, има "само" 15 000 - ех, брокер да си в днешно време в България.

Разликата е, че при другите търговски професии ползваш продукта/услугата доброволно, а тук в поне три четвърти от случаи си принуден да я ползваш. Даже невинаги я ползваш реално или получаваш някаква полезност насреща, но си принуден да дадеш една сериозна сума.
С което не различава особено от ония дето лепяха застрахователни стикери по колите през 90-те години. Само че не те принуждават със заплаха, а ти прилагат нежен рекет, че ако не платиш, просто няма да си купиш дом за семейството.
Реално е едно паразитно звено, което застава на пътя между продавача и купувача, и вместо да улеснява комуникацията между тях, я затруднява, особено при днешното развитие на ИКТ.
Естествено, хора, които вземат толкова много пари за толкова малко полезна свършена работа (много повече от адвокатски хонорар по сделката) ще извадят плеяда от високопарни слова, приказки за розови еднорози, а ако и това не свърши работа ще те дамгосат като носталгик по соца например.

Съвсем друг е случаят, ако някой доброволно си наеме услугата. Там и по-големи проценти са оправдани, стига клиентът да прецени, че има интерес.

Стигат ми клиентите, дето се водят по планетите.
№ на ап, № на сградата, № на етажа... ако покаже, каквото трябва, тогава ще говорим.
А пък Меркурий ми е любим, колко отлагания заради него съм имала...

Хора вие тук всички съдите по себе си, но вие на сте всички хора, дори в София не може да се говори за определени типажи, защото има всякакви хора, дори такива, които никога не сте срещали на живо.
И като ви казвам, че е имало скандали, напрежение и гранде проблеми, само защото не се харесват двете страни, повярвайте ми. И сделки за се разваляли буквално за нищо.
Както искате го разбирайте, но дори аз, когато правя мои си сделки си избирам колега от офиса да ми я води и контролира.

И като се развали сделката, какво? На опашка чака следващият купувач. Всяка професия решава даден проблем. Единствения реален проблем, който решава брокерът, е когато на продавачът не му се занимава да организира огледи сам. Търсенето в момента е такова, че всяко жилище от дворец до коптор се продава само.