Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 80

Не вярвах, че някога ще го кажа, но два месеца работих с агенция, с един конкретен брокер, и съм много доволна. Първо почнахме с опити за продажба, после като се отказахме, го отдаде за има няма две седмици. С години съм била от тези мнителните, дето гледат всичко да си свършат сами, а и имах ресурса за това.
В момента сме с ниски доходи, но по здравословни и лични причини не можех да си позволя да тичам всеки ден по огледи. Вярвате или не, но поне за мен за София, за другия край на града, това си е ангажимент. Човекът направи над 20 огледа само с наематели и върна повечето, тези, които избра, ги харесахме и ние. За сравнение - преди ок година пробвахме сами да отдадем и беше ходене по мъките, идваха всякакви индивиди и така или иначе обаждания от преки частни лица почти нямаше, всеки идва с посредник. Накрая го оставихме празен, пред перспективата на хора с кучета, чужденци с неясен произход и прочие неблагонадеждни и на пръв поглед лица.
Сега, изводът за мен - във всеки бранш и професия има читави хора и не бива да се абсолютизира, всеки труд и усилие, харесва ли ни или не, струва пари. Това е като да кажеш всички адвокати са мизерници, 500 лв. за регистрация на фирма няма да дам, все им е скъпо, все с недоверие. И ходиш мажеш там сам, после няма оправяне. Примерът не е много удачен, предвид че за адвокат все пак се иска официално призната правоспособност, но фактът, че българинът претендира да разбира и от тяхната работа, е показателен.
Да не говорим, че масово ги разкарват брокерите, връзват им тенекии и им губят времето, за да ги заобиколи накрая някой селски хитрец. Така че, много зависи, в крайна сметка, като искаш да продадеш или отдадеш успешно едно жилище, много добре си прецени възможностите, понякога обективно има нужда от съдействие. Не всички имоти са топ и купувачите да се избиват за тях, и тук идва ролята на брокера.
От страна на купувач/наемателя, личен опит имам по-скоро негативен, но го отдавам на неопитността си, и там добрият посредник би имал своята положителна роля и за двете страни.

Аз по-скоро недоволствам не от това, че даден човек няма качества за тази работа и му плащаш напразно, докато друг, по-добре  квалифициран, би я свършил по-добре.
А от това, че технологиите могат да свършат тази работа много по-бързо, точно и евтино, а тя се е окупирала от не толкова ефективни хора.
А именно - една база данни, в която се качва всеки имот с уникалния си идентификатор, с минимален набор снимки и чертеж, с точния адрес, с регистрацията на лицензирания посредник, който има правата да преставлява собственика/наемодателя.
И това ще елиминира всякакви глупости като:
- дублирани обяви
- обяви, качени от лице, което не упълномощено от собственика
- обяви без точен адрес, но "на комуникативно място"
- лъжливи/набирателни обяви
- обяви без снимки или с лъжливи снимки
- "скрити обяви" достъпни само ако работите с мене, а не с колеги
- и т.н. и т.н.

Такава база данни никак не е трудно да се направи, има ги по света. Обаче трябва браншът да се мобилира да работи с нея и да измисли прост механизъм, с който да се докладват неотговарящите на стандарта обяви, да се премахват, и на този, който ги е качил да се отнема правото да работи в бъдеще със системата.

Това ще спести безумни часове ровене по обяви, отсяване, бъбрене по телефона, огледи без смисъл, спорове кой на кого дължи комисиона и кой е довел клиента, и въобще ще спести адски много безмислен труд.

Ето, пак става въпрос за нуждата от контрол на брокера, а не контрол на участниците в процеса, колкото и да искат  

Преди малко видях, че до паркинга на Бесо срещу пазара на Борово, закачаха някакви нови билбордове директно от инвеститора с фиксирани цени , че започват нова сграда. Погледнах го и в страницата пише, че вече 20% от апартаментите са продадени, а още ги няма багерите за дупката.

Кой е инвеститора? Строителя?
Обикновено, в момента при новите сгради трябва да купуваш така , иначе при финализирането свободни няма или поне са останали тези с кусурите;

Аватон, сграда Вива.
Мястото не е лошо , малко навътре от булеварда се пада зад Бесо и пише , че за тристайните и четиристайните имало по две паркоместа осигурени.
Цени не видях

Е те 20-30% от жилищата вероятно са за обезщетение, така че директно отиват в графа 'продадени'. Още някои може да са там по маркетингови причини - за да имат основание да казват 'бързайте, че не останаха!'. После когато направят и истински продажби (или депозити, като на младежа с 5 броя) ще пуснат и тях.

Относно брокерите, ето днес чета, че фалирал още един туроператор в Германия - този път третия по големина. Преди няколко години фалираха и Томас Кук, и кои още беше от най-големите. Може да е било заради ковида, а може и просто моделът да се променя.
Едно време моделът беше - туроператорът поддържа наличността в хотелите, приема резервации и ти дава да разглеждаш един каталог, ама там не пише има ли сега места, няма ли. За да не тръгнеш да звъниш като луд по телефона и да си изгубиш повече време да резервираш, отколкото ще ти е самата почивка, ползваш услугите му срещу 10%, които той прибира от цената.
Сега обаче има всякакви платформи, от които в реално време можеш да сравниш цена, локация, условия, снимки, наличност и т.н. и да си избереш и запазиш директно. И хората виждат, че цената често е по-ниска директно, а добавената стойност, която едно време моделът на туроператора внасяше, сега я дават технологиите.
Надявам се нещо подобно да се случи и в посредничеството с имоти.
Брокерите ще кажат - ама ние вършим и много други услуги, преговори, проверка на документи и т.н. само че много от тях хич не ги вършат, или ги вършат некачествено. Те и без това е по-добре да се извършат от юрист, не от брокер.

Първите улици, успоредни на Каблешков в Манастирски ливади са в доста лошо състояние и точно там тази  микролокация си има кусури. Всеки път като съм минавала от там имах чувството, че ще  ме затрупат сградите.

И познай откъде ще дойде (а предполагам и идва) най-голямата съпротива срещу реализацията на тази идея. Няма да е нито от продавачите, нито от купувачите във всеки случай.

Недоволството към брокерите според мен основно идва от процента който вземат за комисионна. За мен все още е непонятно, защо трябва да им се плаща процент от цената. На моя брокер му дадох 25 бона за обява която сама си намерих.Познат ми е ,затова реших да работя с него като така или иначе ще плащам . Апартамента беше с ексклузивни права и се предлагаше само от един брокер, само от една фирма.Иначе трябваше да платя същите пари на брокера на продавача. Мега лесна сделка, изрядни документи на имота и кихнах 25 бона за един месец. Колко от хората могат да изкарат месечно тези пари с толкова усилия? Ето тук е проблема, а не че професията е гадна, за нищо не стават и т.н.

Ако се въведе такава платформа, това няма ли автоматично да значи, че ще сме задължени да работим с посредник, който да ни представлява?!? И защо да съм задължена Това предложение не е съвсем в полза на обществото, така че за да се приеме, трябва да се модифицира.
А ако се случи някаква подобна платформа, то тя ще трябва да е държавна, което също не виждам как ще се одържави.

От липсата на желание, пари и кадри за реализацията.

Този брокер голямо изключение.Над 20 огледа и връща  неподходящи кандидати.Честно казано се съмнявам.Ако не са бяха появили подходящите наематели,можеше да направи и 100-200 и повече огледа.Трява да е взел голяма комисионна да си прави толкова труд и губи напразно времето.Освен това,за да има толкова желаещи на първо място локацията трябва да е топ.Ако е в Ботунец или подобни ''квартали'' на столицата,не знам какви подходящи кандидати ще избере.

Такава платформа трябва да се създаде с помощта на регистъра и държавата и да се вкара в релси този сектор.
Не е казано , че само лицензирани ще могат да предлагат.
Достатъчно е да се въведе с идентификатор и един имот да може да се предлага за наем, продажба само веднъж и то с изричното съгласие на собственикът или собствениците.
В обявите да се обявява крайната цена за клиента. Не е трудно автоматично платформата да изчислява при обявена цена Х колко се добавя за брокера, колко за държавни такси за извършване на сделката.
В такъв случай ще е много по лесно и за купувачи и продавачи, ама хилядите на хранилка в агенциите ще трябва вече да се трудят да привличат клиенти които да представляват.
Няма да има само снимки от банята и до пердетата, че някой да не разбере къде случайно се намира имота, купувачите ще знаят , че ако искат да купят точно определен имот и ако не се предлага от собственика, ще трябва да потърсят конкретния брокер който е получил право да го продаде и да се опитват да го прескочат като обикалят по входовете.
Не е толкова трудно, но няма желание да се направи.

И като има идентификатор и се знае къде е, за чий ми е брокер? Ще спре обикалянето по входове, ама друг път.