Публикувана: 31 дек. 2024, 12:28 ч.
Последно мнение: 28 ян. 2025, 20:40 ч.

Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 86

29 835
782
1

Отговори

Q&A

Обобщени въпроси и отговори от темата *

Каква е текущата ситуация на пазара на имоти в България и как ДДС влияе върху цените?
Каква е ролята на спекулантите на пазара на имоти?
Какви са последиците от увеличаването на жилищните кредити?
* Предложените въпроси и отговори се генерират машинно от автоматизиран езиков модел на база потребителските мнения в темата. Генерираното съдържание може да е непълно, неактуално, подвеждащо или неподходящо. Вашите оценки спомагат за подобряване на модела и неговото усъвършенстване.
- Каква е текущата ситуация на пазара на имоти в България и как ДДС влияе върху цените?
  
  Напоследък се наблюдава увеличение на инвеститорите, които се насочват към злато и акции, вероятно поради трудности при закупуването на имоти. Очаква се новите разпоредби за ДДС да повлияят на цените на имотите. Спекулантите може да повишат цените с 20%, но се смята, че крайният клиент вероятно няма да е готов да плати толкова над горната цена на имота, което може да доведе до свиване на пазара.
- Каква е ролята на спекулантите на пазара на имоти?
  
  Спекулантите, известни също като бизнесмени, играят значителна роля на пазара на имоти. Те купуват имоти на ранен етап с очакването да ги продадат на по-висока цена, което може да доведе до повишени цени и недостъпност за обикновените купувачи. Членовете на форума изразяват загриженост, че много от тези спекуланти не допринасят с истинска стойност, а по-скоро се възползват от тенденциите в цените.
- Какви са последиците от увеличаването на жилищните кредити?
  
  Увеличението на жилищните кредити може да означава, че хората са по-склонни да инвестират в имоти, въпреки несигурността на пазара. Статистиката показва, че през ноември е имало 76,62% увеличение на новите жилищни кредити в сравнение с януари, което предполага нарастващ интерес и готовност да се инвестира, въпреки потенциалното повишаване на цените на имотите.
- Какви биха били потенциалните последици от новия закон за ДДС върху продажбите на имоти?
- Какви са очакванията за бъдещето на пазара на имоти?

# 225 12 ян. 2025, 18:48 ч.

София
Мнения: 4 111

Цитат на: Черна станция в нд, 12 яну 2025, 18:37

Цитат на: Gogo1979 в нд, 12 яну 2025, 18:31

ЧС, не казвам, продавай. Но навсякъде печалба се смята след като е продадено и е платен данък. Другото не е печалба. Печалба нямаш докато не продадеш.

Това и аз съм го казвала много пъти в спор с един виден съфорумец. Иначе данък няма да плащам, но съм съгласна, че по-точно е да се каже "потенциална печалба" или "моментна стойност на активите". Но то същото е и с имотите нали? Обаче все пак докато с апартамента може някой да казва, че е купил за 100, а сега струва 200, но там наистина трябва да продаде за да го докаже, докато с акциите не е така, могат да бъдат продадени във всеки един момент по курса на борсата. Тоест несъизмеримо по-ликвидни са.

Вложението в С@П500 е точно като в имотите- това е дългосрочен актив. Тези 30 000 са капитализация.
Естествено, че мога да предвидя каква е моментната пазарна цена на имота ми, поне аз мога.
Точно днес дадох такъв пример, защото имотите ми са листнати офмаркет при личните ми брокери, които периодично ми предоставят оферти за покупка във всеки един момент.
Затова и ги държа в максимално ликвидно състояние и мога да светкавично да освободя ресурс, ако се налага и знам точно колко ще бъде.

# 226 12 ян. 2025, 18:50 ч.

Мнения: 51 962

Цитат на: Didi168 в нд, 12 яну 2025, 18:43

Това не е печалба, че си купил на 100, пък сега струва 200. Защото като вземеш тия 200 к, ще ти стигнат пак за един брой същ апартамент. Печалба е ако си купил 100 квадрата, сега ги продадеш и можеш да си купиш 200 квадрата на същото място.

И да, и не. От една страна си е така, но от друга ако си купила за 100 000 хляба, а после можеш да купиш 150 000 хляба, понеже активът е поскъпнал повече от инфлацията, все пак има печалба.

# 227 12 ян. 2025, 18:53 ч.

Мнения: 4 307

Акциите са по-ликвидни, но и по-волатилни. Твоето се води нереализирана печалба. Кеш в джоба няма. Много по-лесно е да излезеш на високо и да влезеш на ниско. Стига дати се занимава. Иначе да, вкарваш и забравяш. Има си критерии по които пазара се смята за надценен и подценен. При имотите не е така, защото участват нормалните хора, на които често не им дреме за PE и си купуват как им дойде емоцията. Имотите уж са и стока от първа необходимост, макар, че за БГ това не е особено сигурно.

# 228 12 ян. 2025, 19:58 ч.

Мнения: 676

След като тук повтарях като замаян преди няколко години да се купува СП500 се радвам да видя че има хора които са купили. Аз лично бих препоръчал малко диверсификация с Midcaps защото в момента СП500 е страшно концентрирано около 7 компании и отделно е завишено спрямо исторически показатели. Едно предимство на акциите спрямо покупка на апартамент е че освен че са много по- ликвидни и позволяват частична продажба/покупка около основна позиция, но също така може да се правят магии с пут и кол опции което позволява да се заключат печалби или да се докара екстра доход без да се продава основната позиция.

# 229 12 ян. 2025, 20:11 ч.

Мнения: 1 698

Мно сте се разписали, ще карам подред.

Значи по 1вата дискусия, дилемата е докторска градина или Пловдив за 400-500 евра. Ъъъъ. Сериозно?
Според мен, не ангажирам никой, ама Дианабад и подобни бие Пловдив много. И да не се засягате на гражданство, аз съм от Бургас, ама и Бургас е бит с много. Посмъртно няма да ми хрумне да набивам 1 млн в Бургас, освен ако не е хотел или лична кооперация. Където заедно със семейния комфорт ще има и мегдан за бизнес някакъв.
Както се каза, социалния живот е всичко в цената на един имот. Т.е. локацията. Това са университети, училища. Социални кръгове, деца, връзки, които децата изграждат, познанства.

Много ми е странно такова мислене, ако не е гарга и рошава, то си взимам чайник. Някак ми убягва умереността.

За колата, ами важно си е. Милион неща могат да се свършат с кола и милион пъти по-ефективно. Вече ако не шофираш, си калкулираш динамиката съобразно. Дали ще е метро, таксита, център и тн.
Но за мен кола и 2 гаража си е екзистенц минимум (за средна и +средна класа)

За докторската и палатката, амиии, писал съм, не ми се пише пак, ама ако калкулираш всички пътувания за месеца и ако ти излиза сметката, евала и дерзай. Не виждам, обаче освен гъзария или ако мааш крачоли и си айляк, с какво Докторската чак толкова ще допринесе за лайфстайла и качеството на живота. Разбира се, има и елемент "статус". Ама е мъглява работа.
Ако ще правиш компромис и алтернативата е Дианабад 150кв + 2 гаража срещу 100кв докторска с 0ла гаражи и без кола. Някой пенсионер с куче може и да го устройва, ама младо семейство с деца (или бъдещи), просто няма начин.

За акциите, имам бивши вмуаре, настоящи броудком, дето си удвоиха стойността, към 120% за една година и са към 100к евра. Повече е от имоти, ама ще ги продам скоро, че имотите са ми фетиш. И ще трябва с нещо да довършвам и обзавеждам. Иначе май вярвам, че ще е по-изгодно да останат в акции, ама като съм на зор.

# 230 12 ян. 2025, 20:56 ч.

Мнения: 4 307

Последна редакция: нд, 12 яну 2025, 21:04 от Gogo1979

# 231 12 ян. 2025, 21:00 ч.

Мнения: 693

Цитат на: Gogo1979 в нд, 12 яну 2025, 18:53

Но за разлика от апартаментите, можеш да започнеш с 50к евро.

# 232 12 ян. 2025, 21:31 ч.

София
Мнения: 4 111

Да оставим Докторската градина на нейните обитатели, без това младото семейство няма бюджет за там, едно на ръка, второ няма продажби и трето дори да има- има дълга опашка от чакащи.
Изобщо това е държава в държавата и няма смисъл да се разглежда заедно с останалия пазар, там параметрите са други.

# 233 13 ян. 2025, 10:22 ч.

Мнения: 4 427

Цитат на: dany1 в пт, 10 яну 2025, 18:00

Ами, ето пример на хора с по-високи доходи в София и, как мислите, дали няма да си купят няколко апартамента?
...
И както обичам да казвам, отворете пекарна вие, и продавайте кроасани на по-добра цена. Отворете заведение и продавайте вино на по-добра цена. И спечелете от оборота и елате да се похвалите колко имота купихте с печалбата.

Ей, този български феномен - имането да си го мерим в апартаменти!
По света казват - тоя има 1 милион, оня има 5 милиона, тоя върти франчайз на 10 макдоналдса, оня има портфолио акции за 3 милиона. И т.н. А тук - Гошо има 2 апартамента, а Любо има 5 апартамента (лично съм слушал много такива разговори).

Добре, че има хора, които не си мерят активите само в тухли, а влагат и развиват и други бизнеси, че инак само строителният сектор щеше да остане в България.
Само така да питам - за какво му е на един човек повече от едно жилище, че все апартаменти трябва да купува? Аз съм на принципа, че мога да живея само в едно, а не в три едновременно. Ако си купя ново, бих продал старото. Е, купувал съм и за препродаване и даване под наем, но само защото ми се виждаха доста изгодни/евтини, а сегашния момент определено не е такъв.

Цитат на: denissa_72 в сб, 11 яну 2025, 10:43

Всеки предполагам има възможност да борави с чичко Гугъл - нека да провери има ли страна в Европа, където НИ да не са поскъпнали драстично през последните десетина и повече години....

Да, има. Ето например Германия - за 20 години (2004-2024) общо средният индекс на цени на жилища е скочил от 100 на 180.

Ако смяташ с елка, 80% за 20 години са 4% на година, а ако смяташ с финансов калкулатор излиза 3% (с натрупване). Не бих го нарекъл драстично, а нормално.
Няколко страници по-назад давах за Италия - още по-зле. Както казваш, с Гугъл всеки може да си провери за която иска държава.

Цитат на: dany1 в сб, 11 яну 2025, 18:37

Навсякъде по света заплатите се обявяват бруто.
Като данъците в по-развитите от нашата държава са брутални.

Брутални са данъците само за някои определени сегменти, иначе Уорън Бъфет нали знаеш как много пъти е казвал, че плаща по-нисъл % данък от секретарката си? Илон Мъск и Джеф Безос същата работа.
Високи са само за големите заплати, а за ниските и средните не са много по-високи от България, защото ставките са прогресивни и при нормален доход не са чак "драстични". Освен това не доплащаш после като ходиш на лекар и вземаш нормална пенсия на старини, защото облагането включва здравни, пенсионни и т.н. осигуровки.

# 234 13 ян. 2025, 10:39 ч.

Мнения: 4 307

Кога цените в младост ще стигнат тези в докторска? И двете са в София, европейски град, заплатите растат, намират се на под 30 мин с ГТ. В Младост е неоправдано евтино според мен.

# 235 13 ян. 2025, 10:42 ч.

Мнения: 10 064

Ами никога Simple Smile

# 236 13 ян. 2025, 10:55 ч.

Мнения: 1 698

Тук е един интересен феномен, основен принцип.
Цените в различните квартали се качват с различно темпо.
Нещо, което не е много интуитивно на пръв поглед.

Точно аналогично наскоро споменаха колеги наемодатели, че основно таргетират печалба от капитализация, не от наем.
Преди смятах покачването на 2те за сходна функция, ама не е съвсем.
На някои места цената расте повече, докато наемът не чак толкова.

На Докторската наемите не са нещо уау. Е, сравнително. И студентски ги бие като отношение цена/наемна доходност. Но пък след 10-20години може те да ме бият в покачването на самия имот.

# 237 13 ян. 2025, 11:12 ч.

Мнения: 11 112

Ами, сега на някой друг му се вижда изгодно да си вложи парите в точно такъв актив. Ти си преминал през този етап от живота си, когато си имал парите и възможността: тогава пък други са мислили, че е скъпо и не е изгодно - но за теб е било ОК. И никой не те е осъждал тогава. Тъй че - какво има за чудене и осъждане? В момента други са на същия този етап, както ти си бил преди време. Simple Smile

И това, че на теб сега така ти се струва, не значи че и на другите така им се струва. Свят широк.

Цитат на: chris78 в пн, 13 яну 2025, 10:22

Само така да питам - за какво му е на един човек повече от едно жилище, че все апартаменти трябва да купува? Аз съм на принципа, че мога да живея само в едно, а не в три едновременно. Ако си купя ново, бих продал старото. Е, купувал съм и за препродаване и даване под наем, но само защото ми се виждаха доста изгодни/евтини, а сегашния момент определено не е такъв.

# 238 13 ян. 2025, 12:26 ч.

Мнения: 4 307

Естествено, че в елитни, популярни, знакови, модерни локации цените ще растат много повече и дупката между цена и наем ще се разширява. Навсякъде е така и често човек плаща за статус, за да притежава или живее там. В повечето случаи не си заслужава, освен ако конкретното предложение не е топа на топа на добра цена. Обикновено такива имоти се помпат от дребния инвеститор, които не може да смята. Професионалните инвеститори винаги си правят сметката, но те са в пъти по-малко от обикновения човек.

Но защо цените в Мадост да не могат да стигнат тези в Докторска? Нали София може да догони Париж. Защо Младост, пък що не и Люлин да догонят Докторска. Eй го, Младост е под 30 мин път с автомобил от Докторска, а София е на цели два часа път от Париж. Защо едното звучи абсурдно, а в другото всички вярваме?
Може би чужденците не смятат София за толкова елитна, както българите не смятат Младост за толкова елитен.

Последна редакция: пн, 13 яну 2025, 13:30 от Gogo1979

# 239 13 ян. 2025, 12:34 ч.

Мнения: 675

Както се казваше в една реклама -
"Стига глупости !"....
Кажете сега,кога ще се пукне балона?
Щото времето си тече....

Последна редакция: пн, 13 яну 2025, 13:06 от denissa_72

Препоръчани теми

💙🩷Мами с термин октомври 2025 🤰👼

Муха в супата - тема 1

🌹 Ергенът 🌹 сезон 4, тема #10: от вторник до четвъртък, 20:00

Редно ли е да се кръсти детето на свекърите,ако те са осигурили жилище на младото семейство?

Причина:

Причина: