Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 88

Въздействието на Еврозоната върху пазара на имоти.
В последните години темата за присъединяването на България към еврозоната е сред най-дискутираните в икономическия и политическия живот на страната. Едно от най-значимите последствия от този преход ще бъде отражението върху финансовия сектор, а в частност – върху пазара на недвижими имоти.
Как ще се променят лихвите по ипотечните кредити?
Една от основните тревоги, изразявани от анализаторите, е рязкото покачване на лихвите по ипотечните кредити след приемането на еврото. В момента кредитите в България са сравнително евтини, като основната причина за това е високата ликвидност на банковата система. В страната има значително повече депозирани средства, отколкото раздадени кредити, което дава основание да се говори за т.нар. свръхликвидност на банковата сфера. Това позволява на банките да отпускат заеми при доста ниски лихвени нива – в някои случаи дори под 2.5%. В това няма нищо лошо и като цяло е добре за купувачите. Досега в съвременната икономическа история на България не  сме били свидетели на такива нива на нисколихвено кредитиране, което води и до противоречия в мнението на клиентите за пазара на тези услуги, различни прогнози и очаквани ефекти.
В еврозоната ситуацията е малко по-различна. Там банките се финансират основно от Европейската централна банка (ЕЦБ), която определя лихвените нива. Средната лихва по ипотечните кредити в еврозоната към момента се движи около 4.5%, което е почти двойно на настоящите български стойности. Логично следствие от влизането ни в еврозоната ще бъде изравняването на лихвените нива с тези в останалите страни членки.
Друг фактор, който ще окаже влияние върху размера на лихвите ще бъде, че логично нашите банки, като търговски дружества целящи добри възвръщаемости на стоката си "пари", ще предпочитат да извършат миграция към по-добри лихвени пазари за които в момента имат ограничения.
Какво означава това за настоящите и бъдещите кредитополучатели?
Ако в момента месечната вноска по ипотечен кредит е 1100 лева, тя може да се повиши до 1500 лева, в зависимост от конкретните условия на банката и приложените такси, т.е. повишението ще е около 25 до 35%.
Много важно е клиентите да са наясно, че дори и да настъпи двойно увеличение на лихвата, това няма да доведе до двойно увеличение на вноската по кредитите и това е нормално с оглед съставността на уговорените плащания. Лихвата е само един от компонентите, а не основният. Тази скоба отворихме, за да се разсеят "апокалиптичните" сценарии масово тиражирани в уеб пространството.
Все пак, по-високите разходи за обслужване на кредити ще намалят покупателната способност на хората, което може да доведе до спад в търсенето на жилища.
Как ще реагира пазарът на недвижими имоти?
По-високите лихви и оскъпяването на кредитите неминуемо ще повлияят на пазара на имоти. През последните години България беше свидетел на бурен растеж в сектора, като цените на жилищата достигнаха рекордни нива. Това се дължи както на ниските лихви, така и на голямото търсене, включително от страна на чуждестранни инвеститори.
Възможните последици от въвеждането на еврото включват:
1. Забавяне на строителната активност – вече се наблюдава спад в броя на издадените строителни разрешителни в София, като подобни тенденции се забелязват и в други големи градове като Пловдив, Варна и Бургас.
Разбира се утвърдените строителни компании са добре капитализирани след възходящ пазар и този спад във времето по-скоро би означавал, че някой от тях ще се ориентират добре в пазара и ще работят в условията на очаквана нормалност.
2. Охлаждане на пазара на продажби – с увеличаването на лихвите, все по-малко хора ще могат да си позволят покупка на жилище чрез ипотечен кредит. Това може да доведе до относително намаляване на цените на имотите или по скоро до стабилизиране на растежа им.
3. Повишаване на наемите – когато покупката на имот стане по-трудно достъпна, търсенето на наеми ще се увеличи. Това ще доведе до ръст в цените на наемите, особено в големите градове.
Как да се подготвим?
Ако сте собственик на имот, който се отдава под наем, добрата новина е, че най-вероятно ще има повишен интерес към наемния пазар. Инвеститорите, които вече притежават жилища, трябва да се съсредоточат върху подобряване на условията за наемателите и дългосрочно планиране на инвестициите си.
Ако планирате покупка на имот с кредит, обмислете внимателно условията на заема и се консултирайте със специалисти, за да предвидите възможните рискове. Включете възможността за по високи лихви като един естествен ход на развитието на нещата, защото по този начин няма да бъдете неприятно изненадани.
В заключение, влизането на България в еврозоната ще донесе съществени промени на финансовия и имотния пазар. Както при всяка трансформация, ще има както предизвикателства, така и нови възможности. Важно е да сме информирани и да подхождаме стратегически към бъдещите си решения.