Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 89

Сега остава да кажеш и какъв трудов доход можеш да изкарваш в това село и как се е променил през годините. Ако въобще можеш нещо там да работиш?
Странно е да гледаш собствените си доходи и да екстраполираш, че и средните били нарастнали толкова.
Човек започва като млад кадър с доход под средния за професията си. След това като се развива по избрания си път, стига средното. По-натам и го надминава... А накрая се пенсионира, а пък в същото време нов млад кадър почва сега на ниво пак по-ниско от средното за тази професия.
Така че средният доход въобще не нараства със същия темп, както личния.
А пък хората с нужда от жилище са предимно по-младите, които сега започват и създават семейства. Те може да са и с доход под средния. А тези с много висок доход са и по-възрастни, те отда-а-авна са си купили жилища, най вероятно. И ако са на пазара, то вероятно е с инвестиционна цел.

Крис, естествено,че мога да ти кажа... Минималната заплата в България е вече 1077 лв....
Всеки работи поне за толкова...
Щото трябва и да се яде ...Та в това село с 7(седем )нетни МРЗ си купуваш къща с декар двор ...
Достъпно или не?

Крис - съгласявам се веднага: "Така че средният доход въобще не нараства със същия темп, както личния."
Но това, само по себе си, нищо не доказва от тезите, които защитаваш.

Ще се съглася, ако кажеш кои са работодателите в това село, които наемат хора и плащат МРЗ? Може би в общината има кмет и 2-3 лелки на държавна заплата. Останалите нали казваш, че са само цигани?
Тия апартаменти ги е купил преди 10 години, като бяха евтини. Който е купил по това време, е спечелил от покачването много повече, отколкото от наеми. И нобелов лауреат да е, и с основно образование, все толкова е спечелил от правилното (за онова време) решение. А това значи ли, че и в сегашното време, при 3 пъти по-високи цени, същата стратегия пак ще спечели?
Сега не го знам удвоява ли, утроява ли - негова си лична работа, която правилно не споделя с всички в публичен форум. Доколкото разбрах, обикаля да търси изгодни строежи на зелено, поема риска да не се завърши или да се проточи 5 години, инвестира пари, срещу които нищо не вижда няколко години, после като го вземе на Ш/З има специални контакти и умения да го завърши във вид за отдаване на по-ниска от пазарната цена (и свободно време да се занимава с това!) - и така печели от вдигането на стойността. Което е предприемаческа дейност с висок риск, и съответно висока печалба.
Ако просто купиш на пазарна цена готов завършен апартамент и го пуснеш под наем, не вярвам и 3% доходност годишно да изкараш от това. Може да спечелиш ако цената му се вдигне - но то при такъв сценарий същото ще спечелиш и ако купиш на Ш/З и си го държиш така. С по-малко занимавки и по-ниска инвестиция.

"Тия апартаменти ги е купил преди 10 години, като бяха евтини. Който е купил по това време, е спечелил от покачването много повече, отколкото от наеми. И нобелов лауреат да е, и с основно образование, все толкова е спечелил от правилното (за онова време) решение. А това значи ли, че и в сегашното време, при 3 пъти по-високи цени, същата стратегия пак ще спечели?"

Крис ти тази теория я развиваш от 7 години.

И как не разбра, че всеки си решава, какво, как и кога.
То е ясно, че криза все някога ще дойде, няма да все така. Това и децата го знаят. Не разбирам, защо се хабиш толкова да обясняваш.
Ако някой купива за инвестиция днес, той си направил сметката повярвай ми. И не се набълбукал с кредити, за да ги вкара в имоти.
Нали знаеш, че при криза всички губят малко или много, а някой просто не печелят известен период 1-3-5 г. както са печелили преди. Важно е да избутат кризата. После като тръгне пак нагоре всичко ще се компенсира. Ааааа... забравих, тогава пък хората в България ще са изчезнали и няма да има наематели и купувачи. Ами каквото е такова. То и другите бизнеси няма да са вързали.
Ама все си мисля, че ако съм без работа и без бизнес, няколко имота дори с минимален наем все ще ме изхранят и ще имам покрив.
При мен с кредити са хората със собстевно жилище. За инвестиция огромната част са лични средства и минимални кредити. Колкото за ремонт и мебели.
По данни на БНБ ипотечните кредити се изплащат за 13 г. средно.

Като стана дума за ипотеки и понеже назад се писа колко е ужасно това, че българите се заробват с ипотеки за по 20 години, набързо гугълнах как е по света:
- във Великобритания доскоро са били по 25 години средно, сега се търсят 40-годишни ипотеки,
- във Франция средно са 23 г.,
- в Германия -  25-30 г.,
- в САЩ, който често е даван за пример като флагман за бъдещето на имотите - 30 години.
И т.н.

Та 20 годишни ипотеки, които се изплащат за 13 г., не е нещо драматично на световния фон.

Ох болна ми е темата, сигурно тук поне 10 пъти съм го писал. В северозапад 2008 год. ми се видяха 30 000 лв. малко за 5 дка. двор с овощна градина, лозе, зеленчукова градина.  с изглед към р. Дунав, стопански постройки, основна двуетажна жил. сграда. Последно ми предлагаха 2500 лв. мин. година. Плащам по 170 лв. данък и такса смет, при условие че камион там не влиза и няма казани. Ужасна работа, но ромите са като скакалци, уж още не са нападали нашия квартал, но се знае че настъпват, много се ромеизира.

Хора купили преди 25 години когато един апартамент е струвал колкото едно прасе и два чувала с картофи може да са изплатили ипотека за 13 години. Инфлацията им помогна и им скочиха заплатите при фиксиран заем. Малко ми се струва невероятно хора които купуват с 400К+ лева кредит сега да изплатят за 13 години.

Тя инфлацията няма да спре точно тази година.
Даже има тенденции на забързване. На политиците им харесва (да не му се вижда края). 3/4 от хората не знаят откъде обедняват. Привиждат им се спекуланти, кулаци, чорбаджии. Лявото е на мода.
Едно време имаше "Социализмът свършва, когато свършат парите на другите", а сега нямат свършване тия пари. Печатат се нови.

През последните 20 години достъпността на жилищата в София е претърпяла значителни промени, обусловени от икономически цикли, динамика на доходите и цените на имотите. Основният индикатор за достъпност е съотношението между цената на средно жилище и годишния брутен доход на домакинство. По-долу е представен обзор на основните тенденции: 

🏡 Достъпност на жилищата в София (2000–2025)

📈 2000–2008: Период на бърз ръст и надценяване
   •   През този период цените на жилищата в София нарастват стремглаво, достигайки пик през 2008 г.
   •   Съотношението цена/доход достига 7.5 пъти през 2008 г., което се счита за крайно недостъпно.

📉 2009–2014: Корекция след финансовата криза
   •   След глобалната финансова криза цените спадат, като през 2012 г. средната цена на кв. м в София е около 500 евро.
   •   Достъпността се подобрява, със съотношение цена/доход около 4.4 пъти през 2013 г.

📈 2015–2019: Нов възход на цените
   •   Цените отново започват да растат, като през 2015 г. средната цена на кв. м е около 715 евро. 
   •   До 2019 г. цените се увеличават с 60%, достигайки около 1600 евро/кв. м. 
   •   Съотношението цена/доход се влошава, приближавайки се към 6 пъти.

📉 2020–2022: Влошаване на достъпността
   •   През 2020 г. съотношението цена/доход е около 4.3 пъти, което се счита за сериозно недостъпно. 
   •   През 2022 г. жилищата в София са достъпни за около една трета от домакинствата. 

📈 2023–2025: Рекордно високи цени и влошена достъпност
   •   До началото на 2025 г. средната цена на кв. м в София надхвърля 2100 евро, което представлява увеличение от 200% спрямо 2015 г. 
   •   Съотношението цена/доход достига 11.4 пъти през 2022 г., сравнимо с големи градове като Торонто и Лос Анджелис. 

📊 Обобщена таблица: Съотношение цена/доход в София

Година   Средна цена (€/кв. м)   Съотношение цена/доход   Коментар
2000   ~400   ~3.0   Достъпни
2008   ~1000   7.5   Крайно недостъпни
2012   ~500   ~4.4   Умерено недостъпни
2015   715   ~5.0   Сериозно недостъпни
2019   1600   ~6.0   Крайно недостъпни
2022   ~1900   11.4   Крайно недостъпни
2025   2100+   >11.4   Крайно недостъпни

🔍 Заключение

През последните две десетилетия достъпността на жилищата в София се е влошила значително, особено след 2015 г., когато цените на имотите нарастват по-бързо от доходите на домакинствата. Към 2025 г. ситуацията е критична, с изключително високо съотношение между цени и доходи, което прави закупуването на жилище трудно постижимо за повечето домакинства.

Ако се интересувате от конкретни данни по квартали или прогнози за бъдещето, не се колебайте да попитате.

Въпрос - за кого тогава се строят стотиците, може би хиляди нови сгради в София...
При тази влошена достъпност...
Същото важи и за Пловдив...

Въпреки влошената достъпност на жилищата в София и Пловдив, строителството на нови сгради продължава активно. Това се дължи на няколко ключови фактора, които поддържат търсенето и стимулират инвеститорите да изграждат нови проекти.

🏙 За кого се строи в София и Пловдив?

1. Семейства, търсещи по-добро качество на живот

Много семейства предпочитат новото строителство заради модерните удобства, енергийната ефективност и по-добрата инфраструктура. Затворените комплекси с озеленяване, детски площадки и охрана са особено привлекателни за млади семейства с деца. Търсенето е концентрирано в райони с добра транспортна свързаност и развита социална инфраструктура, като кварталите около метрото в София.  

2. Инвеститори, търсещи доходност

Около 25% от сделките в София са с инвестиционна цел. Имотите се купуват за отдаване под наем или с очакване за покачване на цената. В Пловдив, например, се наблюдава значителен интерес към новото строителство, като градът е лидер по издадени разрешителни за строеж на нови жилищни сгради.   

3. Вътрешна миграция и завръщащи се българи

Големите градове привличат хора от по-малки населени места, търсещи по-добри възможности за работа и образование. Това увеличава търсенето на жилища и стимулира строителството.

4. Чуждестранни граждани и дигитални номади

София и Пловдив стават все по-привлекателни за чуждестранни граждани и дигитални номади, които търсят качествено и достъпно жилище в градове с добра инфраструктура и културен живот.

🏗 Защо строителството продължава въпреки влошената достъпност?
   •   Остарял сграден фонд: В София 76% от сградите са стари и не отговарят на съвременните изисквания, което създава търсене на нови, модерни жилища.  
   •   Инфраструктурни проекти: Развитието на инфраструктурата, като разширяването на метрото в София, прави определени райони по-привлекателни за живеене и инвестиции.  
   •   Инвестиционен интерес: Ниските лихвени проценти и очакванията за покачване на цените на имотите стимулират инвеститорите да влагат средства в ново строителство.

📌 Заключение

Въпреки предизвикателствата, свързани с достъпността на жилищата, строителството в София и Пловдив продължава да бъде активно, поддържано от разнообразно търсене – от местни семейства и инвеститори до чуждестранни граждани. Това показва, че пазарът остава динамичен и адаптивен към променящите се условия и нужди на населението.


Според данни от последното преброяване на населението и жилищния фонд в България през 2021 г., значителна част от жилищата в страната остават необитаеми.

🏢 София

В столицата София приблизително 30% от жилищата са необитаеми. Това означава, че около една трета от жилищния фонд в града не се използва за постоянно обитаване. Причините за това могат да включват:
   •   Инвестиционно държане: Собственици, които закупуват имоти с цел инвестиция, но не ги отдават под наем.
   •   Наследствени спорове: Жилища, които остават необитаеми поради нерешени наследствени въпроси.
   •   Сезонно използване: Имотите се използват само през определени периоди от годината.

Тази ситуация създава парадокс, при който, въпреки наличието на много празни жилища, цените на имотите остават високи поради ограниченото предлагане на пазара.

🏘 Пловдив

В Пловдив, вторият по големина град в България, около 26% от жилищата са необитаеми. Подобно на София, и тук причините за високия процент на празни жилища могат да бъдат свързани с инвестиционно държане, наследствени спорове и сезонно използване.  

📌 Заключение

Въпреки активното строителство и нарастващия жилищен фонд в София и Пловдив, значителен процент от жилищата остават необитаеми. Тази ситуация подчертава необходимостта от политики, насочени към стимулиране на използването на съществуващите жилища и подобряване на достъпността на жилищния пазар за населението.

Това Чат бот ли е?
Или интервю с изкуствен интелект?

Питаш, отговарям ти. Пак ли не ти харесва?

Не съм казала, че не ми харесва...
Просто стила наподобява на Chat GPT...