Покупка на имот с ипотечен кредит за първи път

На първо време си изяснете въпроса със собствеността.

Адвокатът знае какво да провери. Търси дали има тежести, също така проверява нотариалните актове назад в собствеността да няма нещо съмнително. Трябва ви доверен адвокат, който има опит в подобни сделки.
Аз на ваше място бих проверила все пак този апартамент да не е гола собственост. Ако е, така или иначе банката няма да ви го финансира.

Да, искам и това да се провери, дали въпросната жена е собственика или пък има право на пожизнено ползване...това негово задължение ли е или ние да търсим? В имотния регистър ли се проверява?

Да, в Агенция по вписвания. Но адвоката знае.

Щом сте с ипотечен кредит от банката ще проверят всичко. Те бяма да се минат. Ако все пак искате да мине и през ваш адвокат - нищо не ви пречи да наемете такъв.

Банката се включва след предварителния договор и платеното капаро. Затова въпроса за собствеността е важна. Не разбирам адвоката като види НА какво повече ще види от купувача...

Този предварителен договор може да го изготви адвоката.
Също така адвоката прави справка за стари НА, да няма там нещо.
Като цяло се проверява историята на имота.
В предварителния договор също е важно какво пише. Аз съм била няколко пъти в ролята на продавач и без адвоката ми не подписвах нищо. Изготвяше се предварителен договор, после се одобрява от всички страни и се подписва.

Наемете си адвокат, който се занимава с вещно право. Той ще знае какво трябва да направи. Банката отделно ще изиска документи по списък, съгласно правното становище на юристите. Оценка може да се направи и преди предварителен договор. За нея ще би кажат оценителите какво искат като документи. В общия случая са за установяване на собственост и кадастрална схема/скица + оглед на имота.

Какво точно трябва да изискаме да провери адвокатът преди подписването на предварителния договор?  Адвоката трябва да знае най- добре, за това му плащате ,но на първо четене. Дали има съсобственици, наследници, ипотеки, какво друго?

1. Нотариален акт, скица и схема. удостоверение за тежести 10г назад ,удостоверение за наследници,семейно положение на продавача и тн. Няма как да не стане ясно,кой е собственика. Това са неща които и банката ще изиска. Ние при нашата сделка - паралелно с подготвянето на предварителния договор , чакане на оценка и тн - събирахме и тези документи с продавачите ,за да се задвижат възможно най - бързо нещата.  Още в нотариалниа акт и с просто /незапознато око/ ,ще прочетете на чие име е имота , с доглеждане ли е - или не. Ние отказахме да дадем 10% по предварителен договор и да го разпишем преди да излене и удостоверението за тежести 10г назад, нищо ,че имахме справка от агенцията по вписванията / тази справка също ни я извади брокера ни / . Това по съвет на кредитния консултант. Тези документи се вадят сравнително бързо (до 3 работни дни) и не е проблем да ги получите преди предвартиления договор, ако продавача не крие нещо.

Кога идва оценител от банката, преди или след предварителния договор?
Задължително преди предварителния договор. Хубаво е да се запознаете какво точно е той. В него реално се решава почти всичко, превеждате 10 % от сумата на продавача и фиксирате дата за покупката. Трябва да сте наясно с всичко преди разписването му. Иначе има шанс банката - оценителя, да не оценят имота на достатъчна сума и да нямате финансирането което трябва.  Дори преди стоп капаро е хубаво да се направи оценката, оценителя го изпраща банката от която искате да теглите кредита - и му дължите заплащане ,м/у 200 -500лв . Защото ако оценката не те устройва ,и отмениш сделката , губиш стоп капарото - ако има оставено такова.

тук има обяснение какво е ПД

Вече сме минали предварително одобрение за да знаем до каква сума можем да търсим
Вие имате предварително одобрение спрямо дохода ви, но оценката на имота е друго. Пример - харесана от нас къща на продажна цена от 170 000евро, беше оценена на 90 000 евро от банката. От тези 90к, те ти отпускат 80% така или иначе.  Много зависи от имота, ако апартамента  е палнел - със сигурност ще  е малко по - ниска оценката, а и зависи от банката, има банки които изплащат за панел 70 % от сумата.

Адвокатът трябва ли да изготви предварителния договор, или ако ни го дадат вече изготвен да му го предоставим за проверка?

При нас брокера го състави,а за проверка го изпратих само на кредитния консултант,който го прегледа и даде зелена светлина. Но той беше стандартен.

Удостоверение за семейно положение или удостоверение за наследници изисква ли се от продавача?
Да ,разбира се. Ние ги имахме още преди предварителния дог, даже.

Адвокатът трябва ли да бъде с мен на окончателното изповядване?
Много зависи от това имате ли брокер , кредитен консултант и тн. Ако все пак имате и адвокат и държите на него - е хубаво да види и прочете и окончателния договор. Но имайте предвид ,че той е съставен вече от банката и при нотариуса ,ще има и представител на банката. ТЕ НЯМАТ никакъв интерес, вие да бъдете прецакан с имота - все пак те го финансират. Преглеждат много обстойно всички документи по сделката ,ние не сме се възползвали от услугите на адвокат.

Да, искам и това да се провери, дали въпросната жена е собственика или пък има право на пожизнено ползване...това негово задължение ли е или ние да търсим? В имотния регистър ли се проверява?

Това и банката ще го провери, и в нот.акт ще е вписано и общо взето и без адвокат не може да остане незабелязано дори от вас. А от банката със сигурност.

Адвокат съм.
Банката иска само да е пръв ипотекарен кредитор.
Тя не се вълнува от нещата, от които би се заинтересувал доверения ви адвокат.
Това, че пише имена на последния НА и че имате уд-е за тежести е крайно недостатъчно.
Дори да имате проблеми пост- фактум, банката няма да страда, тя ще си получи парите.
Винаги има много прения с юриста на банката при детайлизиранено на текста на НА, а за ПД - брокерът ще си получи парите, а ако има инфекция - вие ще си теглите последствията.
Парите са ваши, решенията - ваши, последиците - също.

Какъв подводен камък може да изкочи ? При описаните документи и проверката им ?

Ако няма тежести 10 г назад, няма вписвания в нот.акт,че е с доглеждане и тн

Аз най-напред бих се запитала какво прави тази баба в този апартамент, по каква линия е там и знае ли изобщо, че ще и се наложи да се изнесе? Да не се окаже, че има право да остане там? Или по-неприятното, да няма право, но вие да трябва да я изхвърлите от апартамента след покупката?

Аз лично съм бил и продавач и купувач няколко пъти, и двете процедури съм ги минавал с ипотечен кредит и без.

Когато транзакцията е с ипотека бих казал, че банката прави обстойни проверки - изкарват нотариални актове от преди 50 години без проблем, но въпреки това препоръчвам адвокат за спокойствие, защото може да има специфична ситуация с която не са запознати. Освен при продажба, тогава риска е основно за купувача, но това вас не ви интересува.

Единия път имах подобен случай с баба, която живееше в едната къща. Бих казал, че това за мен е най-притеснителната част.

За да продължи сделката адвоката поиска декларация от бабата, че се отказва от правото си за живеене там, тъй като от старите нотариални актове се виждаше, че има такова, въпреки че на последния нотариален акт нейното име не се виждаше никъде.

В крайна сметка поисках да се изнесе от там преди да закупя имота, за да избегна неприятности. Бях дал само 3к капаро та нямах проблеми да ги загубя за сметка на спокойствието.

Като цяло няма много фактори, които биха ме отказали от покупката на имот, но един от малкото е точно този. Задължително поискайте нотариално заверен документ от бабата, че се отказва от правото си на пребиваване на имота, иначе цялата ситуация може да стане кошмарна.

Банките не правят проверки. Само искат допълнително документи и удостоверение за тежести.
Няма такова нещо като "право на живеене". Има вещно право на ползване, което се учредява нотариално и се прави нотариален отказ от него. Освен в случаите, когато ползвателя е починал. В случай, че не е учредено такова и някой друг (освен собственика) живее в имота и не се изнесе след продажбата, то въпросът вече не е от правно естество в този смисъл.