Ще се спука ли скоро имотния балон

Да допълня към Демби и съвсем не по темата - но четох, че вятърът в Софийско духа така, че мръсотията от Кремиковци я носи към кварталите Младост и Дружба и всъщност кварталите които са близо до кремиковци са доста по-чисти.... не знам дали е така.

НО

Южната дъга на околовръстното се застрои - там където виждате празни (т.е. незастроени) парцели, те са продадени и не се застрояват още, защото не е ясно колко ще трябва да се очужди за разширяване на околовръстното. Към Банкя и Горна Баня много се вдигнаха цените. Чела съм че парцелите по северната дъга са "отредени" за индустриални обекти, но са евтини...Та с повече кинти някой строител може утре да въздъхне:

"Че какво му е на Кремиковци" . ..

Всъщност ако трябва да бъдем честни, пари от инвестиции направиха тези които преди години комасираха парцелчета, почакаха и по-миналата и миналата година ги продадоха Тези с апартаментите са дребна риба

Да, съгласна съм с това.

За Кремиковци имах предвид земята.

Парцелите никога няма да свършат. София да има към 2 милиона жители. Все едно да кажеш, че парцелите в Ню Йорк ще свършат . А там да не казвам колко милиона жители са . Така че строенето няма как да спре. Да му мислят инвеститорите.
И не може масово хората да разждат по 1, максимум 2 деца, и да се твърди, че заради това щяло да трябват много апартаменти. Нашата страна има най-високата смъртност с най-ниска възрастова граница. Топим се като пролетен сняг.

А докато се топим, нЕкои трупат милИон след милИон....

Клок, търсех да намеря едно проучване да ти пратя, но не ми е на този компютър – като ида до офиса ще си го взема – ако имаш интерес и четеш английски мисля че ако не полезно ще ти е интересно.

Но сега се сетих за нещо друго като повдигнахме въпроса за земята. Виж, аз също съм икономист, занимавам се с проучване и анализ на пазари и две години писах анализи на пазара на недвижими имоти в България. Някъде из всичко, което съм изчела (а то не е малко) съм прочела и това, че цената на един НИ зависи пряко от цената на земята, където е построен и това дали неговата цена ще се вдигне зависи също от цената на земята. Сега да видим как да ти го обясня. Цената на земята (кв.м) трябва да е 1/3 от цената на имота (кв.м) на шпакловка и замазка. Правени са изчисления, че тогава има някакво равновесие. Например, ако цената на земята в Драгалевци е 300 Евро на кв. м., то един апартамент трябва да струва 900 Евро/кв.м. Ако апартамента струва 1000 Е/кв.м. т.е. този апартамент е overpriced и неговата цена няма да се вдигне докато цената на земята не стане 333 Е/кв.м. Това кога ще стане – ами когато привършат парцелите, когато търсенето на парцели в района се повиши и т.н. Ако обаче цената наземята в квартал Х е 200 Евро/кв.м. , а апартаментът ти го продават на 500 Евро, то неговата цена ще се повиши най вероятно до 600, когато ще спре да расте, докато цената на земята не се повиши.

Т.е. ако един строител ти продава апартамента в Драгалевци за 1500Е/кв.м. и ти казва, че на него му е излязло 1400 Евро, значи нещо не е наред – или те лъже, или не е ефективен строител. Ако ти купиш – не че ще изгубиш, но цената няма да ти се вдигне докато земята в Драгалевци няма да стане 500 Евро на кв.м. Цената на земята никога не пада, защото тя е изчерпаем ресурс, който не се амортизира. Та за мен това е ориентира – може би най-добрия, защото строителството е друга работа – там има един не малък фактор колко ефективен е строителя, колко иска да му е печалбата, на колко продава конкуренцията и колко е пари е направил Иван Банаджията миналата година...

За съжаление това е ориентир само за ново строителство. За старо и за рисейли на ново строителство не е точно така. Там вече търсенето и предлагането си казват много силно влияние. Панелките са съвсем друга работа. Та честно да ти кажа, на прав път си, че човек трябва сам да си следи пазара, защото на медии, специализирани издания а еле пък НСИ, въобще не са меродавни източници. Пример: Капитал изнасят всяка седмица цените на имотите по райони – е да, ама това е старо и ново строителство, панелки и тухли, различни степени на завършеност и то става все едно да събираш ябълките с круши или квадратни метри с квадратни сантиметри. Друго, казват – нивата на които се случват сделките – е да, ама народа масово изповядва на данъчна оценка – от НСИ не знаят реалната цифра на сделката.  Така че да – лихвените проценти по кредитите са фактор (като детерминанта на текущата покупвателна способност на населението), цената на земята е друг фактор, търсенето и предлагането е трети фактор и т.н. и т.н.

В този ред на мисли, пазарът в момента се забавя лека по-лека и скоро ще се урегулира. Имаше един период (началото на 2005г) , в който се изкупиха имоти по престижните квартали Бояна, Драгалевци и Симеоново на безумни цени от 1400 Евро – шефа ми продаде 3 комплекса на Ирландци (около 380 апартамента), ей така за добро утро. Неговата конкуренция продаде още повече.  И сега ги лъже, че ако решат да продават ше вземат 2000 Евро на кв.м., ама по- добре да изчакали, че пазара още щял да скочи с приемането на България в ЕС. Да, в началото на 2006 се опитаха строителите да вдигнат цените (мисля че им наложиха някакъв данък за строеж), но нещо не им се получи, защото приемането на България в ЕС ефектира цените мноооого отдавна. Та идват Ирландците, очевидно са излъгани и се опитват да продават на 1800 Евро (щото шефа ми им обещал 40% ритърн на година – хо хо хо) ама няма кой да им го купи. Почват да търсят балъци сред сънародниците си, ама то и те се отказаха вече (особено след статии в лондонски вестници, че в София престъпността е толкова висока, че едва ли не има трупове по улиците, защото и това съм чела). Това го казвам, не за да кажа какъв измамник е бившия ми шеф, а за да покрепя твърдението ти, че може би в тези райони балон има и да – той почва да се пука вече. Но това са конкретни имоти, конкретни слуачаи, конкретни зони. Ще изгърмят конкретни хора. НО, в имотите които ти и аз бихме си купили, в един средно-статистически квартал на София, този балон го няма. Ако има някакъв “въздух” на пазара, то той съвсем скоро ще се изпусне с покачване на цените на земята, защото земята в България (в това число и София) е сред най-евтините в Европа.

А това че ти звънят от агенции да ти предлагат апартаменти пък хич не ме очудва. Нищо лично и никой да не се засяга, но брокерите са гладни като кучета и живеят от комисионни – много от тях твърда заплата нямат, а ако имат е от порядъка на 180-200 лв. Ами като фирмата им дава телефон безплатно, какво друго им остава да направят. А българинът не обича да плаща комисонни и търси да си купи директно от собственика. Пак изпадам в генреализации и категоризации, които винаги много са ме дразнели, та спирам (а ти къде си сложил обявата, ако не е тайна, че не ти се обаждат хора?!?)

Край- млъквам. Изписах света и няма да има кой да ме чете. . .

ОК - че то 3 часа никой не е писал и се притесних дали с моя пост не ти бъгнах хубавата тема

Маги и аз съм съгласна с теб. Вярно е че цената на НИ се определя от комплексни фактори не е само едната гола себестойност на строителството+надценката на строителя. Вярно е че и доста чужденци понакупиха имоти у нас и доста брокери направиха пари /кой колкото можал/ и банкерите намазахме хич да не е имаше си бонусчета за отпуснатите ипотечни кредити. Обаче влязохме в ЕС и на всичкото отгоре световна криза /банките го закъсаха за пари/ и лихвите почват да вървят в обратна посока, което неименуемо ще окаже влияние върху пазара на недв. имоти, пък и много строители се навъдиха в последните години, а сега и хотелите като направят на жилищни кооперации май ще си имаме свръх предлагане.

Тези имоти са купени с чисто спекулативна цел - само издуват балона още повече. Тръгнат ли да свалята цените - а те вече са тръгнали (чужденците), неизбежно е да последва сваляне на цените на всички имоти. Като се има предвид и колко много чужденци са купили с цел спекула. А и не само чужденци. Колко българи са купили втори и трети апартамент с цел спекула, И ако може да попитам - това българите със сигурни доходи ли са? И те ли са болшинството хора, които купуват жилище?
И Рокси, ти ли каза (извини ме, ако не си ти), че щели да ги дават под наем. А кой ще живее там под наем, като вече в незнам колко теми се обяснява, че си е друго да си имаш собствено жилище и дрън дрън.
Аз само искам да обърна внимание на това - знаете ли кое поколение е най-голямото - 79година - 120 000души. Това са хора на по 29 години, т.е тези хора вече са направили семейства или скоро ще направят. До 89г. пада до 110 000души, след 90-та рязко пада до 40 000души. 2007г - 74 000души. След 5-10-15 години бебетата трябва да ги правят тези, които са набори от 40 000 до 70 000 души. Тия 20 000 двойки ако имат по 2 деца - това са 40 000 деца. Къде точно е ръста в раждаемостта. В тези суми трябва да се отчете и броя на ромите.
Извода е: когато миграцията към София спре, а това ще стане скоро, нормално е търсенето да намалее. Говорим за търсенето на обикновените хора - за жилища за дом, а не с цел печалба. Според вас колко милионна може да е София?
По-умните чужденци изкупуват места с къщи извън големите градове - където по принцип е доста по престижно да се живее на запад. В големите градове - и то по точно в квартали от типа на Манастирски ливади - чужденци не искат да живеят. Сигурно има защо. След време София ще започне да се отлива към периферията и нищо чудни Пазарджик да стане квартал на София, а тези нови кварталчета, с наблъскани кооперацийки ще са гетото.
Балон има - и то огромен

Напълно съм съгласна с теб. На англичанина или ирландеца не му трябва да живее тука, той и за това гледаше морето или планината. Кофтито е че са били доста излъгани, а не малко строителни фирми разчитаха точно на тях за да си удвоят или утроят бизнеса:)

Aйде де върви им обяснявай ????

Между другото се сещам за втори и трети апартаменти, купени с цел да се отдават под наем с цел уж да се покрие вноската по кредита. Кофти работа, първо се оказва, че човека който ги наема започва да ги преотдава и то за невероятни суми, второ все някой има не платил сметки, всяка година ремонти, абе не си е работа. Накрая май и те ще ги искарат на пазара едновременно с чужденците и новопростроените и ще стане то във всяка сграда ще има табелки for sale

Не можах да прочета 44 страници за което се извинявам но мен ме гложди следния въпрос: 1500евро на квадрат 60 квадрата апт става 90000 евро. Нормална банка тук в САЩ дава кредит за жилище прибл 30% от брутния доход и прибл това прави семеиство да има прибл 3000 евро доход на месец за да вземе този заем.
Така ли деистват банките в БГ?
Ако не идват парите от предишни продажби и извън БГ-колко семеиства реално само на доход могат да си позволят нещо на изплащане?
В началото имаше пример за 300 лева-това прави реално 20 год заем за 45000 лева с лихва прибл 6% лихва-аз оставам с впечатление че няма такива цени на жилища в БГ.
Има нещо абсурдно в цялата ситуация, но вътрешно усещам че няма да има падане на цени-по скоро задържане и регулиране.