"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

70 000 евра никога. За тази квадратура и година на строителство. В квартали като Лозенец, Изгрев, Изток и всички скъпи локации 50 годишните бараки са по 80 000 евро, че и повече. Тук само локацията ти дава 20 000 над цената. Айде да видим за колко го предлагат. 100% че е на 90 000 евро, че и повече.
На данъчна оценка е като на документи да имаш нещо за 50 000 лв, а да си платил 50 000 евро. Материалния ти интерес в случай на неблагоприятни събития ще е само на стойност 50 000, ама лв

Апартаментът е на публична продан, опитвам се да преценя какво наддавателно предложение да направя. Очаквам да се продаде на реалната си пазарната цена, но не ми беше ясно каква е тя, затова попитах в темата.

И на мен ми харесаха сградите им, често минавах край една синя, на 30м. от ул. Гео Милев. А сега новият им строеж до парка напредва с доста бързи темпове. До тях на ул. Едисон също има строеж на малко блокче, но там много бавно вървят нещата. Уви и на мен Инфинити ми идват скъпи, а и имат странно високи квадратури общи части - на 83кв.м. чиста жилищна площ те имат 23кв.м. общи части, а в същото време стълбища, асансьори и коридорите са сравнително малки като площ..

A исках да ви питам - забелязвам, че много строители (Артекс, Инфинити пропърти и други) за един и същи етаж имат различни цени на кв.м. спрямо квадратурата на апартамента, като по-големите са по-скъпи спрямо по-малките. Пример:
- Тристаен, 109кв.м. обща площ - 875Е
- Тристаен, 123кв.м. обща площ - 960Е

някой знае ли каква е причината за тази разлика? При други строители разликата е 40-50Е. Не би ли трябвало по-големите да са на по-ниска цена (ако ще има такова разделение)?

можете ли да ми кажете нещо повече за квартал Манастирски ливади , откъде мога да намеря информация за всички строежи в района , които са очакват да продават апартамента в период от една година

Аз не бих изповядала на данъчна оценка. Да, така ще си спестиш такси по прехвърлянето, но не си застрахована, ако нещо се случи, няма как да докажеш, че си платила 50 000 евро пазарна цена, а не 50 000 ЛЕВА данъчна оценка. Банката обикновено отпуска 80-90% от цената, на която се подписва, което означава, че ще ти ортпуснат 80% от 50 000 лв = 40 хил лв, а реално ще трябва да платиш 100 000 лв. Другите 60 хил трябва сама да ги осигуриш. Можеш ли? В интернет пише доста по въпроса изповядване на реална пазарна цена и на данъчна оценка.

А иначе купуване от строител дори е по-лесно от колкото от ФЛ. Те са доста по-запознати с какви документи от къде да се вадят, разходите са същите като при сделка с брокер, но спестяваш комисионната за брокера.

Miraj* Благодаря много за отговора   
Какво би могло да се случи, което да наложи доказване колко пари съм платила? 
Строителя ми каза, че повечето апартаменти са продадени по този начин и имало такива с ипотека също ....
Наистина ми е странно това изискване ама ако настояват какво да правя  офффф....

На пръв поглед, без да претендирам за пълнота, причината е изложението. Единият има много север, другият е южен например.

Козяк при мол Парадайс си е Хладилника, нищо, че може да го представят като Лозенец. Малко по- нагоре, пак до Парадайс вече го водят Кръстова вада. И най- загубения купувач може да направи разлика къде е Изгрев, къде е Лозенец до НДК, къде е Козяк накрая. Никакви 20 000 няма да вземат отгоре. И за първи етаж като махнеш едно 3000-5000 евро...

Ето как изглежда Козяк на гърба на мола /кликвате върху Козяк и после горе в ляво "стрийт вю":

 https://www.google.bg/maps/@42.65804,23.31302,3a,75y,32.46h,78.68t/data=!3m4!1e1!3m2!1skh6kC10uYRTXNL1ZNWaAAA!2e0

А сега намерих и тази обява също за 3-ст. ап. на 100 м от мола и си го водят Кръстова вада. Луксозен, завършва се в края на годината, няма общи части, защото е партер с двор и е под 80 000:

  http://www.imoti.net/tristaen-apartament-sofia-krastova-vada--anno2538917.htmlftp://

За риска след изповядване на сделката.
Нотариусите подписват нотариалния акт въз основана представените им документи, а те се изготвят от служители на съответните администрации. Всички те, включително и нотариуса са хора, които биха могли да допуснат грешка – умишлена или неволна, дори в повечето от случаите по невнимание. Грешките водят до последици, отстраними с поправки на нотариални актове или неотстраними. Затова в много от нотариалните актове са записани неустойки в полза на КУПУВАЧА, в случай на евикция (съдебно отстраняване), но размерът на тези санкции се определя от компетентния съд, а не от това, което е записано в окончателния договор.
риск при покупкаЕто някои примерни грешки:
– Да се „появи” някой друг наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;
– Съпруг да продаде имот без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България, а на удостоверението за семейно положение е записано – неженен;
– Строителната фирма „погрешка” Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик;
Затова на страните по сделката препоръчваме в нотариалните актове да бъде
записана действителната пазарна цена, а не да използват порочната и противозаконна практика – размера на данъчната оценка. Изборът е на КУПУВАЧА и ПРОДАВАЧА, но цифрите показват следното: ПРИМЕР: Продава се имот на стойност 100 000 лв, данъчната му оценка е 50 000лв. и разходите по прехвърляне на собствеността /местен данък, нотариални такси и такса за вписване/ се поделят по равно от страните. Ако в нотариалния акт е записана цена -100 000лв., разходите са по 2 000лв. на страна, но ако изберете 50 000лв. – разходите ще бъдат 1 000лв. Разликата между разходите по данъчната оценка и реалната цена е 1 000лв. , които струват спокойствие за 100 000 лв. За купувача – гарантира парите, които е дал за покупката на имота. За продавача – срещу 1 000 лв. се легализира доход 100 000лв., необлагаем с други данъци, ако е единствен имот и парите са в банка, а не под възглавницата и той съвсем спокойно може да ги инвестира в имот или други свои начинания.
 
На пазара на недвижими имоти се реализират два вида сделки. Едната е сделка, в която КУПУВАЧИТЕ заплащат стойността на имота със собствени средства, другата е комбинация от банков кредит и собствени средства. Парите от собствени средства се плащат в деня на прехвърляне на собствеността пред Нотариус, а получават нотариалния акт вписан в Агенцията по вписвания след около 5-6 дни, защото в София агенцията работи с такова закъснение, а в сезона на отпуските този период е стигал и до 10 дни. КУПУВАЧИТЕ често ни задават въпроса: Може ли ПРОДАВАЧЪТ да продаде днес имота на друг или да го ипотекира? – Разбира се, че може, ако е недобросъвестен. И моят съвет е да изповядате сделката на реална цена, а за още по-голяма сигурност КУПУВАЧЪТ да депозира парите на сметка на Нотариуса и след като бъде вписан нотариалния акт, той да ги нареди по сметка на ПРОДАВАЧА и втори вариант да се ползва сметка под условие ( ЕСКРОУ сметка). Този начин на плащане все още не се е наложил на пазара и малцина знаят как да го направят. Много е вероятно да почнат да ви убеждават как няма нужда от такива усложнения. Решението си е ваше, както и парите. Защо банките превеждат парите от кредита, след като се впише сделката и се извади ново Удостоверение за вещи тежести, от което да е видно, че сделката и ипотеката са вписани и няма други тежести върху имота? Техните пари по-ценни ли са от вашите?
Какво друго би могло да се случи? Дори вашият продавач да е най-добросъвестния в период от 5-6 дни преди сделката и още толкова след сделката биха могли да се случат доста неща. Едно от тях е да излезе вписана възбрана върху имота, която да изпревари вашата сделка. Възбраната например може да излезе от стар необслужван лизинг, може от съдебен спор с някои съсед или партньор в бизнеса, за което продавачът дори да не е разбрал и не подозира.
 

Строителните фирми обичат да изповядват на Данъчна оценка, за да си спестят от ДДС. Едно е да се начислява на данъчна основа, съвсем друго на реална продажна цена.

Относно цените на имотите и в частност апартамента на ул. Козяк.
Днес е по-трудно от всякога да се ценообразува. Максимата " Нещо струва толкова, колкото са готови да платят за него" е в пълна сила. Все по-често /средно на всяка 3-та продажба/ за един имот има 2 или 3 купувачи, заявили интерес и представили оферта. Аз лично въпреки, че съм в бранша, правейки пазарен анализ на даден имот съм страшно затруднена и ми отнема 2 пъти повече време от преди, за да сравня всички аналози/ истински и реални имоти на пазара/ и последните продажби на подобни имоти.
Много често/дори последна продажба от седмица/ при пазарна цена 115-120 000Евро сделка се сключва на 126 000 Евро като 2 купувачи, бяха депозирали оферти.
Всеки купувач вижда различна стойност в даден имот и е готов да плати повече за нещо, което за него е важно. Ако апартаментът на Козяк е 90 000евро /не знам дали това е офертната цена/ и смятате, че не си струва парите, значи това не е Вашият имот, но ако той Ви допада, но цената е недостижима за вас, влезте в преговори и вижте какво ще се случи. Друг въпрос си задайте " Какво друго бихте могли да купите за 90 000Евро, на какви локации, състояние и квадратура- реално/ не пожелателно/" .

Просто по-хубавите си апартаменти ги продават по-скъпо. Това са фирми с опит и знаят, кои са най-предпочитаните характеристики, кои апартаменти ще ги продадат първи, за това и цените са различни.

Tomeva както винаги изключително полезна.
Благодаря   
Ще се опитам да преговарям със строителя така или иначе разчитам на парите от банката и ми трябва сделка на реалната цена.....

Използвайте банката като основание, те знаят от опит, че срещу банката трудно се "рита".

За една от сградите на Артекс, моя позната се интересуваше и й бяха казали, че цената се качва с около 100евро/м2 на етаж. На 6 етаж цената беше около 1500-1600евро/м2. Направо ми събра погледа. Но явно не практикуват това ценообразуване за всичките си обекти, защото преди два месеца звънях за сграда, която в момента строят и не са ми казвали такова нещо.