За комисионата при продажба

В правния мир няма понятие Стоп капаро, така е, това е жаргон от бизнеса и в много случай и от брокери и от купувачи/ продавачи се разбира различно. За мен е правилно, както се прави в бизнеса да депозираш оферта, което не означава все още, че купуваш  имота. Съгласете се, че не може продавачът да се връзва на всеки минал през имота му и "изявил" желание да го купи, а след  2 дни ...размислил. Презумпцията е, че всеки имот излязъл на пазара е с предварително подготвени документи, макар че на практика не се случва често. Купувачът депозира оферта, като посочва параметрите в нея. Един от основните параметри е свързан със собствеността на имота: " изчистена собственост, даваща правото на купувачът да придобие имота по оказания от закона ред." Както и е добре да изброи и всички документи, които ще изисква преди подписване на предварителен договор. Ако се приеме офертата страните се подготвят за сключване на предварителен договор. Както купувачът/който също не е готов и рядко има 100% ясното как ще финансира сделката си/ , така и продавачът да извади липсващите документи.
На опитен човек са му необходими няколко часа, за да види историята на имота в това число да се снабди и с предходни нотариални актове.

Аз хвърчащи листчета не подписвам, но ако е оформено като договор между купувач и продавач, и ако продавачът се задължава да прекрати предлагането на имота срещу моето капаро докато се изяснят подробностите около имота, а ако не стане сделка по негова вина, да го върне в двоен размер например не виждам каква опасност има. Вече един апартамент така без капаро продавачът го продаде под носа ми, докато преговаряше с нас чрез агенция разбира се.

Томева, не се заяждам, но на това му се викат порочни практики. Законът е разписал ясно правилата на една сделка и е преценено, че постигне ли се съгласие за сделка - дава се задатък /капаро/, с което страните удостоверяват своето съгласие, а такова смятам, всяка от страните би дала само след като е убедена в изрядността на документите. Всичко друго е ала-бала, мижи да те лажем, измислено от брокерите, с неясни цели, или по-точно целта е да не изпускат кленти. Стоп капарото се дава на брокера, а брокера не е страна по сделката. Но нямам против стоп капарото да се дава на агенцията срещу договор с нея, само ако агенцията преди това е напълно наясно с документацията на имота и съпътстващата я за продавача и същата е изрядна, с клауза - ако нещо "изскочи", да връщате стоп капарото ама в петорен размер. Да видя тогава дали така смело ще прибирате стоп капаро от хората

Аз също нямам против да дам капаро, но след като съм видяла документите и съм ги показала на адвоката си. В крайна сметка, може формално да няма проблем, но някои обстоятелства да пораждат съмнение и да се откажа от имота, не защото съм несериозна и не мога да платя, а заради някакви характеристики на собствеността. Аз нямам нищо против да представя доказателства на продавача, че мога да платя имота.Според написаното от Томева, излиза, че стоп капарото е само в полза на продавача и купувачът няма възможност за информирано решение преди ефективно да плати едни пари. Точно тук би трябвало посредниците да имат роля, т.е. брокерът да изиска продавачът да си изкара всички документи за собственост  още преди да обявят имота за продажба, съответно стоп-капаро да се плаща само след като кондидат-купувачът е имал възможност да се запознае с всички документи. Би било нормално стоп-капарото да се вземе и от двете страни,  да стои като депозит при посредниците и да се плати на едната страна при виновно поведение на другата, съответно да се приспадне при подписването на предварителен договор.  За комисионните, които получават брокерите,  една такава защита на интереса на клиента е съвсем нормално да се предлага. Сумата на предварителния договор също не би трябвало да се превежда директно на продавача преди реално сключване на сделката, но и това не се случва.

И си права и не си...има много нюанси. Всеки имот, преди да излезе на пазара трябва да е с подготвени документи, на практика обаче не е така. За всеки имот са нужни 2 часа, за да му извадя цялата история, без да завися от никой, нито от продавача,  нито от неговия брокер. Щом аз го мога, значи всеки адвокат го може. И след като имам историята, и знам какво купувам и съм мотивиран купувач, защо да не предприема тази крачка. Винаги има някакво буферно време, което е необходимо както на продавача, така и на купувача, за да се подготвят за предварителен договор и това е варианта, при който продавачът си знае, че има сериозен купувач, а купувачът знае, че е гарантирал имота, които иска. Какво ще кажете за купувачите, които не са готови с парите? Който ще ползват кредит, но идея си нямат от коя банка и дали ще го финансира...иначе на приказки сме много силни.  Правилно ли е продавачът да го чака 2-3 седмици, а после да се окаже, че не може да стане сделка щото купувачът не е надлежен кредитополучател.

Ако сте на пазара с личен брокер в повечето случаи, ще депозирате имота с Вашия избран брокер. Ако не сте, ще трябва да се разправяте с брокера на продавача... и каквото стане.
И никой не кара на сила никога да остава депозит, Вие си решавате.
На мен ми е трудно да обясня, защото ако се поставя на мястото на брокер на продавача, ще действам по един начин, ако съм брокер на купувача по друг начин.
Ако съм брокер на продавача, бих представила на клиента си всяка една оферта и с депозит и без, но при равни условия винаги печели купувачът с депозита, а понякога и дори пред по-добра оферта от купувач без депозит. Защото винаги има риск, да откажем сигурната депозирана оферта, а после другия без депозит да се откаже. И какво правим тогава?? Няма да знам, защо не иска да депозира един купувач, дали защото има да гледа още 3-4 апартамента и все още се колебае или защото просто има някакви страхове. Ааа.. и за протокола, всички документи са ми извадени преди да пусна имот и съм напълно наясно с картинката.
Ако съм брокер на купувача и харесаме имот, въобще не чакам да ми дават документи, мога и сам да си ги подсигуря, остава само да договоря параметри на сделка. Ако договоря , депозираме, ако не продължаваме на татък.

Разбира се, че се прави, но това си е час от преговорите в частта модел на сделка. Договорената цена може да бъде платена по сметка под условие или по сметка на нотариус. Въпрос на преговори.

Tomeva, благодаря за поясненията. Като казвате, че можете да проверите имота за два часа в това включвате и собственост поне 10 г. назад, тежести, удостоверение за наследници  (ако има), гражданско състояние, така ли? Не съм наясно точно съм започнала да търся имот, но все пак няма ли защита на личните данни, до всичко ли има достъп всеки?

Мога да проверя имота до първия НА и да взема всички вписвания по удостоверение за тежести, ако има ипотеки, заличавания и всякакви отбелязвания... всичко свързано с имота. Не мога да видя, какво в актуалното състояние на продавача... семеен, разведен и т.н. Мога да направя някои неофициални справки, но всичко това е напълно достатъчно да си изясня 80% от картинката. И да знам дали да депозирам 1000-2000лв с мои купувач или не...Ако в последствие излезе някакво обстоятелство, което не е в наш интерес да купуваме имота, ще ни върнат депозита/2000лв./ , ако откажат / няма такъв случай/ , вадя аз 2000 лв. и ги връщам на клиента си. 2000 лв. не са малко, но не са като да си дал 10% капаро и и после да получиш всички документи.  Винаги има някакъв риск и при най-най-изрядните сделки...

Ясно, благодаря, т.е. проверява се имотът. Честно казано, не очаквам много агенции да поемат такъв ангажимент за връщане на депозита. Пък и това би било в някакви драстични случаи, когато излезе нещо сериозно и доказано, а не само съмнение. Ако примерно продавачът се е развеждал два пъти и твърди, че няма деца и аз се откажа от сделката, едва ли ще ми върне някой парите. А все пак продавачът практически задължава ли се с нещо да продаде точно на този купувач, след като е оставен депозит? Доколкото разбирам - не.

Ааа, ако продавачът няма задължение по платено "стоп капаро", това са пари на вятъра, така не плащам аз. Или е страна по договор за това капаро, и при недобросъвестност връща двойния му размер, или няма да види стотинка предварително. Що за споразумение е това само с агенцията? И Томева, аз също като обикновен гражданин мога да си направя такава справка каквато казваш ти, обаче брокерите упорито крият данните на продавача и на практика това е невъзможно да се направи от купувача самостоятелно. Въобще в доста неизгодна позиция е купувачът, наясно съм с рисковете при продажба, особено за големи суми, доста ще го заболи ако нещо се обърка. А от агенцията най-много едно "извинявайте" да получи. Както при нас с продадения апартамент....

Спри се! Изобщо не е така лесно и бързо, ако се прави обследването както трябла. Даже и ново строителство да е, може да излезе претенция за земята. Може и дни да минат ... Затова непрекъснато повтарям, че брокерската услуга куца!!! Тя е само връзка между страните и на доста хора им горчи да платят такива комисиоНи за такава услуга.

A колко време е нужно, за да извадиш историята на имота от архива....и колко на адвокат, за да прегледа документите...
И като ме цитираш, цитирай всичко, както казах това е само, за да резервираш апартамента с 2000 лв. , за да почне да се подготвя сделка и още по-детайлно обследване.
И това ли не си прочел:

Въобще недоумявам каква е тази практика да се искат веднага някакви пари, независимо дали са 5 или 5000 лева, ПРЕДИ купувачът въобще да знае кой продава и да е видял поне описанието на имота по НА. Например в момента упорито ни се предлага имот с една квадратура и екстри, които силно се съмнявам, че така са описани в НА, но трябва да дам няколко хиляди лева, за да разбера, че ме лъжат може би. Та аз бих оформила споразумението за стоп капаро така "Ако съществува разлика от описанието на имота, предлаган от Агенцията по НА, същата връща триктратно/петкратно или каквото там сумата на купувача" Ха да видим дали така ще се лъже на едро и смело ще се взимат пари на този етап, още преди предварителния договор. Щото ако само доказваме, че сме сериозни като купувачи, доказваме - ето парите. Но искам насреща си същата коректност, защото както вече писах това не е като да си купиш една баничка и ако не става да я хвърлиш.

Не се ядосвай, ще излезе и твоето жилище, явно вече си "потънала" в търсенето, а това е условие за да го откриеш.
Може би не си търсила чрез обикаляне по кръчмета, кафетерии, сладкарници и фризьорски салони в избрани от теб райони. Пообиколи, може да имаш късмет и да излезе инфо. Приеми, настрой се, че ще преживееш приключение и тръгвай! Ако вече знаеш какво търсиш, като излезе веднага ще го познаеш.

Не, аз добре зная какво търся и май намерих нещо подобно, но вече няколко пъти ми искат "стоп капаро" без никакви документи насреща, за да покажа, че съм сериозна. Ми аз съм сериозна, ама ако ме лъжат че купувам 130 квадрата и две паркоместа на съответната цена, а по НА са 100 квадрата и едно паркомясто например определено съм измамена като купувач, а вече съм дала едни пари на брокерката. Та се замислям за връщане на стоп капаро в троен размер при установяване на несъответствие с предложеното по обявата и документите.
А вариант да обикалям по кварталите самостоятелно нямам, защото съм на работа, по тази причина ще сключа сделка с брокер, което не означава автоматично, че ще съм "прецаканата страна".

milittana, ти си интелигентна жена, не ми казвай, че не можеш при огледа (гледала си го, нали?) да различиш 130 кв от 100 кв. Ако пък съвсем не можеш, искаш пак оглед, вземаш рулетката и мериш, прибавяш стени и балкони, и накрая приблизително докарваш колко е.