Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-13

Да не е фалшива обява, говори ли с агенцията?

Моля някой за мнение по моя въпрос  

Утре ще гледам на живо, за инвестиция е,
цена-възвращаемост ме интересуват.

Лъки, 
Колко стаи е?

2. само за толкова стигат парите, Хепи.

Ами виж го и ще решиш.

Да, започвам с огледите, този път имам малко повече време, дано излезе нещо подходящо.

Криво, тясно и грозно. И трудно за отопление. Но ако ще го давате под наем, може би не е чак такъв проблем.

Добре, но аз имам друго неразбиране относно формирането на цените на имотите. В него изключвам новото строителство и особено качественото, макар и по-рядко срещано или наистина стоиностни имоти, които си заслужават всяка стотинка. Питането ми е относно панелите, старите тухли, вкл. и такива на около 100 години вече, за които дори банките рядко отпускат кредити, та дори и за ЕПК. Към момента цените се доближават необосновано според мен с тези на новото строителство без да се вземе предвид състоянието на имота и общите части, овехтяването и амортизацията на сградата, качеството на живот от гледна точка на съседи и проблеми, необходими средства за ремонти на общите части и т.н.
В повечето случай тези имоти, особено по крайните квартали, не са сред предпочитаните за инвестиции, а още повече сред хората с много или достатъчно пари. 
По мой наблюдения от огледите ни проблемът се състои в няколко неща:
- всеки втори брокер с гордост ни заявяваше как сам е направил оценка на този имот и въпреки че може да се продаде на по-висока цена е обявен на изключително реална и дори ниска такава. Ок, но дали ако беше толкова прекрасен и с такава добра цена щеше да стои толкова месеци?
- частните лица пък ни обясняваха как са проверили цените и всички други се предлагат на същите, затова няма как да я променят. Да, но без съпоставка на вид строителство, на подобрения и състояние на имота. Тук определено е алчността на българина - щом другите продават на толкова и аз няма да се мина, пък все пак на мен си ми харесва моя имот, значи за всички ще е хубав.
- и тук идва момента, когато повечето хора са притиснати от времето било заради това, че чакат дете, няма къде изобщо да живеят, положението е непоносимо в сегашното им съжителство с други и ред други причини, поради които не могат да чакат. Тогава се примиряват и купуват (дори и с ясната представа, че ако нещо им се случи след няколко години и трябва да го подадат едва ли ще могат да покрият размера на кредита), а все пак именно такива хора са потенциалните купувачи на тези жилища. Все пак едва ли човек, който се чуди какво да си прави парите ще ги вложи в стара панелка за основен ремонт в някой квартал. Това съответно води и до извода - ама и на тези цени има търсене, значи може и повече. Дори и за година да не е продаден пак не се отказват с идеята, че така ще загубят и все пак рано или късно някой ще се навие да го купи. С изключение на някои продавачи притиснати от времето, които намаляват на място, за да продадат, но реалната цена не попада в сайтовете и съответно остават впечатлението за бърза продажба на обявената цена.
Всъщност това е реално изкривяване на пазара, а не реални цени на имотите.
И въпреки че много от тук няма да се съгласят с това и ще приемем ниските лихви, малкото предлагане, заможността на българите и икономическия ни растеж, не е ли именно тук ролята на брокерите да анализират коректно пазара и да има ясно разграничаване в цените на имотите по техните характеристики и качества, нали именно те дават оценката и влияят и на частните лица. Защото ми е трудно да приема, че в момента в един и същи квартал за една и съща квадратура се продават на приблизително еднаква цена както ново строителство на ш/з, така и панел и ЕПК без ремонт от последните 35 години и също така стара тухла от 1925 г., дори и с оглед плюсовете и минусите на всеки вид строителство те не са равносилни.
 

Ти за обявените цени ли говориш, или за тези, на които се подписва сделка? Защото има разлика.
Доближаване на цените според мене няма, новото строителство държи доста по-високи цени от старото. Щото ти гледаш на обявата 60к, после отиваш и ти казват 65к и накрая с общите части и ДДС излиза 78к
За старото пък всякакви чешити има, някой пребоядиса и плесне 10к отгоре за "луксозен" ремонт, друг пък упорито няколко години го продава на двойна цена... А ти гледаш обявите и се чудиш, но дали наистина се продава на тая цена...

Това ново предложение е на повече от 2 години http://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b145006270416110 … k=2hyyi8&f1=1    Обявата е посетена 6664 пъти до момента

В близост до сградата съм вече седма година и там нон-стоп виси транспарант на Мирела (които, по мое мнение, са спецове в продаването на жилища със статут на перални помещения )

И аз съм в темата като купувач, но никак не мога да виня продавачите, че искат да вземат най-високата възможна цена на жилището си. Не е тяхна работа да мислят за моя интерес, как ще плащам аз кредити и ще мога ли след години да продам жилището на добра цена. Нито ме смущава, че преди две години едно жилище е било пуснато на 50 000 евро, а днес се предлага за 75 000 - пазарът е много различен и за мен не е алчност това цената да се вдигне.

Давам пример с тристайно жилище в панелен блок в Младост, на пазара е от 4 години. Преди четири години цената беше 40 000 евро и собствениците бяха готови да го продадат на тази цена. В в края на януари сделката се беше случила на 78 000 евро, т.е. почти двойно покачване е имало. Но щом се е намерил купувач на жилището, значи цената е тази и собствениците са се справили с продажбата добре.

Свекърите ми имат жилище в същия блок, само че е среден апартамент, а не краен и подпокривен като споменатия отгоре, освен това е ремонтиран чудесно. Би било много глупаво да пуснат техния си апартамент наначална цена по-малко от 90 000 и после да посмъкнат малко, независимо, че според тях това е абсурдно висока цена за панел и за този неподдържан вход.

Къде е изкривяването - след като са платили тази цена (по техни си причини, които не интересуват друг освен тях самите), значи, това е реалната цена на имота. Вие как я определяте реалната цена, ако не по този начин?

Пазарът има цикли и докато до преди 2 години беше на купувачите и продавачите правеха големи отстъпки, ако искат да продадат, сега е обратното - пазар на продавачите. На който не му харесват условията,  може да изчака следващия цикъл. Ако пък е притиснат - купува, без да му харесват. Големи хора сме, би трябвало да сме се научили вече, че не светът се мени спрямо нашите желания, а обратното.

Иначе така е малко ан-гро за видовете имоти, защото има ново строителство, което след 10-ина години излглежда по-зле и от най-скапания панел, и то в т.нар. луксозни квартали като Лозенец. Има наистина потресаващи гледки, особено на имоти строени между 1994-5 и 2005, в "смутните години", без контрол и надзор, без спазване на разпоредбите, узаконяване с рушвети и т.н, все неща, невъзможни преди 1990, дори и за панелите. Така че е много относително това с качеството.

Аз пък съм решила да изчакам с апартамент, който да ми стане дом. Може би помните, скоро взех един апартамент с цел инвестиция. Във въпросния квартал не ми се живее. Пускам го за 600 лв наем и за тези пари си наемам жилище, където ми е кеф. Пари, които съм спечелила с честен труд, за апартамент поскъпнал с 30-40% за последните 3-4 години, не давам  Ще чакам следващия цикъл

Щом животът под наем те устройва няма лошо, всеки си знае най-добре за себе си. Но нали знаеш, че шансът имотите да поевтинеят е 50:50 и може и да не дочакаш. Има и друго - критично важно е кога ще се обърне цикълът Защото ако днес цената е (примерно) 1000 евро/квадрат след две години може да стане 1200 евро/квадрат, а после като се обърне цикълът и настъпи корекция на цените цената на квадрат да падне с около 20% (сериозен спад) до.... 1000 евро Струва ми се, че ти всъщност чакаш не обръщане на цикъла, а срив на пазара, а да разчиташ на срив е доста оптимистично. Е, все пак мисля, че след няколко години технологиите и материалите ще са още по-добри, което е аргумент в полза на чакането.