Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-20

Обмислям дали да не продадем апартамент (тристаен, преходен хол, средна цена за района е 970Е/м2, стар от 68-70та, комуникативен район).
Това което не ми допада е: преходен хол; голям ми е за мен; асансьор който се налага да  слушам понеже спя до общите части (стълбището); донякъде и съседите (малко дете).
+ плюсове - отоплен блок (ТЕЦ) и почти не ползвам ток зимата, здрав (25см стени от панел, вероятно ЕПК? - няма пукнатинка). Две тераси
Далеч от шумни булеварди. Има къде да се паркира.
---------------------------
1. Какво е за Вас най-доброто изложение на апартамента и разположение на помещенията. Масово двустайните са с кухньохол... Защо двустайните се водят (спалня с кухня-хол)? За мен двустаен е спалня, хол и кухня.
Някои публикуват схема, но не дават къде е Север.
2. За сам човек (с опция за двойка) - каква е оптималната квадратура? За ориентир - за мен лично - спалня от 12кв.м е приемливо.  
  под 11кв.м. вече граничи с клаустрофобията, отделно че и въздуха е по-малко.
Все пак ако разликата между една стая в повече е приемлива (струваща си), бих подкачил. Знам че гарсионерите са най-скъпи за кв.м... а и не бих се набивал в такова нещо.
3. Квадратурата в обявите за "светлата" част ли е или застроена? Как да разбера по нот. акт каква е (за да го оценя по-точно наличния - има само една площ и не е уточнено какво включва).

4. Все повече се замислям за ново строителство... мисълта за панорамни (големи) прозорци много ме привлича, струва ми се, че е добра инвестиция. Макс до 5-6 етажа. Да има поне една тереса (която да не е  2-3кв. м  ).
5. При тухлата има ли го шумът от съседите? Какви са предимствата спрямо панела.
6. Какво да избягваме като цяло?
7. Има ли смисъл от имот от ЧСИ (търг)?
- закупуване на зелено (акт. 14/15) може ли да бъде сигурно,(предвид по-достъпната цена), но пък не знаеш на какви съседи ще попаднеш?! Не случайно съм се насочил и към тези райони.

8. Етаж? Партер е ясно, дори и втори - не. На последен не съм живял, но май няма предимства освен цената.
В тази обява два пъти пишат за светлината... не знам, тези прозорчета ми изглеждат по-малки от апартамента в който живея
Това което си представям надхвърля възможностите ми, но все пак трябва да си изградя визия.
Кварталите също са важни - южните ми харесват, но в Манастирски - не бих, прекалено е гъсто, а не знам тези на 1-2 етаж колко часа имат пряка светлина, особено зимата, когато е по-ниско Слънцето. По-скоро Изток, Полигона, Младост, но не знам там има ли строено след 2000г. (освен Младост). Метрото е добре да го има (дори в проект).
 Кръстова вада и Витоша ми допаднаха като идея/локация, но ще са ОК след поне 10г (с тези строежи и лоша инфраструктура...), по-скоро Манастриски Изток, там май не е много нагъсто?
Други идеи за квартали? Затворен комплекс - не е вариант.