Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-21

  • 71 155
  • 739
  •   1
Отговори
# 585
  • Бургас
  • Мнения: 9 769
Иване! Брат ти ли беше този хубав човек, продаващ пещерата на Батман:blush:
Съгласна съм с Томева за много неща. Само че те важат, когато насреща си имаш нормален човек, т.е. брокер. Не всички продавачи обаче са обиграни. Те често продават или купуват за първи и последен път в живота си. Как да намерят този брокер? Как да го изберат? Това вече е въпрос на дългосрочна стратегия и кампания на бранша, ако самите агенции не отсеят кофти хората си, няма кой.
Аз съм работила само с една агенция. Не бях доволна и затова тръгнах да продавам сама. Агенцията (голяма и известна) силно завиши цената на имота ми. На юристи на агенции не съм се доверявала никога. Сама си проверявам имотите за тежести, дела и пр.
Да, имах огледи от агенции за техни клиенти, купувачи. Някои от брокерите въобще не знаеха къде се намират. Не бяха определили психологическия профил и потребностите на клиента. Не познаваха района. Говореха откровени глупости - как щели да санират блока например. Три брокерки се вмъкнаха уж като клиентки. Първо си поиграх на театър, после ги изгоних.

# 586
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 993
despereta, всеки има право да си ползва личен адвокат, освен този в агенцията, работи се в екип, важно е клиентът да се чувства сигурен и спокоен. Защото клиент с хиляди страхове в главата си и несигурност е по-лошо и от това да нямаш клиент.
Иване, прав си че никой брокер няма достъп до всичко и всеки на пазара, но не може да ползваш всичките 2000-3000 брокера в София, нали..., но може да имаш 1 брокер, който да презентира имота, които продава или търсенето на купувача си до голяма част от брокерите. Да, пак не са 100%, но не мисля, че е нужно...Ако продавам имот и пратя презентация до 1800 брокера, които са ми в контактната листа, този имот няма ли да стигне до много брокери. Идеята е, че имаш един брокер, а чрез него и останалите.
Всички сте виждали обявите " Този имот се предлага само за частни лица" и може си мислите, ето сега аз с моя брокер няма да имам достъп до този имот, това ме ограничава. Причините за такива обяви са:
1. Фалшива, набирателна обява, т.е пак не може да го купиш точно този имот.
2. Брокерът не си е договорил комисионата с продавача, и разчита на комисиона от купувача, ба си смотания брокер, щом себе си не може да договори, как ще ти направи сделката...Ако ти се прави такава сделка, заповядай, макар че на финала най-вероятно пак ням ада имаш сделка, защото излизат куп условности и става мазано.
3. Иска да сгъне комисиона и от купувача и от продавача. Тук най-прецакан е продавачът, защото "брокерът му" не му е никакъв брокер, щом ограничава достъпа до имота му от всички потенциални купувачи. Той е брокер на себе си и двойната комисиона е единствено в главата му.  Хиена от класа, а дали няма и теб да прецака, като купувач, сам си прецени.
Толкова години съм купувала имоти за мои купувачи, правили сме страхотни сделки и съм минавала и без тези измислени " Този имот се предлага само за частни лица". Не са се свършили имотите, колкото и да е ограничено предлагането, защото е важно не само да намериш имота, по-важно е да направиш  добра сделка с него. Точно поради тази причина не е все едно кой стои от среща.

# 587
  • Мнения: 11 246
Уважавам мненията на г-жа Томева.
Но от персоналния си опит да споделя, че не винаги така се случват нещата.
Ние в момента продаваме един ап-т. С брокерка, с която договорихме почти ексклузивни права - жената ни намери клиент за сумата ни, Х, ама за Х - 20%. Преговори-мреговори по-късно, склони човекът за Х-15%, ама ние да поемем половината разходи по прехвърлянето.

Благодаря.
Преди няколко дена се задвижих, пуснах си моя обява във всичките сайтове, които знам. Взеха да звънят агенции, естествено - на всички казах, че който го продаде за максимално ниска цена от желаната от мен Х, отстъпвам най-много до Х-3000 евро - ще получи и комисионна.
В момента имаме 2 нови оферти - получени в рамките на 3 дена. Едната е почти желаното, само с 2 000 евро по-ниско.
В понеделник чакаме трета, която считам, че ще е много близо до въпросното Х.

Така че - един брокер с 12 канала, е пак само един. Няма познанията и връзките на останалите 11.

В моя персонален случай, това проработи по-добре.

# 588
  • Мнения: 21 872
А бихте ли купили ипотекиран апартамент, ново строителство или вторичен пазар и при какви условия? Мисълта ми е, че имотът е "компрометиран" в някаква степен и купувачът търпи неудобства, може дори заличената ипотека отново да се впише, ако заличаването бъде обявено за недействително и куп други капани.....

# 589
  • Мнения: 1 354
Румка, вие основателни причини ли имате да търсите цената Х++.
Питам, защото брокерите масово вдигат желаната цена на продавач, а не обратното. Това съм го видяла от частни публикувани обяви, както и от 2 познати, които продадоха на по-висока от тяхнята си цена, след като брокера вдигна доста.

Тоест при вас може би сегашната цена е по-ниска от желаната. 15-20% си е доста!

# 590
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 993
rumka833, разбирам ситуацията при Вас, а може ли да споделите, всъщност първият брокер, как е маркетирал имота, защото идвайки на толкова нови купувачи и то брокери ми говори, че този имот не е достигнал до тях като информация. Другата паразитна практика и криворазбрани екслузивни права са,  когато се тълкуват само в полза на брокера, т. е. той си подсигурява почти сигурна сделка и това което прави е да пусни една обява някъде. С една дума той пак използва само един канал.
Най-опасни са тези, които не обявяват открито  " Този имот се предлага само за частни лица", а просто отклоняват огледи с коледи, под всякакъв претекст...собствениците са на почивка", "наемателите ще могат да покажат имота след 10 дни" и т.н.

milittana, че то има ли неипотекирани имоти...Аз не съм юрист, но ако дадено заличаване има вероятност да се обяви за недействително, то такава е вероятност и за имот без ипотека.

# 591
  • Мнения: 21 872

milittana, че то има ли неипотекирани имоти...Аз не съм юрист, но ако дадено заличаване има вероятност да се обяви за недействително, то такава е вероятност и за имот без ипотека.
Ох, не ме отчайвайте така...И да, може да се появи проблем и при имот, свободен от тежести на пръв поглед.

# 592
  • Мнения: X
А бихте ли купили ипотекиран апартамент, ново строителство или вторичен пазар и при какви условия? Мисълта ми е, че имотът е "компрометиран" в някаква степен и купувачът търпи неудобства, може дори заличената ипотека отново да се впише, ако заличаването бъде обявено за недействително и куп други капани.....

Ипотекиран или с възбрана, защото има разлика?

Много хора се отказват от малко по-сложна сделка и така изтърват изгодни оферти.

# 593
  • Мнения: 21 872
Не, за ипотека става въпрос.  А цената е най-високата в момента на пазара - тоест никакъв компромис от страна на продавача, че продава с тежест. Аз още обмислям дали да си причинявам главоболия, затова питах тук как процедирате вие.

# 594
  • Мнения: X
Не, за ипотека става въпрос.  А цената е най-високата в момента на пазара - тоест никакъв компромис от страна на продавача, че продава с тежест. Аз още обмислям дали да си причинявам главоболия, затова питах тук как процедирате вие.

Каква тежест е ипотеката? Нали ако сега купя апартамент с ипотека и реша да го препродам той ще кма ипотека? Този въпрос се решава много лесно с юрист между банките. Ако има възбрана или ипотека със забавени плащания тогава имаш истинска тежест.

# 595
  • Мнения: 21 872
Аз мога да реша да продам с ипотека, но дали някой ще ми го купи с ипотеката, това юристи между банките не могат да разрешат. И аз купувам, не за да продавам, имам парите, не желая кредит, не желая ипотека, не желая да се моля на банка да я сваля. Че на всичко отгоре и покупката не ми е изгодна финансово, да, добро предложение е, но на висока цена, както и ако го взема чист от тежести. Тоест ако изпусна сделката - голяма работа, обаче ако съм продавач с ипотека, мисля, че имам проблем.

# 596
  • Мнения: 4 376
Аз мога да реша да продам с ипотека, но дали някой ще ми го купи с ипотеката, това юристи между банките не могат да разрешат. И аз купувам, не за да продавам, имам парите, не желая кредит, не желая ипотека, не желая да се моля на банка да я сваля. Че на всичко отгоре и покупката не ми е изгодна финансово, да, добро предложение е, но на висока цена, както и ако го взема чист от тежести. Тоест ако изпусна сделката - голяма работа, обаче ако съм продавач с ипотека, мисля, че имам проблем.
Ще го купят, разбира се. С парите на купувача се погасява ипотеката, процедурата е опростена. От банката свалят ипотеката и имотът е чист, бяха ми обяснявали самата последователност, но не помня подробностите.

# 597
  • Мнения: X
Аз мога да реша да продам с ипотека, но дали някой ще ми го купи с ипотеката, това юристи между банките не могат да разрешат. И аз купувам, не за да продавам, имам парите, не желая кредит, не желая ипотека, не желая да се моля на банка да я сваля. Че на всичко отгоре и покупката не ми е изгодна финансово, да, добро предложение е, но на висока цена, както и ако го взема чист от тежести. Тоест ако изпусна сделката - голяма работа, обаче ако съм продавач с ипотека, мисля, че имам проблем.
Milittana, както Иван ти е казал, в София с това високо търсене, ипотеката не се счита за проблем. Изпратих подобен апартамент на нотариус в провинцията, който само ми каза “бягайте далеч”. И аз като теб, с готови пари. Хубавото поне е, че купиш ли го веднъж с готови пари, вече няма да е ипотекиран, така че този недостатък отпада и при евентуална продажба не могат да ти искат отстъпка в цената.

# 598
  • Мнения: X
800-1000лв за адвокат и ще ти оправи всичко с ипотеката за нула време.

# 599
  • България
  • Мнения: 6 948
Продадох жилище с ипотека.
Купувачът също ипотекира. Е, нямаше такова обследване/ разследване  Crazy.
От банката искаха документи за дядо ми, който е починал 1955г.
  Банката на купувача преведе сумата в моята банка, в моята сметка. Там беше тънкият момент, според мен, но от моята банка знаеха, че продавам и сигурно нямаше да мога да изтегля сумата, ако бях решила да правя някакви измами. Това само беше въпросителната.
Сега сме решили с МП, даже и да имаме пари в брой, ще ипотекираме, за по-сигурно.
Много повече бих се притеснила, ако купувам скъп имот, който няма ипотека.
Представете си, че от НАП разследват продавача за произход на парите му  и излязат някакви тъмни работи  Wink.

Общи условия

Активация на акаунт