Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-25

Всеки стар имот си има история. Скоро продадох един апартамент и още при първите огледи разбрах от хората, които идваха, че блокът е известен в квартала, като блокът на самоубийците. Поразрових се и намерих и статия в интернет за него. Оказа се истина, имаше няколко случая за период от 2-3 години.
Продадох имота за 3 седмици и в крайна сметка го купиха пак хора от квартала. На огледите, ако ме питат: вярно ли е, че се случило еди какво си, казвах " да вярно е" , но не съм афиширала факта. Не съм посрещала купувачите с " добре дошли в блока на самоубийците" .  Смятам, че продавам имот, а не история и съм наета от продавача да продам имота. Не мога да знам, на кой потенциален купувач му е важен този факт . В крайна сметка си имат брокери, да си проверяват, това което  е важно за клиентите им. Аз когато съм брокер на купувача как си проверявам всичко, говоря си със съседите, питам каква е историята на имота, кой е живял там и т.н.
Замазване на течове и проблеми от този род не сме правили. Ако е имало, се отстраняват и тогава излиза имота на пазара, или ги оставаме така, да знаят хората, какво трябва да ремонтират.
Имах уникално фрапиращ случай с един апартамент на последен етаж в сграда на 10г. През тези години никога не е имало нито теч, нито влага или нещо подобно. В апартамента  не се живееше от 3 години.  Продаваме имота, подписваме предварителен договор и седмица преди изповядването съседи на долния етаж звънят на пожар на собственика, че им тече от тавана. Отиват в имота и какво да видят, така е протекло от последните обилни дъждове, че локва имаше на пода. И това се случва седмица преди изповядване и предаване на владение. И за миг не се поколебаха собствениците. Скоростно намериха фирма, която ремонтира покрива. Естествено за тяхна сметка и естествено нямаше време да се организира етажната собственост, да се събират пари и т.н. Беше лятото, всичко изсъхна бързо, нямаше щети в апартамента.
 

1000 евро ми се виждат много за стоп капаро.

При дадено стоп капаро и отказан на купувача кредит от банката, редно ли е стоп капарото да се връща?

Мисля, че ако се развали сделката по вина на купувача нищо не се връща. Стоп капарото покрива пропуснатите ползи. Но все пак може и да може да се договорите друго.

E, то в този случай вината не е на купувача, а на банката, как така няма да му се връща стоп капарото ако не е станала сделка? Че на мен ми искаха от едно място 10 хил. евро за стоп капаро. Не че ги дадох де, просто давам пример.

Направо да искат цялата цена за стоп капаро.

То сега нали пазарът е на продавачите, та са възможни всякакви изпълнения.

Зависи, ако има предварително одобрение от банката, може би и тя може да носи отговорност, но в противен случай - ако купувача само се е надявал да получи кредит, но не е станало, си е лично негов проблем. А продавачът пък изобщо не се интересува как купивачът ще се сдобие със средства за покупката

А купувачът не трябва ли преди това да е изчистил всички подробности с банката, да знае какво може да му отпуснат като кредит, да знае %, който ще му дадат? Ако той не си е свършил работата си мисля, че това стоп капаро може и да не му се върне... разсъждавам си, може и да не е правилно.

Той не се интересува, обаче при покупка с кредит минават едно три-четири месеца от предварителен договор до окончателно прехвърляне, точно заради процедурата по отпускане на кредит. Та не е без значение за продавача купувачът кредит ли чака или има готови пари за имота.

Точно така. Скоро имах случай при един оглед собственика да ми каже, че ако не сме с банка ще ми направи малко отстъпка...500евро защото имал едни мераклии ама те били с кредит и не му се чакало два месеца да минат одобрение.

То не става така. Ти резервираш имота. После банката си праща оценител, от който зависи колко ще ти даде. Банките не дават % на продажната цена, а на оценката. Ако оценителя даде ниска оценка, си прецакан всякак. Самата оценка отнема около седмица, т.е всякак си е по-добре да резервираш преди да я получиш, че току виж някой ти го капарира, докато се разправяш с оценители.
Примерно: искаш да купиш апартамент за 100 000 евро. Искаш 90% финансиране от ипотечен кредит.
Идва оценителя и казва: Оценявам на 90 000 евро. Банката ти финансира 90% от 90 000 евро.
За остатъка, който ти липсва, имаш 2 опции:
- изнамираш го отнякъде с жален вой към роднини;
- взимаш потребителски кредит, с който допокриваш и става една сложна и дебела... защото ако взимаш потребителски кредит, веднага това ти променя условията и лихвата за ипотечния ти скача...

Освен, ако нямаш контакти и да звъннеш 2-3 телефона, да ти кажат последно в дадения район, какви оценки са правени и какви са приемани от банката. Пък и няма големи разлики между продажна цена и оценка на оценител, ако има то оценката е по-висока. Рядко купувачите с на ръба и 2 000 евро разлика би им саботирала сделката. Все пак имат и самоучастие.

Убедена съм, че при неотпуснат кредит от банката, купувачът пие една студена вода и прежалва стоп капарото. Да не говорим, че преди предварителен договор може да се направи оценката и вече да е ясна сумата на кредита спрямо доходите на купувача и оценката на имота, но Банката започва реално преглеждане на документите чак след предварителен договор. И може да намери проблем и да не отпусне кредита. При ново строителство може да има някакви тежести върху земята например. За мен е безобразно изнудване плащането на стоп капаро без да са видяни всички документи.  При СС е много важно да се видят не само тези за имота, но и за собствениците - примерно бракове и разводи, наследници и т.н.  Как така се оставят 1000-2000 евро? Връщане би имало при фрапиращи проблеми с документите, но ако нещо поражда само съмнение и следва убеждаване от продавача и брокера, че ще бъде оправено, си в много слаба подиция да си търсиш парите без съд. Например, за да продаде имот, продавачът трябва да представи декларация, че няма данъчни задължения. За отпускане на кредита тя се изисква и от банката. При даване на стоп капаро как да съм наясно, че всичко е ОК?  Но за съжаление това е пазарът в момента и може много лошо да изгориш.
Tomeva може да има много големи пазлики в оценките. Оценителят гледа имота и отдава много малко значение на извършен ремонт, докато цената на ремонтиран и обзаведен апартамент може да е 20 000-30 000 евро по-висока.

Здравейте, обръщам се с молба за съдействие към вас.
Дали е реална обява за тристаен, обзаведен, старо строителство на ул. "Чумерна" за 129900 EUR,  според вас,  или е "зарибявка"?
Нямам никакъв опит, а търся имот в района.
Благодаря предварително!