Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално? - 31

  • 39 154
  • 761
  •   1
Отговори
# 525 21 ноем. 2018, 14:31 ч.
  • Мнения: 53 399
Съгласна съм за бюджета - наистина човек първо трябва да реши колко пари може да си позволи да даде или колко пари е склонен да даде (понеже има разлика). И за локацията съм съгласна, че идва след това, но само като преквалификационен, а не като решаващ критерий. За мен решаващото след двата преквалификационни кръга е това в какво ще се живее, а не къде точно ще се живее.

# 526 21 ноем. 2018, 14:53 ч.
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 993
Цитат на: Ambrosia в ср, 21 ное 2018, 14:05
При мен лично други фактори бяха водещи, но съм го коментирала назад в темите. Оставам с впечатлението, обаче, че при формиране на цената се гледа преди всичко локацията. Това е мое мнение, наблюдения, затова се изказах. За човек като мен, който търсеше други неща това беше плюс, защото имотът, който харесахме и купихме беше в район, далечен от център, съответно по-евтин.
Ambrosia, това си е вашият избор и той е най-добрият за вас, без значение кой, какво казва. Щом сте го избрали, значи отговаря на важните за вас характеристики и параметри.

Едно е да се мисли и разсъждава като продавач, съвсем друго като купувач. Аз като купувач харесвам един тип имоти, но когато трябва да се ценообразува имот, това няма никакво значение, защото не го ценобразувам за мен, за Иванка или за Иван, а за масата купувачи.
Колкото е по-универсален имота, толкова за по-голям % от купувачите ще бъде интересен, което означава и възможност за по-висока цена.
*Локацията е важен фактор при определяне на цена, но и много квартали в София са изравнени като качество на живот и цени или поне с малки разлики.
* Също така е много важна моментната картинка на пазара. Колко реални други подобни имота има в момента...т.е. каква е конкуренцията.
*  Профилът на купувача за дадения тип имот е също много важен. Дали имотът става само за лично ползване или ще става и за инвестиция. Колко е вероятно купувачът да е с банков ипотечен кредит и колко само с лични средства. Съответно как ще финансира банката конкретния имот...
* И още много ... много други фактори се вземат предвид.

Търговците знаят двата най-важни фактора за продажба са Маркетинг и Цена, едно от двете да куца неминуемо има загуби или по-точно казано пропуснати печалби.

Последна редакция: ср, 21 ное 2018, 15:19 от tomeva

# 527 21 ноем. 2018, 15:47 ч.
  • Мнения: X
Понеже говорихме за статистиката на Мирела, сега ще разиграя един казус с нея:
Купувач Х я приема за вярна и смята, че 60 К евро е реалната цена на двустаен в Иван Вазов. Това е нисък бюджет  за София, купувач Х го има и почва да гледа обяви в Иван Вазов. Обаче обявите на съвсем други цени, обажда се, търси, не свалят до 60 К. Може и да има ругатни за алчните продавачи, зависи от характера на Х, но това не е важно. В един момент купувач Х решава, че не може да се справи сам,  отива при Томева  и й казва "понеже брокерската статистика  така казва, намерете ми в Иван Вазов двустаен за 60 К" Как смятате, какво ще е развитието на казуса за Х и за Томева? Wink Аз залагам на много проведени разговори, изхабени нерви и оплаквания от страна на Х към Томева и към цялото брокерско съсловие. Кой ще е крив и кой прав, не се наемам да съдя. Въпросът ми е "кой има полза от това?" - Никой. За мен вреда има за всички по веригата от такива "статистики".

# 528 21 ноем. 2018, 15:51 ч.
  • София
  • Мнения: 1 904
А да допуснем, че купувачът не е пълен малоумник и освен тази статистика ще разгледа ситуацията и от други ъгли? Или няма такъв вариант Grinning
Явно за Иван Вазов не е показателна, а е единичен случай. Ще разгледа оферти, ще му стане ясно и без да псува никого. Но това не прави и вашите анализи меродавни, точно толкова субективни са. Всеки си гледа от собствената камбанария.

# 529 21 ноем. 2018, 15:56 ч.
  • Мнения: 6
Скоро всичко ще отиде по дяволите.Един брокер ми каза ,че строителите вече изпадали в паника и бързали да продават.

# 530 21 ноем. 2018, 15:58 ч.
  • Мнения: 53 399
Стара информация. Нямаш представа на мен какво ми каза един мармот.

# 531 21 ноем. 2018, 15:59 ч.
  • Мнения: X
Цитат на: Meredith_Grey в ср, 21 ное 2018, 15:51
А да допуснем, че купувачът не е пълен малоумник и освен тази статистика ще разгледа ситуацията и от други ъгли? Или няма такъв вариант Grinning
Явно за Иван Вазов не е показателна, а е единичен случай. Ще разгледа оферти, ще му стане ясно и без да псува никого. Но това не прави и вашите анализи меродавни, точно толкова субективни са. Всеки си гледа от собствената камбанария.
За теб е така и аз съм съгласна с теб, но fuckforlife написа, че щом тази цена фигурира в статистката на реални сделки, логично е това да е реалната цена за Иван Вазов. И точно тук идва това,което TafTaf написа, че на базата на малък брой сделки извод за реалната цена в даден квартал не може да се направи. Статистика само на 1 голяма  агенция може евентуално да е показателна само за райони с много предлагане и от там,много сделки - Младост, Люлин, Дружба. За местата с малко имоти като сграден фонд и с малко предлагане няма как да е показателна именно заради малкия брой сделки. Това е азбучна истина за всеки, който е имал  нещо общо със статистика.
Да, всеки си гледа от собствената камбанария и е свободен да вярва на каквото и когото си иска. И ако не може да познае на кого да вярва, последиците са си за него Wink На мен от това нищо не ми става - насила не можеш да дадеш, можеш само да вземеш Simple Smile

Последна редакция: ср, 21 ное 2018, 16:13 от Анонимен

# 532 21 ноем. 2018, 16:12 ч.
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 993
Цитат на: Poppea в ср, 21 ное 2018, 15:47
Понеже говорихме за статистиката на Мирела, сега ще разиграя един казус с нея:
Купувач Х я приема за вярна и смята, че 60 К евро е реалната цена на двустаен в Иван Вазов. Това е нисък бюджет  за София, купувач Х го има и почва да гледа обяви в Иван Вазов. Обаче обявите на съвсем други цени, обажда се, търси, не свалят до 60 К. Може и да има ругатни за алчните продавачи, зависи от характера на Х, но това не е важно. В един момент купувач Х решава, че не може да се справи сам,  отива при Томева  и й казва "понеже брокерската статистика  така казва, намерете ми в Иван Вазов двустаен за 60 К" Как смятате, какво ще е развитието на казуса за Х и за Томева? Wink Аз залагам на много проведени разговори, изхабени нерви и оплаквания от страна на Х към Томева и към цялото брокерско съсловие. Кой ще е крив и кой прав, не се наемам да съдя. Въпросът ми е "кой има полза от това?" - Никой. За мен вреда има за всички по веригата от такива "статистики".

В информацията от Мирела ясно е казано, на каква база са и за какъв период. Ако дадеш друг период ще видиш, ще дори няма сделки т.е никакви цени не са написани, това означава ли, че са без пари имотите. Относно Иван Вазов, който е много малък квартал, една агенция може цяла година да няма сделка там. Това не означава, че няма информация за малкото имоти, които са се продали и не може да консултира адекватно купувач.

Примерът, който си дала е възможно да се случи по-скоро от гледане на нереални обяви в интернет- хубави имоти на ниски цени. И развитието въобще няма да е такова, каквото ти си го измислила. Хората не са малоумни.  Хората искат само едно: да бъдат чути и адекватно да бъдат консултирани и информирани, за да вземат решение, какво и кога да правят. Няма брокер/ дори изгладнял/, които да поеме купувач с нереалистични очаквания.
Попея, правиш от мухата слон и много преекспонираш нещата.

# 533 21 ноем. 2018, 16:20 ч.
  • Мнения: X
Томева, подкрепям последния ти пост, но коментарът ми касае точно определено разсъждение на точно определен потребител, и е теоретичен илюстративен казус.
А ако малкото имоти, които са продали в агенцията, са като този в Иван Вазов - някакво огромно изключение? Каква стойност ще има такава консултация за клиента?
А иначе смятам, че за да си успешен брокер трябва да си много добър психолог,  да умееш да казваш на страните това, което искат да чуят, като същевременно ги обработваш в посоката, която ще доведе до сделка.

# 534 21 ноем. 2018, 16:23 ч.
  • Мнения: 1 032
На мен ми е интересно, че има брокери. Да подчертая има, а не всички са такива.
Та има брокери които от целия този масив и поток безценна информация с космически измерения не са се научили да броят. Търсиш 3 стаен той води клиентите си в двустаен. Ти му кажеш до 100 000, той те води в такъв за 120 000. Интересно е и виждането им за посоките на света. Ти му кажеш изток демек там от където изгрява Слънцето той те води на запад. Ти му кажеш район Х той ти го показва от 18-я етаж и ти казва ей го пред теб е на има няма 5-6 километра. А да другото ти му кажеш, че не искаш първи етаж той ти казва ама то отдолу има гараж. Ами ако нямаше щеше да е приземен. Питаш правилни ли са стените - естествено той предлага само най-правилните в световен мащаб. Гледаш седмоъгълник с овални стени. Абе красота. Много е приятно като ти кажат "За по-малко пари няма да намериш такъв имот." Съответно от обратната страна ако си "Няма кой да ти даде такива пари." И в двата случая ги опровергах. Ама карай да върви.
Съжалявам ама има много гнили ябълки в това съсловие.
P.S. https://money.bg/property/kak-shte-se-razvie-imotniyat-pazar-v-s … _campaign=sidebar
Нещо по темата. Основно за София естествено.

Последна редакция: ср, 21 ное 2018, 16:34 от Stamatko

# 535 21 ноем. 2018, 16:27 ч.
  • Мнения: X
stamatko, напълно си прав, целият този набор са ми го прилагали, че даже се и сърдеха, като им откажеш. Много претенциозна съм била Simple Smile
Цитат на: tomeva в ср, 21 ное 2018, 16:12
Примерът, който си дала е възможно да се случи по-скоро от гледане на нереални обяви в интернет- хубави имоти на ниски цени.

А ако има такива нереални обяви, чисто статистически няма как  средната цена по обяви да е завишена спрямо реалните сделки, защото те също участват в средната цена по обяви и изкуствено я занижават. По-скоро тези нереално ниски  обяви би трябвало да се компенсират с нереално надутите обяви, каквито също има, и средната горе-долу пак да е тази, на която реално стават сделките. При достатъчен обем обяви и сделки, тези отклонения нагоре и надолу би следвало да се неутрализират.

Последна редакция: ср, 21 ное 2018, 16:43 от Анонимен

# 536 21 ноем. 2018, 16:42 ч.
  • Мнения: 1 756
Може ли някъде да ми кажеш къде точно съм казал, че цената за кв. Иван Вазов е такава? Попитах след като реално се е сключила на дадена цена сделката, не означава ли, че това е цената за този даден имот!
И нима не е вярно това?
Нека и аз задам 1 теоретичен илюстративен казус - продава се преустроено в "апартамент" мазе в кв. Иван Вазов. Продава се на цена от 1400 евро / квадрат (колкото горе долу вървят офертните обяви за квартала, може и повече да са може и по-малко, не претендирам да съм специалист в тази област). Ще го купите ли без значение от факта, че това си е реално едно мазе, а струва колкото апартамент? Все пак локацията му е отлична - в кв. Иван Вазов.

# 537 21 ноем. 2018, 16:51 ч.
  • Мнения: X
Цитат на: Fuckforlife в ср, 21 ное 2018, 16:42
Може ли някъде да ми кажеш къде точно съм казал, че цената за кв. Иван Вазов е такава? Попитах след като реално се е сключила на дадена цена сделката, не означава ли, че това е цената за този даден имот!
И нима не е вярно това?
Нека и аз задам 1 теоретичен илюстративен казус - продава се преустроено в "апартамент" мазе в кв. Иван Вазов. Продава се на цена от 1400 евро / квадрат (колкото горе долу вървят офертните обяви за квартала, може и повече да са може и по-малко, не претендирам да съм специалист в тази област). Ще го купите ли без значение от факта, че това си е реално едно мазе, а струва колкото апартамент? Все пак локацията му е отлична - в кв. Иван Вазов.
Аз нещо не разбирам -нали обсъждахме доколко може да се вярва на Мирела и аз подкрепих ТафТаф, че не може заради малкия брой сделки. На което ти опонираше, че може. Или? Чисто статистически - не може. Освен ако Мирела няма много сделки за периода в Люлин, примерно - за него тогава може, но само за него и само ако е така.  Тоест, тази статистика не е годна за ползване и това казах.

Всъщност точно такова мазе имаше и се оферираше дълго време на  такава цена в Иван Вазов - за 60 000 евро, под кота нула - стая с бокс. Беше обявено и като едностаен, и като двустаен, в 100 агенции, вкл. и в Мирела. И даже е влязло в реалните сделки на Мирела на тази цена - значи, някой го е купил на нея и за него това е реалната цена - за мазе в Иван Вазов - 60 К евро. Аз дали бих го купила е отделен въпрос, въпросът  е, че някой все пак го е купил на такава цена. От там косвено може да се екстраполира какво би струвал нормален двустаен в Иван Вазов.

# 538 21 ноем. 2018, 16:51 ч.
  • София
  • Мнения: 7 031
То това е бил някой кюмезарник, по квадратурата си личи
В момента също има едно таванче в Иван Вазов със сгъваема стълба към "спалнята" и то е там някъде 1400 евро на квадрат
не е толкова невъзможно
Смятам че излишно се загледахме Grinning че чак изводи да правим GrinningGrinning

# 539 21 ноем. 2018, 16:52 ч.
  • София, Bulgaria
  • Мнения: 2 993
Цитат на: Poppea в ср, 21 ное 2018, 16:20
Томева, подкрепям последния ти пост, но коментарът ми касае точно определено разсъждение на точно определен потребител, и е теоретичен илюстративен казус.
А ако малкото имоти, които са продали в агенцията, са като този в Иван Вазов - някакво огромно изключение? Каква стойност ще има такава консултация за клиента?
А иначе смятам, че за да си успешен брокер трябва да си много добър психолог,  да умееш да казваш на страните това, което искат да чуят, като същевременно ги обработваш в посоката, която ще доведе до сделка.

Попея, аз никога не съм продавала или купувала имот в Иван Вазов,  но съм подготвена и ако ти утре ми се обадиш и си организираме среща по повод на твоето желание да купиш имот там, аз ще се подготвя още по-детайлно, а  след срещата първата ми работа ще на база на проведеният разговор да ти изпратя анализ. Какво може и какво не може да се случи според твоите зададени критерии.
А, че трябва да е добър психолог брокерът е много вярно, защото истината е важна, но е важно и как я поднасяш. На мен поне не ми се налага да се правя на въжеиграч и да лавирам между страните, защото съм избрала винаги да съм брокер само на едната страна и съм лоялна към нея.


А начинът, който си избрала да си търсиш и купуваш имот е най-лошият вариант за един купувач: да звъни по обяви...много ясно, ще ще попадне на всякакви екземпляри без значение от марката, която стои зад тях и накрая ще им плати дори.
Утре мога да си пусна обява, че съм счетоводител... и какво това правили ме такъв, да чувала съм това и онова....

П.С. смятам, че брокерът трябва да селектира имоти, които са най-близо до зададените параметри, но купувачите много често са с много колебания. Два фрапиращи за мен случая: 1. търсим имот до 4-5 етаж макс, купува а 17-ти. 2. търси апартамент около бул. България и само там, купува в Редута....мога да продължа...

Препоръчани теми

Започнете да пишете...

0 резултати за

Добави филтри

Групи

Теми

Автори

Период

-

      Facebook login функцията е временно ограничена.

      Функцията за вход чрез Facebook login временно е ограничена.

      Можете да влезете във форума, като използвате потребителското име/имейл и паролата за BG-Mamma профил, които сте получили след регистрацията.

      Ако не пазите писмото и не помните паролата си, можете да използвате функцията "Забравена парола".

      Ако имате нужда от допълнително съдействие, пишете ни.

      Молим да ни извините за неудобството!

      Забравена парола? Вход

      Общи условия

      Приемайки общите условия за ползване на сайта, потребителят се съгласява да се запознае с правилата и политиката за ползване на форума и да ги спазва, както и при ползването на сайта да съблюдава българското законодателство, интернет етиката, правилата на морала и добрите нрави.


      НЕГ.БГ АД не гарантира за достоверността и пълнотата на съдържанието и не гарантира, че предоставените услуги ще удовлетворят изискванията на потребителя, нито че ще бъдат непрекъснати, навременни и сигурни. С приемането на общите условия потребителят се съгласява, че използването на предоставените услуги и информация е изцяло на негов риск и отговорност.


      НЕГ.БГ АД няма задължение да извършва наблюдение на информация, публикувана от потребителите, както и на информацията, съхранявана, пренасяна или направена достъпна чрез сайта, нито да търси факти и обстоятелства, указващи извършването на неправомерна дейност от страна на потребител.


      НЕГ.БГ декларира, че потребителските данни няма да бъдат предоставяни на трети лица, освен при поискване от съответните компетентни държавни органи или длъжностни лица, които са оправомощени да изискват такава информация съгласно действащото законодателство.


      НЕГ.БГ АД си запазва правото да изпраща анкети за проучване и подобряване на удовлетвореността от предлаганите стоки и услуги, маркетингови проучвания с цел разработка и предлагане на нови стоки и услуги в сайта, както и непоискани търговски съобщения до регистрираните потребители с цел информиране за нови услуги и стоки, предлагани от дружеството.


      Затвори

      Активация на акаунт

      Здравейте,
      Искаме да направим BG-Mamma вашето още по-любимо място за споделяне. Помогнете ни, като отговорите на въпросите в тази анкета:

      Към анкетата

      Включете се в проучването на наш партньор относно вашия опит и предпочитания, свързани с лоялни програми, предлагани от различни търговци.
      Попълнете анкетата сега - отнема само 2 минути.
      Благодарим ви предварително!

      Към анкетата

      Включи се в анкетата на Pampers!
      В края ѝ ще откриеш как да участваш в дискусията за споделяне на родителски опит и да печелиш награди.

      Към анкетата