Пазарът на недвижими имоти-какво се случва реално? - 34

Ето интересен анализ:
https://www.capital.bg/biznes/imoti/2019/03/01/3398075_pod_plato … a_visokite_naemi/

Статията ми хареса, приближава се до моите виждания. Особено частта с продажбите и последващото развитие на наемния пазар. За мен при пускането на 15-20к жилища под наем следвашата година - две ще се сринат цените на наемите. Ще видим как ще се развие пазара.

По скоро хората с възможности предпочитат да си купят голям апартамент в нова жилищна сграда за да нямат съседки баби, неуреден вход а и старите кооперации каквото и да ги правиш все е студено заради липсата на адекватна топлоизолация на цялата сграда.
Разбира се не казвам че вашият апартамент не се продава защото има недостатъци, просто аз това наблюдавам у клиентите на големи жилища.

Едни от най-скъпиге жилища все още са стара тухла около Докторски паметник,  Лозенец, Иван Вазов, Изток, Яворов. Така че явно има неща, които надделяват над описаните от теб недостатъци. За топлоизолацията на сгради от 60-те, с дебели стени, констатацията изобщо не е вярна. Вече съм писала няколко пъти - плащам 130-140 лв. парно с включена топла вода за апартамент ЧЖП 80 кв.м. с високи тавани за поддържане на температура 22-23 градуса цяла зима + интензивно ползване на масажна вана. Без никакво отопление в апартамента температурата не пада под 15 градуса при външна около -5 до нула .

Това , че ще бъдат завършени 15-20к жилища , не означва автоматично , че те ще се отдават под наем . Наблюденията ми са ,  че по-голямата част от тия апартаменти се купуват с някакви неясни за мен цели . Нито се живее в тях , нито се дават под наем .  Просто се трупат , на принципа - да има .
  Странно мислене . Според мен именно тия имоти , са мината , от която се страхуват всички в строителният бизнес . Какво ще става с тия имоти никой не може да предвиди . Дори собствениците им , не са наясно към момента какво ще ги правят в бъдеще . За сега движещият мотив е , крадем едни лесни пари от еврофондове , купувам имоти , да има , пък като свърши далаверата , тогава ще я мисля .

Имам наследствено жилище строителство 60-те години и немога да кажа никаква добра дума за него, освен локацията. Недостатъците са явни и няма защо да ги коментираме, локацията е  съвсем друго понятие ВиК инсталациите са ужасни, ел инсталациите са без трети проводник от икономия Бетона е нисък клас и с едра фракция, в неизмазаните части на мазето може да се види некадърното изпълнение и липсата на вибриране (бетона е с каверни). Корозирали вертикални железа и прочие. На тези сгради без нужната профилактика не им остава много време. Не съм чул някой домсъвет да организира обследване и ремонт на стоманобетонната конструкция в мазетата на тези сгради. Хубавото е че са с плътни тухли и реално зидовете са носещи, то и няма как да е иначе, тези тухли имат огромно тегло на кубичен метър, докато съвременните са 0.65тона на кубик.
 Колкото до отоплението, учил съм достатъчно физика за да влизам в спорове Тези сгради имат толкова термо мостове, че ... Мога само да се радвам за вас, че успявате да постигате ниски сметки.
 Представете си след 20 години когато една такава проблемна сграда стане на 80 години и се окаже че ремонта е невъзможен и следва сабаряне, всички живущи реално губят 50% от цената на жилището си понеже всеки строител реално би се съгласил да построи сградата наново с 50% обезщетение. Хайде да кажем че може леко да се завишат параметрите на сградата, още един етаж примерно, това реално ще бъде компенсирано от подземните гаражи които трябва по закон да се изпълнят от строителя
 Всеки сам може да прецени колко е добра инвестицията в такива жилища. Тук много важно е да отбележим че жилището върви заедно с идеални части от земята на която е застроено, иначе влизаме в нов проблем.

 Относно жилишата които се купуват и изчезват от пазара, но и не се употребяват Когато нещо има смисъл и е рентабилно но много хора започна да го правят рано или късно смисъла и рентабилноста изчезва. Кога ще се случи това май никой незнае. Строителите са щастливи, че има кой да им купува подукцията, хората са несигурни за спестяванията си (лихвите са 0%, а тук не е общоприето да инвестираш на борсата за доходност - защото тя не е гарантирана), не искат да си купят бмв х5 (което да се обезценява с шеметна скорост) и решават да поставят спестяванията си в нещо което да ги пази от инфлация и други. София се развива добре, така че за момента сякаш няма пренасищане на пазара, но ако нещо обърне тренда, всички тези апартаменти ще почнат да се появяват на пазара и това ще удари текущите нива на цените

Земя, ама друг път. Тук таме някои притежават тази под сградата. За парцели трудна работа. А 50% обезщетение, само във Вазов и Лозенец. Младост и Люлин Макс 27-28, Надежда 20...

Виждал съм гредореди успешно спасени с бетонен корсет отвън за сравнително малко пари. И за ж/б с тухла ще се намери подобно решение. А ако локацията е ценна и собствениците ще се навият. 1-2 сгради като се срутят и ще има размърдване.

Предишното ми жилище беше стара тухла. Топло, светло, големи стаи и отлично разпределение. Дебели стени, стабилно, през зимата топло, през лятото прохладно. Как пък веднъж нещо не му се развали по инсталациите. Какво срутване, какви 5 лв Още си живеят хората там след толкова години и аз още съжалявам, че нямаше как да остана.

В УАСГ се учат няколко дисциплини пряко свързани с топлоизолациите. По-нагпре колега ви каза, че няма как старите сгради да имат по-малко топлинни загуби, което е свързано главно с развитието на използваните материали. Вие субективно може да вярвате на каквото си поискате, жалко че по този начин се заблуждават по-незапознатите  
Сещам се пак за Мецан, който със зъби и нокти защитаваше тезата че плътна тухла единичка и по-добър изолатор от "тухла със въздух". И никой не можа да го убеди обратното 

+1

То, ако само дебел тухлен зид беше достатъчен, щяха ли хората да санират стари сгради с външна изолация?
А и да кажем, че 50 см тухла дава някаква изолация, обаче неизолираните чела на плочите? А неизолираните балкони?

Няма как стара сграда, дори тухлена, да е по-добре топло- и шумоизолирана от нова качествено направена сграда. Разликата им е поне 50 г. А и ако в старата сграда се паднат "добри" и "отзивчиви" съседи, които са добре с подобренията от 50 г. и не искат да подменят счупените прозорци, изолацията съвсем отива на кино.

Има ли смисъл да се прави ремонт на 3стаен апартамент в панелен блок, преди обявяване на продан? Ние ще си го правим, само материали и най вече време и труд си трябва...

Има две бани, едната е за основен ремонт (така ще си остане) но другата е до средата (недовършена, само за плочки и обзавеждане) - но като се замисля, то който дойде може да не му хареса и ще почупи едно 500лв за къртене, а и аз ще съм дал поне 500лв за материали?!
 
Последно частичен освежителен ремонт е правен преди 6г.

Все пак мисля да закърпим с минимални вложение някои неща, да не е съвсем занемерено - с идеята да не може да се сваля от цената.
-----------------
След продажбата - какви са адекватните варианти:

А) Под наем, и чакане да паднат цените
Б) Под наем, и покупка на зелено в близките няколко месеца  (чакане още 1-2г за строеж) - по-добрия вариант ако цените се задържат.
В)  Под наем и покупка същата година на готово жилище (НС или от близките години) - по-скъпия вариант
Г) Под наем и дебнене през ЧСИ. Май сега няма кой знае какво предлагане.

Мисля си за двустайка ~50кв.м който ще го ползвам поне за 5г, т.е. не го мисля за дългосрочна инвестиция, предвид факта че ще е малък за семеен живот.

Старата тухла може да се изолира със съвременни материали, инсталациите може да се подменят с нови, обаче с  малките стаи и липсата на простор пред прозореца от НС няма какво да се направи.

Starrydream, прецени си какви са потенциалните купуваче на имота. Аз лично предпочитам да купя нещо за ремонт или изкъртено и подготвено за ремонт. Други хора целят бързо нанасяне с минимални разходи.

Виждам два варианта:
А) да направите апартамента годен за живеене за непретенциозни хора
Б) да си го оставите за ремонт

Пуснетего за продажба както е и вижте какъв е интересът.

А след продажбата - търсете според критериите си. Ако намерите купувайте - старо, ново, на зелено...

Има НС с прилично големи стаи, както и с нормална гледка. Също така има СС с малки стаи и блок на 10 метра отсреща.
Не разбирам от къде идва това мнение, че новото стрителство е по-зле от старото. Новите коли по-зле ли са от старите?