Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 46

  • 36 548
  • 738
  •   1
Отговори
# 360
  • Мнения: 21 806
Тази тема се превърта всяка седмица.
Със сигурност е имало имоти, които отговарят на високите изисквания на купувача за големина на стаите, на балконите, на баните и т.н., в квартали с улици и детски градини, но купувачът е бил с бюджет Х, който му е позволил да купи... друго, а не това, което му харесва.

# 361
  • Мнения: 5 015
Дебели носещи колони в средата на стаята например говори не много добре за архитекта. Архитектите трябва да мислят естетика и практичност. Дебели носещи колони в средата на помещението е допустимо само на партер например в помещения за магазини, не за жилищна площ. Там има други варианти, например носещи греди на тавана или стоманени конструкции. Но такива неща стават най-често като се мисли на парче, а не се гледа цялата картинка.

# 362
  • Мнения: X
Да ви кажа, че не е единствено до бюджет. Ние купихме преди 5 г. За мен от най-голямо значение тогава беше локацията. Разбрахме го по-трудния начин. След като с първото жилище направихме компромис, гонейки квадратура и брой спални. Имахме доста голям бюджет. Мъжът ми беше готов да вземе неразумен ,според мен ,голям  кредит, за да купим най-после жилище, което ни удовлетворява и като локация, и като квадратура. Обаче, там , където търсихме - Центъра,  района на ВИАС , ул."Иван Асен",новото строителство беше малко и продадено на тъмнозелено. Казаха ми, че за да се доредим за хубаво жилище там, трябва да имаме връзки с община или собствениците. Имаше изостанали тук-таме апартаменти - естествено с лошо изложение, скосявания, триъгълни стаи. Та не винаги е и до бюджет.

# 363
  • Мнения: 11 210
Който е ходил на семинар в конферентните зали на Шератон и на Хотел София - СС срещу НС, да си отговори на въпроса. Същото е като апартаменти СС срещу НС. В Шератон са огромни зали - и дълги и широки без колони, в Хотел София голямата зала е наполовина на тази в Шератон и е с колони на 2/3 от ширината. А стаята на преводачите е зад колона и без вентилация. Но пък стаите по етажите били огромни.

# 364
  • Мнения: X
То е смехотворно да се казва, че стаите били по 3 м. заради противоземетръсни норми. Сякаш на други места, където норма са по-големи стаи , за противоземетръс не са чували.

# 365
  • Мнения: 50 949
То е смехотворно да се казва, че стаите били по 3 м. заради противоземетръсни норми. Сякаш на други места, където норма са по-големи стаи , за противоземетръс не са чували.

Аз не съм го казала, само го предположих като вариант. Иначе всичко знам, че принципно е възможно, но е въпрос на пари и се търси оптимизация. И (само предполагам) за да се спазят всички изисквания за статична и динамична здравина при нормална марка бетон и нормални дебелини на плочите, и нормални количества желязо разстоянието от около 3 метра между колоните си излиза от самосебе си. Сигурно може да има и трегери, ама за да е трегерът на 2,60, таванът трябва да е на 3 метра. Което пак е оскъпяване. А всъщност всички се оплакват от цените и затова строителите оптимизират.

# 366
  • София
  • Мнения: 4 668
То е смехотворно да се казва, че стаите били по 3 м. заради противоземетръсни норми. Сякаш на други места, където норма са по-големи стаи , за противоземетръс не са чували.
Май не се чете много внимателно.
Каза се, че новото строителство изпълнява много, много по-високи изисквания за земетръс.
До тук няма определения за размери на стаи и колони.

Колони в средата на стаята също никъде не съм виждал, освен по партери и тавани. Пълно е с апартаменти, където колоните са само в стените.

А след това, се пита, къде са тия стаи по 3 метра?
Аз съм влизал в много блокове НС и минимума е 3.50, а има и по 4.
Има и изключения, виждал съм и стаи по 5 квадрата, триъгълни, но това се водят кабинети. И изобщо не са масови.
Освен това, НС разчита много повече на носещите колони, и има много стени, които са изцяло неносещи. Така че, на който му харесва, може да си купи повече стаи, и да си бутне стената. Или да купи на зелено и да накара строителя да не построи стената. Строителите са склонни 100% на промяна, ако не нарушава фасадата, общите части или носещата част.
Така че въпросът е единствено финансов.

Колкото да търсиш точно до ВИАС, голямо жилище, и предполагам с много други изисквания, ясно че ще е трудна работа, дори и с финанси. Все пак това е център на столица, и то хубава зона.
Ако идеш в Лондон и искаш да купиш точно на Британския Музей, дали ще можеш да си купиш многостаен, с приготвени едни 200-300 евра?

# 367
  • Мнения: 11 210


А след това, се пита, къде са тия стаи по 3 метра?
Аз съм влизал в много блокове НС и минимума е 3.50, а има и по 4.
Има и изключения, виждал съм и стаи по 5 квадрата, триъгълни, но това се водят кабинети. И изобщо не са масови.

 Строителите са склонни 100% на промяна, ако не нарушава фасадата, общите части или носещата част.


И двете твърдения не са верни. Разцъкай обяви в имот.бг за масово НС и ще видиш преобладаваща ширина на спалните (не кабинети) по 2,98 м. строителни размери, т.е. без мазилка и шпакловка.

Аз съм говорила само с 1 строител, който не разрешава каквато и да е промяна в каквото и да било във вътрешното разпределение, включително във ВиК и ел.частта. Така че можеш да твърдиш единствено за 99,99%.

# 368
  • Мнения: X
Танграта, намерихме точно каквото търсихме. Оценявам , че имахме и  голяма доза късмет. Точно като бях решила, че няма да намерим каквото искаме и се появи.

# 369
  • Мнения: 35

Не е съвсем така. Инвеститорът купува парцел с право на застрояване от някакъв процент. И за да смъкне цената на квадрат (а и да си вдигне печалбата разбира се) кара архитекта да оползотвори всичко до последния процент.  После се намесва и конструкторът, който също налага поправки. И накрая се получават функционални недоразумения.  Те биха могли да се избегнат, ако задачата към архитекта е различна, но тогава няма да има уплътняване на парцела и за да се запази печалбата цената ще скочи. Та функционалното разпределение си е важно перо, не са само материалите. Добрата архитектура също е лукс и за нея се плаща. Също така стаите ти били тесни, ама за да са по-широки трябва или да има колона в средата, или да се преизчисли основно конструкцията, което струва пари.  Явно най-евтино е с колони на около 3 метра една от друга и затова се строи така. Не, че принципно е проблем да се построи огромна площ без колони, ама цената е друга.

Звучи някак си логично, обаче пак не е съвсем така май. Ако вместо 5 двустайни на етаж се проектират 4 тристайни, може би е оползотворено дори по-добре, защото ще имаш и по-малки стени между апартаментите, а те си заемат място.  И стаите ще имат повече широчина, без да растат значително в квадратура. Пак ще се продаде всичко.

Говорим за масовия сегмент, във всеки ценови клас. То е ясно, че в някакви бутикови сгради където апартамента е 200 квадрата и 400к. евро, нещата не стоят така. Но дори да имаш много пари, ако искаш да си вземеш нещо дори много качествено в масов сегмент, изборът на апараменти по 200 квадрата е много по-малък.

# 370
  • Мнения: 50 949
Звучи някак си логично, обаче пак не е съвсем така май. Ако вместо 5 двустайни на етаж се проектират 4 тристайни, може би е оползотворено дори по-добре, защото ще имаш и по-малки стени между апартаментите, а те си заемат място.  И стаите ще имат повече широчина, без да растат значително в квадратура. Пак ще се продаде всичко.

Това ми е нещо като дежа вю - писала съм съвсем същото преди. Строителят ИЗОБЩО няма интерес да прави напук на купувачите и да ги тормози с двустайни, ако те търсят тристайни. То, ако е въпрос на себестойност, три апартамента по 300 квадрата ще са още по-евтини, защото има по-малко щрангове, баните пак са толкова и т.н. Но, каквото и да си мислиш ти, строителите строят това, което се продава най-лесно. И то е маломерни жилища, и много двустайни.
Стаите в НС се правят, като се огражда с тухлени стени пространството между колоните. И в общия случай то е около 3 метра. На дължина има стават по много, но ширината се определя от отстоянието между колоните. Понякога правят по-широки холове, ама изпльоскат една колона някъде вътре, което аз мразя. Нямам съмнение, че може да се направят колони с отстояние 4 или 5 метра, но това със сигурност изисква съвсем друго оразмеряване на конструкцията, което ще е скъпо, т.е. непродаваемо.

# 371
  • София
  • Мнения: 4 668

Звучи някак си логично, обаче пак не е съвсем така май. Ако вместо 5 двустайни на етаж се проектират 4 тристайни, може би е оползотворено дори по-добре, защото ще имаш и по-малки стени между апартаментите, а те си заемат място.  И стаите ще имат повече широчина, без да растат значително в квадратура. Пак ще се продаде всичко.
Проектира се това, което се търси. Със сигурност не са решили да правят 5 двустайни, вместо 3 тристайни, защото са глупави и не са се сетили.
Има един балкански манталитет, всеки да си мисли, че знае по-добре от този, който прави работата, а той само гледа отстрани и дава акъл.
И двете твърдения не са верни. Разцъкай обяви в имот.бг за масово НС и ще видиш преобладаваща ширина на спалните (не кабинети) по 2,98 м. строителни размери, т.е. без мазилка и шпакловка.

Аз съм говорила само с 1 строител, който не разрешава каквато и да е промяна в каквото и да било във вътрешното разпределение, включително във ВиК и ел.частта. Така че можеш да твърдиш единствено за 99,99%.
Нарочно до сега не исках да влизам в имот.бг, защото няма как да се извади доказателства и статистика. Офертите са хиляди.
Ето, щом сме тръгнали.
Търся, имот.бг, цяла София, тристаен, цена на кв м, между 1000 и 1100Е квм, сортирани по новост.
Най-напред ми излиза ето това:
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1c15937653505939 … k=5rny2k&f1=1
Скрит текст:
Спалните са 3 х 5 и 3х4 метра, но в ЦЕЛИЯ апартамент, няма нито 1 колона и носеща стена вътрешно.
Т.е, ако искаш, можеш да избиеш ВСИЧКО, и на тоалетната стените дори, и да си имаш стая 100квадрата.

Дайте сега вие някой пример, където в стая 3 на 3 има колона в средата на стаята!

Едит:
Вдигам филтъра, от 120кв м +
Първия в сърча от най-новите апартаменти е ето този:
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1c15825361616571 … k=5rnzbt&f1=1
137000Е, по 1090 Е на квадрат, 126 кв м тристаен
Отново, няма никакви колони вътре в стаите и стаите са огромни!
2 спални по 20квадрата и 40квадрата хол.
Това са 2 произволни апартамента, на ниски цени и поносима обща цена.
Нито има колони, нито спалните са 3х3.

Последна редакция: нд, 16 авг 2020, 12:06 от Танграта

# 372
  • Мнения: 973
Съгласен съм с Христо, че изборът на качествено строителство наистина не е голям и не става дума само за бюджет - просто трудно се намира нещо, заради което да теглиш, както се изрази 'Ананас', неразумно голям кредит.

И при апартаментите по 200 квадрата за 400к евра има редица забележки, като например скосения и 5 тераси с обща площ 100 квадрата, кофти квартал, липса на гараж и т.н. Ако човек има възможност и е склонен да даде толкова пари би очаквал всичко да му е наред и да си осигури комфорт за години напред. На практика в много от случаите ти предлагат двойно по-малко площ за двойно повече пари, кофти разпределения и т.н.

За едно 4-членно семейство според мен са необходими нормално 3 спални, 1 кабинет, 1 стая дрешник, 1 хол, 1 самостоятелна кухня, 2 бани/тоалетни, 1 сервизно помещение, 1 килер, 2 тераси, 1 двоен гараж, 1 голямо мазе - по груби сметки чиста площ мин. 200 м2. Колко хора имат добър доход, че могат да си позволят подобни суми? Масовото строителство е в ниския сегмент, а във високия компромисите не са по-малко.

Наясно сме как живеем голяма част от българите - живот втора ръка с много компромиси. Гледайте някога поредиците Ловци на къщи по FLN - дори и ниския сегмент ми се струва супер лукс по нашите стандарти.

Последна редакция: нд, 16 авг 2020, 12:07 от pooh06

# 373
  • Мнения: 50 949
Естествено, че никъде в стая 3 х 3 няма колона вътре. Но в холове (примерно) 5 х 6 съм виждала много колони. А тази сграда, която показа, е малко по-нестандартна. Забележи колко много носещи бетонни стени има, а видях и трегер на една снимка.

# 374
  • Мнения: 8 359
Aisha говори за тези блокове
не ги мислете хората, не са им по 3 метра стаите
даже колона в средата на хола нямат, горките



Общи условия

Активация на акаунт