Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 46

Ако ги сложиш тези апартаменти във фирма не може ли да си приспаднеш лихвите и други разходи по ремонти, почистване, агенции и тн.

Не съм много сигурен. Заемите са на физическо лице. Разходите по ремонти, са ми повечето кеш. Е, уреди, климатици са си с фактури, теракоти, всякакви мебели, оборудване за баня. Трудът повечето е на ръка. Особено довършителните работи.
Иначе масово хората си купуват апартаменти на ЕООД-та. Като гледам списъците с партидите по кооперациите.

Май не си струва разправията. А и ще се повишат със сигурност разходите. Едно, като искам всичко през фактури, второ заради разходите за счетоводство. Но някой ден може и да стане това. Негативите му са сравнително малко. Не съм имал време подробно да проуча.

Нямах предвид тебе конкретно. Просто му е излязло "име" и се разнася тоя пусти аутсорсинг. Затова и избягвам да използвам понятието, в контекста за фирмите в България.

Понеже се хванахте за думата ми, да поясня: че нямам в обкръжението ми хора, които да искат да работят, пък да не могат да си намерят работа.
Ако са били на високоплатена, са си намерили друга, по-малко платена, ама плащаща.

Ясно е, че от кон на магаре е по-трудно, ма от коня на земята е още по-трудно.

Една колежка от следването на баща ми и тя така казваше по соц-а - само мързеливите нямат пари. Ама като почина мъжът й - директор и остана сама без гръб с 2 деца, смени версията. Добре, че поне апартамент си имаха.

Неймар, само докарването на един стар апартамент до ниво ШЗ струва една торба пари, а и отнема много време.

За това няма спор. Просто обявата която колежката Тони беше дала за пример имаше едни 15к евро включени заради ремонта. Трябва на потенциалния купувач да му харесва как е направено или да е склонен да направи компромис. Иначе пак ще трябва да кърти и ремонтира и да похарчи още 15к евро за да го направи по свой вкус.

Това е дилемата на продавача - да ремонтира или да продаде за тотален ремонт. Винаги има риск ремонтът да не е по вкуса на продавача. Затова пък, ако все пак е ремонтирал, много ясно, че няма да свали цената на ремонта, а ще чака купувач, който харесва направеното и е готов да плати за него за да спести време и да не се разправя. А ако продавачът не харесва и иска отстъпка - ще му покажат вратата.
Обаче ако реши да избегне това и продава тоталка, пак може да изгуби клиенти, на които не им се занимава. Аз лично не знам кое е печелившото. Някой ден ще продавам един двустаен в Иван Вазов и още нямам одея как да го продавам. Добре, че има време.

Достатъчно е апартамент след ремонт (не е нужно да е току-що направен ремонтът) да е приемлив и кандидати ще се появят.  Има хора, които не искат или не могат да загробят едни 3-6 месеца в разправии с майстори, плюс разходите за ремонт. Искат да пребоядисат, в най-краен случай нова кухня да поръчат, всичко останало трябва да е поне в категорията "става" - банята (най-трудоемко и тегаво при ремонт), врати, настилки. Ако и кухнята (като мебели имам предвид) "става", това би било перфектнияг вариант за хора, които не са правили ремонт, не са уверени да се разправят с майстори или пък просто нямат времето да си късат нервите с майстори.
Колкото и странно да звучи, ако позачетете темите за дизайн и обзавеждане, за ремонт на баня и и кухня, ще установите какъв е масовият вкус, който покрива 80-90% от народонаселението.
Ако ремонтът влиза в тези 80-90% масов вкус, няма да е трудно да се намерят купувачи за готово жилище.

Станция, наистина е трудно да се прецени. Според мен всичко зависи дали имаш твои хора майстори или нямаш такива. Продадохме два апартамента след основен ремонт. При нас специално го отчитам като  грешка. Взехме си парите калкулирани за ремонтите ( материали/труд майстори) но се оказа че нашият труд, който според мен беше най тежък ( особено децата се изкривиха от влачене и къртене) не успяхме да осребрим. И за двете жилища имахме оферти в състоянието в което бяха преди ремонта, но ги отказахме. Оказа се че сме се трудили за новите собственици. Ако трябва да продавам сега и дилемата е в състояние тотал щета или ремонт, щях може би да направя само някакъв базов ремонт. Стени на шпакловка без боя , под ламинат, баня - неутрална, стандартна, фенка съм на Fayans, имат много добри и качествени неща на народни цени. .  Без кухненски мебели, кухнята само подготвена.  На нас много ни се оскъпиха нещата от високи цени на труд, плащахме на добри майстори, които в края на крайщата се оказа че не ги ли контролира някой си карата през пръсти.

Аз продадох неремонтиран апартамент. Нямахме време и нерви да се занимаваме и пари да инвестираме в ремонт и реших, че ще прежаля продажната цена, вместо да направя ремонт и да я натоваря. Плюс това винаги съм купувала за ремонт, за да си го направим по наш вкус. Е да, ама съм купувала за себе си/за роднини. На пазара като продавач си го оценявам като грешка. Страаашно много клиенти изпуснахме заради неремонираното състояние. Клиентите масово идват с пари в брой, с инвестиционна цел. Търсещите за собствено ползване са 1 на 10. Търсеха ремонтирано и даже обзаведено, или в краен случай за козметика, един латекс да сложат и едни Икейки, и да го пускат бързо под наем.

Ма естествено, че няма значение откъде идват парите (стига да са законни де), изобщо не ми беше това идеята. Всъщност ако забеляза, когато цитирах Танграта, бях изрязал частите с кредитите, и това беше умишлено, защото тази информация не е от значение.

Имах предвид, че се купуват брутално много апартаменти за даване под наем. Това на теория "е ясно" за всички, но за тези, които не са активно вътре в бизнеса с недвижимости (като мен такива), е трудно да си представят или да повярват какви са реалните измерения на нещата. И Танграта даде много нагледен и конкретен пример със себе си. Също така в горния пост на Доро, съвсем помежду другото, има още едно потвърждение за същото:

Може би съм яко назад с нещата, но наистина не съм допускал никога, че съотношението е такова, а и още не мога да повярвам. Дори да кажем, че това е изолиран случай и съотношението е примерно 1:5, пак е ненормално според мене.

Защо е ненормално? Защото тия които са под наем, няма да искат да са под наем цял живот - когато се видят с малко пари, ще си купят свое и ще си го изплащат. А не може за всеки новозадомил се в София (= купил за собствено ползване) да идват по 5 нови от провинцията. Сигурно преди 7-10 години е било така, за известно време, но отдавна не е, и не няма как такава тенденция е да е трайна.

Затова като казвам балон, нямам предвид балон на пазара не недвижими имоти. Балонът е на пазара под наем, който от своя страна надува другия (заедно с кредитната политика на банките, вкл. централните банки). Цените на имотите няма да паднат, но средносрочно наемите ще паднат, и оттам и доходността. Не е нормално недвижимост да се изплаща за 10год. Хубаво е (за собственика), но не е нормално, и никъде в "наситените" икономики не е така.

Поради тази причина не разбирам напълно стремежа на Танграта да реинвестира всички приходи в нови имоти. От една страна е нормално и разбираемо човек като има печеливш бизнес да иска да го разширява - нищо лошо. Ако бях аз обаче щях да гледам докато трае високата доходност да си изплатя инвестициите до момента, за да си минимизирам риска за напред, или ако мога да си позволя да държа кредитите, щях да инвестирам в друго (акции, евентуално друг бизнес и т.н.).

Разбира се всеки си преценява.

Не са само търсещите за инвестиция (за даване под наем) тези, които търсят готово - млади хора, които не искат да се занимават с майстори (търсят наготово), искат да влязат и да живеят, пенсионери, които пък вече нямат сили да го правят, а и нямат особени претенции за мода - те също търсят ремонтирано жилище. Млади двойки, чакащи бебе - там нямат време да се занимават с ремонти, те също биха търсили готово за нанасяне или за минимален ремонт.

Най вероятно пишеш за София. При нас в Провинцията НИТО един купувач не дойде с пари в брой. Всичките на ипотека. Нито един не дойде с цел инвестиция, а с цел собствено жилище. Провинциалистите с  кеша отиват да инвестират в София. Или поне тия които познавам, кой каквото продал, събрал - бърза да изпълни заветната от поколения мечта - апартамент в София. И детето в ИТ сектора да не забравяме.

Моите наблюдения за кеша са като на Доро, но за другото - повечето, с които съм говорила, искат да ремонтират сами - мислят, че ще им излезе по-евтино, че много ги разбират нещата.

Или просто искат да е качествено?
Щото не ми казвай, че някой който ремонтира преди продажба, за да хване по-добра цена, го прави като за себе си.

Отделен е въпроса с вкуса, защото човек като купува за собствено ползване иска всичко да си му е както му харесва. Ти добре ще направиш примерно банята "неутрална", ами ако новите искат да е черни плочки с червено LED осветление по фугите? (Имам роднини с такава баня - хваща окото, но не бих си го причинил.)