Строеж на къща с минимално участие в процеса

Така зададен въпроса не предполага еднозначен отговор. Къде ще е този строеж, колко ще в голям!? Трябва вие да се свържете с архитект, да се изготви проект, после дали с адвокат дали без, с този проект да получите разрешение за строеж. После подписвате договор за авторски надзор с проектантите, договор за строителен надзор с компетентно лице или фирма, правите интериорен проект с всички разпределения, цветове, материали и обозначения за ВиК и Ел. инсталация. Подписвате договор за авторски надзор и с интериорния дизайнер. После търсите фирма изпълнител за груб строеж и довършителни работи (сам си избирате дали офертите да бъдат съставени на база КСС предоставени от проектантите и интериорния дизайнер или фирмите сами ще ги смятат количествата, но имайте едно на ум, че КСС-тата не винаги са съвсем точни и може да се наложи доплащане). После сключвате договор с избрания изпълнител, давате договора, свидетелство му за регистрация в ЦПРС, професионалната му застраховка на вашия строителен надзор и този изважда документите за откриване на строителна площадка. Строежът започва. Като не ви се занимава е добре да имате и договор с инвеститорски контрол. Не знам колко сте готови да платите, но начинанието "строеж на къща" не е евтино. Грубия строеж на къща от тухли и бетон е от 200 до 350, дори 400 евро на кв.м в зависимост от материалите, сложността, място и разстоянието до обекта. Интериорния дизайн добрите дизайнери взимат от 30 до 100 лева на кв.м пак в зависимост какво точно ще се прави. а плащането към строителя, фирмата определя кога и как ще се плаща. Обикновено аванса при сключване на договора е между 30 и 50% пак в зависимост какъв точно е проекта. После има междинно плащане и окончателно след приключване на работата и актуването на обекта в размер на 20% обикновено. Като избирате терена трябва да съблюдавате за достъпност на тежки машини и камиони, височина и разположение на електрически и други кабели, всичко трудно достъпно, с тесен подход, много дървета, жици и др. от сорта вдига цената на строителните работи. Въпреки всичко обаче, не ходите ли там при важните етапи, не очаквайте да получите къщата на мечтите си, дори да сте наели най-добрите в бранша. Желая ви успех и много късмет!

Голяма фирма няма да се съгласи да строи еднофамилна къща! Процесът от проектиране до разрешение за ползване е много дълъг и сложен. Ако закупите имот с виза за проектиране и РС, то пак ще трябва първо да се преиздадат на Ваше име. Ако има само Виза за проектиране, трябва да намерите добър архитект и проектанти да Ви изготвят проекта, после ако успеете да ги упълномощите/при тяхно желание/ те да Ви придвижват всички документи до издаване на РС ще бъде супер. За това се плаща отделно от проекта.  За съжаление не се намира такава фирма, която да предлага комплексна услуга, каквато Вие търсите. Всичко се прави на парче. Задължително трябва да си скл. договор със СН, който да играе и ролята на технически ръководител на обекта, както и при желание и възможност и с инвеститорски контрол. Първият ще следи за спазване на правилата при строителството и изпалняване на същото, съгласно одобреният проект, а вторият ще следи за вложените материали и цени, така че да не Ви лъжат в количествено-стойностите сметки. Ако попаднете на качествени СН и ИК, то спокойно може само отстрани да наблюдавата процеса и както искате да посещавата обекта само от време на верме. Със сигурност е много по-добре да се постори нова къща по Ваш проект и виждане, но това често излиза доста по-скъпо от завършена готова къща, която евентуално ако нещо в нея не Ви харесва да ремонтирате или преправите. За да не се изненадата с крайната цена на едно такова начинание, като Ви кажат първоначлно, че къщата с всички детайли ще Ви стурва например 100 000 лв., то считайте че ще Ви излезе двойно и така си пригответе финансовите средства, за да не окаже, че ще започнете и после не можете да я завършите. Не разчитайте на приятели, които уж ще работят във Ваш интерес! Всичко правете официално с подписване на договори, а а при нужда и с допълнителни споразумения, с посочена в тях точна сума, срок за изпълнение и предвидени неустоки за изпълнителя. За администартивната част от закупуването на имота, през изготвянето на договорите и доп. споразумения, се консултирайте с адвокат. При готовите къщи в затворен комплекс, проверявайте дали има такси за обслужване, охрана и т.н. в комплекса, които често са доста високи.

Как да търся качествен СН и ИК като нямам такива контакти. Само чрез препоръки ли става? Същото важи и застроителните фирми. Ами ако играят комбина?

За моя приятел, той е част от фирма и стс сигурност ще има подробен договор, не бих разчитал на приятелство след като ще давам толкова много пари.

Относно цената - ясно е че излиза скъпо, но като гледам какви съборетини продават за цени от 200 хил евро няма как да дам толкова пари.

До шиз без сутерен ми дават 400-420 евро/кв.

Какъв ти е бюджета, за колко квадратни метра и къде в България? Ако споделиш тази информация, може поне да те ориентираме  дали е постижимо.

Какво е шиз? Писила съм и в други теми. Когато изберете имот, ако има виза за проектиране я взимате копие от продавача/стига да Ви даде/и отивате с нея в някоя архитектурна или проектантска фирма в офис, който е ситуиран в близост до дадената община или пък в техниската служба на общината. Там ще Ви обяснят какво може да построите в имота, как може да бъде ситуирано в имота и с какъв изглед. В случай че Ви устойва, то може да закупите имота. След което с тези проектанти и/или архитекти може да сключите договор и да Ви проектират къщата, както и да Ви придвижват всички документи  за издаване ня РС. Обичайно такива фирми имат полезни контакти в общината и по този начин и документацията се одобрява по-бързо и безпроблемно. Също около общините често има ситуирани и фирми за СН. Може архитекта или проектанта да Ви препоръчат ИК и СН. Важно правило е  да не приемате строителя да Ви перпоръчва СН или пък да Ви каже, че те ще Ви намерят такъв, защото такива често са в комбина и не очаквайте истински надзор.

В Банкя, около 250кв с гараж. Шиз е шпаклпвка и замазка или бдс мисля че се води.

Тая цена на коя квадратура се базира? Застроена площ, РЗП или площта на парцела? И включена ли е цената на самия парцел в нея, или това само за строежа?

Щото ако говорим примерно за 500 квадрата при тая цена пак идва 200к евро. Което със все парцела е супер, ама без...

Включва строителството на 2ет къща без сутерен, с подпокривна плоча т.е. рзп 250кв.

Значи към тази цена от 420 ев./кв.м. само за къщата на етап ШИЗ си прибави минимум още толкова за довършителни работи БЕЗ обзавеждането и може да добиеш някаква представа необходимите ти средства. За УПИ в Банкя с улица, ток и ВиК цената в крайните квартали започва от 50 -60 евро, а в по-централната част може да стигене и до 150 ев./кв.м. Тези без ток и вода или без улица в крайните квартали може и за окола 28 - 40 ев./кв.м., но това значи, че ти трабват още доста средства за вкарването на тези комуникации в имота. На първо четене за такъв имот от 500 кв.м.+къща от 250 кв.м. ти трябват едни 450 000 лева и то ако според визата изобщо можеш в такъв имот да позиционираш такава голяма квадратура. По-скоро не и т.е. ти трябват още средства за по-голям имот.

Фаталина, тука малко обърка филмите.

Това с 500 кв.м. го казах аз като пример, иначе авторът не е споменавал колко голям е теренът.
А както се разбра последно, 250-те кв.м. са РЗП, и къщата е на 2 етажа, така че застроената площ върху парцела е примерно 125 кв.м.


Е тука лееко се позихвърли. Доколкото знам под "довършителни работи" се има предвид боядисване, слагане на под (плочки, теракота, паркет, и т.н.), оправяне на бани, евентуално радиатори и т.н. За тия дейности самите строителни фирми дават цени от 100-120 евро/кв.м. (с включени материали), което значи че сам може да си го направиш за около 70-80, според зависи какви материали влагаш. Какви са тия довършителни за 400 евро на квадрат, не знам...


Е тука нещо не ти излиза сметката, след като само строежа е 400 евро/кв.м. и по твоята теория довършителноте са още 400, плюс 100 за УПИ-та и инфраструктура, идват 225к евро БЕЗ парцела....

Нямам намерение да споря? Нищо не съм объркала и не съм се изхвърлила. Който както иска да ме разбира. Казвам нещата от настоящият ми опит в построяване на къща и то дори сглобяема. При молитното строителство нещата стоят още по-сериозно като цени, надзори и т.н. При такава квадратура по закон вече задължително се строи с фирма с лиценз, чийто цени са двойни на бригадите на бай Пешо! В нашият случай до тук от закупуването на имота /беше доста изогоден на фона други в района, просто защот го купихме от наш приятел/ до ключ+ отопление на термопомпа вода-въздух и 2 броя слънчели панели за топла вода +огради+пътеки и настилки по двора ни излезе повече от 200 000 лева, а тепърва имаме да обзавеждаме. Това за УПИ на 60 км. от София, в който имаше вода.Тока беше пред имота и канала също с изградено сградно канализационно отклонение. Много пъти съм писала и в други теми. Ние все пак имахме късмета да строим в населено място с налична канализация. Когато такава няма, а това е по-честият случай, се изгражда изгребна яма. Също така в новите къщи вече е практика и поставяне на локална пречиставелна станция за отпадни води, чийте цени стартират от 5 -6 000 лева. Не пиша просто ей така, а защото и ние си правихме едни първоначални сметки, а те излязоха двойно повече и това при положение, че имам предства от проекти и СМР, че уж имаме сключен договор с фирма до ключ, но се оказа че ключа е много разтегливо понятие. Едно им влиза в офертата, а 5 други не влизат, за които сме плащали и продължаваме да плащаме допълнително. Не трябва да се забравя, че цената не е само по СМР за къщата. Има много други СМР, които са по двора и осигуряването на имота с ток, вода, канал, интернет, мълниезащита и т.н. Както е видно авторът на темата съвсем пък няма никакъв опит и предства за цени и за процесите, така че е по-добре да е подготвен, а не неприятно изненадан и както написах да започне къщата и да не може да я завърши. Тези цени, които ги споменах са минималните. Все пак се има предвид имот в гр. Банкя, където цените са много високи.

И аз не споря за конкретните неща, но всичко, което изреждаш не са "довършителни работи", а би трябвало да са част от строежа до ШиЗ, т.е. да са включени в тия 400 евро/кв.м. които каза авторът.

За цената на парцела изобщо не е ставало дума, той е извън тия 400 евро, поне аз така разбрах нещата.

а трябва оттдам да се започне, цена на парцел в Банкя с УПИ, ток, вода, канализация...

Е защо да се почне от парцела, човека пита само за строежа, защото това е с което не му се занимава и търси начин да му го направи някой с минимално вложено време от него. Как си е уредил нещата с парцел, дали изобщо е избрал конкретен такъв, дали има УПИ, и т.н. ние не знаем...

Здравейте,

За да улесня нещата ще кажа, че не съм се спрял на парцел, но ще гледам и той да е максимално готов за стартиране на работа, дори и по-скъпо да излезе. Т.е насочил съм се или към парцел с къща за събаряне, където има прекарани комуникации или упи с виза или разрешение застроеж. Тук целта ми е да не ходя по общини и институции и да не се разправям със съседи, а възможно най-лесно да строя. Такива парцели има по 100-120е/кв.

Отделно ако ми казвате че 800е/кв до ключ , това прави 200хил евро плюс парцел 100 хил евро цената става доста голяма. Това ли да очаквам?

С обзавеждане за 50 хил евро (измислям си) ще дойде над 350 хил евро, а има и озеленяване на двор и ограда. Това ли е реално или бъркам?

Да отбележа, че се целя към къща с готини фасади и довършителни работи над средното.